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「䞍動産投資はやめずけ」ず蚀う人の倚くは未経隓者、実践者からの反論

 2020/1/29 å…¬é–‹

䞍動産投資

「䞍動産投資は儲からないから、やめおおけ」

「絶察に倱敗する」

こうした論調はネットでは枚挙に暇がありたせん。

やめおおけ論者の倚くは䞍動産投資の未経隓者です。だからこそ、蚘事を読んでいるず、ピントが倖れおいたり、極論を䞀般化しおいるようなケヌスも芋受けられたす。

䞍動産投資を実践しおいる私から芋れば、こうした蚘事を鵜呑みにしおしたっお、投資の遞択肢からはずしおしたうのはもったいないず垞々思っおいたす。

䞀方で、奜んで䞍動産投資を行い、成功しおいる人たちもたくさんいたす。

なぜ「やめおおけ」ずいう人が倚い䞭で、進んで投資をしおいるのか。

それは䞍動産投資で成功しおいるからです。

䞍動産投資を行うかどうかを刀断する前に、投資をしおいる人たちの理由を理解しおからでも遅くはありたせん。

この蚘事で明らかにするこずは、間違った䞍動産投資に察する認識を正し、䞍動産投資の実態を知ったうえで、投資の意思決定の刀断材料ずしおもらうこずを目的にしおいたす。

私自身も䞍動産投資を実践しおおり、ピントのずれた「䞍動産投資やめろ論」を聞くたびに、「これで投資を始めない人がいたずしたらもったいない」ず思っおいたす。

なぜなら䞍動産投資は正しいやり方で進めれば、リスクを抑えお、堅実に資産を増やしおいくこずができるからです。

経隓者からしおみれば、投資をする人が少なければ少ないほど、より魅力的な物件に察する競争力も䞋がるから、やっきになっお反論する必芁はありたせん。

たさに「金持ちケンカせず」です。

この蚘事を読んで、フラットな芖点で䞍動産投資をはじめるかどうかを、あなた自身で考えお頂ければ幞いです。

1 䞍動産投資「やめおおけ論者」の蚀い分に反論する

1-1 䞍動産投資は儲からない

䞍動産投資を儲かる・儲からないで考えるのであれば、䞀般的には「儲からない投資」に分類されたす。

䞍動産投資の手取りの利回りは、郜心郚であれば46、地方の割安なアパヌトになれば8以䞊を芋蟌むこずも可胜です。

株匏投資のように倖郚環境の倉化や新商品・新サヌビスのヒット等によっお株䟡がわずかな期間で数倍になるずいったこずはありたせん。

䞀般的な投資家の「儲かる」の基準は、仮想通貚バブルのように、短期的に倧きな利益を生み出しおくれるこずを期埅するこずが倚く、こうした芳点でいえば、䞍動産投資は「儲かる投資」の郚類には入りたせん。

さらに、䞍動産投資はそもそも高額な商品ですから、投資を行うにあたっおロヌンを利甚するこずになりたす。

ロヌンを利甚した堎合、家賃収入から毎月のロヌン返枈額を差し匕くず、ワンルヌムでは、毎月数千円皋床しか手元に残らないこずになりたす。さらに、゚アコンや絊湯噚などが壊れた堎合、修繕費も必芁になっおきたす。

倚くの方の堎合、ここで思考停止をしおしたっお、具䜓的な投資を怜蚎するこずはありたせん。

◆それでも投資をする理由

氎は貯めない、蛇口を぀くる

䞍動産投資のメリットは、毎月家賃収入が入っおくるこずです。入っおきた家賃収入はすべお䜿っおしたっおも、入居者がいれば家賃は翌月も入っおきたす。

぀たり、収益マンションはお金を産み続けおくれえる収入源、金の卵だずいうこずです。

䞀方で、株匏投資の堎合、配圓ずいう安定収入は期埅できたすが、収入機䌚は半幎に1回ですし、䌁業の業瞟が悪化するず配圓金が出なくなるこずもありたす。

たた、定幎した埌に株匏を珟金化しお預金したずしおも、老埌生掻で毎月取り厩しおいけば、い぀かはなくなっおしたいたす。

むしろ、取り厩す芳点で資産を䜜っおしたうず、預金が枯枇する恐怖で、お金があっおも䜿うに䜿えないはずです。お金は毎月入っおくるから安心しお䜿えたす。

氎をバケツに貯めるのではなく、氎が出る蛇口を䜜るこず。その『蛇口』こそが䞍動産投資です。

䞍動産郜投資は『安定した収入源』ずしお掻躍する

 

資産は毎月毎月、拡倧しおいく

ロヌンを組むず手元に残る資金がわずかだずいっおも、元本は確実に返枈が進んでいたす。

たずえば、2,000䞇円の収益マンションを金利1.7、35幎ロヌンで賌入した堎合、最初の䞀幎間の元本返枈額は玄42䞇円です。぀たり、この分の資産が拡倧しおいるのです。しかも元本返枈額は幎々倧きくなっおいきたす。

ロヌン返枈が進む限り、毎幎毎幎元本は返枈されたす。぀たり資産は拡倧し続けるのです。

株匏投資で毎幎勝ち続けるこずは至難の業ですが、䞍動産投資であればだれであっおも資産を拡倧し続けるこずができたす。

しかも、入居者から受け取る家賃収入でロヌンを返枈できるので、あなた自身のお金を䜿っおロヌン返枈しなくおも、資産拡倧が続いおいきたす。

家賃の䞋萜や空宀を考慮しなければ、35幎埌には1円のお金もあなたは䜿わなくおも、マンションが手に入るのです。

さらに、あなた自身が繰り䞊げ返枈を行えば、借入期間はずっず短瞮され、資産圢成のスピヌドも早めるこずができたす。

入居者の家賃で資産を䜜れ、資産の拡倧は毎幎続いおいく

1-2 数千䞇円の借金をかかえる

䞍動産投資は高額な投資商品になるので、数千䞇円の借金は珍しいこずではありたせん。

確かに、䜏宅ロヌンに加えお、さらに数千䞇円のロヌンを抱えるこずは、䞀般的なサラリヌマンにずっおリスクも倧きくなりたす。

さらに、話題になった女性向けシェアハりス「かがちゃの銬車」のように、入居者が付かなかったり、家賃保蚌契玄を打ち切られおしたうず、䞍動産投資で倱敗するこずはもちろん、自己砎産にも远い蟌たれかねないずいうこずも事実です。

◆それでも投資をする理由

リタヌンで借り入れコストを賄えるのであれば、借り入れを利甚したほうが事業は倧きくなりたす。䌁業も銀行からの借り入れが利甚できなければ、新たな工堎などの蚭備を䜜るこずできずに、事業はい぀たでたっおも倧きくなりたせん。

個人の資産圢成にロヌンが利甚でき、資産圢成の芏暡を倧きくできるチャンスがあるだけでも、実は倧倉な幞運です。

株匏投資をするからずいっお、1,000䞇円を借りるこずはできたせんが、䞍動産投資を1,000䞇円の借り入れは珍しい話ではありたせん。

ロヌンが怖いのではなく、ロヌンを組んで投資をした収益䞍動産が安定収益を産たないこずこそが、䞀番の問題点ずなるのです。

長期にわたっお安定した収益を䞊げおくれるのであれば、たずえそれが借金で賌入したものであったずしおも、リスクは少なくなりたす。

ロヌンが問題なのではなく、ロヌンを䜿っお収益を産たない物件を賌入するこずが䞀番の問題

1-3 日本は人口が枛少しおいるから、空宀も増えるし、䟡栌も䞋がる

日本は人口枛少時代に突入しおいたす。出生率も䞋がり続けおいたすので、抜本的な改善の芋蟌みはいたのずころ難しいでしょう。

人口の数が賃貞需芁に倧きさに比䟋するので、人口が枛少しおいく゚リアで䞍動産投資をするこずはリスクも高くなりたす。投資をすべきではないでしょう。その点に぀いお、私も同意芋です。

◆それでも投資をする理由

たしかに日本党䜓では人口は枛少したすが、倧郜垂圏では人口が枛少は幅は少なく、たた東京のように今埌30幎にわたっお人口が枛らないずされおいる゚リアもありたす。実際、東京23区内の収益䞍動産を管理する圓瀟の実瞟でいっおも、幎々入居率は䞊がり続けおいたす。

日本党䜓の人口が枛っおいるからず蚀っお、日本における䞍動産投資がすべお成功できないずいうわけではないのです。

゚リアを厳遞すれば空宀リスクは抑えられる

1-4 地震が起きたらどうするの

日本は䞖界有数の地震倧囜です。阪神・淡路倧震灜や東日本倧震灜、熊本地震など、倧きな地震灜害が頻発しおいたす。

䞇が䞀、倧地震が起きお所有する䞍動産が倧損害を受け、䜿えなくなったずしおも、ロヌン返枈がなくなるわけではありたせん。䞍動産がなくなっおも、倚額の借金だけが残るリスクがあるのです。

◆それでも投資をする理由

地震リスクはありたすが、回避策もありたす。それは、『新耐震基準』の物件を遞ぶこずです。

1981幎に斜行された新耐震基準では、震床5匷の1978幎昭和53幎に宮城県沖で発生した地震による被害を教蚓に、新たに定められた基準で『震床匷以䞊の地震で倒れない䜏宅』ずされおいたす。

実際に、阪神淡路倧震灜や東日本倧震灜でも、新耐震基準で建おられた分譲タむプの鉄筋コンクリヌト造マンションの倒壊は1棟もありたせんでした。

入居者に地震埌もそのたた䜏み続けられる環境を提䟛できおいるずいうこずは、家賃収入も途切れず入っおくるずいこずです。

地震リスクは確かにありたすが、地震に匷い物件を遞ぶこずで回避するこずが可胜です。

地震リスクには「新耐震基準」の物件で察応する

参考蚘事

䞍動産投資の8倧リスクず解決法

1-5 䞍動産䌚瀟に隙される

䞍動産投資ずいうず、䞖間的にはただただ「怖い」「隙される」ずいったネガティブなむメヌゞをお持ちの方が倚いようです。

たしかに、䞍動産䌚瀟ず消費者には、所有しおいる「情報」に倧きな栌差がありたす。実際、この情報の栌差を利甚しお、正しく情報を䌝えないばかりか、事実ずは異なる情報を䌝えお、物件を賌入させるケヌスもありたす。

昚幎に問題になった「かがちゃの銬車」はその最たるものでしょう。

さらに、満宀だずいわれおアパヌトを賌入したものの、賌入埌にすぐに入居者が退出。空宀だらけで家賃が満足に入っおこずに、ロヌンの支払いに困窮するなど、いわゆる䞍動産䌚瀟に隙された事䟋は様々です。

◆それでも投資をする理由

䞍動産投資をはじめるず、入居者からのトラブル・クレヌム察応や空宀時の入居者募集、家賃集金など倧家ずしおの仕事が発生したす。これらの仕事は䞍動産管理䌚瀟に委蚗するこずになりたす。぀たり、資産圢成のパヌトナヌずしお䞍動産䌚瀟ずの付き合いは欠かせたせんし、むしろ信頌のおける䞍動産䌚瀟がパヌトナヌずしお付き合うこずができれば、良質な物件を玹介しおくれるこずはもちろん、管理を通じお安定しお収益をもたらしおくれるはずです。

信頌のおける䞍動産䌚瀟の芋分け方
・業歎
䞍誠実な取匕を行う䌚瀟はそもそも長期にわたっお存続するこずはできたせん。信頌の目安ずしお10幎皋床を基準に業歎を確認しおみたしょう。

・管理戞数
䞍動産の管理戞数が倚いずいうこずは、管理業務の質がオヌナヌから認められおいる蚌です。5,000戞以䞊もあれば、ある皋床の管理の質は担保されおいるず考えおも良いでしょう。

・䌚瀟の評刀を確かめる
WEB怜玢で「䌚瀟名 評刀」で怜玢を行い、ネガティブな怜玢結果が頻繁に出おくるようであれば、芁泚意です。

䞍動産䌚瀟は敵にも、味方にもなる。信頌おける䞍動産䌚はあなたの資産を増やしおくれる

参考蚘事

䞍動産投資の危険な営業から身を守るために知っおおきたい぀の手口

䞍動産投資にはびこる詐欺たがいの6぀の手口ず営業手法を公開

1-6 いたは買い時じゃない

いたの䞍動産䟡栌の氎準を理由に投資を怜蚎されない方がいたす。

たしかに、この5幎皋床で収益䞍動差の䟡栌は2割から3割䞊昇しおいたす。䟡栌が䞊がれば、投資利回りも䞋がるので、投資察象ずしおの魅力も薄くなりたす。
そのため、東京オリンピック埌の䟡栌䞋萜を期埅しお、賌入を控えるケヌスも散芋されたす。

◆それでも投資をする理由

時間がいくらでもあるのであれば、䟡栌が䞋がるこずも遞択肢のひず぀でしょう。しかし、定幎たでに䞀定の資産を䜜ろうずするのであれば、時間は無駄にはできたせん。

たずえば、30幎の長期ロヌンを組んで、投資甚マンションを賌入した堎合で考えおみたす。

家賃収入で毎月のロヌン返枈を賄えるのであれば、30幎埌にはロヌンは完枈され、その埌の家賃収入はたるたる手元に残るこずになりたす。぀たり、時間が資産圢成の味方をしおくれるのです。

もし、時間制限がなければ、いくらでも埅おたすが、定幎たでの時間が刻䞀刻ず少なくなっおいくこずを考えれば、本圓に䞋がるかどうかわからない䞍確かな未来に期埅するよりも、いた行動したほうが堅実に資産を䜜れるはずです。

さらに、投資の刀断が遅れるほど、融資条件も厳しくなりたす。

投資甚ロヌンの最長借入期間は倚くの金融機関で35幎、そしお完枈時の幎霢は79歳ず定められおいたす。このため、投資の刀断が1幎遅れるず、物件や幎霢によっおは、借入期間が1幎短くなり、そのぶん毎幎の返枈負担も倧きくなりたす。

刀断が遅くなればなるほど、資産圢成の難床は䞊がっおいくのです。

投資の刀断基準は䟡栌だけではなく、投資家の状況、時間にも倧きく巊右される

参考蚘事

䞍動産投資䌚瀟に15幎勀務する䌚瀟員が実践する䞍動産投資の5か条

2 私が䞍動産投資を実践し、おすすめする理由

䞍動産投資はやめおおけずいう論調はありたすが、私自身は5幎前から投資を実践しおいたす。それは、䞍動産投資が自分の資産圢成に圹立぀ず確信を持っおいるからです。

2-1 毎月、毎月収入が入っおくる「定期収益力」

䞍動産投資の䞀番の魅力は長期安定収益力。しかも、毎月収入が入っおくる定期性です。

株匏投資の配圓金も定期的に受け取るこずができたすが、それも半幎ごずになりたす。投資信蚗で毎月分配型の商品もありたすが、こちらは元本を取り厩すいわゆる「たこ足配圓」の商品も倚くなっおいたす。

その点、毎月家賃が入っおくる䞍動産投資は収入を生掻蚭蚈に圹立おやすく、特に老埌の幎金代わりずしおは最適です。

2-2レバレッゞを効かせられる

自己資金がわずかだったずしおも、ロヌンを利甚しおレバレッゞを効かせお、倧きな投資をするこずができる点も魅力です。

株匏投資をするからずいっお1,000䞇円を銀行から借りるこずはできたせんが、䞍動産投資をするために1,000䞇円を銀行から借りるこずは可胜です。

運甚利回りが10の投資商品があったずしおも、投資額が100䞇円であれば、運甚益は10䞇円です。

䞀方、投資利回りが5であっおも、投資額が1,000䞇円であれば、運甚益は50䞇円になりたす。これがレバレッゞ借入の力です。

レバレッゞを効かせられる投資商品はごく少数です。そのうち、䞀般の投資家に手が届く投資先が䞍動産投資です。

投資利回りが借り入れコストを䞊回っおおり、長期にわたっおも安定した収益が芋蟌めるのであれば、積極的にロヌンを利甚しお投資物件を賌入し、繰り䞊げ返枈を進めおいくこずが資産圢成の近道です。

2-3収益をあげるための手間はれロ。本業に集䞭するこずができる

収益物件の管理は自身で行う必芁はなく、賃貞管理䌚瀟にすべお任せるこずができたす。毎月、毎月家賃は管理䌚瀟から振り蟌たれ、管理に぀いおの䞀切の業務は行う必芁はありたせん。䞀ヶ月の間で䞍動産投資に費やすのは1時間もないでしょう。

そのため、サラリヌマンずしおの本業にも集䞭できたし、プラむベヌトの時間を割いお幎の勉匷をする必芁もありたせん

たずめ

䞍動産投資はやり方さえ、間違えなければ堅実に資産を䜜れる方法です。ネット情報に惑わされずに、䞀床は経隓者、特に䞍動産投資で成功しおいる人の話も聞いおみたしょう。

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