3年半で8戸の物件を所有し、１つの収入源に頼らない生き方を実現

宮原様（仮名）は、サラリーマンの収入だけに頼って生活していくことに、強い不安を感じていました。他にも収入の柱を作れたら、と思い不動産投資をはじめました。

現在では、計8戸の物件を所有しています。

税金対策のために法人化もしており、全てのローンを完済すると年間の家賃収入は400万円を超えます。

サラリーマン業もうまくいっており、週末はツーリングとゴルフを楽しんでいるそうです！そんな宮原様にお話を伺ってみました。

< 宮原様について >

< ご購入物件について >

不動産投資を始める前の状況

ー自動的にお金が入る仕組みをつくり、リスクに備えようと思った

不動産投資に興味を持ったきっかけや目的は何ですか？

サラリーマンとしての収入には限界があります。学歴や上司の一声で大きく左右され、どんなに仕事に対して前向きに取り組もうと、全てそこで決まるといっても過言ではありません。また、体は一つしかありません。病気になって働けなくなった場合、収入は途絶えてしまいます。無事に定年を迎えたとしても、収入は先細りしてしまいます。

こうしたリスクも、働かなくても自動的にお金が入る仕組みがあれば備えることができます。そこで、リスクを比較的自分でコントロールしやすい不動産投資に興味を持ちました。

「１つの収入源に頼らない生き方」これが不動産を購入した目的です。

不動産投資を始めるにあたって、不安はありましたか？

不動産を始めるにあたっての一番の難関が、自己資金でした。株や投資信託に比べて、物件はかなり高額です。東京で一棟物件ともなれば、よほど資金がある富裕層でなければ、始めることも出来ません。

不動産投資の勉強を進めていくなかで、日本財託の重吉社長が書いた書籍「中古ワンルームで収益を上げる！」を手に取りました。中古ワンルームなら少額の頭金で不動産投資をスタートできることを知りました。さらに、安定収入のあるサラリーマンだからこそ、融資が受けやすいということに気付かせてくれたのです。

１戸目を購入した経緯

ー本を読みセミナーに参加したことで、不動産投資が一気に現実的になった！

不安はどのように解消されましたか？

本を読んでいくにつれ、これまで目の前に大きく立ちはだかっていた壁は、だんだんと低くなり、投資が現実的なものとなっていきました。その後、日本財託のセミナーに参加して、いまひとつ前に進めなかった気持ちが後押しされました。

東京は、人口が多いだけでなく、上場企業の本社や大学のキャンパスが集まっていることなど、様々なデータから、賃貸需要が高いことを知りました。日本財託には、たくさんのオーナーがいることも安心材料でしたし、高い入居率を維持できているのは、管理がきちんとしているからだと感じました。

1件目を購入された経緯を教えてください

当時、手元にはある程度まとまった資金がありましたが、とりあえずローンを利用して物件を購入し、不動産投資を始めることにしました。

１年間様子を見て、思っていたほど収益が上がらなければ、物件を売却しようと考えたからです。

現在の状況と今後の目標

ー今では８戸の物件を所有！退去も経験したが４日で新しい入居者が決定

不動産投資はイメージ通りに進みましたか？

はい。１戸目の物件で順調に家賃収入が得られたので、追加で物件を買い足しました。途中、退去もありましたが、４日で入居者が決まったのは嬉しい誤算でした。

不動産を４件保有した時点で、副業も含めての税金等の対策で法人化をしました。法人化にあたってはバランスシートの勉強になりましたし、金利も低かったので、借入割合に注意しながら買い増しをすすめて８件まで物件を増やすことができました。

現在は余裕が出てきたせいかサラリーマン業もうまくいっており、サラリーマン・副業・大家の三足のわらじを履いています。週末はツーリング・ゴルフを、さらに今年は50才ながらサーフィンに挑戦しようと思っています。

不動産投資で効率的に利益を上げるポイント

こんにちは。宮原さまを担当させて頂いております米田です。

宮原さまのように、サラリーマンだけの収入に不安を覚える方は少なくありません。
万が一、病気や怪我で長期にわたって働けなくなってしまったときに、家賃収入という収入源があれば、これほど心強いものはありません。

1. タイムレバレッジで、完済に向けてスピードアップ！

宮原さまの場合、はじめての物件を購入してから１年間に４件の物件を購入しております。これは『時間』を有効活用することを目的にした投資法です。 ひとつの物件の繰り上げ返済をすすめている最中にも、他の物件のローン返済は家賃収入から行われていますので、完済してから次の物件を買うよりも、同時に購入した方がローン完済のスピードがはやまるのです。

3年目にはさらに追加で4件の不動産を購入されました。うち2件を現金で購入されておりますので、ローン返済がない分、手取りの家賃収入額が一気に増えます。 そして、その家賃収入を活用して繰り上げ返済をさらに加速させていきます。 4年目には初年度に購入した物件のうち、1戸のローンを完済し、さらに手取り家賃収入を増やすことができました。

上記は、年間の手取りの家賃収入の推移を示しています。宮原様がご購入された8戸全てのローンを完済すると、年間の家賃収入は400万円を超えます。

2. 立地選びと管理会社選びが空室解消の決め手

空室リスクを避け、不動産投資で成功するためには、賃貸需要が旺盛なエリアで投資をすることが欠かせません。そして、3大都市圏のなかでも、最も賃貸需要が安定しているエリアが東京です。

賃貸需要の大きさは人口数に比例するので、地方都市よりは大都市のほうが賃貸需要は大きくなります。投資時点では満室だったとしても、空室に出た時に次の入居者が決まるまでの期間が、賃貸需要のある大都市と地方都市とでは大きく異なります。地方の場合、入居者を募集するために、一定期間家賃が無料にあるフリーレントや家賃数か月分の手数料が必要になることも珍しくありません。

また、管理を委託する賃貸管理会社選びも重要です。入居者を募集する能力は管理会社によって、まちまちです。空室解消力は管理会社の管理物件の入居率をみることで判断することができます。都内であれば95％が入居率の目安となります。