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知らぬばかりに自己破産!?不動産投資セミナーで失敗しないための5つのポイント

 2017/12/19 更新 | 2016/10/21 公開

不動産投資

これからはじめて不動産投資セミナーに参加しようと考えているあなた。不動産投資セミナーの数が多すぎて、どれに参加したらよいか途方に暮れているのかもしれません。

ただ、開催日が近いから、自宅から近いからといった安易な理由で不動産投資セミナーに参加してしまうと、知識が身に付かない、時間が無駄になった、そればかりか自分の投資スタイルとあわない収益物件に投資をして、取り返しのつかない失敗を招きかねません。

この記事では、これまで220回以上不動産投資を行ってきた私たちの知見を活かして、はじめて不動産投資セミナーに参加するあなたが、確実に不動産投資の知識とスキルを身に付けられる不動産投資セミナーの選び方をご紹介します。

1 誤った不動産投資セミナーを選んでしまうと自己破産もありうる

不動産投資セミナー選びに失敗して、不動産投資を実践すると最悪の場合自己破産に陥ることも十分に考えられます。不動産投資セミナーは数多く開催されていますが、そこで紹介されている投資手法はリスクの大きいものから、小さいものまで様々です。

そもそも不動産投資セミナーで紹介されている投資手法が他の不動産投資法と比べてリスクが高い手法なのか分からなければ、こうした状況に誰もが陥る可能性があります。

実際に不動産会社が紹介された投資手法を実践して大きな借金を抱えてしまった事例もあります。

 

『残されたのは3,000万円近くの借金と、半数が空き部屋のアパートです。』

男性は契約書に家賃改定の可能性があると書かれていることは認識していましたが、安定した収入になるという営業担当者のことばを信用しました。

しかし、2度にわたって家賃を減額され、さらにローンの返済額を下回る金額を提示されたため、去年(2014年)やむなく解約しました。

残されたのは3,000万円近くの借金と、半数が空き部屋のアパートです。

 

アパートの大家

「ちょっと自分でも想定しなかったですから、心が折れると言いますか、どうしようもないですね。」

クローズアップ現代+「アパート建築が止まらない ~人口減少社会でなぜ~」より

 

この男性はいわゆる空室保証と呼ばれるサブリース契約を不動産会社と行い、地方として不動産投資を始めました。

しかし、サブリース契約の賃料は不変ではなく、経過年数に応じて減額される余地があること、そして地方や郊外での空室リスクに対する知識が不足していたことから、こうした事態に陥ってしまいました。

不動産投資セミナーでは、様々な不動産投資手法が紹介されますが、自分にあった投資スタイルを見つけるためにも、最低限の知識は必要です。

次章からは失敗しないための不動産投資セミナーの選び方について具体的なポイントを確認していきます。

2 はじめて不動産投資セミナーに参加する際に知っておきたい5つのポイント

不動産投資セミナーは毎日のように開催されていますが、質の高いセミナーの数は多くありません。ここでは質の高い不動産投資セミナーを選ぶための5つのポイントをまとめました。不動産投資セミナーを選ぶ際の参考にしてください。

2-1 セミナー講師は投資経験者か調べよう

講師自らが『不動産投資を実践』しているセミナーを選びましょう。

セミナー講師のなかには、自分自身が不動産投資を実践していないにもかかわらず、講演しているケースも見受けられます。

特に、主催会社ではなく外部の講師を招いて開催しているセミナーに散見されます。不動産投資に実践している方の講演のほうが、内容もより実践的ですし、説得力もあります。講師のプロフィールも確認しておきましょう。

また、不動産会社自身がセミナーの主催会社になっている場合には、講師のみならずコンサルタントが不動産投資を実践しているかも確認できれば、なおさら安心です。

ポイント

講師やコンサルタントの不動産投資経験はあるか

2-2 現役投資家が講演するセミナーは購入時期を確認する

不動産投資セミナーのなかには、不動産投資家が実体験を語る講演もあります。その際に注意しておきたいのが、再現性です。講師として登壇している投資家の不動産投資手法が『いま』『あなたが』行ったとしても再現可能でなければ、参考程度にとどめておきましょう。

この再現性があるかどうかを確かめるポイントが、購入時期です。

アベノミクス以来、収益不動産の価格も上昇しているため、それ以前に収益不動産を購入した体験談の場合、現在の価格と乖離しているため、額面通りに受け取ることはできません。さらに、時期によって融資基準も異なるため、講師と同じ条件であってもあなたは融資を利用できないというケースもあります。

不動産投資で成功しているといっても、購入した時期やもともと投資家が持っていた特性が生かされているものであった場合、あなたが同じやり方で行ったしても、成功をつかめる可能性は低くなります。不動産投資家が語るセミナーの場合は、単にやり方を鵜呑みにするのではなく、再現性に注目して受講することが大切です。

なお、再現性がないからといっても、まったく無駄なわけではなく、投資に対する考え方、不動産の目利きの方法など、使える部分のエッセンスを抽出して聞くようにしましょう。

ポイント

・再現性の有無は購入時期を見て確認する。

2-3 不動産投資初心者は「中古ワンルーム」セミナーから参加する

不動産投資のやり方は一つだけではありません。

アパートや区分マンション、戸建て、シェアハウスといった収益物件の種類、新築なのか中古なのか、さらに投資エリアとの組み合わせによって種類は多岐にわたります。そして、セミナーですべての投資手法のメリット、デメリットが語られるわけではありません。主催会社が取り扱う収益不動産やセミナー講師が実践する投資手法によって、紹介されるやり方も限定されるのです。

そのため、ひとつのセミナーに出ただけでは、不動産投資の全体像をつかむことはできません。

はじめて不動産投資セミナーに参加される場合には、どのような投資スタイルの不動産投資手法について講演されているのか、それがどのようなリスクとリターンはどの程度なのかを把握しておくことが欠かせません。

こうした知識がないまま不動産投資セミナーに参加してしまうと、セミナーで得られた限定的な情報が全てだと思い、あなたには適していない投資法を選び、不動産投資で失敗してしまう可能性が高まります。

不動産投資は投資対象によって、アパートやマンション1棟まるごと投資する手法と一部屋ごとに投資を行う区分マンション投資の2つにおおむね大別できます。

そのほかにも戸建て賃貸やシェアハウス、ファミリーマンションへの投資などがありますが、これらの投資法については初めての方は考えなくても構いません。

まずは、不動産投資セミナーに参加する前に、2つの投資法を押さえておきましょう。

1棟アパート・マンション投資

アパートやマンション1棟丸ごとに対して投資をする手法です。複数室を同時に購入することになるので、購入金額も高額になります。

そのため、都内でアパート投資をすることになると、多額の借金を抱えることになるので、都内に比べて比較的価格が手頃な地方や郊外都市が中心になります。

投資規模が大きい分、入ってくる家賃収入額が大きく、1棟まるごと一人のオーナーが所有することになるので、大規模修繕工事のタイミングや共有設備の交換、外装のリニューアルなど、迅速な意思決定が可能です。

一方で、空室リスクと借入リスクが高いことが1棟アパート・マンション投資のデメリットです。

地方や郊外では人口が減少しており、現在は満室になっていたとしても将来にわたって安定して家賃収入を得られるとは限りません。

また、空室を保証するサブリース契約も、保証家賃の金額は一定ではなく、築年数が経過すると保証家賃も引き下げられので、空室リスクが完全にカバーされているわけではありません。

サブリース契約の注意点については、「サブリース契約を結ぶ前に必ず確認しておきたい7つのポイント」を確認してください。

・区分マンション投資

マンションの一部屋に対して投資をする手法が、区分マンション投資です。

対象となる部屋はワンルームが主流です。なお、区分マンション投資には、新築物件と中古物件の2つがありますが、投資対象としては中古物件がおすすめです。新築物件は価格が高く、投資利回りが低くなります。その点、中古物件の場合は新築物件に比べて価格が安く、利回りも高くなります。

区分マンション投資は1棟アパート・マンション投資に比べて、価格が手頃で、その分、好立地のエリアに物件を購入することができます。

ただし、投資対象はひと部屋毎になるので、収入金額を増やすのであれば、複数物件を所有する必要があります。

区分マンション投資についてさらに詳しく知りたい方は「ワンルームマンション投資|メリットからリスク実例まとめ」を確認してください。

 

不動産投資をこれから始めようという方は、「ワンルーム(区分)投資×中古×大都市(東京)」の組み合わせがお勧めです。

アパートに比べてワンルームマンションは価格が手ごろで、ローンの金額も抑えることができます。

さらに中古のワンルームを選べばさらに価格を抑えられ、結果として高い利回りを期待できます。そのうえで、賃貸需要の確かな東京の物件であれば空室リスクも抑えられます。

リスクが少なく、安定的な収益を見込める「ワンルーム(区分)投資×中古×大都市(東京)」の組み合わせをまず学んでから、他の投資法も検討してみましょう。

なお、当ブログではワンルーム(区分)投資×中古×大都市(東京)」に特化したセミナーも開催しております。まずこちらのセミナーに参加することがお勧めです。

https://incomlab.jp/seminar-lp

ポイント

・投資手法は1棟アパートマンション投資と区分マンション投資の2つを抑える

・最初のセミナーは中古ワンルーム投資セミナーから受講する

2-4 セミナーの主催会社の業歴は長ければ長いほどよい

不動産投資セミナーの主催会社のホームページをみて、創業年数や管理戸数、オーナー数など会社の規模や実績がわかる数値を確認しておきましょう。

創業年数が古く、管理戸数、オーナー数が多い会社はそれだけの歴史と実績があり、一定の信頼のおける会社であることがわかります。不動産会社が提供してきた収益不動産や賃貸管理サービスに対するオーナーからの支持がなければ業歴を積み重ねることはできません。

また、メディアでの紹介実績を確認することも有効です。こうした情報は主催会社のホームページの会社概要に記載されているので、チェックしてみましょう。

ポイント

主催会社の業歴は10年以上がおすすめ。

2-5 3年以上継続してセミナーを開催しているか確認する

1回あたりの参加者数が多く、定期的に開催しているセミナーは、それだけ顧客からの人気が高く、高い質を期待することができます。

反対に、セミナーがほとんど開かれていなかったり、規模も小さいものは、講演内容が伴わないために集客が苦戦している懸念があります。質が伴わず、集客ができない不動産投資セミナーは継続していくことができません。反対に開催回数が多く、何年も続いているような不動産投資セミナーの場合、一定の質が担保されているといえます。目安として3年を考えておきましょう。

ポイント

不動産投資セミナーは3年以上継続しているものから選ぶ

3. 不動産投資セミナー選びの3つの失敗事例

最初に不動産投資セミナー選びの失敗事例からご紹介していきます。

数ある不動産投資セミナーの中から、不動産投資で成功するための知識やノウハウが得られるものを見つけ出すことは簡単ではありません。セミナー選びの重要性を知る上でも、失敗事例をまず抑えておきましょう。

3-1 誤った方法で不動産投資をはじめてしまう

はじめて不動産投資セミナーに参加する人ほど、そこで得た知識やノウハウを過信しがちです。

私たちが開催するセミナーに参加されたお客様のなかにも、講演内容を聞いて「もっと早くに知りたかった」といわれる方が少なくありません。

こうしたお客様はすでに他のセミナーで学んだ不動産投資法を実践され、いまさら別の投資法に切り替えることが難しい状況に陥っているのです。不動産投資は高額な投資なだけに、簡単に売却して、別の物件に投資をし直すことは困難です。

一口に不動産投資といってもそのやり方は様々です。リスクを抑えたものから、ハイリターンを狙えますが、反面リスクも高いもの。また、収益性を重視するのであればおすすめできない不動産投資法もあります。

不動産投資で堅実に収益をあげていくためには、セミナーで伝えられている内容が自分の状況にあっているのか、自身で判断する目を持っておくことが大切です。

3-2 話が難しく、理解が追い付かない

レベルにあわせた不動産投資セミナーに参加しないと、せっかくの知識・ノウハウも生かしきることはできません。

不動産投資は自己資金が100万円程度あれば、はじめることができる投資です。しかし、専門的な指標を駆使してより高度に分析を重ねて投資の意思決定を下すことも可能です。こうしたプロが用いる指標を駆使した不動産投資法を学べる不動産投資セミナーもありますが、はじめてセミナーに参加する人にとっては、内容が複雑です。

初学者向けのセミナー内容なのかも事前によく確認しておきましょう。

3-3 しつこい営業電話にうんざり

不動産会社が顧客との接点づくりの一環で不動産投資セミナーを開催しています。

ただ、来場者にとっては、不動産投資の魅力や堅実に収益を上げられる知識やノウハウを学ぶこともできるセミナーもあるので、賢く利用したいものです。参加の際に確認しておきたいポイントが主催会社の営業方針です。不動産投資セミナーに参加したことをきっかけに、毎日のようにしつこい勧誘電話がかかってきたり、断ったのにまた営業行為を続けられるなど、一部の主催会社ではこうした迷惑行為が行われている事例があります。

セミナーに参加する前には、主催会社の評判や口コミをよく情報収集しておきましょう。

また、セミナーに参加した後に、万が一しつこい勧誘を受けてしまった場合には、対処法もあります。迷惑な営業活動に対する対処法は第4章で詳しく紹介しています。

4.不動産投資セミナーを探す

では、はじめて不動産投資セミナーを参加する際の注意点が抑えたら、今度は不動産投資セミナーを探してみましょう。

不動産投資セミナーを見つける際には、インターネットで検索するのはもちろん、次のような不動産投資ポータルサイトを利用するのも便利です。ぜひ活用してみましょう。

楽待

 

健美家

LIFFUL HOME’S

 

5.強引な営業にあったときの自己防衛術

不動産投資セミナーに参加した後に、しつこい営業やセールスにあうのではないかと心配される方もいるかもしれません。

多くのセミナーでは、参加後にしつこいセールスが行われることはありませんが、万が一こうしたケースに遭遇した場合、どのように対処すればよいでしょうか。不動産会社への対処法から契約解除まで、強引なセールスの対処法についてまとめました。

5-1 しつこいセールスへの対処法

しつこいセールスに対処するためには、簡単に面談しないことが大切です。つい何度もかかってくる電話に根負けしてアポイントを設定して、安易に面談してしまうと、そこからさらに強引な営業を受けかねません。

また、電話勧誘にあたっては、宅地建物取引業法施行規則によって厳しくその手法について定められています。次の行為にあてはまるような勧誘行為があった際には、不動産会社を管轄する国土交通省に相談しましょう。

宅地建物取引業法施行規則より

・勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うことを禁止

・相手方が契約を締結しない旨の意思(勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。)を表示したにもかかわらず、勧誘を継続することを禁止

・迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問による勧誘を禁止

5-2 投資用マンションもクーリングオフできる

しつこいセールスに根負けして投資用マンションを契約してしまった場合でも、「クーリングオフ制度」を利用して契約を解消することができます。

クーリングオフ制度を利用するには、期間と契約場所の定めがあり、すべての契約が利用できるわけではないので注意が必要です。また、投資用マンションの引き渡しを受け、代金の支払いも完了している場合はクーリングオフが利用できません。

 

クーリングオフを利用するための条件

売主:対象となる不動産の売主が宅地建物取引業者であること

クーリングオフ期間:8日間(クーリングオフの告知・説明を受けてから8日以内)

※クーリングオフの告知がなかった場合には、制度利用の期間期限はありません。

契約場所:事務所等以外での場所での契約(例:喫茶店や自宅)

※自宅で契約した場合でも、自ら契約の場所を自宅に指定した場合、クーリングオフの対象とはなりません。

 

クーリングオフ期間が経過した場合の対応策

クーリングオフ期間が経過してしまった場合でも、投資用不動産の引渡し、代金の支払い前であれば、契約に伴う手付金を放棄することで、契約を解除することが可能です。ただし、その際の支払った手付金は戻ってきません。

 

まとめ

 不動産投資セミナーは数多く開催されていますが、その質は様々です。また、セミナーで紹介されている投資法がたった一つの正解というわけでもありません。

この記事であげた内容を参考にしながら、不動産投資セミナーを探して、あなたにあった投資法を選びましょう。

 

 

 

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