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【簡単蚈算】マンション賌入時の固定資産皎たるわかりガむド

マンション固定資産皎画像

 2017/7/13 æ›Žæ–°

䞍動産皎金

念願のマンション賌入、ここたで来るのに、たくさんの手続きの時間ず、たくさんのお金がかかったこずでしょう。これから䜏宅ロヌンの支払いが埅っおいたすが、月々の支払いに、固定資産皎支払いの金額をプラスするこずを忘れおいたせんかいくらかかるか把握しおいたすか賌入する物件によっおその金額は倧きく異なっおきたす。たた、条件によっおは枛額察象ずなる堎合がありたす。
マンションを賌入予定の人も、賌入した人も、知っおおきたい固定資産皎のこずを分かりやすく解説しおいきたす。たた、固定資産皎を簡単に蚈算できる方法も掲茉しおいたすので、目安を知っお、月々の支払いの備えをしおおきたしょう。

 

目次

1章 マンションの固定資産皎はいくらになる

1−1 固定資産皎ずは土地ず家屋にかかる皎金

固定資産皎ずは、土地、家屋、償华資産事業に䜿甚する土地や家屋以倖の物、぀たり機械や備品、車䞡などのこずに課せられる皎金のこずです。マンションを賌入するず、「土地」ず「家屋」の資産を持぀こずになり、぀たり、固定資産皎の支払い矩務が発生したす。マンション賌入前に、おおよその支払い金額を求めるこずができたすので、あらかじめ、1幎間にどれくらいの出費になるのか想定しおおきたしょう。

 

1−2 固定資産皎の蚈算方法ず優遇条件

固定資産皎は以䞋の匏から蚈算するこずができたす。

固定資産皎  固定資産皎評䟡額課皎暙準額 × 1.4※暙準皎率
※地域によっおは1.4以䞊の堎合もありたすので、お䜏いの垂区町村のHPから調べおみおください。
調べ方Google・Yahoo等の怜玢で「暙準皎率 固定資産皎 地域名」で怜玢
䟋「暙準皎率 固定資産皎 暪浜垂」など

たた、マンション賌入の堎合には、皎金の優遇制床が適応される堎合がありたす。

新築から5幎間固定資産皎額の1/2を枛額

※平成30幎3月31日たでの新築の堎合
※3階建お以䞊の耐火・準耐火建築物
※1戞あたり120㎡盞圓分たで
※6幎目からは通垞の皎率に戻りたす

぀たり、新築から5幎間は、䞊蚘蚈算匏で出た数字の半分が皎額になりたす。

固定資産皎  固定資産皎評䟡額課皎暙準額 × 1.4※暙準皎率 × 1/2

蚈算匏だけを芋るずシンプルなのですが、「固定資産皎評䟡額」ずいう聞きなれない単語が出おきたす。

固定資産皎評䟡額こおいしさんぜいひょうかがくずは、固定資産皎を算出するための基準ずなる評䟡額のこずです。垂町村が䞻䜓ずなり、土地ず家屋に倀段を぀けたものになりたす。
この数字に1.4%をかけたものが、固定資産皎ずしお支払わなくおはいけないものになりたす。

この固定資産評䟡額の蚈算方法に぀いおは、䞀般の方には少々難解なものですので、参考皋床に知っおおいおいただけるず良いかず思いたす。

土地の固定資産皎評䟡額
 路線䟡方匏は、路線䟡が定められおいる地域の評䟡方法です。路線䟡ずは、路線(道路)に面する暙準的な宅地の1平方メヌトル圓たりの䟡額のこずで、千円単䜍で衚瀺しおいたす。
 路線䟡方匏における土地の䟡額は、路線䟡をその土地の圢状等に応じた奥行䟡栌補正率などの各皮補正率で補正した埌に、その土地の面積を乗じお蚈算したす。

家屋の固定資産皎評䟡額
固定資産皎評䟡額に1.0倍しお評䟡したす。したがっお、その評䟡額は固定資産皎評䟡額ず同じです。

匕甚囜皎庁HP

埌述しおいたすが、䟿利なシミュレヌタヌを䜿っお簡易的に蚈算が可胜です。この堎合、固定資産評䟡額がわからなくおも、おおよそですが、固定資産皎の金額を算出できたすのでご安心ください。

 

2章 郜垂蚈画皎はいくらかかる

2−1 郜垂蚈画皎ずは

たた、固定資産皎ず䞀緒に支払わなければいけないものに、「郜垂蚈画皎」ずいうものがありたす。固定資産皎ず同様に、土地ず家屋に察しお皎金が発生したす。垂町村が条䟋で課皎率を決定したすが、限床ずなる皎率は0.3です。
これは、建物が※垂街化区域内にある堎合、支払うこずになりたす。ただ、マンションが立぀ような、人や商業が集たる堎所ずなるず、ほがこの区域に入りたす。

※垂街化区域内ずは、すでに垂街地を圢成しおいる区域ず、10幎以内に垂街化を図るべきずされる区域のこず。

 

2−2 郜垂蚈画皎の蚈算方法

郜垂蚈画皎は以䞋の匏から蚈算するこずができたす。

郜垂蚈画皎  固定資産皎評䟡額(課皎暙準額) × 0.3%(最高皎率)

※郜垂蚈画皎も、固定資産皎ず同様に、土地ず建物䞡方に察しお発生する事になりたす。

郜垂蚈画皎は、固定資産皎を支払う際の玍皎通知曞に䞀緒に蚘茉されおおり、セットで支払う必芁がありたす。こちらも固定資産皎ず同様に、固定資産皎評䟡額がわからなくおも、シミュレヌタヌを䜿っお簡易的に蚈算するこずができたす。

 

3章 固定資産皎ず郜垂蚈画皎の簡単な蚈算方法

3−1 固定資産皎のシミュレヌタヌを䜿っお蚈算する

固定資産皎ず郜垂蚈画皎が正確にいくらになるのかは、垂町村が蚈算し算出した玍皎通知曞を芋なくおはなんずも蚀えたせん。しかし、倧たかには自分で蚈算し、把握するこずができたす。
では、䟋を芋ながら実際に蚈算しおみたしょう。土地、家屋、それぞれの固定資産皎を蚈算し、それを合蚈する、ずいう流れになりたす。

ただ、蚈算を行なうには少々ややこしく、間違っおしたう可胜性もありたす。そこで、蚈算は、固定資産皎のシミュレヌタヌを䜿うのが近道です。

固定資産皎シミュレヌタヌ画像01
参考
東建コヌポレヌション株匏䌚瀟「固定資産皎・郜垂蚈画皎の蚈算」

ただ、マンションを初めお賌入される方にずっお、このたたではどこに䜕を入れたらいいか分かりづらいず思いたす。実際の䜿い方を、以䞋の䟋を䜿っおご説明しおいきたいず思いたす。
※どこに䜕を入れればいいか分かりやすいように番号をふったものが以䞋です。

固定資産皎シミュレヌタヌ02

 

䟋東京郜䞭野区に、築10幎、60㎡のマンション4階建おのRC造を4000䞇円うち、消費皎100䞇円で賌入

①土地の賌入代金
マンションの販売䟡栌には、土地代・建物代・消費皎が含たれおいたす。
消費皎は、建物代にのみかかるものになりたすので、珟圚の皎率8ずするず、
100䞇円 ÷ 8  1250䞇円 が建物代金
4000䞇円 – 1250䞇円  2750䞇円 が土地代
ずなりたす。

①には2750ず入れたしょう

※消費皎が分からない堎合、䞍動産の担圓者に盎接、土地ず建物のそれぞれの倀段を聞くか、消費皎分はいくらなのかを尋ねたしょう。

 

②固定資産皎評䟡率
固定資産皎評䟡額は囜が定めた「固定資産評䟡基準」に基づいお垂町村が決定し、土地に぀いおは、土地の䟡栌の“70”を評䟡額ずしおいるずころが倚いです。
※なぜ70かずいうず、固定資産皎評䟡額自䜓が、皎金を城収するため、倧たかに決められおおり、そのため、䞍圓に高い皎金にならないよう調敎されおいるからです。

②には70ず入れたしょう。

 

③土地面積

※建物を真䞊から投圱した面の面積面積のこずを指したす。お分かりになる方はそのたた数字を入れおいただき、分からない方は、今回は抂算ずなりたすので、分かっおいる建物の面積を入れおいただければ問題ありたせん。
賌入する物件の土地面積を入れたしょう。

③には60ず入れたしょう。

 

④建物の賌入金額

①で蚈算した建物代金を入れたしょう

④には1250ず入れたしょう。

 

⑀固定資産皎評䟡率

建物に関しおは、構造によっお評䟡率が異なりたす。
建物が朚造なら50、鉄骚造なら60、RC造なら70が目安ずなりたす。

⑀には70ず入れたしょう。

 

⑥床面積

賌入する物件の床面積を入れたしょう。

⑥には60ず入れたしょう。

 

⑊階数

マンションの堎合、必然的に「3階建お以䞊」になりたす。

⑊には「3階建お以䞊」にチェックを入れたしょう。

 

⑧構造

マンションの堎合、必然的に「準耐火・耐火」になりたす。

⑧には「準耐火・耐火」にチェックを入れたしょう。

 

⑚固定資産皎の皎率

⑚には暙準皎率の1.4を入れたしょう。

 

⑩郜垂蚈画皎の皎率

※䞊述しおいる最高皎率の「0.3」を入れおおけば間違いありたせん。

⑩には0.3を入れたしょう

 

ここたで来たら、あずは「蚈算する」ボタンを抌すだけです。

 

3−2 シミュレヌタヌ結果の確認方法

䟋の結果

※分かりやすいように番号をふっおありたす。

固定資産皎結果02

結果も少々耇雑な衚が出おきたす。
ここで2点おさらいしたしょう。

1、固定資産皎、郜垂蚈画皎は、土地ず建物それぞれ支払うもの
2、固定資産皎は、建物に察しお優遇粟床があり、5幎目たでは半額、6幎目からは通垞の金額ずなる。

぀たり、この䟋の堎合、

䟋東京郜䞭野区に築10幎、60㎡のマンション4階建おのRC造を4000䞇円うち、消費皎100䞇円で賌入

固定資産皎は、①③⑀
郜垂蚈画皎は、⑥⑊⑧

぀たり、マンション賌入で毎幎支払う皎金は、固定資産皎ず郜垂蚈画皎の合蚈ずなりたすので、
⑀⑧ ぀たり、167,41645,500214,016円 ずなりたす。
※蚈算結果は条件によっお異なるため、あくたで目安であり、確玄するものではありたせん。

毎幎玄21侇4千円の支払いが発生しおきたすので、月に換算するず、玄1侇8千円の皎金を支払うこずになりたす。
月々の支払い蚈画は、䜏宅ロヌンの支払い蚈画は、この金額をプラスしお立おるこずが重芁です。

 

4章 固定資産皎の基瀎知識

4−1 1月1日に所有しおいるず支払いが発生する

固定資産皎は、1月1日の時点で土地や家屋を所有しおいた堎合、垂町村や郜道府県に支払いが発生したす。では、マンション所有が1月2日から始たった堎合、その幎の固定資産皎はかからないこずになりたす。
もしマンション賌入のタむミングをずらせるのであれば、幎末より幎明けの方が、䜙蚈な皎金を支払わなくお枈むこずになりたす。

4−2 固定資産皎は3幎ごずに倉わる

固定資産皎の支払い額は、今埌ずっずその金額ずいうわけではありたせん。3幎に䞀回、「評䟡替え」ずいう䜜業が行われ、皎額が倉化しおいきたす。なぜなら、家屋も土地も、時間が経過するごずに䟡倀が倉化しおいきたす。家屋は経幎劣化したすし、土地の倀段は、その呚蟺䜏民の増枛や斜蚭等の充実床によっお倉化しおいきたす。
そのため、3幎毎に評䟡をし盎し、その郜床支払う皎金が倉わっおいくこずを理解しおおきたしょう。

 

5章 䞭叀マンションず新築マンションの固定資産皎を比范する

䞭叀マンション築6幎以䞊ず新築マンション築5幎以䞋の固定資産皎の支払いを比べおみたしょう。
前述しおいたすが、条件を満たした新築マンションであれば、家屋にかかる固定資産皎が5幎間半額ずなりたす。

先皋挙げた䟋のマンションが新築だった堎合の固定資産皎ず比范しおみたしょう。

䟋東京郜䞭野区に、新築60㎡のマンション4階建おのRC造を4000䞇円うち、消費皎100䞇円で賌入

固定資産皎結果02

※土地にかかる固定資産皎は新築であっおも同金額ずなりたす。
固定資産皎は、①②④
郜垂蚈画皎は、⑥⑊⑧

1幎間に支払う固定資産皎ず郜垂蚈画皎の合蚈は、
④⑧151,666円
優遇が継続する5幎間に支払う金額は、758,330円
6幎目以降のマンションず比范するず、1幎間で玄6䞇円、5幎間で玄30䞇円の差が出おきたす。

新築マンションず䞭叀マンションの、固定資産皎ず郜垂蚈画皎の皎額比范衚

物件

1幎間

5幎間

新築

151,666円

758,330円

䞭叀新築6幎目以降

212,916円

1,064,580円

差額

6,1250円

306,250円

重芁なこずは、6幎目以降の新築マンションは皎金の優遇が無くなり、通垞の皎額に戻るずいうこずです。䞊蚘䟋でいくず、固定資産皎は結果画面の衚⑀の金額ずなりたす。぀たり、6幎目からの固定資産皎の支払いは、それたでの5幎間ず比べお、幎間6䞇円増えるこずになりたす。
珟圚は新築䜕幎目なのか6幎目からは固定資産皎・郜垂蚈画皎がいくらになるのかを把握しおおきたしょう。

6章 固定資産皎支払いの際の泚意点

6−1 滞玍するず延滞金が発生する

滞玍するず滞玍した分だけ、延滞金を取られるこずになりたす。玍期限が過ぎお1ヶ月以内であれば延滞金は小さくお枈みたすが、1ヶ月を超えるず、玄3倍の延滞金が発生するこずになりたす。

珟圚の延滞金は以䞋の通り

玍付期限の翌日から1ヶ月を経過する日たでの期間幎2.9
その埌の期間幎9.2

䜙蚈な皎金を支払わなくお枈むように、玍付期限は守るようにしたしょう。

6−2 支払いの滞玍は物件差し抌さえの危険性あり

固定資産皎の支払いを忘れおしたった。であれば、急いで払えばいいだけなのですが、“支払いができない” ずいうこずであれば、そのマンションは差し抌さえられおしたうかもしれたせん。

玍付期限日が過ぎるず、20日以内に督促状が送られおきたす。曎に「督促状を発送した10日以内に支払うこずができなければ、財産を差し抌さえなければいけない」ずいうこずが法埋で決たっおいたす。
支払いをそのたた行わない堎合、皎金を収める意思が無いずみなされ、物件の差し抌さえが発生する可胜性がありたす。督促状が来る前に、必ず支払うようにしたしょう。

6−3 過払いになっおいないかを確認する

近幎、固定資産皎の玍皎額が間違っおいるケヌスがあり、過払いになるこずが問題ずなっおいたす。
総務省の調査では、固定資産皎の過払いで枛額に修正されたケヌスが党囜で、平成21幎23幎の3幎間に、1592垂町村の調査で、蚈39䞇人以䞊の課皎ミスが起こっおいるこずが刀明したした。

参考総務省固定資産皎及び郜垂蚈画皎に係る皎額修正の状況調査結果

これたでお䌝えしおきたずおり、固定資産皎の蚈算は耇雑であるため、自身での支払い金額の把握は難しいです。たた、皎金は公的な支払いのため、間違っおいるずは考えにくいもののため、気づかない人が倚くなっおいたす。
過払い金が発生する原因は、職員の蚈算ミスであったり、単玔な入力ミスが䞻です。特に、本来軜枛されるべき優遇がされおいなかった堎合、1幎間の支払いが数䞇円〜数十䞇円も倚く支払っおしたう可胜性もありたす。

自治䜓で曞匏が倚少異なりたすが、玍皎の明现には必ず「軜枛皎額」や「新築軜枛」など、“軜枛”ずいう項目が蚘茉されおいたす。ここが正しく枛額されおいるかを確認するようにしたしょう。

6−4 過払いになっおいたらすぐに垂区町村圹堎に問い合わせを

審査の申し出は、玍皎通知曞の亀付を受けた翌日から起算しお60日以内に行なう必芁がありたす。通知曞が届いたらすぐに確認し、䞍明点があれば申告するようにしたしょう。
ただ、もし過払いになっおいた堎合「皎額を修正」されるだけで、還付皎金の返還をされない堎合が倚いです。皎金を還付しおもらうためには、必ず「皎金の還付請求」を行うようにしたしょう。
皎金の還付は法埋䞊5幎分ず決たっおいたすが、自治䜓によっおはそれ以䞊の還付察応を行っおいる堎合もありたすので、䜕幎分たでの還付ずなっおいるかは自治䜓に連絡しお確認しおみおください。

ここで改めお、マンションの固定資産皎の優遇条件を確認しおおきたしょう。

新築から5幎間固定資産皎額の1/2を枛額

たずめ

固定資産皎の蚈算は、決しお䞍明確なものではありたせん。皎額決定の仕組みを抌さえるだけでも、玍皎通知曞の芋方が倉わっおくるず思いたす。
毎幎発生する倧きな負担だずは思いたすが、事前にどれだけの支出になるのかを把握し、月々の支払いに換算しおおくこずで備えにできたす。
いくら払わなければいけないのかを䞍安なたたにせず、理解し、蚈算するこずで、お金ず心のゆずりを持぀ようにしたしょう。

 

※本蚘事は、2017幎5月珟圚の皎法に基づいお執筆しおいたす

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