念願のマンション購入、ここまで来るのに、たくさんの手続きの時間と、たくさんのお金がかかったことでしょう。これから住宅ローンの支払いが待っていますが、月々の支払いに、固定資産税支払いの金額をプラスすることを忘れていませんか？いくらかかるか把握していますか？購入する物件によってその金額は大きく異なってきます。また、条件によっては減額対象となる場合があります。
マンションを購入予定の人も、購入した人も、知っておきたい固定資産税のことを分かりやすく解説していきます。また、固定資産税を簡単に計算できる方法も掲載していますので、目安を知って、月々の支払いの備えをしておきましょう。
不動産投資体験談
目次
1章 マンションの固定資産税はいくらになる？
1−1 固定資産税とは土地と家屋にかかる税金
固定資産税とは、土地、家屋、償却資産（事業に使用する土地や家屋以外の物、つまり機械や備品、車両などのこと）に課せられる税金のことです。マンションを購入すると、「土地」と「家屋」の資産を持つことになり、つまり、固定資産税の支払い義務が発生します。マンション購入前に、おおよその支払い金額を求めることができますので、あらかじめ、1年間にどれくらいの出費になるのか想定しておきましょう。
1−2 固定資産税の計算方法と優遇条件
固定資産税は以下の式から計算することができます。
| 固定資産税 ＝ 固定資産税評価額（課税標準額） × 1.4％（※標準税率） |
| ※地域によっては1.4％以上の場合もありますので、お住いの市区町村のHPから調べてみてください。 調べ方：Google・Yahoo等の検索で「標準税率 固定資産税 （地域名）」で検索 例：「標準税率 固定資産税 横浜市」など |
また、マンション購入の場合には、税金の優遇制度が適応される場合があります。
| 新築から5年間 | 固定資産税額の1/2を減額 |
※平成30年3月31日までの新築の場合
※3階建て以上の耐火・準耐火建築物
※1戸あたり120㎡相当分まで
※6年目からは通常の税率に戻ります
つまり、新築から5年間は、上記計算式で出た数字の半分が税額になります。
|
固定資産税 ＝ 固定資産税評価額（課税標準額） × 1.4％（※標準税率） × 1/2 |
計算式だけを見るとシンプルなのですが、「固定資産税評価額」という聞きなれない単語が出てきます。
固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）とは、固定資産税を算出するための基準となる評価額のことです。市町村が主体となり、土地と家屋に値段をつけたものになります。
この数字に1.4%をかけたものが、固定資産税として支払わなくてはいけないものになります。
この固定資産評価額の計算方法については、一般の方には少々難解なものですので、参考程度に知っておいていただけると良いかと思います。
土地の固定資産税評価額
路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。
路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。家屋の固定資産税評価額
固定資産税評価額に1.0倍して評価します。したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです。引用：国税庁HP
後述していますが、便利なシミュレーターを使って簡易的に計算が可能です。この場合、固定資産評価額がわからなくても、おおよそですが、固定資産税の金額を算出できますのでご安心ください。
2章 都市計画税はいくらかかる？
2−1 都市計画税とは
また、固定資産税と一緒に支払わなければいけないものに、「都市計画税」というものがあります。固定資産税と同様に、土地と家屋に対して税金が発生します。市町村が条例で課税率を決定しますが、限度となる税率は0.3％です。
これは、建物が※市街化区域内にある場合、支払うことになります。ただ、マンションが立つような、人や商業が集まる場所となると、ほぼこの区域に入ります。
※市街化区域内とは、すでに市街地を形成している区域と、10年以内に市街化を図るべきとされる区域のこと。
2−2 都市計画税の計算方法
都市計画税は以下の式から計算することができます。
| 都市計画税 ＝ 固定資産税評価額(課税標準額) × 0.3%(最高税率) |
※都市計画税も、固定資産税と同様に、土地と建物両方に対して発生する事になります。
都市計画税は、固定資産税を支払う際の納税通知書に一緒に記載されており、セットで支払う必要があります。こちらも固定資産税と同様に、固定資産税評価額がわからなくても、シミュレーターを使って簡易的に計算することができます。
3章 固定資産税と都市計画税の簡単な計算方法
3−1 固定資産税のシミュレーターを使って計算する
固定資産税と都市計画税が正確にいくらになるのかは、市町村が計算し算出した納税通知書を見なくてはなんとも言えません。しかし、大まかには自分で計算し、把握することができます。
では、例を見ながら実際に計算してみましょう。土地、家屋、それぞれの固定資産税を計算し、それを合計する、という流れになります。
ただ、計算を行なうには少々ややこしく、間違ってしまう可能性もあります。そこで、計算は、固定資産税のシミュレーターを使うのが近道です。
ただ、マンションを初めて購入される方にとって、このままではどこに何を入れたらいいか分かりづらいと思います。実際の使い方を、以下の例を使ってご説明していきたいと思います。
※どこに何を入れればいいか分かりやすいように番号をふったものが以下です。
例：東京都中野区に、築10年、60㎡のマンション（4階建てのRC造）を4000万円（うち、消費税100万円）で購入
①土地の購入代金
マンションの販売価格には、土地代・建物代・消費税が含まれています。
消費税は、建物代にのみかかるものになりますので、現在の税率8％とすると、
100万円 ÷ 8％ ＝ 1250万円 が建物代金
4000万円 – 1250万円 ＝ 2750万円 が土地代
となります。
①には2750と入れましょう
※消費税が分からない場合、不動産の担当者に直接、土地と建物のそれぞれの値段を聞くか、消費税分はいくらなのかを尋ねましょう。
②固定資産税評価率
固定資産税評価額は国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定し、土地については、土地の価格の“70％”を評価額としているところが多いです。
※なぜ70％かというと、固定資産税評価額自体が、税金を徴収するため、大まかに決められており、そのため、不当に高い税金にならないよう調整されているからです。
②には70％と入れましょう。
③土地面積
※建物を真上から投影した面の面積面積のことを指します。お分かりになる方はそのまま数字を入れていただき、分からない方は、今回は概算となりますので、分かっている建物の面積を入れていただければ問題ありません。
購入する物件の土地面積を入れましょう。
③には60と入れましょう。
④建物の購入金額
①で計算した建物代金を入れましょう
④には1250と入れましょう。
⑤固定資産税評価率
建物に関しては、構造によって評価率が異なります。
建物が木造なら50％、鉄骨造なら60％、RC造なら70％が目安となります。
⑤には70と入れましょう。
⑥床面積
購入する物件の床面積を入れましょう。
⑥には60と入れましょう。
⑦階数
マンションの場合、必然的に「3階建て以上」になります。
⑦には「3階建て以上」にチェックを入れましょう。
⑧構造
マンションの場合、必然的に「準耐火・耐火」になります。
⑧には「準耐火・耐火」にチェックを入れましょう。
⑨固定資産税の税率
⑨には標準税率の1.4を入れましょう。
⑩都市計画税の税率
※上述している最高税率の「0.3％」を入れておけば間違いありません。
⑩には0.3を入れましょう
ここまで来たら、あとは「計算する」ボタンを押すだけです。
3−2 シミュレーター結果の確認方法
＜例の結果＞
※分かりやすいように番号をふってあります。
結果も少々複雑な表が出てきます。
ここで2点おさらいしましょう。
1、固定資産税、都市計画税は、土地と建物それぞれ支払うもの
2、固定資産税は、建物に対して優遇精度があり、5年目までは半額、6年目からは通常の金額となる。
つまり、この例の場合、
| 例：東京都中野区に築10年、60㎡のマンション（4階建てのRC造）を4000万円（うち、消費税100万円）で購入 |
固定資産税は、①＋③＝⑤
都市計画税は、⑥＋⑦＝⑧
つまり、マンション購入で毎年支払う税金は、固定資産税と都市計画税の合計となりますので、
⑤＋⑧ つまり、167,416＋45,500＝214,016円 となります。
※計算結果は条件によって異なるため、あくまで目安であり、確約するものではありません。
毎年約21万4千円の支払いが発生してきますので、月に換算すると、約1万8千円の税金を支払うことになります。
月々の支払い計画は、住宅ローンの支払い計画は、この金額をプラスして立てることが重要です。
4章 固定資産税の基礎知識
4−1 1月1日に所有していると支払いが発生する
固定資産税は、1月1日の時点で土地や家屋を所有していた場合、市町村や都道府県に支払いが発生します。では、マンション所有が1月2日から始まった場合、その年の固定資産税はかからないことになります。
もしマンション購入のタイミングをずらせるのであれば、年末より年明けの方が、余計な税金を支払わなくて済むことになります。
4−2 固定資産税は3年ごとに変わる
固定資産税の支払い額は、今後ずっとその金額というわけではありません。3年に一回、「評価替え」という作業が行われ、税額が変化していきます。なぜなら、家屋も土地も、時間が経過するごとに価値が変化していきます。家屋は経年劣化しますし、土地の値段は、その周辺住民の増減や施設等の充実度によって変化していきます。
そのため、3年毎に評価をし直し、その都度支払う税金が変わっていくことを理解しておきましょう。
5章 中古マンションと新築マンションの固定資産税を比較する
中古マンション（築6年以上）と新築マンション（築5年以下）の固定資産税の支払いを比べてみましょう。
前述していますが、条件を満たした新築マンションであれば、家屋にかかる固定資産税が5年間半額となります。
先程挙げた例のマンションが新築だった場合の固定資産税と比較してみましょう。
例：東京都中野区に、新築60㎡のマンション（4階建てのRC造）を4000万円（うち、消費税100万円）で購入
※土地にかかる固定資産税は新築であっても同金額となります。
固定資産税は、①＋②＝④
都市計画税は、⑥＋⑦＝⑧
1年間に支払う固定資産税と都市計画税の合計は、
④＋⑧＝151,666円
優遇が継続する5年間に支払う金額は、758,330円
6年目以降のマンションと比較すると、1年間で約6万円、5年間で約30万円の差が出てきます。
＜新築マンションと中古マンションの、固定資産税と都市計画税の税額比較表＞
|
物件 |
1年間 |
5年間 |
|
新築 |
151,666円 |
758,330円 |
|
中古（新築6年目以降） |
212,916円 |
1,064,580円 |
|
差額 |
6,1250円 |
306,250円 |
重要なことは、6年目以降の新築マンションは税金の優遇が無くなり、通常の税額に戻るということです。上記例でいくと、固定資産税は結果画面の表⑤の金額となります。つまり、6年目からの固定資産税の支払いは、それまでの5年間と比べて、年間6万円増えることになります。
現在は新築何年目なのか？6年目からは固定資産税・都市計画税がいくらになるのか？を把握しておきましょう。
6章 固定資産税支払いの際の注意点
6−1 滞納すると延滞金が発生する
滞納すると滞納した分だけ、延滞金を取られることになります。納期限が過ぎて1ヶ月以内であれば延滞金は小さくて済みますが、1ヶ月を超えると、約3倍の延滞金が発生することになります。
現在の延滞金は以下の通り
| 納付期限の翌日から1ヶ月を経過する日までの期間：年2.9％ その後の期間：年9.2％ |
余計な税金を支払わなくて済むように、納付期限は守るようにしましょう。
6−2 支払いの滞納は物件差し押さえの危険性あり
固定資産税の支払いを忘れてしまった。であれば、急いで払えばいいだけなのですが、“支払いができない” ということであれば、そのマンションは差し押さえられてしまうかもしれません。
納付期限日が過ぎると、20日以内に督促状が送られてきます。更に「督促状を発送した10日以内に支払うことができなければ、財産を差し押さえなければいけない」ということが法律で決まっています。
支払いをそのまま行わない場合、税金を収める意思が無いとみなされ、物件の差し押さえが発生する可能性があります。督促状が来る前に、必ず支払うようにしましょう。
6−3 過払いになっていないかを確認する
近年、固定資産税の納税額が間違っているケースがあり、過払いになることが問題となっています。
総務省の調査では、固定資産税の過払いで減額に修正されたケースが全国で、平成21年～23年の3年間に、1592市町村の調査で、計39万人以上の課税ミスが起こっていることが判明しました。
参考：総務省：固定資産税及び都市計画税に係る税額修正の状況調査結果
これまでお伝えしてきたとおり、固定資産税の計算は複雑であるため、自身での支払い金額の把握は難しいです。また、税金は公的な支払いのため、間違っているとは考えにくいもののため、気づかない人が多くなっています。
過払い金が発生する原因は、職員の計算ミスであったり、単純な入力ミスが主です。特に、本来軽減されるべき優遇がされていなかった場合、1年間の支払いが数万円〜数十万円も多く支払ってしまう可能性もあります。
自治体で書式が多少異なりますが、納税の明細には必ず「軽減税額」や「新築軽減」など、“軽減”という項目が記載されています。ここが正しく減額されているかを確認するようにしましょう。
6−4 過払いになっていたらすぐに市区町村役場に問い合わせを
審査の申し出は、納税通知書の交付を受けた翌日から起算して60日以内に行なう必要があります。通知書が届いたらすぐに確認し、不明点があれば申告するようにしましょう。
ただ、もし過払いになっていた場合「税額を修正」されるだけで、還付（税金の返還）をされない場合が多いです。税金を還付してもらうためには、必ず「税金の還付請求」を行うようにしましょう。
税金の還付は法律上5年分と決まっていますが、自治体によってはそれ以上の還付対応を行っている場合もありますので、何年分までの還付となっているかは自治体に連絡して確認してみてください。
ここで改めて、マンションの固定資産税の優遇条件を確認しておきましょう。
| 新築から5年間 | 固定資産税額の1/2を減額 |
まとめ
固定資産税の計算は、決して不明確なものではありません。税額決定の仕組みを押さえるだけでも、納税通知書の見方が変わってくると思います。
毎年発生する大きな負担だとは思いますが、事前にどれだけの支出になるのかを把握し、月々の支払いに換算しておくことで備えにできます。
いくら払わなければいけないのかを不安なままにせず、理解し、計算することで、お金と心のゆとりを持つようにしましょう。
※本記事は、2017年5月現在の税法に基づいて執筆しています
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