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不動産投資の利回りと目安は?リスクを抑えるコツも解説します

 2020/7/2 公開

不動産投資

不動産投資の利回りとは、投資した金額に対してのリターンのことです。

 

といっても、「表面利回り」や「実質利回り」など、利回りにも種類があるため、はじめて不動産投資をする人にとっては少しわかりづらいものです。

 

そこで、本記事では、不動産投資の利回りの目安から、リスクを減らすための注意点や少しでも利回りを高くするための方法について解説していきます。

 

これから不動産投資をしようか漠然と考えている人ではなく、改めて不動産投資の利回りについて復習しておきたいという人にとって役立つ内容となっています。

 

本記事を読むことによって、不動産投資に必要な基礎的な知識が身につきます。

 

不動産投資の2つの利回り

 

不動産投資の利回りとは、元手に対して1年間で得られた収益の割合のことです。

株式投資など他の資産運用と同様、利回りが高ければ、得られる収入は増えていく傾向があります。

 

ただ、「利回りが高い物件=良い物件」とは限りません。

それは、不動産投資の場合は「表面利回り」と「実質利回り」があるからです。

この2つを理解しない状態のまま不動産投資をはじめてしまうと、うわべだけの利回りの高さに振り回された結果、「不良物件」を掴んでしまうことにもなりかねません。

 

そういったリスクを防ぐためにも、利回りの種類を的確に把握しておきましょう。

 

表面利回りとは

表面利回りとは、文字通り表面上だけ、つまり「管理費・修繕費・税金などの経費を含めずに算出した利回り」のことです。

 

※表面利回りの計算式

【現時点で不動産投資で得ている全収入÷物件購入価格×100】

 

不動産を維持していくのにかかる経費が考慮されていないので、表面利回りがいくら高くても、経費が多くかかる場合は収益が想像以上に少なくなってしまうことがあります。

 

投資物件を選ぶ際は、の物件が毎年どのくらいの経費が平均してかかっていたのか確認していく必要があります。

 

実質利回りとは

実質利回りは、表面利回りに「管理費・修繕費・税金などの経費を含めて算出した利回り」になります。

 

※実質利回りの計算式

【(現時点で不動産投資で得ている全収入-経費)÷物件購入価格×100】

 

実質利回りは経費が考慮されているため、限りなく正確な収益がわかります。

実質利回りは、ローンの返済計画が立てやすくなるだけではなく、経費をどう削減すればより高い収益が出せるかもわかるようになります。

 

不動産投資利回り比較

ここでは、新築物件と中古物件の不動産投資利回りについて比較していきます。

 

新築物件の利回り

東京都内の場合は、近年不動産価格の高騰が続いており、実質利回りの相場は3%~5%程度が多いです。

少し想定よりも低いと感じるかもしれませんが、想定空室率を低く見積もっている場合が多いからです。

 

また、エリアによって物件の相場が違ってくるので、家賃にも影響を与えます。

建物自体の差は新築のためほとんどないので、新築物件を選ぶ際はエリアが重要ポイントになってきます。

 

 中古物件の利回り

不動産投資サイトで、利回り10%以上の表記は珍しくありません。

ただ、その数値は表面利回りで、実質利回りは5%を切ることもあります。

中古物件ということもあり、維持費や修繕費がかかるからです。

 

また、家賃収入も満室前提で想定されている場合があります。

実際は半分以上空いているのに、満室前提で想定されている場合は要注意です。

不動産投資サイトのデータを表面上見るだけではなく、きちんと分析していく必要があります。

 

不動産投資利回りを考える際の注意点

 


不動産投資においては、利回りだけを見て判断してしまうのは危険です。

「利回りが良い=お買い得」とはならないからです。具体的に注意点を見ていきましょう。

 

周辺相場 

利回りの算出の際に使われた家賃を確認しましょう。

利回りの算出の際の家賃が、周辺相場より高い場合、当然利回りを高く見積もることができます。

ただ、実際に投資物件を購入したら、「安い家賃でしか空室を埋められず、利益がほとんど出ない」ということもあります。

そういったリスクを防ぐためにも、周辺相場を把握し、相場に見合った家賃で想定利回りを算出することが重要です。

 

中古物件の利回り

中古物件は、表面利回りの高さだけで飛びつき、結果的に損をしてしまう人もいます。

繰り返しになりますが、重要なのは実質利回りです。

毎年かかる経費をできる限り的確に把握し、相場に合った家賃を想定することは不可欠です。

また、利回りが高い中古物件の中には借地物件も混じっているので注意しましょう。

借地物件の場合は、毎月借地権設定者に地代を払うことになります。

利回りが高いと思っていたはずが、地代を払っているうちに赤字になってしまうことにもなりかねないので、借地権の有無の確認は必須です。

 

空室率 

利回りは1年間で、空室が満室であると想定して計算されています。

一見、高い利回りであっても、賃貸需要がない場合や、引っ越しシーズンのタイミングなどで予想以上に空室率が高くなる場合があります。

検討する物件周辺の賃貸需要をしっかりと確認しておくことが不可欠です。

 

築年数

築年数の注意点は2つあります。

「下落率」と「新耐震基準が満たされているか」です。

築年数が経つほど、不動産価値が比例していくわけではありません。

相場を分析すると、築20年を境に下落幅が鈍化していることがわかります。

それはつまり、下落幅が鈍化しすることによって、価格に対して物件の価値が上がる「コスパが良い」という状態になります。

お得な物件を見極めていけば、利回りも維持していきやすくなります。

ただ、新耐震基準が満たされていない昭和56年以前の物件は避けましょう。

目安は築20年前後~35年前後くらいにしておきましょう。

 

エリア

人口減少により、住宅過剰と言われているものの、エリアによっては人口が増えていくとされています。

実際、東京の一部のエリアでは、不動産価格が上がってきています。

そのため、投資物件を選ぶ際は、将来的に価値があがりそうなエリアに絞っていくというのも一つの方法です。

 

管理費、積立金

建物は定期的にメンテナンスが必要で、マンションの場合は15年~16年の周期で大規模修繕を行います。

物件を選ぶ際は修繕履歴も確認しておくべき重要項目です。

過去の修繕規模や修繕費用を確認しておきましょう。

改修時期が近づいている場合は、積立金が不足し、値上げするケースがあるので注意が必要です。

管理費についても同様です。

過去に値上げになったことがあるかどうかも確認しておきましょう。

 

不動産投資の利回りを少しでも高くするには

 

 

空室期間を短縮して、100%のパフォーマンスを目指す(空室率を下げる)

不動産投資の収入の軸は家賃収入です。

家賃収入の減少によって利回りが低下し、収益が低くなってしまいます。

利回りを少しでも高くするために、100%のパフォーマンスを目指しましょう。

そのためには部屋の退去手続き、清掃、設備交換、空室募集などスピード感を持った対応が不可欠です。

また、仲介会社との関係も上手く築くことで、空室時には全面的に協力してもらえるよう努めましょう。

 

高すぎる管理費は管理総会で見直す

管理費は、物件を維持していく上で必要な費用です。

ただ、マンションによっては、管理費が適正水準ではなく、払いすぎている可能性があることは否めません。

払いすぎている場合は、当然利回りにも影響してきます。

周辺の管理費相場と比較し、高い場合は総会の決議で見直すよう交渉しましょう。

 

リノベーションで家賃収入を上げる 

空室率を100%にしたとしても、利回りには限界があります。

利回りを少しでも上げるためには、リノベーションも有効な手段です。

トイレ、洗面台、浴室、キッチン、クロス、天井など、目立つ部分で経年劣化が進んでいる阿合は、リフォームを検討しましょう。

リフォームをしたら、一気に空室が埋まり、家賃を上げても問題なかったというのは珍しくありません。

もちろん、現在の空室状況や収益状態を踏まえながら検討していきましょう。

 

不動産投資は信頼できるプロに相談しましょう

 

 

これまで「不動産投資の利回り」について解説してきました。

利回りの違いや注意点を把握することで、利回りが悪く、リスクがある「不良物件」を掴むリスクをグンと減らすことができます。

 

ただ、家賃相場や維持費など細かい部分の調査や分析をすることは個人では限界があります。

より不動産投資を成功するためには、やはり信頼あるプロに相談することが不可欠です。

物件を探す際には、プロに相談していきましょう。

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