初心者でも安心!家賃収入がある方の確定申告5ステップ

CIMG0137不動産に投資をして家賃収入を得ている場合、1年間の家賃収入額と不動産投資にかかった経費を計算して、『不動産投資から得られたもうけ』に応じた税金を納める必要があります。これを確定申告といいます。

確定申告というと、むずかしいイメージをお持ちかもしれませんが、一度申告書を作るノウハウを学んでしまえば、簡単に申告書を作ることができます。高いお金を支払って税理士さんにお願いする必要はありません。

この記事では、不動産投資を行って家賃収入を得ている人が、はじめてでも自分一人で確定申告書の作成から提出、税金の納付までできるよう、全手順をまとめました。

– 目次 –
*基本情報は大丈夫な方は「4.確定申告書を作成、提出するまでの5つのステップ」から確認してください。
1.確定申告のタイムスケジュール
2.確定申告するなら青色申告
3.確定申告書を作成、提出するまでの5つのステップ
まとめ

1. 確定申告のタイムスケジュール

確定申告書の提出期間は、毎年2月上旬から3月中旬です。2015年(2014年分)の確定申告期間は、2月16日(月)から3月16日(月)です。

なお、納付期限までに税金を納めなかった場合には、延滞税がかかります。延滞税は、納付すべき税額に対して以下の税率で計算されます。

  • 納期限の翌日以後2カ月を経過する日まで:2.9%
  • 納期限の翌日以後2カ月を経過した日以後:9.2%

※期間:平成26年1月1日~平成26年12月31日

2.  確定申告するなら青色申告

不動産投資の確定申告は青色申告が絶対におすすめです。

青色申告にするだけで、利益から10万円を差し引くことができ、納付する税金を少なくすることができます。

一方で、白色申告にはこうした特典はありません。青色申告にはその他のメリットもあるので、確定申告書を提出する場合には青色申告を選びましょう。

2-1 青色申告の注意点

青色申告をするにあたっては、取引の帳簿付けと領収書などの書類を保管する必要があります。

ただし、投資の規模が戸建5棟またはマンション・アパート10室に満たない場合には、現金の出入りを記録する帳簿(簡易帳簿)でも問題ありません。

*白色申告の場合でも、平成26年1月からこの帳簿記帳と資料の保管が必要になりました。同じ手間をかけても白色申告の場合、各種特典がないので青色申告を選びましょう。

それでは、次に青色申告の代表的なメリットをみていきましょう。

2-2 青色申告のメリット

青色申告は、不動産投資の規模(物件の種類、物件の数)によって2つに分けることができます。

 

事業的規模02

規模が大きい場合

所有している不動産が戸建なら5室、アパートやマンションなら10室(5棟10室)の場合のメリットは次の通りです。

  • 65万円を利益から差し引きすることができる
  • 家族に給料を支払うことができる

規模が小さい場合

  • 10万円を利益から差し引きすることができる。

利益から10万円差し引くことで、利益に応じて計算される税金を少なくできる。

  • 赤字を3年間繰り越すことができる

赤字を翌年度以降に繰り越すことで、翌年の黒字を圧縮することができる。それによって、税金の額も少なくなります。

2-3 青色申告の方法

青色申告をするには、最寄りの税務署に事前の届け出が必要です。申請書類と書き方のサンプルを参考にして、税務署に届け出を提出しましょう。

申請書:
所得税の青色申告承認申請書:申請書のダウンロードはこちらから

申請書の書き方:

定率法書き方 青色申告申請書_書き方02

【提出期限】

提出期限は原則、青色申告する年の3月15日迄です。
1月16日以後に新たに事業を開始した場合には、投資用不動産を購入時から2カ月以内に提出しましょう。

(例)
1月10日に始めた場合→提出期限は3月15日迄
4月1日に始めた場合→提出期限は5月31日迄(事業開始から2カ月以内)

【提出先】

記入した申請書は最寄りの税務署に提出します。管轄する税務署を確認するにはこちらから

3. 確定申告書を作成、提出するまでの5つのSTEP

青色申告の準備ができたら、いよいよ確定申告書の作成です。申告書を作成する前に、まず必要な書類を集めることからスタートします。

STEP1. 必要書類を集める

確定申告のステップ_必要書類

・確定申告書
確定申告書は以下のURLからダウンロードが可能です。
不動産に投資をしている方は、「確定申告書B(第1表、第2表)」および「所得税青色申告決算書(不動産所得用)」の2つの書類が必要になります。

確定申告書B

所得税青色申告決算書(不動産所得用)

  • 源泉徴収票・・・取得先:勤務先
  • 不動産売買契約書・・・取得先:不動産会社
  • 売渡精算書(不動産売買時の費用明細書)・・・取得先:不動産会社
  • 譲渡対価証明書(マンションの土地と建物の按分割合を示す書類)・・・取得先:不動産会社
  • 管理費・修繕積立金が分かる書面(通帳等)
  • 家賃送金明細書・・・取得先:不動産会社
  • 賃貸借契約書・・・取得先:不動産会社
  • 投資用ローンの明細書・・・取得先:ローン会社
  • 不動産取得税の納付書・・・取得先:各都道府県の自治体

STEP2. 不動産収支内訳書を作成する

不動産の収支を計算する(所得税青色申告決算書(不動産所得用)の記入)
不動産に投資をして家賃収入を得ている場合、1年間の収入と費用を不動産収支内訳書に記載して、利益(所得)を計算します。

ステップ不動産収支

不動産収支内訳書

収入を記載する

家賃収入・礼金収入・その他の収入(空室時の保証家賃など)
(用意する書類)送金明細書

(注意) 敷金は収入にはなりません!
賃貸借契約時に入居者から預かる敷金は収入ではありません。預り金としての取り扱いになるため、お金が入ってきたとしても収入としては記載しません。

費用を記載する

管理費・修繕積立金
(用意する書類)管理費・修繕積立金がわかる書類(通帳等)
建物管理会社に支払う建物全体の維持管理コスト

管理代行手数料(集金代行手数料)
(用意する書類)送金明細書
大家代行業を委託する賃貸管理会社に支払う費用

減価償却費
(用意する書類)譲渡対価証明書など、土地と建物の割合が分かる書類

不動産投資で赤字を生み出す元となるのが実際のお金の支出を伴わない、計算上の費用の存在です。購入した不動産の金額を、購入時に一括して費用として計上するのではなく、将来にわたって利用可能な年月にわけて毎年費用として計上しようというものです。

これを『減価償却費(げんかしょうきゃくひ)』といいます。

ちなみに、新築の鉄筋コンクリート造の物件の場合の利用可能年数は47年です。
ここでは計算を簡単にするために、20年利用できる建物を1,000万円で購入した場合の減価償却費を考えてみます。1,000万円を20年で分割すると、毎年50万円ずつ減価償却費が計上されていきます。

減価償却_イメージ図

減価償却費のくわしい計算方法はとても簡単|マンション減価償却の具体的な計算方法と理論に記載しておりますので、そちらも合わせてご確認ください。

支払い利息
投資用ローンの毎月の返済額のうち、費用として計上できるのは、利息部分のみです。
元本部分は費用として計上することはできません。
(必要書類:ローン返済表)

エアコンや給湯器の設備費用、室内リフォーム費用
(必要書類:修繕費用などの領収書)
エアコンや給湯器、室内リフォーム費も費用として計上します。

不動産所得を計算する

収入と経費をすべて収支計算書に記載して、差し引くと1年間の不動産所得が計算できます。

所得が赤字の場合の注意点~土地を取得するために要した負債利子の額~について

収入から経費を差し引いた最終結果が赤字になった場合、経費として計上したローンの支払利息のうち、土地取得部分に関する利息の一部が経費として認められません。

土地に関する負債利子

 土地に関する借入金の支払利息の計算方法

(事例)
3,000万円の不動産を2,800万円のローンを利用して購入した場合。不動産のうち、土地部分が2,000万円、建物部分が1,000万円のケース。その時に支払利息は100万円とする。

1. ローンはまず建物に使われて、残額が土地に使われる
ローン2,800万円のうち、建物1,000万円が充当されるので、残額の1,800万円分のローンが土地を購入するのに利用したローン金額となる。

土地に関する負債利子02

 2. 土地の取得に要した借入金の利子の額

土地に関する負債利子03

STEP3. 確定申告書B(第1表、第2表)を作成する

ステップ申告書

確定申告書B

確定申告書Bは源泉徴収票1枚と不動産収支内訳書で計算した不動産所得金額を転記することで、作成することができます。

確定申告書Bの詳しい作成方法についてはこちらから

STEP4. 確定申告書を税務署に提出する

ステップ提出

作成した確定申告書類と源泉徴収票の原本を最寄りの税務署に提出します。
なお、申告書の提出に関しては郵送でも受け付けています。

最寄りの税務署の確認はこちらから

STEP5. 納税または税金の還付を受ける

ステップ還付

確定申告で計算した税額は銀行や郵便局から納付する必要があります。
なお、期間中であれば各金融機関に納付用紙が備え付けてありますので、こちらを利用しましょう。

(注意)
確定申告書を提出期限内に提出しても、税金が納付されていない場合、延滞税がかされます。申告書の提出とあわせて期限内に納税も済ませましょう。

確定申告の結果、不動産所得で赤字が出た場合には、その赤字額に対応した税金が指定の口座に直接振り込まれます。提出してからおよそ2カ月から3カ月後が振込の目安です。

まとめ

確定申告は一度やり方を覚えてしまえばそんなに難しくはありません。なので、最初は難しいと思いますが、ご自身の手を動かしてぜひやり遂げてください。

一年に一度の事ですので、年間で不動産投資でどれだけの利益があがったのかを数字でチェックする良い機会になり、次の目標を立てることもできると思います。

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