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一番わかりやすい不動産所得の損益通算|負債利子も図解で解説

 2015/2/25

不動産税金

『不動産所得で赤字を出せば、損益通算して税金が戻ってくる。』

ただ言うのは簡単でも、実際に不動産所得を損益通算した結果を計算するのは簡単ではありません。ローンを利用していた場合は支払利息の取り扱いが要注意です。ここで躓いてしまう方が続出しています。
そこで、この記事では不動産所得の損益通算の計算方法をわかりやすく紹介していきます。特につまずきやすい負債の利子については、図解で分かり易く解説します。

損益通算の用語確認
損益通算とは・・・・各種所得金額の計算上生じた赤字額のうち一定のものについてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額等を計算する際に、他の各種所得の金額から控除することいいます。

1. 不動産所得の損益通算とは

不動産所得の損益通算の計算方法を確認していく前に、不動産所得の損益通算についてポイントを押さえておきましょう。

1-1 不動産所得で赤字を出せば税金が戻ってくる

不動産所得が赤字だった場合、その赤字分は他の所得から差し引くことができます。たとえば、不動産所得が100万円の赤字だった場合、給与所得から100万円を差し引くことができるのです。

サラリーマンの場合、毎月の給料からすでに所得税が差し引かれています。そのため、不動産所得の赤字分である100万円に対応する税金が戻ってくることになるのです。
※100万円の税金が戻ってくるわけではなく、あくまでも100万円に対応する税金です。

不動産所得の損益通算イメージ

1-2 不動産所得を損益通算する際の注意点

不動産所得で赤字が出たからと言っても、どんな場合でも他の所得から赤字分を差し引けるわけではありません。

赤字のうち、次にあげるものは赤字が生じなかったものとみなされて損益通算することはできません。

損益通算できない不動産所得の赤字

  • 別荘等のような生活に必要不可欠ではない資産の貸付け
  • 一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたものでその組合の特定組合員に係るもの(個人が不動産投資をする場合には関係はありません)
  • 土地等を取得するための負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの(※1)

(※1)「土地を取得するための負債の利子」に関しては、不動産所得を計算する上ではよくある項目になるので、次の項目でくわしく説明していきます。

2.損益通算できない不動産所得の赤字”土地を取得するための負債の利子”とは

投資用不動産をローンで購入した場合の支払利息は、建物に関する利息部分と土地に関する利息部分に分けることができます。

利息分配02

 

不動産所得が赤字の場合には、この土地に関する利息部分について一定額が経費として計上できないことがあります。
くわしい内容、計算方法について事項で確認していきます。

3. 不動産所得の損益通算の計算方法

それでは具体的に、ローンを利用している場合の不動産所得の損益通算のやり方について確認していきましょう。

STEP1. 不動産所得を計算する

家賃収入から支払利息を含む必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。

不動産所得の計算例03

 

STEP2 土地の取得部分の利息を計算する

収入から経費を差し引いた最終結果(=不動産所得)が赤字になった場合、経費として計上したローンの支払利息のうち、土地取得部分に関する利息の一部が経費として認められません。

土地に関する負債利子経費不算入

そのため、このステップでは、必要経費として計上した支払利息のうち、土地取得部分の利息を求めます。

Question:事例を用いて計算問題を解いて理解を深めよう!

4,000万円の不動産を3,500万円のローンを利用して購入した場合。不動産のうち、土地部分が2,500万円、建物部分が1,500万円のケース。その時の支払利息は105万円とする。

1. ローンはまず建物に使われて、残額が土地に使われる
ローン3,500万円のうち、まず建物部分に1,500万円が充当されるので、残額の2,000万円分のローンが土地を購入するのに利用したローン金額となります。

ローンを土地と建物に分ける

2. 支払利息を建物部分と土地部分にわける 

土地利息

STEP3 土地取得部分の利息と赤字の額を比較する

土地の取得部分に関する負債の利子額を算出したら、次に赤字額とその額を比較します。

土地部分の利子が赤字よりも小さ場合、土地の利息部分の全額が赤字としては認められません。

利子<赤字

一方、土地に関する利子が赤字分を超過している場合、その超過分は経費として認められます。

利子>赤字

3.≪数字でシミュレーション≫不動産所得の損益通算

それでは具体的な数字を入れながら、不動産所得の損益通算についてみていきましょう。

STEP1. 不動産所得を計算する

数字計算例

STEP2. 土地の取得部分の利息を計算する

(事例)3,000万円の不動産を2,500万円のローンを利用して購入した場合。不動産のうち、土地部分が1,500万円、建物部分が1,000万円のケース。支払利息は40万円とする。

ローンを土地と建物に分ける 具体例

土地に関する不d歳利子を算出する 具体例

STEP3. 土地取得部分の利息と赤字の額を比較する

赤字と利息の比較 具体例

 

まとめ

不動産所得の損益通算を行うにあたって負債の利子はつまずきやすいポイントです。ぜひ記事を参考に計算してみてください。

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