マンションオーナーとは、マンションを購入し所有している人のことを指します。
最近ではサラリーマンや主婦などでも副業として行う方も多く、インターネットなどで体験談を多く目にするようになりました。また、定期的な家賃収入を得られることから興味を持っているという方も多いのではないでしょうか。
しかし、「マンションオーナー」といっても物件によって仕事内容はかなり異なります。そこで今回はマンションオーナーの詳しい仕事内容や、オーナーになるメリット、デメリットをご紹介します。
不動産投資体験談
目次
マンションオーナーとは
マンションオーナーとは、マンションを購入して運用することで資産を得ている人のことです。
不動産投資を行っている人の中で、マンションを購入し所有している人が「マンションオーナー」と呼ばれます。
不動産を購入し家賃収入を得ていると聞けば富裕層の仕事というイメージを抱く方もいるでしょう。
しかし不動産投資は副業として行うことができるため、サラリーマンでありながらマンションオーナーという方や、主婦でもマンションオーナーとしてマンションを運用している方もいます。
マンションオーナーの仕事内容
では、マンションオーナーの仕事内容とは一体どのようなものなのでしょうか。まずは仕事内容を簡単にご紹介します。
新規入居者の募集
マンションを購入し運用する場合、収入の中心になるのは入居者からの家賃となります。入居者がいなければ家賃収入もそれだけ減ってしまうため、空室がある場合新規入居者の獲得は全ての基本です。
オーナー自身が入居者を見つけるよりも、不動産会社のネットワークを駆使して募集をかけるほうが入居者を獲得しやすいため、一般的には賃貸仲介会社にお願いすることが多いでしょう。
依頼のやり方としては、複数の不動産会社に入居者募集をお願いする「一般媒介契約」と1社のみに募集をお願いする「専任媒介契約」があります。
マンションの管理
マンションはただ所有していればいいというものではありません。マンションでは実際に人が住み、生活を営むわけですから、適切に管理を行うことが重要です。
入居者に心地よく生活してもらうためにも、購入した物件が1棟アパート・マンションであれば、共有部分の清掃・点検は常に必要となります。場合によっては修繕の対応も必要となるので、速やかに行いましょう。
また、家賃の回収や、未納の場合は督促も必要となります。家賃収入がなければ資産の運用も立ち行かなくなるので、しっかりと行うようにしましょう。
入居者同士のトラブルの間に立つもの管理の仕事のひとつですし、入退去時の契約確認や手続きも大切な仕事です。ひとつひとつは小さな業務ですが、管理運営は複数の業務が発生する大変な仕事です。副業で行う方は管理運営を専門に行う賃貸管理会社に委託するのがいいでしょう。
区分所有と一棟所有の違い
マンションを所有するには、大きく分けて区分所有と一棟所有の2つがあります。
区分所有はひとつのマンションのうち、それぞれの部屋にオーナーがいる物件のことです。また、一棟所有とは一人でひとつのマンションを所有することを指します。
区分所有は一棟所有に比べて、購入費用も抑えられることから、初心者でも手を出しやすい所有形態といえるでしょう。
しかし、それぞれのオーナーが同じマンションを所有しているため、管理組合などを通して意思決定を行うことが多くなります。自分ではマンション全体の修繕計画や実施などを判断ができない不便さもあります。
一報、一棟所有は一般的に土地も含めて自分の資産とすることができます。修繕などの運営判断も自分一人で行うことができるでしょう。しかし、マンションを一棟すべて所有するには資金面のハードルが高く、いきなり挑戦するのはおすすめできません。また、将来の修繕に備えて自分自身で家賃を積み立てていく必要があるので、区分所有に比べて、より綿密な資金計画が必要になります。
マンションオーナーのメリット
次に、マンションオーナーのメリットをご紹介します。マンションオーナーになると家賃収入だけではなく、様々な面で資産を有利に運用することができます。
副業で行うことができる
先述したように、マンションオーナーは管理運営といった業務内容を賃貸管理会社に委託することができます。そのため平日は時間の取れない主婦やサラリーマンの方でも副業として行うことができます。
本業のある方でも資産運用ができるのは、大きなメリットといえるでしょう。ただし、将来の賃貸需要をしっかりと見極めて、たしかな需要があるエリアに投資をしないと、将来長期の空室で頭を悩ませることになります。
生命保険の代わりになる
マンションなどの物件を購入する際は、一般的に投資用ローンを組むことがほとんどです。投資用マンションのローンは、住宅ローンとおなじように団体信用生命保険がつくことになります。団体信用生命保険は、契約者が死亡、重度の障害が残った場合にローンの支払いが免除されます。
そのため、家族にはローンのないマンションを残すことができるのです。よって、マンションを購入し団体信用生命保険に入ることで、個人の生命保険代わりにすることができるという仕組みです。
定期的に収入を得ることができる
不動産投資が他の資産運用と違うのは、売却時以外でも定期的に家賃による収入を得ることができるという点です。株式投資のようにおもに売買によって利益をだす投資の場合、収益を上げ続けることは簡単ではありません。その点、不動産投資であれば、立地さえ厳選すれば、毎月安定して家賃収入が入ってくるので、老後資金としても最適です。
これが収入が不定期になると、生活資金としてはあてにしづらくなります。
不動産投資は不労所得を得ることができるというイメージは強いですが、やはり家賃の収入が定期的に入るのは大きなメリットといえるでしょう。
相続対策になる
「不動産は相続対策になる」と耳にしたことのある方も多いのではないでしょうか。実際に、マンションやアパートなどの不動産に投資することで、相続税を節税することができます。
たとえば、現金であれば額面に対して100％課税されますが、収益不動産の場合は、相続税の計算の基礎となる相続税評価額は時間のおよそ3分の1程度。これによって、計算される相続税がも低く抑えられるのです。
マンションオーナーのデメリット
では、マンションオーナーのデメリットとはいったいどのようなものなのでしょうか。
空室、災害などのリスク
不動産運用ではリスク管理が欠かせません。不動産投資では空室により家賃収入を得ることができなくなる空室リスクや、突発的な災害による建物の損壊で修繕が必要となる災害リスクなど、様々なリスクを事前に把握しておく必要があります。
どのリスクも知識をつけ万全な備えを行うことで、適切なリスクマネジメントを行うことができます。マンションオーナーになることを考え始めたら、不動産投資におけるリスクを学び、正しくコントロールできる体制を作りましょう。
不動産の流動性
マンションなどの不動産は、買った時と同じ価値を永久に持ちつづけるものではありません。どんなに綺麗な物件を購入しても、年々建物は老朽化し、修繕なども必要になります。売却時の金額も購入時より低くなるケースがほとんどです。
不動産は他の投資商品と比べても流動性が低いということは知っておく必要があるでしょう。また、リノベーションを行うなどで物件の評価を再度上げる方法もあります。いずれにしても経営をする感覚をもつことが重要です。
まとめ
マンションオーナーは副業としても行える、初心者でも手を出しやすい資産運用のひとつです。マンションオーナーの業務内容は専門業者に委託もできるので、時間が取れない方にもおすすめです。生命保険代わりになることや定期的な収入の確保など魅力的な面は多くありますが、マンションには実際に人が住むので空室や老朽化などのリスクも負う必要があります。実際にマンションオーナーを目指す際にはこのような知識をつけた上で、自らの資産を計画的に運用できるようにしましょう。
