「不動産投資は儲からないから、やめておけ」
「絶対に失敗する」
こうした論調はネットでは枚挙に暇がありません。
やめておけ論者の多くは不動産投資の未経験者です。だからこそ、記事を読んでいると、ピントが外れていたり、極論を一般化しているようなケースも見受けられます。
不動産投資を実践している私から見れば、こうした記事を鵜呑みにしてしまって、投資の選択肢からはずしてしまうのはもったいないと常々思っています。
一方で、好んで不動産投資を行い、成功している人たちもたくさんいます。
なぜ「やめておけ」という人が多い中で、進んで投資をしているのか。
それは不動産投資で成功しているからです。
不動産投資を行うかどうかを判断する前に、投資をしている人たちの理由を理解してからでも遅くはありません。
この記事で明らかにすることは、間違った不動産投資に対する認識を正し、不動産投資の実態を知ったうえで、投資の意思決定の判断材料としてもらうことを目的にしています。
私自身も不動産投資を実践しており、ピントのずれた「不動産投資やめろ論」を聞くたびに、「これで投資を始めない人がいたとしたらもったいない」と思っています。
なぜなら不動産投資は正しいやり方で進めれば、リスクを抑えて、堅実に資産を増やしていくことができるからです。
経験者からしてみれば、投資をする人が少なければ少ないほど、より魅力的な物件に対する競争力も下がるから、やっきになって反論する必要はありません。
まさに「金持ちケンカせず」です。
この記事を読んで、フラットな視点で不動産投資をはじめるかどうかを、あなた自身で考えて頂ければ幸いです。
不動産投資体験談
目次
1． 不動産投資「やめておけ論者」の言い分に反論する
1-1 不動産投資は儲からない
不動産投資を儲かる・儲からないで考えるのであれば、一般的には「儲からない投資」に分類されます。
不動産投資の手取りの利回りは、都心部であれば4％～6％、地方の割安なアパートになれば8％以上を見込むことも可能です。
株式投資のように外部環境の変化や新商品・新サービスのヒット等によって株価がわずかな期間で数倍になるといったことはありません。
一般的な投資家の「儲かる」の基準は、仮想通貨バブルのように、短期的に大きな利益を生み出してくれることを期待することが多く、こうした観点でいえば、不動産投資は「儲かる投資」の部類には入りません。
さらに、不動産投資はそもそも高額な商品ですから、投資を行うにあたってローンを利用することになります。
ローンを利用した場合、家賃収入から毎月のローン返済額を差し引くと、ワンルームでは、毎月数千円程度しか手元に残らないことになります。さらに、エアコンや給湯器などが壊れた場合、修繕費も必要になってきます。
多くの方の場合、ここで思考停止をしてしまって、具体的な投資を検討することはありません。
◆それでも投資をする理由
水は貯めない、蛇口をつくる
不動産投資のメリットは、毎月家賃収入が入ってくることです。入ってきた家賃収入はすべて使ってしまっても、入居者がいれば家賃は翌月も入ってきます。
つまり、収益マンションはお金を産み続けてくれえる収入源、金の卵だということです。
一方で、株式投資の場合、配当という安定収入は期待できますが、収入機会は半年に1回ですし、企業の業績が悪化すると配当金が出なくなることもあります。
また、定年した後に株式を現金化して預金したとしても、老後生活で毎月取り崩していけば、いつかはなくなってしまいます。
むしろ、取り崩す観点で資産を作ってしまうと、預金が枯渇する恐怖で、お金があっても使うに使えないはずです。お金は毎月入ってくるから安心して使えます。
水をバケツに貯めるのではなく、水が出る蛇口を作ること。その『蛇口』こそが不動産投資です。
不動産都投資は『安定した収入源』として活躍する
資産は毎月毎月、拡大していく
ローンを組むと手元に残る資金がわずかだといっても、元本は確実に返済が進んでいます。
たとえば、2,000万円の収益マンションを金利1.7％、35年ローンで購入した場合、最初の一年間の元本返済額は約42万円です。つまり、この分の資産が拡大しているのです。しかも元本返済額は年々大きくなっていきます。
ローン返済が進む限り、毎年毎年元本は返済されます。つまり資産は拡大し続けるのです。
株式投資で毎年勝ち続けることは至難の業ですが、不動産投資であればだれであっても資産を拡大し続けることができます。
しかも、入居者から受け取る家賃収入でローンを返済できるので、あなた自身のお金を使ってローン返済しなくても、資産拡大が続いていきます。
家賃の下落や空室を考慮しなければ、35年後には1円のお金もあなたは使わなくても、マンションが手に入るのです。
さらに、あなた自身が繰り上げ返済を行えば、借入期間はずっと短縮され、資産形成のスピードも早めることができます。
入居者の家賃で資産を作れ、資産の拡大は毎年続いていく
1-2 数千万円の借金をかかえる
不動産投資は高額な投資商品になるので、数千万円の借金は珍しいことではありません。
確かに、住宅ローンに加えて、さらに数千万円のローンを抱えることは、一般的なサラリーマンにとってリスクも大きくなります。
さらに、話題になった女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」のように、入居者が付かなかったり、家賃保証契約を打ち切られてしまうと、不動産投資で失敗することはもちろん、自己破産にも追い込まれかねないということも事実です。
◆それでも投資をする理由
リターンで借り入れコストを賄えるのであれば、借り入れを利用したほうが事業は大きくなります。企業も銀行からの借り入れが利用できなければ、新たな工場などの設備を作ることできずに、事業はいつまでたっても大きくなりません。
個人の資産形成にローンが利用でき、資産形成の規模を大きくできるチャンスがあるだけでも、実は大変な幸運です。
株式投資をするからといって、1,000万円を借りることはできませんが、不動産投資を1,000万円の借り入れは珍しい話ではありません。
ローンが怖いのではなく、ローンを組んで投資をした収益不動産が安定収益を産まないことこそが、一番の問題点となるのです。
長期にわたって安定した収益を上げてくれるのであれば、たとえそれが借金で購入したものであったとしても、リスクは少なくなります。
ローンが問題なのではなく、ローンを使って収益を産まない物件を購入することが一番の問題
1-3 日本は人口が減少しているから、空室も増えるし、価格も下がる
日本は人口減少時代に突入しています。出生率も下がり続けていますので、抜本的な改善の見込みはいまのところ難しいでしょう。
人口の数が賃貸需要に大きさに比例するので、人口が減少していくエリアで不動産投資をすることはリスクも高くなります。投資をすべきではないでしょう。その点について、私も同意見です。
◆それでも投資をする理由
たしかに日本全体では人口は減少しますが、大都市圏では人口が減少は幅は少なく、また東京のように今後30年にわたって人口が減らないとされているエリアもあります。実際、東京23区内の収益不動産を管理する当社の実績でいっても、年々入居率は上がり続けています。
日本全体の人口が減っているからと言って、日本における不動産投資がすべて成功できないというわけではないのです。
エリアを厳選すれば空室リスクは抑えられる
1-4 地震が起きたらどうするの
日本は世界有数の地震大国です。阪神・淡路大震災や東日本大震災、熊本地震など、大きな地震災害が頻発しています。
万が一、大地震が起きて所有する不動産が大損害を受け、使えなくなったとしても、ローン返済がなくなるわけではありません。不動産がなくなっても、多額の借金だけが残るリスクがあるのです。
◆それでも投資をする理由
地震リスクはありますが、回避策もあります。それは、『新耐震基準』の物件を選ぶことです。
1981年に施行された新耐震基準では、震度5強の1978年（昭和53年）に宮城県沖で発生した地震による被害を教訓に、新たに定められた基準で『震度６強以上の地震で倒れない住宅』とされています。
実際に、阪神淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準で建てられた分譲タイプの鉄筋コンクリート造マンションの倒壊は1棟もありませんでした。
入居者に地震後もそのまま住み続けられる環境を提供できているということは、家賃収入も途切れず入ってくるといことです。
地震リスクは確かにありますが、地震に強い物件を選ぶことで回避することが可能です。
地震リスクには「新耐震基準」の物件で対応する
参考記事
1-5 不動産会社に騙される
不動産投資というと、世間的にはまだまだ「怖い」「騙される」といったネガティブなイメージをお持ちの方が多いようです。
たしかに、不動産会社と消費者には、所有している「情報」に大きな格差があります。実際、この情報の格差を利用して、正しく情報を伝えないばかりか、事実とは異なる情報を伝えて、物件を購入させるケースもあります。
昨年に問題になった「かぼちゃの馬車」はその最たるものでしょう。
さらに、満室だといわれてアパートを購入したものの、購入後にすぐに入居者が退出。空室だらけで家賃が満足に入ってこずに、ローンの支払いに困窮するなど、いわゆる不動産会社に騙された事例は様々です。
◆それでも投資をする理由
不動産投資をはじめると、入居者からのトラブル・クレーム対応や空室時の入居者募集、家賃集金など大家としての仕事が発生します。これらの仕事は不動産管理会社に委託することになります。つまり、資産形成のパートナーとして不動産会社との付き合いは欠かせませんし、むしろ信頼のおける不動産会社がパートナーとして付き合うことができれば、良質な物件を紹介してくれることはもちろん、管理を通じて安定して収益をもたらしてくれるはずです。
信頼のおける不動産会社の見分け方
・業歴
不誠実な取引を行う会社はそもそも長期にわたって存続することはできません。信頼の目安として10年程度を基準に業歴を確認してみましょう。
・管理戸数
不動産の管理戸数が多いということは、管理業務の質がオーナーから認められている証です。5,000戸以上もあれば、ある程度の管理の質は担保されていると考えても良いでしょう。
・会社の評判を確かめる
WEB検索で「会社名 評判」で検索を行い、ネガティブな検索結果が頻繁に出てくるようであれば、要注意です。
不動産会社は敵にも、味方にもなる。信頼おける不動産会はあなたの資産を増やしてくれる
参考記事
1-6 いまは買い時じゃない
いまの不動産価格の水準を理由に投資を検討されない方がいます。
たしかに、この5年程度で収益不動差の価格は2割から3割上昇しています。価格が上がれば、投資利回りも下がるので、投資対象としての魅力も薄くなります。
そのため、東京オリンピック後の価格下落を期待して、購入を控えるケースも散見されます。
◆それでも投資をする理由
時間がいくらでもあるのであれば、価格が下がることも選択肢のひとつでしょう。しかし、定年までに一定の資産を作ろうとするのであれば、時間は無駄にはできません。
たとえば、30年の長期ローンを組んで、投資用マンションを購入した場合で考えてみます。
家賃収入で毎月のローン返済を賄えるのであれば、30年後にはローンは完済され、その後の家賃収入はまるまる手元に残ることになります。つまり、時間が資産形成の味方をしてくれるのです。
もし、時間制限がなければ、いくらでも待てますが、定年までの時間が刻一刻と少なくなっていくことを考えれば、本当に下がるかどうかわからない不確かな未来に期待するよりも、いま行動したほうが堅実に資産を作れるはずです。
さらに、投資の判断が遅れるほど、融資条件も厳しくなります。
投資用ローンの最長借入期間は多くの金融機関で35年、そして完済時の年齢は79歳と定められています。このため、投資の判断が1年遅れると、物件や年齢によっては、借入期間が1年短くなり、そのぶん毎年の返済負担も大きくなります。
判断が遅くなればなるほど、資産形成の難度は上がっていくのです。
投資の判断基準は価格だけではなく、投資家の状況、時間にも大きく左右される
参考記事
2． 私が不動産投資を実践し、おすすめする理由
不動産投資はやめておけという論調はありますが、私自身は5年前から投資を実践しています。それは、不動産投資が自分の資産形成に役立つと確信を持っているからです。
2-1 毎月、毎月収入が入ってくる「定期収益力」
不動産投資の一番の魅力は長期安定収益力。しかも、毎月収入が入ってくる定期性です。
株式投資の配当金も定期的に受け取ることができますが、それも半年ごとになります。投資信託で毎月分配型の商品もありますが、こちらは元本を取り崩すいわゆる「たこ足配当」の商品も多くなっています。
その点、毎月家賃が入ってくる不動産投資は収入を生活設計に役立てやすく、特に老後の年金代わりとしては最適です。
2-2レバレッジを効かせられる
自己資金がわずかだったとしても、ローンを利用して（レバレッジを効かせて）、大きな投資をすることができる点も魅力です。
株式投資をするからといって1,000万円を銀行から借りることはできませんが、不動産投資をするために1,000万円を銀行から借りることは可能です。
運用利回りが10％の投資商品があったとしても、投資額が100万円であれば、運用益は10万円です。
一方、投資利回りが5％であっても、投資額が1,000万円であれば、運用益は50万円になります。これがレバレッジ（借入）の力です。
レバレッジを効かせられる投資商品はごく少数です。そのうち、一般の投資家に手が届く投資先が不動産投資です。
投資利回りが借り入れコストを上回っており、長期にわたっても安定した収益が見込めるのであれば、積極的にローンを利用して投資物件を購入し、繰り上げ返済を進めていくことが資産形成の近道です。
2-3収益をあげるための手間はゼロ。本業に集中することができる
収益物件の管理は自身で行う必要はなく、賃貸管理会社にすべて任せることができます。毎月、毎月家賃は管理会社から振り込まれ、管理についての一切の業務は行う必要はありません。一ヶ月の間で不動産投資に費やすのは1時間もないでしょう。
そのため、サラリーマンとしての本業にも集中できまし、プライベートの時間を割いて年の勉強をする必要もありません
まとめ
不動産投資はやり方さえ、間違えなければ堅実に資産を作れる方法です。ネット情報に惑わされずに、一度は経験者、特に不動産投資で成功している人の話も聞いてみましょう。
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