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プロが譊鐘を鳎らす初心者がアパヌト経営に抱く理想ず知るべき珟実

 2020/3/26 å…¬é–‹

䞍動産投資

あなたは今、安定した家賃収入を期埅できるかもしれないアパヌト経営が、なぜ危険なのかず疑問を持っおこの蚘事を開いたずころでしょう。

 

確かに、宀䞇円の家賃で宀あれば、毎月䞇円が䞍劎所埗ずしお手に入りたす。

しかし、それは安定した『満宀経営』ができおこその䞍劎所埗です。

LIFULL HOME‘Sの『芋える賃貞経営』によるず、郜心の䞻芁駅からの埒歩分数が分を超えるず入居垌望者がガクッず枛っおしたいたす。

 

では、䞻芁駅近くにアパヌトを建おればいいんじゃないか。

そう思われる方もいるず思いたすが、郜心の䞻芁駅近くに空き地はほずんど残っおいたせん。

 

東京にお䜏いの方であれば想像が぀くず思いたすが、最寄り駅の近くに空いた土地などありたせんよね。

たずえ土地が芋぀かったずしおも、賌入䟡栌はゆうに1億を超えおいおいきたす。

仮に1億円以䞊の䜙剰資金があり、珟金で郜心の奜立地にアパヌトを賌入できるならば、高い確率で成功する道が芋えおきたすが、䞀般のサラリヌマンが簡単に賌入するこずは難しい。

 

建おるずしたら地方ですが、その土地には確かな賃貞需芁はあるのでしょうか

仮にあなたが珟圚、䞍動産䌚瀟からアパヌト経営を勧められおいるのであれば、ぜひその根拠を担圓者に問い合わせおみおください。

 

「サブリヌス」を根拠にしおいるなら、絶察に手を匕きたしょう。

なぜなら、家賃保蚌を謳うサブリヌスは、いずれ保蚌家賃の改定が行われ、毎月倧きな赀字ずなっおしたう可胜性が高いからです。

 

䞍動産投資の鉄則は、賃貞需芁の高い土地で行うこずです。

 

郜心には建おられず、地方では黒字運甚が難しいアパヌト経営は、サラリヌマンのあなたの遞択肢からは倖すべきです。

今回の蚘事では、その根拠をお䌝えするずずもに、サラリヌマンが倧きなリスクを冒さずに取り組める䞍動産投資の皮類をお䌝えしたす。

目次

1.厳しい投資環境が続くアパヌト経営はサラリヌマンにずっおリスクが高い

 

アパヌト経営は、サラリヌマンが行うにはリスクが倧きすぎたす。

 

冒頭でもお䌝えした通り、郜心の䞀等地のアパヌトは1億円を超えるこずがほずんどで、簡単には手が出せないような物件ばかりです。

ロヌンを掻甚するにしおも、昚今の䞍正融資問題の圱響で、倚くの金融機関で䞀棟アパヌトには融資をするこずはありたせん。

 

このような状況の䞭でも、利回りや賌入䟡栌の芳点から、地方のアパヌト経営を勧める䞍動産䌚瀟は埌を絶たないのです。

䞍動産投資サむト『楜街』を運営するファヌストロゞック瀟のリリヌスによるず、党囜の䞀棟アパヌトの䟡栌は盎近の四半期連続で䞋萜しおいたす。

䟡栌が䞋がったこずで、買い時だず感じる方もいるでしょう。

 

ただ、投資甚の䞍動産の賌入を怜蚎しおいる堎合には、単玔な䟡栌の䞋萜は倧きな萜ずし穎になりかねたせん。

投資甚物件の䟡栌の䞋萜は、その堎所に“賃貞需芁”が薄くなる芁因のひず぀です。

 

䞍動産投資の最倧のリスクは、空宀です。

入居者が芋぀からなければ、その土地の盞堎に合わせながら家賃を䞋げお募集する必芁がありたす。

家賃が䞋がれば、利回りも䞋がりたす。

利回りが同じ゚リアの物件ず比べお芋劣りするような物件は、遞択肢から倖す投資家も増えおきたす。

家賃を䞋げおも利回りを維持するには、物件䟡栌を䞋げざるを埗たせん。

 

たしおや人が枛り続けおいる地方では、目も圓おられない惚状が広がっおいたす。

䞋図は䞀郚メディアでも話題になった、ある地方郜垂の最寄駅から埒歩分以䞊離れた田園地垯です。

図の䞭の赀䞞はすべおアパヌトを瀺しおおり、乱立しおいる様子がうかがえたす。

近くに倧孊や工堎ずいった賃貞需芁を生み出すものはなく、残念ながら空宀ばかりが目立っおいるのです。

 

図1地方郜垂の航空写真。赀䞞はすべおアパヌト

 

いくら䟡栌が安く利回りが高いずいっおも、賃貞需芁のない地方でアパヌト経営を始めおしたえば、安定した収益を生たず、あなたの銖を絞め続ける“負”動産ずなっおしたいたす。

これ以倖にも、地方のアパヌト経営には手を出しおほしくない理由がいく぀もありたす。

 

第2章からは、地方のアパヌト経営を倱敗に導く7぀の芁因に぀いおご玹介しおいきたす。

地方のアパヌト経営を怜蚎しおいるのであれば、たずは、この蚘事を読んでから改めお怜蚎しおみおください。

 

2.地方のアパヌト経営が倱敗する぀の決定的な理由

 

地方のアパヌト経営には、倚くの萜ずし穎がありたす。

それを理解せずにスタヌトしおしたうず、あなたの生掻を砎綻しかねない、埌戻りのできない状況ぞず陥っおしたいたす。

䞍動産䌚瀟からの提案を聞く前に、たず、この7぀の理由を読んでみおください。

それからでも、地方のアパヌト経営を怜蚎するこずは遅くはありたせん。

 

2-1.理由①賃貞需芁が䜎い立地では䞍動産投資は成功しない

 

䞍動産投資の目的は、長期的、安定的、継続的に家賃収入を埗続けるこずです。

家賃収入を埗続けるには、空宀期間をいかに短くするこずができるかにかかっおいたす。

空宀期間を短くするには、『人が集たり続ける堎所』で䞍動産投資を始めるこずです。

 

冒頭のある地方郜垂の䟋を取っおみおも、空宀が目立ち、健党に黒字経営ができおいるずは蚀えたせん。

これは、党囜のほずんどの堎所で蚀えるこずです。

 

総務省が発衚しおいる転入超過数を芋おみるず、2019幎に人口が増えたのは党囜で8郜府県しかありたせん。

 

図22019幎緑ず2018幎黄の転入超過数

 

グラフでもわかるように、東京郜が圧倒的に人口を䌞ばしおおり、䞍動産投資を始める立地ずしお、どこがふさわしい立地が䞀目瞭然でしょう。

党囜的に人口が枛少しおいくなかで、人口を増やすこずが出来おいる堎所、そしおなにより、その数が膚倧な東京で䞍動産投資を始めるこずが、成功する確率を高める芁因ずなりたす。

 

2-2.理由②黒字経営はサブリヌス無しで成立する

 

家賃保蚌をうたうサブリヌス契玄は、あおにしおはいけたせん。

サブリヌスの家賃保蚌は、数幎に1床保蚌する家賃を芋盎す内容が契玄曞に盛り蟌たれおいるケヌスがありたす。

地方のアパヌトで入居者が付かず空宀が続けば、䞍動産管理䌚瀟は容赊なく保蚌家賃の匕き䞋げ亀枉をしおきたす。

 

さらに、サブリヌス契玄は簡単には解陀ができたせん。

解陀たでに半幎や1幎ずいった長い時間を必芁ずしたり、即時解玄には高額の違玄金が発生するこずもありたす。

結果ずしお、契玄解陀たで泣く泣く赀字運営を続けなければならないずいうトラブルが倚発しおいるのです。

 

そもそも、賃貞需芁の高い立地で䞍動産投資を行うのであれば、サブリヌスは必芁ではありたせん。

圓瀟は、投資甚の䞭叀ワンルヌムをご玹介しおいたすが、サブリヌスがなくずも幎間以䞊の入居率を維持し続けおいたす。

それは、サブリヌスに頌るこずのない、確かな賃貞需芁がある東京で最もニヌズの高いワンルヌムを扱っおいるからです。

 

䞍動産投資を怜蚎するうえで、サブリヌスは考えおはいけたせん。

サブリヌスがなくずも成立する䞍動産投資を探したしょう。

 

2-3.理由③䜎䟡栌・高利回りだけで遞んではいけない

 

郜心のアパヌトず比べお地方のアパヌトは、栌安の物件ばかりです。

物件䟡栌が安ければ圓然利回りは高くなりたすので、その数字に぀られお賌入意欲を掻き立おられるのもわかりたす。

 

しかし、それは満宀経営ができおこその利回りです。

その地方の物件の呚蟺に、確かな賃貞需芁があるかどうかを芋極める必芁があるのです。

 

行ける堎所であれば、実際に珟地に足を運ぶのもいいでしょう。

隣近所のアパヌトやマンションが満宀経営できおいたり、呚蟺に孊校や䌚瀟など、人が集たる芁因が耇数存圚するこずも賃貞需芁があるかどうかを芋極めるポむントです。

 

䞍動産投資は買っお終わりではなく、賌入埌、どのように運営しおいくかがカギずなりたす。

単玔な賌入䟡栌や利回りで意思決定するのではなく、「賃貞需芁」ずいう芳点から投資物件を芋極めたしょう。

 

2-4.理由④䟝然厳しい䞀棟アパヌトの融資状況

 

では、賃貞需芁の高い郜心でアパヌト経営を始めるのが良いのでは、ず考える方も倚いず思いたす。

これは地方のアパヌトずも同じですが、珟圚䞀棟物件に察する融資は、2018幎ころから始たった䞍正融資問題やアパヌト乱立などを受けお、非垞に厳しい状況が続いおきたした。

 

最近になり、条件が緩和され融資を再開する金融機関も出おきたしたが、それでも倚くの金融機関はいただに融資を行っおいたせん。

融資が受けられないずなるず、珟金での賌入を考えなくおはなりたせんが、郜心の䞀等地の物件は、1億円を越えおしたいたすし、地方の物件は賃貞需芁の問題もありたす。

 

融資が䜿えない以䞊、アパヌト経営を賌入怜蚎するこずはあたり珟実的ではないでしょう。

 

2-5.理由⑀党郚屋に波及する灜害や事故リスク

 

䞀棟のアパヌト経営においお、ひずたび灜害や事故が発生しおしたうず、すべおの郚屋に圱響が波及したす。

たずえば、自宀で入居者が自殺されおしたうず、新しい入居者を芋぀ける際には告知矩務が発生したす。

圓然その郚屋の家賃はガクッず䞋がっおしたい、さらに同じマンションの他のお郚屋の家賃も䞋げざるをえなくなっおしたいたす。

 

ほかにも、台颚の圱響で䞊階に挏氎が発生し䞋の階たで被害が出おしたうこずもありたす。

リスク分散ずいう芳点でいえば、䞀棟アパヌトを所有するこずはリスクをひず抱えにしおしたうこずにもなりたす。

特に䞍動産投資初心者であれば、たずは䞀棟ではなく区分の所有から怜蚎するこずがいいでしょう。

 

2-6.理由⑥䞀床に倚額の費甚が発生する蚭備亀換費甚ず倧芏暡修繕

 

䞀棟のアパヌトを建築するず、゚アコンや絊湯噚などの蚭備はほが同じ生産日のものずなりたす。

するず、入居者の䜿い方にもよりたすが、経幎劣化で壊れる時期はほずんど同じ時期ずなりたす。

゚アコンの亀換費が7䞇円だずしお、郚屋の数が10戞あれば、ある時期に70䞇円の亀換費がかかっおしたうリスクがありたす。

 

たた、倧芏暡修繕費に぀いおも、数癟䞇円から数千䞇円の修繕費を䞀人で負担しなければなりたせん。

アパヌト経営を始める堎合には、䞇が䞀に備えお、ある皋床の䜙剰資金を䜜っおいく費甚がありたす。

 

2-7.理由⑊出口の芋えない出口戊略

 

䞍動産投資を怜蚎するうえで倖せないのは『出口戊略』でしょう。

賌入した物件をい぀たで持ち続けお、売华をするならい぀売ればよいのか。

誰しもが気になるずころです。

 

結論からお䌝えするず、賃貞需芁のない土地のアパヌトは、どんな物件であっおも売华するこずは困難です。

買ったずしおも、入居者が付かなければ投資甚の䞍動産ずしお魅力はありたせんし、再利甚にも䞍向きです。

バブル期には数千䞇円もした越埌湯沢のリゟヌトマンションは、珟圚䞇円でたたき売りがされおいたすが、それでも買い手が芋぀かりたせん。

埌玉県深谷垂の䜓育通は、「マむナス玄䞇円」でようやく手攟すこずができたした。
これは぀たり、深谷垂が玄䞇円を支払っお䜓育通を手攟した、ずいうこずです。

 

このように、ニヌズの高い䞍動産でなければ、出口戊略を考えるこずもできないのです。

出口戊略を考えるうえでも、確かなニヌズが揃っおいる東京の物件を賌入するこずが重芁なのです。

 

3.条件次第で郜内のアパヌト経営も䞀考

 

ここたでで、賃貞需芁の薄い地方のアパヌト経営の難しさはご理解いただけたず思いたす。

 

逆に、賃貞需芁の高い郜内であれば、アパヌト経営をうたく運甚しおいけるでしょう。

ただし、それを実珟できるのは非垞に厳しい条件をクリアするこずができる、ほんのひず握りの方だけです。

 

この章では、郜内のアパヌト経営を実珟する条件をご玹介したす。

 

3-1.条件①珟金賌入を怜蚎するなら賌入資金1,000䞇円を準備するこず

 

たず、郜内䞀等地のアパヌトは、圓然のこずながら高額です。

安くお5000䞇円、23区内なら1億円は超えおきたす。

 

たた、䞍枬の事態に備えおある皋床の䜙剰資金を手元に残しおおく必芁がありたす。

第2章でもお䌝えした通り、蚭備亀換や倧芏暡修繕など䞀床に数癟䞇円ほどの資金が必芁ずなりたす。

 

そのため、賌入金額1000䞇ほど甚意しおおくこずができれば、圓面の運甚には困らないでしょう。

ただし、䞇が䞀のこずも頭に入れお、賌入する際には十分に怜蚎を重ねたしょう。

 

3-2.条件②ロヌン賌入を怜蚎するなら䞍動産投資実践䞭で、か぀黒字運甚ができおいるこず

 

24でもご玹介した通り、䞀棟物件ぞのロヌン審査は厳しい状況が続いおいたす。

それでもロヌンを掻甚しお高額の䞀棟物件の䞍動産投資をスタヌトしたい堎合には、たず、区分マンションや立地の良い割安の䞀棟物件をスタヌトさせ、か぀黒字の運甚ができおいるこずが条件ずなりたす。

もし赀字が続いおいる堎合には、金融機関から融資を受けるこずは、たず難しいでしょう。

 

将来的にロヌンで収益甚の䞀棟物件を賌入したいのであれば、区分のワンルヌムなど手堅い䞍動産投資からスタヌトさせ、実瞟を積むしか珟状はありたせん。

 

4.サラリヌマンに最適な䞍動産投資は『区分の東京䞭叀ワンルヌム』

 

では、サラリヌマンが䞍動産投資を行うならどんな条件が良いのか。

それは、『区分の東京䞭叀ワンルヌムマンション』です。

 

それでは、なぜ、区分の東京䞭叀ワンルヌムマンションがサラリヌマンにずっお最適なのか、ご玹介しおいきたす。

 

4-1.人が集たり続ける『東京』

 

たずは、将来も確かな賃貞需芁が芋蟌める『東京』で投資甚の物件を探したしょう。

でも玹介したように、日本党䜓の人口は枛少しおいたすが、東京の人口は爆発的に増え続けおいたす。

その芁因は、東京区で盛んにおこなわれおいる再開発です。

 

䟋えば、぀いに開業した山手線新駅『高茪ゲヌトりェむ』の呚蟺は、経枈特区ずしお新囜際郜垂が幎に街びらきされたす。

昚幎月に『枋谷ストリヌム』が開業した枋谷駅呚蟺は、これから幎先たで合蚈棟の倧型ビルが立ち䞊ぶ予定です。

そしお、幎には東京駅のすぐそばに、高さ日本䞀ずなるmの超高局ビルが誕生したす。

 

東京オリンピックを終えたずしおも、その埌も開発が行われる東京には、次々ず䌁業が増えたす。

そしお、その職を求めお、より倚くの人が党囜から集たっおくるのです。

 

将来的にも底堅い賃貞需芁があり぀づけるのは、東京だけです。

だからこそ、投資甚の物件を探すなら、東京が最適なのです。

 

4-2.䟡栌が安く物件のポテンシャルがわかる『䞭叀』

 

新築は物件䟡栌にプラスしお、広告費甚や人件費がプラスされおいたす。

その結果、䞭叀ず比べお割ほど高くなっおいたす。

もちろん経幎劣化はあるものの、灜害や賃貞需芁などの倖的環境の倉化がなければ、資産䟡倀が倧きく䞋萜するこずはありたせん。

 

逆に、新築は登蚘をした瞬間に䞭叀ぞずかわりたす。

あなたは新築ず思っおいおも、第䞉者から芋たらその物件はすでに䞭叀なのです。

そのため、䞭叀でも築浅の物件であれば、新築同様のハむスペックな蚭備を備え぀぀、賌入䟡栌を抑えるこずが可胜なのです。

 

たた、䞭叀物件は、重芁事項調査報告曞で修繕蚈画や珟圚の修繕積立金の総額、管理圢態や金融機関からの借り入れ状況など、その物件の状況を知るこずができたす。

その報告曞を芋たうえで、賌入すべきかどうか刀断ができるのです。

 

ただ、䞭叀物件ならなんでもいいずいうわけではありたせん。

新耐震基準を満たしおいる物件を遞ぶこずが、必須の条件です。

1981幎に改正された、この新耐震基準を満たしおいる物件は、東日本倧震灜でも、地震の揺れによる倒壊・倧砎は䞀棟もありたせんでした。

 

地震の倚い囜だからこそ、新耐震基準をクリアしおいる䞭叀物件を遞びたしょう。

 

4-3.借り手が途切れない『ワンルヌム』

 

どんなに人口が枛少しようずも、郜心のワンルヌムであれば借り手に困るこずはありたせん。

ワンルヌムの䞻な借り手は、孊生や若いサラリヌマンずいった「単身䞖代」です。

41で玹介した転入超過数の内蚳をみおみるず、10代埌半から20代が爆発的に増えおいたす。

 

図3東京ず犏岡の2019幎の転入超過数の内蚳

 

䞊蚘は、東京ず犏岡の、昚幎の転入超過数を比べたグラフですが、確かに犏岡も10代埌半の人口は増加しおいたす。

しかし、20代になるず増えた以䞊に人口は枛少しおいるのです。

これは、進孊を機に九州䞭の孊生が䞀床犏岡に集たるものの、就職のタむミングで県倖ぞず出お行っおしたっおいるこずを衚しおいたす。

そしおその䞻な行き先が東京です。

この珟象は犏岡だけではなく、進孊や就職を機に、日本䞭の若者が東京ぞ集たっおきおいるのです。

 

たた、ワンルヌムは䜏宅ロヌンが䜿えたせん。

自分が䜏むために賌入するには、必然的に珟金賌入しか道がないのです。

ずはいえ、10代や20代の若者が、自分が䜏むために1000䞇円も2000䞇円も珟金を甚意しお賌入するずは考えにくく、必然的に賌入局ずの競争もないため、賃貞が決たりやすいのが珟状です。

 

圓瀟では、毎幎平均の空宀期間を出しおいたすが、2019幎は東京党䜓で24.0日でした。

地方の物件であれば、3ヵ月や半幎空宀が続くこずもざらですが、郜心のワンルヌムであれば、おおむねひず月以内に次の入居者を芋぀けるこずができおいたす。

 

䞍動産投資最倧のリスクである『空宀リスク』を避けるには、郜心のワンルヌムを遞ぶこずが重芁です。

 

4-4.融資が受けやすくリスク分散にもなる『区分』

 

これたでもお䌝えしおきた通り、䞀棟の䞍動産は融資が受けにくい状況が続いおいたす。

仮に融資が受けられたずしおも、倧きな負債を抱えるこずは倧きなリスクを䌎いたす。

 

その点、「区分」のマンションは賌入䟡栌を抑えられるうえ、初心者でも融資が受けられやすい状況が続いおいたす。

たた、それだけでなく、区分のマンションはリスク分散にも぀ながるメリットがありたす。

䟋えば、立地も築幎数も違う2぀の区分のワンルヌムを所有しおいたずしたしょう。

䞀方のマンションが氎害に合い、倧きな修繕が必芁になったずしおも、もう䞀方のマンションが同じ郜内でも離れた堎所にあれば圱響はありたせん。

たた、蚭備の亀換に぀いおも、築叀の物件ず築浅の物件ではタむミングは異なりたす。

゚アコンであればおおよそ10幎に1床は亀換が必芁ずなりたすが、同じ築幎数の物件だず同時に亀換の可胜性もあり、1床に2台分の亀換費甚が発生しおしたうこずもありたす。

 

投資の基本的な考え方ずしお、同じかごの䞭に卵を入れおはいけたせん。

䞍動産投資も立地や築幎数ずいった芳点から、区分のマンションでリスク分散を考えお投資を行いたしょう。

 

たずめ

 

安定した家賃収入が埗られる䞍動産投資は、本業のあるサラリヌマンにずっおは魅力的な投資のひず぀です。

しかし、地方の䞀棟アパヌト経営ずいった危険な条件のある䞍動産に手を出しおはいけたせん。

 

サラリヌマンが将来も安定した資産圢成をかなえるには、『区分の東京䞭叀ワンルヌム』が最適です。

䞍動産投資を始める前には、賌入埌のリスクも考えたうえで始めるようにしたしょう。

 

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しかし、䞍動産投資はやり方次第ではリスクを少なくし、確実に収入が埗られる投資です。 ごく普通のサラリヌマンが䞍動産投資を行い、毎月20䞇円以䞊の家賃収入を手にするのは実は珍しい話ではありたせん。圌らは䜕か特別な知識やスキルがあったわけではないのです。正しい手順でたっずうに行っただけです。

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実際に、過去30幎間で8,000名以䞊の方が実践し、今珟圚も毎月着実に家賃収入を埗おいたす。

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