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【什和元幎分申告察応】初めおでも簡単䞍動産収入の確定申告の5ステップ

 2020/3/9 æ›Žæ–°

䞍動産皎金

䞍動産収入があるひずの頭を悩たすのが毎幎の確定申告ですよね。

䞍動産収入の蚈算はどのようにすればいいのか、確定申告曞の必芁曞類は䜕が必芁なのか、幎に1床のこずなので、確定申告に慣れた方でもひず苊劎です。

そこで、この蚘事では䞍動産収入がある人の確定申告を5぀のステップにたずめたした。

必芁曞類からどのような経費を蚈䞊できるのか、玍皎や皎金還付のやり方、䞍動産収入があるかたの確定申告の方法を簡単、わかりやすくたずめたした。ブックマヌクをしお䞍動産収入の確定申告に圹立おおください。

1確定申告のタむムスケゞュヌル

確定申告ずは

1幎間1月1日から12月31日に埗られた収入から収入を埗るために必芁な支出を差し匕いた金額にかかる皎金を自ら蚈算しお、皎務眲に申告・玍皎、たたは皎金の還付原戻しを受けるこず。

 

確定申告曞の提出期間は、2月䞊旬から3月䞭旬です。

2019幎什和元幎分の確定申告曞提出は2020幎2月17日月から4月16日朚たでが期限です。

※コロナりむルス感染拡倧に䌎う措眮で1か月延長ずなりたした。

なお、玍付期限たでに皎金を玍めなかった堎合は、延滞皎がかかりたす。延滞皎は、玍付すべき皎額に察しお以䞋の皎率で蚈算されたす。

法定玍期限の翌日から2月を経過する日たで
原則ずしお幎「7.3」
平成26幎1月1日以埌の期間は、幎「7.3」ず「特定基準割合泚1」のいずれか䜎い割合。
※平成29幎1月1日から平成29幎12月31日たでの期間幎2.7

玍期限の翌日から2月を経過した日以埌
原則ずしお幎「14.6」
平成26幎1月1日以埌の期間は、幎「14.6」ず「特定基準割合7.3」のいずれか䜎い割合。
※平成29幎1月1日から平成29幎12月31日たでの期間9.0

2確定申告の2぀の皮類 青色申告ず癜色申告の違いず申請方法

確定申告には、青色申告ず癜色申告の2぀のやり方がありたす。䞍動産収入の確定申告を行う前に、それぞれの特城を把握しおおきたしょう。申告方法の違いによっお、受けられる節皎メリットも異なりたす。

2-1 青色申告ず癜色申告の皎務メリットの比范

青色申告のほう皎務䞊のメリットが倧きいので、癜色申告ではなく青色申告を行いたしょう。なお、青色申告も癜色申告も、確定申告曞を䜜成する手間はほずんどかわりたせん。

青色申告のメリット

  • 利益から䞀定額を差し匕いお䞍動産所埗を圧瞮できる䞍動産投資の芏暡により10䞇円たたは65䞇円のいずれかになる
  • 家族に絊料を支払える
  • 赀字を3幎間繰り越せる
  • 赀字を翌幎床以降に繰り越すこずで、翌幎発生する黒字を圧瞮でき、その分節皎に぀ながりたす。

2-2 青色申告の申請方法

青色申告を行うには指定の皎務眲に察しお、必芁な手続きを行う必芁がありたす。ここで、青色申告を行うために必芁な曞類の曞き方ず手続きをたずめたした。

【申請曞の蚘入】
所埗皎の青色申告承認申請曞申請曞のダりンロヌドはこちらから

申請曞の曞き方
青色申告申請曞_曞き方02

【提出期限】

青色申告を申請するには、原則ずしお青色申告する幎の3月15日迄が期限です。
なお、1月16日以埌に䞍動産投資を始めた堎合には、投資甚䞍動産を賌入時から2カ月以内に提出したしょう。

䟋
投資甚䞍動産の賌入1月10日 → 提出期限3月15日迄
投資甚䞍動産の賌入4月1日→提出期限5月31日迄事業開始から2カ月以内

【提出先】

蚘入した申請曞はお䜏いの地域の皎務眲に提出したす。
申請曞を提出する皎務眲は囜皎局のホヌムペヌゞから確認できたす。

3䞍動産収入のある方の確定申告の方法 5ステップ

ここからは確定申告曞の䜜成方法に぀いお必芁曞類を集めるずころから、5぀のステップにわけお図衚を亀えお解説しおいきたす。

STEP1. 必芁曞類を集める

確定申告曞ず青色申告決算曞は「確定申告曞等䜜成コヌナヌ」から䜜成が可胜です。

①確定申告曞
申告曞
所埗皎青色申告決算曞䞍動産所埗甚

䞍動産収支

②源泉城収祚・・・取埗先勀務先

③投資甚䞍動産の売買契玄曞・・・取埗先䞍動産䌚瀟

④売枡粟算曞䞍動産賌入時にかかった費甚の明现曞・・・取埗先䞍動産䌚瀟

⑀譲枡察䟡蚌明曞䞍動産䟡栌のうち、マンションの土地ず建物の按分割合を瀺す曞類・・・取埗先䞍動産䌚瀟

⑥建物管理䌚瀟に支払う管理費・修繕積立金額が分かる曞類通垳等

⑊修繕費・内装工事費の領収曞・・・取埗先䞍動産䌚瀟

⑧家賃明现曞家賃の入金履歎がわかる曞類・・・取埗先䞍動産䌚瀟

⑚賃貞借契玄曞・・・取埗先䞍動産䌚瀟

⑩投資甚ロヌンの返枈予定衚・・・取埗先ロヌン䌚瀟

⑪䞍動産取埗皎の玍付曞・・・取埗先各郜道府県の自治䜓

 

STEP2. 䞍動産収支内蚳曞の䜜成

必芁曞類をそろえたら、1幎間で投資甚䞍動産から埗られた利益を蚈算しおいきたす。この䞍動産投資から埗られた利益がいくらなのかを衚す曞類が、䞍動産収支内蚳曞です。
利益を蚈算するために、たず収入ず費甚をわけお集蚈しおいきたす。

収入を蚈算する

投資甚䞍動産から埗られるおもな収入

家賃収入・瀌金収入・その他の収入空宀時の保蚌家賃など
必芁な曞類送金明现曞

“敷金は収入に含めない”

  • 入居時に入居者から預かった敷金は収入ずしお蚈䞊しおはいけたせん。経理䞊、預り金ずしおの取り扱いになるため、お金が入っおきたずしおも収入ずしおは蚘茉したせん。

費甚を蚘茉する

必芁な費甚はきちんず蚈䞊するこずで利益を削枛するこずができ、結果ずしお皎金を圧瞮するこずができたす。ここで代衚的な費甚を10個たずめたした。費甚の蚈䞊挏れがないようにしたしょう。

①管理費

必芁な曞類建物管理䌚瀟に支払う管理費・修繕積立金額が分かる曞類通垳等

建物管理䌚瀟に察しお支払う管理費は費甚ずしお蚈䞊するこずができあす。

建物管理䌚瀟のおもな業務は次の通りです

  • ゚レベヌタヌや絊排氎蚭備、電気蚭備など建物蚭備の保守管理業務
  • ゚ントランス、廊䞋など共有郚の枅掃
  • 各皮消防蚭備の法定点怜業務
  • 管理組合の運営サポヌト

②修繕積立金

必芁な曞類建物管理䌚瀟に支払う管理費・修繕積立金額が分かる曞類通垳等

将来の倧芏暡修繕に備えお積み立おる修繕積立金も原則ずしお費甚ずなりたす。

なお、マンションによっおは郚屋を売华した時に、これたでの積立金をオヌナヌに返华するケヌスもありたす。この堎合の修繕積立金は費甚ずしお認められたせん。芏定の有無に関しおは、マンションの管理組合の芏玄を確認しおおきたしょう。

管理費ず修繕積立金

③賃貞管理代行手数料

必芁な曞類家賃明现曞家賃の入金履歎がわかる曞類・・・取埗先䞍動産䌚瀟

入居者が支払う毎月の家賃集金や空宀時の入居者募集や内装工事の手配、入居䞭のトラブル察応などを行う賃貞管理䌚瀟ぞの手数料も費甚ずしお蚈䞊するこずができたす。

賃貞管理䌚瀟のおもな業務

  • 家賃の集金代行業務
  • 入居者募集
  • 入居者トラブル・クレヌムの察応
  • 内装工事や修繕工事の手配
  • 賃貞借契玄、曎新契玄、保険契玄など各皮契玄業務ず期日管理 など

 

賃貞管理䌚瀟ず建物管理䌚瀟

③損害保険料

必芁な曞類売枡粟算曞䞍動産賌入時にかかった費甚の明现曞・・・取埗先䞍動産䌚瀟

投資甚䞍動産に察する火灜保険料や地震保険料も費甚にするこずができたす。
ただし、加入期間䞭の保険料を賌入時に党額前払いしたずしおも、費甚ずしおずしお蚈䞊できるのは、1幎分のみです。党期間にかかる保険料を党額費甚ずするこずはできたせん。

④枛䟡償华費

必芁な曞類譲枡察䟡蚌明曞など、土地ず建物の割合が分かる曞類

枛䟡償华費は、䞍動産の取埗にかかった金額を賌入した幎に䞀床に費甚にするのではなく、利甚可胜な期間にわけお、費甚を蚈䞊しおいくものです

枛䟡償华むメヌゞ図

枛䟡償华費の特城は、実際のお金支出はありたせんが、費甚ずしお蚈䞊できる点です。お金の支出がなく、費甚ずしお蚈䞊し利益から差し匕くこずができるので節皎効果がありたす。

枛䟡償华に関する詳しい内容は「ずおも簡単マンション枛䟡償华の具䜓的な蚈算方法ず理論」で確認しおください。

⑀修繕費

必芁な曞類修繕費・内装工事費の領収曞 賃貞管理䌚瀟

投資甚䞍動産に備え付けられおいる゚アコンや絊湯噚などの蚭備修理費甚や入居者が退去したあずのリフォヌム代金も費甚ずしお蚈䞊するこずができたす。
なお、修繕費が郚屋を元通りにするためかかったものではなく、䞍動産自䜓の䟡倀を向䞊させるようなものであった堎合、その支出額はその幎の費甚ではなく、利甚可胜な期間に分割しお費甚ずしお蚈䞊したす。この時の支出を資本的支出ず蚀いたす。

修繕費ずしおその幎に費甚ずしおすべお蚈䞊するか、資本的支出にするかは次のように刀断したす。

資本的支出ず修繕費

⑥各皮皎金

必芁な曞類売枡粟算曞䞍動産売買時の費甚明现曞・・・取埗先䞍動産䌚瀟 / 䞍動産取埗皎の玍付曞・・・取埗先各郜道府県の自治䜓

投資甚䞍動産の取埗時に必芁ずなる䞍動産取埗皎や所有䞭にかかる固定資産皎、たた賌入に䌎う印玙皎も費甚蚈䞊できたす。

費甚ずしお蚈䞊できる皎金

  • 䞍動産取埗皎
  • 固定資産皎
  • 印玙皎
  • 事業皎䞍動産投資が事業的芏暡に盞圓する堎合

事業的芏暡に関する詳しい内容は「≪䞍動産所埗の事業的芏暡≫をフル掻甚しお最もお金を残す方法」を確認したしょう。

費甚ずしお蚈䞊できない皎金

  • 所埗皎
  • 䜏民皎

⑊ロヌン返枈額のうち利息郚分

投資甚ロヌンの毎月の返枈額のすべおが費甚ずしお蚈䞊できるわけではありたせん。費甚蚈䞊できるのは、毎月の返枈額のうち、利息盞圓郚分のみずなりたす。぀あり、元本の返枈金は費甚ずしお蚈䞊できたせん。

なお、ロヌン返枈額のうち利息郚分であっおも、䞍動産収入の金額から費甚を差し匕いた䞍動産所埗がマむナスの堎合には、利息党額を費甚蚈䞊するこずはできたせん。利息のうち、土地に察応する利息郚分が費甚ずしお蚈䞊できたせん。

経費算入利息郚分

⑧ロヌン保蚌料

投資甚䞍動産を賌入する際に利甚したロヌン保蚌料も必芁経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

ロヌン保蚌料ずは

    • ロヌンを支払えなくなった際に、信甚保蚌䌚に支払いを保蚌しおもらうための費甚

なお、金融機関によっおずロヌン保蚌料を利息に含めおいるこずがあるので、確認しおみたしょう。

⑚皎理士ぞの支払手数料

皎理士に支払う確定申告曞の䜜成費甚や顧問料も費甚ずしお蚈䞊するこずができたす。

⑩その他の費甚

亀通費や新聞図曞費、通信費も䞍動産投資で利益を䞊げるために必芁な支出であれば費甚ずしお蚈䞊するこずができたす。

・亀通費
所有物件の珟地確認や管理䌚瀟ずの打ち合わせに芁した亀通費

・新聞図曞費
䞍動産垂況や皎金、投資ノりハりなど䞍動産投資に関する曞籍の賌入費甚

・通信費
管理䌚瀟や䞍動産䌚瀟ずの電話代や曞面でのやり取りによる郵䟿代

ただし、ここで䞊げた項目を費甚ずしお蚈䞊できるのは、あくたでも瀟䌚通念䞊認められる範囲内ずなりたす。

たずえば、地方から所有する物件を芋に行く名目で䜕床も䞊京しお亀通費を蚈䞊するこずはできたせん。たた、個人で利甚しおいる携垯料金のすべおを費甚ずしお蚈䞊するこずもできたせん。

䞍動産所埗を蚈算する

収入ず費甚をすべお収支蚈算曞に蚘茉すれば、あずは䞡者の金額をそれぞれ集蚈しお差し匕くず䞍動産所埗を算出できたす。

なお、最終的な䞍動産所埗が赀字の堎合は利息の蚈䞊方法で泚意が必芁です。

䞍動産所埗がマむナスの堎合の利子の取り扱い
土地を取埗するために芁した負債利子の額に぀いお

収入から費甚を差し匕いた結果、䞍動産所埗がマむナスになった堎合、費甚ずしお蚈䞊したロヌン利息のうち、土地取埗郚分に関する利息の䞀郚が経費ずしお認められたせん。

収支内蚳曞では、この項目を「土地を取埗するために芁した負債の利子額」ず衚蚘しおありたす。䞍動産所埗が赀字の堎合の土地借入金利子の取り扱い

ここで、この土地取埗に関する利息の蚈算方法を確認しおいきたす。

事䟋
3,000䞇円の䞍動産を2,800䞇円のロヌンを利甚しお賌入。うち土地が2,000䞇円、建物が1,000䞇円の事䟋。1幎間のロヌンの支払利息は100䞇円ずする。

1. ロヌンの利甚順番 『最初に建物、次に土地』

ロヌン2,800䞇円のうち、建物1,000䞇円が充圓されるので、残額の1,800䞇円分のロヌンが土地を賌入するのに利甚したロヌン金額ずなる。

土地に関する負債利子02

2. 土地の取埗に芁した借入金の利子の額

土地に関する負債利子03

STEP3. 確定申告曞B第1衚、第2衚を䜜成する

確定申告曞Bは勀務先から手に入れた源泉城収祚ずさきほど蚈算した䞍動産収支内蚳曞に蚘茉のある䞍動産所埗を転蚘するこずで䜜成したす。

確定申告曞Bの詳しい䜜成方法に぀いおはこちらから

STEP4. 確定申告曞を皎務眲に提出する

䜜成した確定申告曞類ず源泉城収祚の原本を皎務眲に提出したす。申告曞の提出に関しおは郵送でも受け付けおいたす。
なお、提出する皎務眲はお䜏いの䜏所によっおこずなりたす。

最寄りの皎務眲の確認はこちらから

STEP5. 玍皎たたは皎金の還付を受ける

玍付
確定申告で蚈算した皎額を、銀行や郵䟿局などの金融機関から玍付したす。

泚意
提出期限内に確定申告曞を皎務眲に提出しおも、皎金が玍付されおいない堎合、延滞皎がかかりたす。申告曞の提出ず玍皎は忘れずにセットで行いたしょう。
還付
確定申告の結果、䞍動産所埗でマむナスになった堎合には、その赀字額に応じた皎金が指定の口座に振り蟌たれたす。提出しおからおよそ1カ月から3カ月埌が振蟌の目安です。

 たずめ

ここであげた確定申告のステップを参考に、䞍動産収入を確定申告しおみたしょう。

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