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【2020年最新】穴埋めゲームと同じ!家賃収入がある人の確定申告術

確定申告 家賃収入

 2020/3/9 更新

不動産税金

家賃収入を得ている人は、確定申告の義務があります。
サラリーマンのままで不動産投資として家賃収入を得ていたとしても、会社に年末調整の書類を提出するだけではなく、自ら作成して提出する確定申告も必要です。

2019年(令和元年)分の確定申告書提出は2020年2月17日(月)から4月16日(木)までが期限です。

※コロナウイルス感染拡大に伴う措置で1か月延長となりました。

もし確定申告をしないとどうなるのか。
払うべき税金を納めていなければ、それは脱税という犯罪です。
申告せずに数年を経過した後で、その必要があったと判明したら、過去にさかのぼって、納税義務が発生し、脱税へのペナルティとして通常より重い税金が課せられることもあるのです。

面倒くさそうだと、身構えている方もご安心ください。

確定申告書の作成は思っているよりカンタンで速く終わります。
しかも無料で済みます。
幾つかの書類を揃えた上で、国税庁ページまでたどり着けば、あとは選択肢に沿って数字を入れていくだけの穴埋めゲームです。
しかも、途中でセーブもできますから、まとまった時間がなかなか取れない人も安心です。

この記事では、不動産投資を行って家賃収入を得ている人が、初めての確定申告で申告書の作成から提出、税金の納付までを自分でできるよう、分かりやすく手順をご紹介します。

1. 実際の確定申告書を大公開!こんな形を目指せばOK

  • まずは完成形のイメージを掴んでおきましょう。
    これが、実際に当社で物件の管理をお預かりしており、家賃収入を得ている個人投資家の方の「確定申告書B」と「不動産収支内訳書」のモデルケースです。

  • 1-1. 埋める項目は3分の1以下

  • 用紙だけを見ると、たくさんの項目が並んでいて面倒くさそうに思えますが、実際に申告に用いる項目は多くはありません。

  • 合計欄など自動で計算される部分もあるので、自身で穴埋め必要な項目は3分の1もありません。

 

1-2. ルールを理解すれば入力もラク!確定申告の基礎知識

確定申告とはそもそも納めるべき税金の額を決めるものです。
給与収入しかない人は、給与収入の数値から、給与所得控除、所得控除、税額控除といった各種控除を差し引いた額が納めるべき税金となります。

一方、給与収入に加えて家賃収入(申告書上は「不動産収入」)がある人は、不動産収入と給与収入のプラス分とマイナス分を合算して計算していくことになります。これを「損益通算」といいます。

給与収入に不動産収入を合算して、プラスされるなら納税、逆にマイナスされるなら還付という形で、予め払っていた税金が戻ってきます。

 

2.  確定申告書を作成、提出するまでの5つのSTEP 

確定申告は大きく5つのステップに分けられます。順を追って行えば、迷うことはありません。

 

STEP1. 必要書類を揃えよう!


家賃収入を得ている人の確定申告には、以下の書類が必要です。

書類

入手元/発行元

源泉徴収票

勤務先

不動産売買契約書

売買に関わった不動産会社

売渡清算書(不動産売買時の費用明細)

譲渡対価証明書(マンションの土地と建物の按分割合を示す書類)

家賃送金明細書

賃貸管理会社

賃貸借契約書

損害保険料の支払い領収書

設備修繕費などの領収書

投資用ローンの明細書

金融機関

不動産取得税の納付書

都道府県税事務所

管理費・修繕積立金の明細書

 

建物管理会社

※株式投資による収入や、ふるさと納税の利用、医療費・住宅ローン控除の利用などによって、準備すべき書類が追加されます。以下、給与収入および初めての家賃収入を得た人の申告という想定でご説明します。

ちなみに、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、数字が入った申告書をそのまま印刷したり、デジタルデータとして提出することができます。わざわざ税務署に行ったり、印刷したりして申告書を用意する必要は全くありません。

申告書の作成 他の方法
申告書の作成をする他の手段としては、以下のようなものがあります。

<無料>
・印刷した用紙に手書きで記入

<有料>
・クラウド系会計サービスの利用(freee、MFクラウド確定申告など)
・税理士に依頼

 

STEP2. 不動産収支内訳書を作成する

 

まずは確定申告書等作成コーナーの左から2番目「決算書・収支内訳書」から作成していきましょう。

収支内訳書(不動産所得用) 「不動産所得がある方はこちら」 を選ぶと以下のような画面が出てきます。

  • ①収入金額を入れる

<必要書類>家賃送金明細書

下記の要領で金額を入れていきます。 

賃貸料

家賃収入の年合計額を入力します。

礼金・権利金・更新料

礼金収入、更新料収入などがあれば記入します ※

 ※敷金は収入にあたらない

賃貸借契約時に入居者から預かる敷金は収入ではありません。預り金としての取り扱いになるため、お金が入ってきたとしても収入としては記載しません。

 

  • ②経費を入れる

<必要書類>家賃送金明細書、不動産取得税の納付書、投資用ローンの明細書、管理費・修繕積立金の明細書、譲渡対価証明書、損害保険料の支払い領収書、設備修繕費などの領収書

 下記の要領で金額を入れていきます。

減価償却費

下記コラムで解説します

借入金利子

この1年で返済してきた投資用ローンの毎月の返済額のうち、利息部分の合計額を記入します。なお、元本部分は経費として計上はできません。

租税公課

納付した不動産所得税の金額、2回目以降は納付した固定資産税・都市計画税の額を入れます。

損害保険料

損害保険料は5年あるいは10年といった単位の年数分を一括で支払っていると思われます。これを1年あたりの金額にして、入力します。

修繕費

エアコンや給湯器の設備費用、室内リフォーム費用などを領収書に従い、入力します。

その他経費に項目を追加「支払手数料」

送金明細書をもとに、管理代行手数料(集金代行手数料)を入れます。また、購入時の仲介手数料なども含めます。

雑費

管理費・修繕積立金の年間合計額およびその他不動産に関わる経費の合計額を入力します。たとえば物件の現地確認や管理組合総会への出席に要した交通費や、ノウハウを得るための書籍購入費なども計上できます。

 減価償却費とは?

減価償却とは、長期間にわたって利用する資産を購入した際の支出を、耐用年数(使える年数)に応じて少しずつ分割して費用として計上することです。

たとえば、購入時点で不動産の残り耐用年数が20年であれば、購入金額を20分の1ずつ分割して経費にします。

減価償却費のポイントは「実際のお金の支出を伴わない、会計上の経費(マイナス)」ということです。

不動産の場合、この金額が大きくなるため「実際の収支はプラスだが、確定申告の計算上はマイナス」ということが起きえます。

 減価償却費のくわしい計算方法は とても簡単|マンション減価償却の具体的な計算方法と理論に記載しておりますので、そちらも合わせてご確認ください。

 

全て入力し終えて印刷までたどり着けたら、今回の確定申告の「不動産収支内訳書」は完成です!

例外に注意:不動産所得がマイナスの場合は「借入金利子」に注意

不動産所得がマイナスになった場合、経費として計上したローン返済の利息分のうち、「土地取得部分」に関する利息の一部が経費として認められなくなります。

該当する場合、下記の欄に土地取得分のローンの利息合計額を入力します。

必要な書類は「譲渡対価証明書」など購入した不動産における土地と建物の按分割合が分かる書類です。

マンションの場合、土地と建物は不可分で一緒に取得し、一緒にローンを組みますが、この場合、借入金はまず建物代金に充当されたものと考え、残りを土地代金に充当したものとします。

計算式 土地を取得するために要した負債の利子 = 年間の借入金返済に占める利子の総額 ×( 当初借入金額 - 建物の取得価額 )÷ 当初借入金額

なお、家賃収入を得て2回目以降の確定申告は、青色申告控除を受けられるため、青色申告を行うのが良いでしょう。
青色申告を始める方法は4章で解説します。

 

STEP3. 確定申告書B(第1表、第2表)を穴埋めしてみよう

いよいよ確定申告書の本体であるBの第1表・第2表を作成していきます。

<必要書類>源泉徴収票

確定申告書等作成コーナーから所得税を選びます。

提出方法として一番右の「印刷して提出」を選びます。
※e-Taxで提出する方法については3章で説明します。

真ん中の左記以外の所得がある方、を選び次に進みます。

源泉徴収票を見ながら、収入・所得金額の項目で、給与所得の部分を入力します。

次の画面で各種控除金額を入力します。会社で年末調整を行っているなら、社会保険控除、生命保険料控除、医療費控除などの項目が源泉徴収票にあるはずです。配偶者や子どもなどが扶養に入っている場合は配偶者控除、扶養控除などもあります。

確定申告書等作成コーナーはセーブが可能!
画面右端にある「入力データの一時保存」を押すと、途中まで入力した状態のデータをPCに保存することができます。家事や仕事など何らかの都合で入力作業を中断しなければならない時もこれを使えば、途中から作業を再開できます。
また、入力が済んだ段階でデータを保存しておけば、翌年の申告の際にデータを呼び出して参考にすることも可能です。

計算結果確認 の画面まで進んで、入力が漏れた項目がないか確認します。

先ほどのサンプルの確定申告書を参考にしてみてください。

住民税等入力のページまで進んだら「住民税・事業税に関する事項」をクリックします。

ここで「1 給与・公的年金等以外の所得がある方の入力項目  ・給与・公的年金等に係る所得以外(令和2年4月1日において65歳未満の方は給与所得以外)の所得に係る住民税の徴収方法の選択」で、必ず「自分で納付」を選択しましょう。

あとは画面の指示に従い納税と提出に向けた手続きを進めます。

 

STEP4. 確定申告書を税務署に提出しよう

案内通りに画面を進めると、印刷用の画面になりますので、印刷します。最近はプリンタがないご家庭も多いかと思いますが、その場合はまずPDF形式のファイルを保存しましょう。USBメモリやスマートフォンにデータを入れて、ご自宅近くのコンビニエンスストアに持ち込めば、マルチ印刷機で印刷ができます。

印刷した確定申告書類一式と源泉徴収票の原本を、住所地を管轄する税務署に提出します。
自身の住んでいる場所の管轄税務署を確認したい方はこちらからどうぞ。

紙での提出は、直接税務署に持ち込むか、郵送するかのどちらかです。
持ち込む場合でも、ホチキス止めして関連書類が分かれないよう角2サイズの封筒に入れていくと良いでしょう。

 

もし初めての確定申告なのであれば、多少手間でも持ち込みをお勧めします。
今後、不動産を追加購入していく場合、金融機関の審査の段階で、確定申告書の控えが必要になります。税務署の収受印が押されていない控えは、正式なものとみなされない可能性があります。郵送する場合も、返信用封筒と切手を同封の上、「控え返送希望」と一筆添えて、提出するのが良いでしょう。

 

STEP5. 納税または税金の還付を受けよう

確定申告で計算した税額は銀行や郵便局、クレジットカードなどから納付する必要があります。
なお、期間中であれば各金融機関に納付用紙が備え付けてありますので、こちらを利用しましょう。

確定申告の結果、不動産所得で赤字が出た場合には、源泉徴収されていた所得税が還付になりますので、指定の口座に還付金が直接振り込まれます。提出してからおよそ2カ月から3カ月後が振込の目安です。

納税が遅れると延滞税がかかる!
確定申告書を提出期限内に提出しても、税金が納付されていない場合、延滞税がかされます。申告書の提出とあわせて期限内に納税も済ませましょう。

3. 家賃収入を得ている人の確定申告FAQ(よくある質問)

ちまたに出ている確定申告に関する情報やマニュアル、ガイドブックといったものは、家賃収入を得ていることを前提としていません。

ここでは、8,000名以上の不動産オーナー、つまり家賃収入を得ている人から当社が過去にいただいた確定申告に関する質問の中から、よくあるものをピックアップしてご紹介します。

 

3-1. 確定申告したら会社にバレない?|住民税を自分で納めれば基本的にバレない

副業を禁止している会社や団体に勤務している場合、家賃収入があること自体バレたくないという方はいらっしゃると思います。一定以上の規模になる場合を除き、基本的にサラリーマンの不動産投資は副業とはみなされません。ただ、それでも気になる方もいるのが事実でしょう。

会社バレを防ぐ手段は、住民税の納付の仕方にあります。
確定申告の際に、住民税は「自分で納付する」(普通徴収)を選択することです。

通常、サラリーマンであれば自分で住民税の納付をしていません。代わりに勤務先が給料からの天引きという形で、納税する仕組みになっています。(これを特別徴収と言います)

住民税の額は前年の所得によって決定されます。給与収入に家賃収入が加わると、その分所得額に変動が生まれます。同じ給与水準の人と、金額が違う住民税の納付通知が会社宛てに届き、所得の種類別に有無も記述されているので、不動産所得があることまでは分かってしまいます。

そこで、確定申告の際に前述のとおり、住民税の徴収方法を自分で納付する方式に変更します。これで会社に住民税額の通知がいくことはありません。

実務上は、確定申告にきちんと記入していたにも関わらず、自治体の手続き不備で特別徴収のままにされてしまうことも起こっているようです。念には念を入れたい人は、自身が住民税を納めている自治体に問い合わせて「普通徴収」を希望する旨を直接伝えましょう。

ちなみに、確定申告に記載する必要のあるマイナンバーについてもお問い合わせをいただくことがあります。
マイナンバーからは家賃収入の有無がバレることはありません。

 

3-2. 赤字でも確定申告はすべき?|赤字ならむしろすべき

所得が増えるどころか、むしろ赤字でマイナスだから申告する額もないのだけど?

不動産所得の場合、マイナスになったらむしろ申告をしないほうが損をします。前述のように損益通算という仕組みを使い、給与も含めた総所得額が減るからです。所得額に応じて課税される税金が減ることになります。いわゆる「節税効果」というやつです。

なお、月々の家賃収入からローンの支払いを差し引いた額がマイナスだったとしても、確定申告で「赤字」とは必ずしもいえません。帳簿上だけの経費「減価償却」やお金は手元から出ていくけれど経費計上できない「元本返済」などがあるからです。

 

3-3. クラウドサービスやアプリを使うのはどう?|便利だが今すぐでなくてもよい

入力や集計作業を楽にするクラウドサービスやアプリもたくさん出ています。もちろん、そういったサポート機能があったほうが便利なのは間違いありませんが、今すぐに使う必要はありません。お金もかかりますし、不動産投資の規模がある程度大きくなり、お金の出入りが増えてからでも遅くはありません。

メリット

・いつでもどこからでも利用可能
・連携機能が豊富(家賃振込口座の残高を自動で取り込むなど)
・常に最新機能が使える
・e-Taxを利用した申告がしやすい

デメリット

・月額または年額で費用がかかる
・コストに応じてサービスが制限されていることがある

おすすめのクラウドサービス

MoneyForwardクラウド確定申告
クラウド会計ソフトfreee
やよいの白色申告オンライン/青色申告オンライン

 

3-4. 控えの返送は必要?|あとで面倒にならないために必須

確定申告書の控えは、必ず返送してもらうようにしましょう。返送用の封筒と切手を忘れないでください。

控えを返送してもらう理由は、収入や所得の正確な状況を証明するために、確定申告書の控えを求められるシーンが意外と多くあるからです。

たとえば、住宅ローンや自動車ローンを組む際、保育所の入園の手続き、奨学金の申請などがあります。普通のサラリーマンであれば源泉徴収票だけで済むのですが、確定申告を行っている場合は、確定申告書の控えを求められるのが一般的です。

返送を強調するのは、その金額のものを税務署が受理したという証明として「収受印」の有無が問題になるケースがあるからです。提出用にPDFにしたものを後で印刷するのは簡単なのですが、後からその控えだけを持って行って収受印を押してもらうようなことはできません。

なお、直接窓口で提出するなら、その際に収受印が押された控えも受け取れます。

筆者の体験談|開示請求は大変!

自宅購入の住宅ローンを申し込もうとしたところ、審査書類として「税務署の収受印が押されている確定申告書の控え」を求められました。

前年の確定申告書は、税務署の夜間ポストに自ら投函しに行くほど、提出がギリギリでした。切手を用意する面倒くささから、控えを返送してもらわなかったのです。

このような場合、国税庁に対して自身が一度提出した書類の「開示請求」をして、収受印が押された原本のコピーを交付してもらう必要があります。

開示請求するためには、行政文書開示請求書の書式に必要事項を記入して、税務署に提出しなければなりません。
窓口に行くと、面会室のようなところに通され、職員の方に1から10までサポートいただきながら、何とか書類を書くことができました。
お金もかかります。開示請求手数料300円が必要です。
しかも、その場では交付されません。2週間くらいは見ておく必要があります。

自業自得ですが、平日の昼間にわざわざ税務署に赴き、個室で300円を支払って、申告書類の長い長い正式名称を開示請求書に記入、数週間後に交付の通知が来たらまた窓口に取りに行くという手間は相当なものです。ご注意ください。

3-5. e-Taxを使って申告・納税ってどう?|最速で申告すれば還付金がある場合の還付も早い

もしマイナンバーカードをあなたが取得済みなのであれば、e-Taxを利用した申告や納税をするのも良いでしょう。
最大のメリットは、郵送などによるタイムラグがなく、電子的に申告がなされるため、還付金がある場合の還付金も早いタイミングで受け取れることです。

必要な準備物

・マイナンバーカード
・ICカードリーダー・ライター
・PC(対応するブラウザ環境)

これらを用意してe-Taxにログインするだけです。
詳しい利用方法は国税庁のページをご覧ください。

なお、マイナンバーカードをまだ持っていない場合、「ID・パスワード方式」を使う必要があり、かなり事前準備に時間と手間を要するため、今回の申告は諦めて郵送か持ち込み提出にすることをお勧めします。

 

4. 賢い節税ができる|青色申告のススメ

確定申告には、青色申告と白色申告の2つの種類があります。家賃収入がある方は、税務上のメリットが大きいので、青色申告を行うのがお勧めです。書類作成の手間は、白色申告とほぼ変わりません。

 

4-1. 規模が小さいうちも使える!青色申告の節税メリット

青色申告には「青色申告控除」があります。

10万円を収入から無条件で差し引けます。つまりその分、所得額が少なくなり、支払うべき税金を軽減できるわけです。

また、赤字を3年間繰り越しすることができるようになります。

赤字を翌年度以降に繰り越すことで、翌年の黒字を圧縮することができます。それによって、支払うべき税金の額も少なくなります。

 

不動産が戸建なら5室、アパートやマンションなら10室(5棟10室)を超えると「事業的規模」という扱いとなり、さらにメリットが増えます。

控除の枠は65万円となり、家族に給料を支払うことができたりします。

 

4-2 青色申告の始め方|申請と方法

青色申告をするには、最寄りの税務署に事前の届け出が必要です。

具体的には、申告する前年の3月15日まで(※2020年は3月16日まで)、に提出しなければなりませんので、今すぐ手続きをすることをお勧めします。

 

申請書類と書き方のサンプルを参考にして、税務署に届け出ましょう。今回の確定申告書類と一緒に郵送しても差し支えありません。

 所得税の青色申告承認申請(兼)現金主義の所得計算による旨の届出書はこちらからダウンロードできます。

 赤枠内を参考に、必要事項を記入していきましょう。

まとめ

確定申告書の作成は思っているよりカンタンで速く終わります。
また、一年に一度、不動産投資でどれだけの収益があがったのかを数字でチェックする良い機会にもなるでしょう。
是非この記事を参考に確定申告を乗り切ってください。

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