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52歳から不動産投資をスタート!たった7年で300万円を超える家賃収入へ

オーナー様(土井様)

 2018/4/27 更新

土井様(仮名)は、52歳という比較的遅いタイミングで不動産投資をスタートされました。

そして、開始からわずか7年で14戸の物件を所有し、年間の家賃収入は300万円を超えました。
今でこそ順調に資産形成をされている土井様ですが、50歳を過ぎてのスタートとあって、最初は不安も大きかったそうです。

 

< 土井様について >

ご年齢 購入時52歳(現在59歳)
お住まい 神奈川県在住
ご年収 1000万〜
日本財託を知ったきっかけ 書籍「中古ワンルームマンションで収益を上げる!」

< ご購入物件について >

1戸目のご購入年月 2010年4月
1戸目の物件価格 990万円(都営大江戸線「落合南長崎」徒歩4分)
1戸目の頭金 150万円
1戸目の手取り家賃収入 45,760円/月(549,120/年)
家賃収入 60,000円 -(管理費・修繕積立金 11,000円 + 集金代行手数料 3,240円)
ご購入物件総数 14戸

1. 不動産投資を始める前の状況

空室リスクを最小化すれば、ローンの返済は家賃収入でまかなえることを知った

不動産投資をする前は、どんな状態でしたか?

当初は、こんなに沢山の物件を所有することになるとは、思ってもいませんでした。
不動産投資を始める前は、株式や投資信託などの証券投資を行っていました。
不動産投資にも興味はありましたが、新築ワンルームや一棟アパートなどは、投資金額が大きいため、失敗した時のリスクを考えると、なかなか踏み切れませんでした。

そんな土井さんが、不動産投資をはじめたきっかけは?

きっかけとなった書籍ふと書店で手に取った一冊が、日本財託の重吉社長が書かれた「中古ワンルームマンションで収益を上げる!」でした。
読んでみると、これなら自分にもできるのではないかと感じました。
中古ワンルームであれば新築ワンルームや一棟アパートと比べ、投資額は抑えられるため、万が一失敗してもそれほど大きな痛手にはならないだろうと考えました。

それまではローンを組むこと自体が、リスクだと思っていましたが、適切な管理で空室リスクを最小化すれば、ローン返済は家賃収入でまかなえることも分かったのです。

2. 1戸目を購入するまでの過程と購入してみた感想

まずは約1,000万円の物件を購入、管理に時間を取られないのでサラリーマンの自分に向いていた!

1戸目を購入するまでの過程を教えてください

1戸目の購入物件都内で開催された不動産投資フェアに、重吉社長の講演を聞きに行き、その場で日本財託の担当者からも話しを聞き、不動産投資を始めてみようと気持ちが前向きになっていきました。

妻とも相談して理解を得たうえで、まずは1,000万円ほどの物件を1戸購入しました。

 

実際に購入してみてどうでしたか?

購入してみると、私がやることは毎月家賃収入が入ってくるのを確認するだけでした。
管理会社に一任することで、時間を取られないことが良く分かり、サラリーマンに適した副業だと思いました。

3. 2戸目以降の購入ペースと、ローンとの付き合い方

繰上げ返済も活用しローンを完済しながら、7年間で所有物件を14戸にまで増やした

2戸目以降はどのようなペースで購入をされましたか?

いくら立地の良い物件とはいえ、1戸だけでは退去となった場合、収入が途絶えてしまいます。

その点、複数戸を所有していれば、1戸が空室になっても、家賃収入がゼロになることはありません。

すぐに2戸目の物件を購入し、その後2年間で5戸まで所有物件を増やしていきました。

 

ローンとは、どのように付き合っていったのでしょうか?

もちろんローンも増えていますが、繰り上げ返済を積極的に行うことで、2年目には1戸、3年目には2戸とローンのない物件も増やしていきました。

返済資金は家賃収入のほかにも、株や投資信託の分配金や売却益を充てています。

2戸のローンがない物件を担保にして、金融機関から新たな融資を得られるようになり、ますます資産形成が加速していきました。
こうして不動産投資を始めてから7年のうちに、14戸を所有するオーナーとなったのです。

 

3. 現在の状況と今後の展望

節税対策の方法として、法人化も視野に入れるようになった

資産が増えたことで、見えてきた課題はありましたか?

確定申告で事業的規模の基準とされている10戸までは増やして、一段落と思ったのですが、家賃収入が増えた割に経費が増えず、課税所得が増加して税負担が重くなってきました。
事業的規模とはいえ、個人でできる節税対策には限界があります。

そこで次のステップとして、法人化を検討するようになりました。
所得税は一定の課税所得額を超えると法人税よりも高くなるため、法人化することで税負担を抑えることが可能となります。 一方で、法人設立には費用もかかりますので、もう少し所有物件数を増やす必要があると考えて、10件所有していた状態から、さらに物件4戸を購入しました。

いまでは所有物件14戸のうち、6戸のローンを完済しているので、近いうちに法人設立を進めていきたいと考えています。

4. 不動産投資をして良かったこと

50歳を過ぎても資産形成のサイクルが回せ、「経済自由人」への夢が現実的になった

最後に、不動産投資をして良かったと思うことを教えてください

50歳を過ぎてからでも段階を踏みながら資産形成ができたのは、日本財託と出会えたからです。

7年経って、良かったと思うことは2つあります。
1つ目が、日本財託から紹介してもらった物件が、全て優良物件で、家賃収入が途切れる心配がいらないことです。
そして2つ目が、早めに複数の物件を購入して、資産形成のサイクルを回せたことでした。

今後の目標は、経済的に縛られない「経済自由人」になることです。

まだまだ途中の段階ですが、自分の将来の「ありたい姿」を思い描き、一つひとつステップを積み重ねていけば、夢ではないと思っています。

 

不動産投資で効率的に利益を上げるポイント

日本財託 田島こんにちは。土居様を担当させて頂いている日本財託の田島です。

土井様の場合、50歳を過ぎてのスタートということもあり、特にスピード感を重視されていました。不動産投資を素早く成功に導くために、特に重要だったポイントを3つご紹介します。

1. 繰上げ返済を行い、ローンが完済された物件をなるべく早く作る
2.「レバレッジの黄金率」で、短期間で着実に資産を増やす
3.固定金利タイプの低金利融資を活用する

1. 繰上げ返済を行い、ローンが完済された物件をなるべく早く作る

50歳を過ぎると収入の額に関わらず、高額のローンを組むのが難しくなってきます。
そういった方がローンを通しやすくする方法の1つに、担保となる物件を用意するというのがあります。
まずは比較的価格を抑えた物件を最初におすすめし、繰上げ返済を使って無理なく完済できるよう、シミュレーションを行いました。

繰上げ返済とは、ローンの元金返済分を前倒して(繰り上げて)返済していくことを言います。

シミュレーション通り、物件をわずか2年で手に入れられたことで、次の物件を購入する際のハードルをぐっと下げることができました。

 

年間の手取り家賃収入の推移

 

2. 「レバレッジの黄金率」で、短期間で着実に資産を増やす

繰上返済によってローンを完済した物件から得られる家賃収入は、次のローンの返済原資として活用します。土井様のケースでも3年目までに2戸のローンのないマンションを作ることができ、このマンションから得られる家賃収入が資産形成に大いに役立ちました。

 

レバレッジの黄金率

 

2戸のローンのないマンションがある状況で、3戸目のマンションをローンで購入することを私たちは「レバレッジの黄金率」と呼んでいます。資産で生み出したお金はすぐに使ってしまわず、さらに資産に変えていくのが、経済的自由を手にいれる近道です。

3. 固定金利タイプの低金利融資を活用する

ローンのないマンションを担保として提供することで、固定の低金利の融資も活用できるようになります。固定金利ですから、金利上昇リスクを気にすることもありませんし、低金利ですから収支も安定しています。土井様も4年目に購入した物件のうち、3件はこの固定型の低金利融資を活用しています。

繰上返済とレバレッジの黄金率を駆使することで、いまでは年間300万円を超える手取り家賃収入を作ることができました。

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