不動産投資というと不労所得というイメージがどうしてもつきまといますが、初心者の方は「儲ける」ことよりも、まずは「失敗しないための方法」を理解し把握しておく必要があります。リスクをきちんと把握しておかなければ、不動産投資で成功する確率も上がりません。そこで、この記事では、改めて不動産投資にはどういったリスクがあり、どう回避していけばいいのかを解説していきます。
本記事を読むことで、不動産投資に必要な基礎的な知識が身につくことを目的としています。また不動産投資に関連するリスクをひと通り把握しておくことで、不動産投資の物件を選ぶときだけではなく、購入後に物件を管理していく上でも役立ちます。
不動産投資体験談
目次
不動産投資のリスク
「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれることの多い不動産投資ですが、細かくリスクを挙げていくと、意外と多いことがわかります。次の項目から具体的にみていきましょう。
借入リスク
投資物件を購入する際、多くの人がローンを組むことになります。
借入をする際に把握しておかなければならないことに、「金利上昇リスク」と「返済リスク」があります。金利が安いからといって、自己資金を無視して闇雲に変動金利を選んでしまうと、その分金利上昇のリスクは大きくなります。
また、空室や滞納で家賃収入が入らない場合には、自己資金で返済していく必要が発生してしまいます。借入でリターンを大きくしやすくはなりますが、当然その分リスクも大きくなります。自己資金や不動産投資の経験など、総合的に判断し、借入を検討していくことが必要です。
空室リスク
物件に借り手が見つからず、家賃収入がなくなってしまうのが空室リスクです。経営者として不動産投資事業をしっかりと見極め、運営していく力がここで必要となります。
この空室リスクは物件のタイプによっても当然変わってきます。
たとえば、一般的に女性にとってはオートロックがあるマンションの方がアパートよりセキュリティが厳しいため、空室を抑えられます。また、駅近の方が、より空室率を下げられる傾向があります。
利回りにも大きくかかわってくるので、念入りに購入物件の「駅の付近の情報」などの一次情報を調査していくことが不可欠です。
修繕リスク
物件を維持していく上では、どうしても修繕が必要な場面が出てきます。
それは、設備や建物の経年劣化だったり、事故で壊れてしまうことがあるからです。
そういったリスクのためには、事前に修繕費を積み立てておくことが必要です。
物件によって設備や築年数が違うので、積み立て額には正解がありませんが、目安としては賃料収入の3％を確保しておくと良いでしょう。
様々な物件の修繕費用の相場情報などを普段から見ておくことも重要です。
家賃滞納リスク
不動産投資の場合の収益は、ほぼすべてが家賃収入です。そのため家賃滞納になることは経営を継続していく上で死活問題となります。つまり、どれほど良い物件を手に入れることができても、キャッシュフローが機能しませんので、家賃収入がなければ意味がないのです。
ただ、現在は「保証会社」という、家賃滞納になっても、保証会社が代行して家賃を支払うというサービスもあるので、リスクを最小限に抑えることもできます。（もちろん保証会社から入居者に家賃請求されます。）
とはいえ家賃滞納は、入居者の事情で起こりうるものであり、完全にはリスクを避けることができません。事前に体制を整えて準備をしておくことが不可欠です。
災害リスク
災害リスクは、地震や火事によって物件に被害が及ぶリスクのことです。
地震大国の日本で、このリスクを回避することは困難です。
地震や災害が起きる前提で備えておく必要があります。
そのために、
・鉄筋や鉄骨など地震に強い造りの物件を選ぶ
・新耐震基準(昭和56年以降）の物件を選ぶ
・地盤が強く、災害区域に入らないエリアを選ぶ
・地震保険へ加入する
というような備えが必要です。
家賃下落リスク
日本全体が人口減少になっていくといわれているので、当然家賃の下落リスクもあります。
とはいえ、それは日本全体を見たときのリスクで、エリアによっては人口が増えていきますし、現に年々家賃が上がっているところもあります。
投資物件を探す際は、人口や都市開発計画などを調べ、極力家賃下落リスクが少ないエリアを選択していきましょう。
優秀な仲介会社の担当者などと協力することも重要です。
不動産投資のリスクを回避する方法
不動産投資の経験の浅い人にとっては、どれだけリスクを事前に避ける選択肢を取れるかが重要です。とはいえ、あまり慎重になりすぎると購入のタイミングを逃してしまうことにもなるので、バランスをとりましょう。
立地を考慮する
不動産投資によって立地の選定を間違えた場合、空室リスクに直接影響が出てきます。
リスクを最小限に抑えるためにも、より良い立地の条件のポイントを抑えておきましょう。
・駅から徒歩何分か
・スーパー、病院、市役所などの施設が近隣にある
・エリア内の人口が減少していない
・治安が良い
入居者のニーズはエリアによって異なりますが、上記のポイントを抑えておけば、「立地の選定を間違ったことで空室リスクが上がる」ということは避けられます。よりチェックポイントを細かくすると、警察の注意を促す立て看板や、小学校の雰囲気、駅の周りの工事の状況など、確認するポイントは人それぞれです。
築古の物件には注意
築古物件は、安い価格で手に入れることができるため、うまく運用していけば高い利回りを維持することができます。ただ、うまく運用は簡単ではなく、築古物件ならではのリスクやデメリットがあります。
・融資を受けにくい
・維持に手間がかかる
・イニシャルコストとしてリフォームや修繕費用がかかる
築古物件は、資産価値が低くなるので、融資を受けられないこともあります。
また、うまく融資を受けられたとしても維持に手間がかかります。
自分で管理する場合は、建物や室内のメンテナンスが大変ですし、経年劣化が激しい分、当然修繕費用が高くなります。
修繕費用が高いからといって、空室をメンテナンスしなかったら、入居が決まりにくいです。
このように築古物件を運営していくのには非常に根気が必要です。
「リフォーム知識がある」「性格がマメ」「自己資金が用意できる」といった方ではないと築古物件の運営は簡単にはいかないでしょう。
空室率を確認する
繰り返しになりますが、空室率は利回りに大きく影響していきます。
物件購入時に不動産会社から聞いていた空室率より、実際は低かったということもあります。
そういったリスクを回避するためにも空室率の確認は必須です。
まず、物件選定の際は、必ず物件募集をしている不動産会社に、空室率の算定方法を聞きましょう。
もちろん、「物件周辺エリアの家賃相場」「物件の平均空室率」は必ず調べましょう。
物件所在地の不動産会社を回り、家賃相場やエリアの特徴など「リアルな声」を聞けば、さらにリスクを抑えることにつながります。
正確な情報を得る
不動産投資によって、誤った情報を得ることは「不良物件」を購入してしまうことにもなりかねません。
不動産会社の中に、自社の物件を売るために、都合が良い情報だけを提供するところもあります。
そういった情報だけにならないよう、一つの情報源からしか情報を得ないということはせず、第三者機関や、複数のところから情報を集めるように意識しましょう。
具体的には、
・国土交通省など公的機関の情報
・複数の不動産投資セミナー
・「大家目線」「不動産会社目線」の本
などです。
偏った情報ではなく、なるべく多くの情報を集めるように意識するれば、誤った情報に振り回されるリスクも減っていきます。
不動産投資は信頼できるパートナーに相談しましょう
冒頭に述べたとおり、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」です。ただ、どういったリスクがあるかをきちんと把握し、そのリスクに対して備えをしておけば、リスクを最小限に抑えることも十分に可能です。
情報を自分で集めるのには限界があるので、ある程度知識を身に付けたら、一度プロの意見を聞いてみるというのがおすすめです。
購入の段階になったら、不動産会社を利用することになるので、信頼できる不動産会社を探していきましょう。
