入居者のいる物件をオーナーが手放すことで、契約などをそのまま引き継ぐことができるオーナーチェンジ物件。
新規入居者を募集する手間も省け、購入した日から家賃収入が発生するなど、効率的な運用したい方にとってはおすすめの物件です。
しかし、オーナーチェンジ物件は、メリットばかりではなく、デメリットもあります。前のオーナーから引き継ぐからこそ、他の物件よりも注意深く確認しなければならないポイントがあるのです。今回はオーナーチェンジ物件とはどのようなものなのかという基本から、すでにオーナーチェンジ物件を視野に入れている方へ向けて事前に確認すべきポイントなどを解説します。
不動産投資体験談
目次
オーナーチェンジ物件とは
そもそもオーナーチェンジ物件とはどのような物件のことを指すのでしょうか。
オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が住んでおり、賃貸借契約をそのまま引き継いで売買する物件のことを指します。
賃借人である入居者は変わらずに、物件のオーナーのみが変わるので、そのままオーナーチェンジ物件と呼ばれています。
オーナーチェンジ物件のメリット
まずは、オーナーチェンジ物件のメリットをご紹介します。入居者や契約などをそのまま引き継ぐことができるという特徴には、どのような利点があるのでしょうか。
購入した日から収益が発生する
通常、購入してすぐの物件は空室の状態です。家賃収入を得るためには、まず入居者募集を行う必要があります。
しかし、オーナーチェンジ物件の場合は、すでに物件に入居者が生活している状態です。契約した日から収益が発生することになります。
毎月入ってくる額をあらかじめ予想できるので、実際の運営に入る前から明確な収支計画をたてることもできます。
入居者募集の手間が省け、期間損失を防げる
先述した通り、オーナーチェンジ物件では入居者がいる状態で物件を引き継ぐことになります。よって、入居者募集に伴う広告費用の負担も必要ありません。
さらに、購入する物件のエリアによっては、すぐに入居者がつくとも限りません。入居者が付かなければその間の家賃収入は得ることができず、機会損失になります。
また、入居者がいないからといっても、購入に伴って利用した投資用ローンの支払いは待ってくれません。すでに入居者がおり、家賃収入が得られるオーナーチェンジ物件は大きな安心感を得られます。
収益性の予測がたてやすい
オーナーチェンジ物件は既に前のオーナーが運用していた物件です。
家賃がどれくらい入ってくるのかや、すでに運用の流れが大まかに定まっています。
前のオーナーが定着させた運営の流れから予測することができるので、利回りの計算もしやすいといえるでしょう。
オーナーチェンジ物件は初心者にこそおすすめ
既に入居者がいる状態ですぐに収益が発生し、利回りの計算もしやすいことから、オーナーチェンジ物件は不動産投資初心者の方におすすめの物件です。
引継ぐ際に前のオーナーから適切なヒアリングを行うことで、建物の特徴や入居者との関わり方のコツなどの運営のノウハウを知ることもできそうです。何もわからない状態から物件の管理を始めるよりも、安心して運営を始めることができるでしょう。
オーナーチェンジ物件のデメリット
オーナーチェンジ物件が初心者におすすめの物件であることは前述の通りです。
では、オーナーから物件をそのまま引き継ぐことで発生するデメリットとは一体どのようなものなのでしょうか。
室内の状況が確認できない
既に入居者が住んでいる状態のため、オーナーチェンジ物件では室内の状況を細かく確認することができません。契約を引き継いだ数ヶ月後に入居者が転居し、初めて大きな修繕ポイントに気付くといったことが起こる可能性もあります。
このようにオーナーチェンジ物件では事前にどのくらい修繕がかかるかを把握することができないため、予想外の出費につながるおそれがあります。
入居者を選ぶことができない
通常の物件だと入居希望の方がいた場合、その家族構成や収入などを審査することができます。
事前に審査をすることで、家賃滞納のおそれはないかや騒音のトラブルに発展しないかなど事前に知ることができます。問題のありそうな人物はその時点でお断りすることも可能です。
しかし、オーナーチェンジ物件では既に入居者が住んでいるため、この審査を行うことができません。住んでいる入居者がどのような人物かは物件によってそれぞれなので、リスクコントロールの面で不安な点ともいえるでしょう。
サクラのおそれがある
入居者、室内の確認ができないことから、オーナーチェンジ物件ではサクラによるトラブルが発生する可能性があります。
考えたくはないことですが、利回りを高く見せるために入居者が多い状態を見せておき、オーナーから物件を引き継いだ瞬間に退去者が続出するといった悪質な事例もあります。
この場合、新しいオーナーに残されるのは空室率の高い物件と高額なローンです。オーナーチェンジ物件を購入する際には、このようなサクラに当たらないようしっかりと確認を行わなければなりません。
オーナーチェンジ物件の事前確認ポイント
オーナーチェンジ物件では、室内や入居者を確認できないことから、契約後にサクラなどのトラブルに発展することも多いようです。では、オーナーチェンジ物件を検討する際にはどのようなことに気をつればいいのでしょうか。確認すべきポイントをご紹介します。
物件情報
先述した通り、オーナーチェンジ物件では実際の室内を確認することや入居者の審査を行うことができません。
そのため、手に入れることができる入居者情報や契約情報など書類での情報をしっかり確認することを心がけましょう。
契約情報に変わった特約がついているなど、少しでもおかしいと思ったことがあれば不動産会社を通じた質問して解決しておけば、購入後予想外のトラブルに発展することを防ぐことができます。
今のオーナーが手放す理由
オーナーチェンジ物件は今のオーナーが手放すことで成り立つ契約です。逆に考えれば、オーナーにはその物件を手放す理由があるはずです。
手放す理由が建物にあるのか入居者にあるのか、またオーナーの都合によるものなのか、理由を知ることで物件そのものの特徴も見えてきます。
手放す理由を直接教えてもらうことは難しいかもしれませんが、自分なりに予想することでその後のリスクマネジメントにもつながるはずです。
現家賃と相場家賃の差
引き継ぐ物件の家賃と、その土地周辺の相場家賃にどのくらい差があるか事前に確認しておきましょう。
引き継ぐ物件に長期入居者がいた場合、住んでいる期間で相場家賃との差が大きく生じてしまっている可能性があります。
長期入居者が退去したあと相場の家賃に戻すと、家賃収入が一気に減ってしまうこともあるかもしれません。事前に予想していた利回りよりも低くなることも考えられますので、自分が購入する物件だけではなく、相場家賃も頭に入れて資金計画をたてるようにしましょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件は、現オーナーから物件をそのまま引き継ぐことで、すぐに収益を享受できたり、収入の予測しやすかったりと、初心者で中古物件をお考えの方にはおすすめの物件といえるでしょう。
しかし、実際の室内の確認が取れないことや、入居者の審査ができないことから、購入後予想外のトラブルに巻き込まれることも少なくありません。自分の目で見ることができない物件だからこそ、注意深く情報を確認し疑問を解決した上で、物件を購入するようにしましょう。
