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不動産投資とは?気になる収益の仕組みやメリット・デメリットを解説

 2020/7/31 公開

不動産投資

サラリーマンや主婦でも行うことができる不動産投資。

不労所得、家賃収入といったぼんやりとしたイメージはあるものの、詳しい仕組みはあまり知らないという方も多いのではないでしょうか。

今は身近に感じられない不動産投資でも、利益を得る仕組みを知って自分でも始めることができたら、既にある資産をさらに増やすこともできそうです。

今回は不動産投資とはどのようなものなのか、収益の仕組みやメリット・デメリット、今後の価格推移などの情勢もあわせてご紹介します。

不動産投資とは

不動産投資と聞いてみなさんは何を思い浮かべるでしょうか。不労所得というイメージや、資産家が主にやっているものと考えている方も多いと思います。

不動産投資とはその名の通りアパートやマンションなどの不動産を直接購入し、その家賃などで収益を得ることを指します。

多くの方がイメージするような資産家だけではなく、サラリーマンや主婦でもローンを組んで運用できることから注目されている資産形成方法です。

不動産投資で得られる収益の種類

不動産投資では「売却益(キャピタルゲイン)」「運用益(インカムゲイン)」という2つの収益を得ることができます。

「売却益」とは実際に購入した不動産を第三者に売却するときに得られる利益のことです。「運用益」とは家賃収入のことです。こちらは不動産投資の大きな特徴のひとつでしょう。購入した不動産物件に実際に入居者が入ると、家賃として定期的に収入が入ります。

つまり、不動産投資は売却するときだけではなく、実際に所有している間も利益を得ることができる投資方法なのです。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資には、他の資産運用と同じようにメリットとデメリットが存在します。

良い面と悪い面をしっかり学び、自分に合った運用方法か見定めた上で投資を検討するようにしましょう。

家賃収入を得られる

不動産投資と他の投資とで大きく異なる点は、先ほど説明した運用益にあります。

不動産を一度購入しそこに実際に入居する人がいれば、所有しているだけで定期的に家賃収入を得ることができるのです。実際の管理などは管理会社に委託するという方法もあります。

サラリーマンなど、平日にまとまった時間がとれないという方でも副収入を得ることができるのがメリットといえるでしょう。

生命保険の代わりになる

住宅ローンについている団体信用生命保険には、ローンを契約した方が死亡したり重度の障害を持ったりした場合に、組んでいた借入が無しになるという仕組みがあります。

不動産投資でもこちらの保険が適用されるので、自分が亡くなった場合に家族へローンの返済義務が課されてしまうということはありません。遺族の手元には、不動産投資で得た利益と返済義務のない物件が残されることになります。

家賃などの定期的な収入は入り続けるため、生命保険の代わりとしても利用できるでしょう。

流動性が低い

購入した物件は売ることで売却益を得ることができます。

しかし、株などの他の投資方法と比べると流動性が低く、売りたいと思ったときにすぐ売却することはできません。

また、物件は年々老朽化していくため高額な売却益を得ることはなかなか難しいでしょう。売却益だけではなく、運用益でどれだけ収益を得るかということが資金計画を立てる上でも重要になります。

「人が住む」というリスク

購入した物件は実際に人が生活することになります。

管理運営や家賃の滞納など様々な対応が必要となるでしょう。地震などの災害にも備えなければなりません。

他にも様々なリスクがありますので、不動産投資を始める際はそれに対する備えを怠らないようにしなければなりません。

不動産投資に伴う詳細なリスクに関しては、次にご紹介します。

不動産投資のリスク

不動産投資を始める場合は、それに伴うリスクも考慮しなければなりません。

大きなローンを組むことになりますので、リスクを知った上で自分の資産に合わせた適切な投資を行うようにしましょう。

家賃の変動

まず頭に入れておかなければならないのが家賃の変動です。

土地価格などの外的要因で家賃が下がることや、貸し出している部屋で何かの事故があった場合、それが原因で家賃が大幅に下がることもあるかもしれません。

また、当たり前のようですが物件は年々老朽化していきます。それに伴い、家賃も下がっていく傾向があります。

リノベーションなどの手を打たなければ、最初に契約したときよりも家賃収入は減るものだと理解しておいた方が良いでしょう。

空室率の変動

次に知っておくべきリスクは空室率の変動についてです。

不動産投資では主に家賃から収益を得ることになりますが、入居がない場合はその部屋の家賃収入を得ることができません

空室率はできるかぎり少ない方が良いものの、不動産投資の上で避けては通れないリスクであることも事実です。空室が多くなった場合は、家賃を下げたりリフォームをしたりなどという対策をとる必要があります

支出経費の変動

不動産投資は、ただ物件を購入すればそのまま利益を得られるというものではありません。

物件には実際に入居者が住み生活を営むので、より良い生活環境を作るための経費が必要となります。物件の運営には管理費や修繕費などの支出経費がかかることをまず頭に入れておきましょう。

管理会社と契約する場合は管理委託料などが発生しますが、会社の事情によっては途中で値上げすることもあるかもしれません。また、地震や火事など思わぬトラブルで高額の修繕費が必要になることもあります。

また現在は低金利が続いていますが、金利上昇のリスクも考慮した上で資産計画を立てるのが良いでしょう

カテゴリー別に考えておくべき情勢

これから不動産投資を始めるのなら、現在の地価や今後の価格推移をしっかりと頭に入れた上で購入に臨む必要があります

しかし、購入しようとしている不動産物件が都内なのか地方なのか、新築なのか中古なのかで情勢は大きく変わります。

今回は大まかに3つのカテゴリーに分けてご説明します。

これから都内で新築を買おうとする人

これから不動産投資を始めるにあたって、東京は最もおすすめの地域です。現在日本では人口が減少していますが、東京だけは人口が増加し続けています。新築物件は常に人気なので、空室リスクも他の物件に比べて少なく抑えることができそうです。

都内新築マンションは高騰し続けていましたが、現在は高止まりの傾向にあります。おそらく今後は現在以上に価格が高騰することはないと考えても良いでしょう。

東京オリンピック後に地価が下がるという噂も耳にしますが、実際のところ過去の外国都市の例を見ても急激に価格が下がるということはありません。主要企業の本部が東京に集まっていることから、仕事を求めた若者の移住が増え、今後も人口は増加していく傾向にあるでしょう。

しかし、コロナウイルス流行の影響によって、新しい生活様式が提案されるようになりました。地方在住のメリットが見直されていることで、今よりも都内の物件の人気が下がることもありえるかもしれません。

新築物件は高い家賃収入を得られますが、その分購入価格も高いハイリスクハイリターンの投資です。慎重に検討しましょう。

これから都内で中古を買おうとする人

都内の中古物件は最もおすすめの不動産です。

多くの新築物件は入居者を募集する広告宣伝費などを上乗せした価格で販売されていています。そのため、中古になると新築のときよりも23割価格が下がる傾向があります。

東京は経年劣化による家賃の減少が他の地区よりも抑えられるため、中古物件を選ぶことで「安く買って高く貸す」形が実現するのです。老朽化による修繕などのリスクが発生することも考えられますが、築浅の物件を選ぶなどして回避することができます。

収益で選ぶなら、価格も安く利回りが高い都内の中古物件が良いでしょう。

地方都市部で物件を買おうとする人

地方都市はみなさんも知る通り都心部へと人口が流れていく傾向にあります。

人が減ると、その分空室リスクも高まります。東京では人気物件の駅に近いワンルームでも、地方都市だと5万円を切っていることも珍しくありません。地方都市の物件は空室などのリスクが高く、家賃によるリターンも多くありません。

しかし、地方の大都市(札幌・仙台・広島・福岡)の地価は年々上昇傾向にあります。

世界的なコロナウイルス感染症の流行で大企業がリモートワークを進めたことで、東京の一極集中が見直されつつあることも事実です。

地方都市部の物件は、長期的に見ると今後上昇していくこともありえるかもしれません

それ以外の人

他のパターンをお考えの人も、購入したい地域の情勢やおおよその家賃を把握することが重要になります。

セミナーに参加して不動産会社に質問をしたり、オーナーの交流会に参加したりするなど、主体的に情報を集めるようにしましょう。

初心者の場合は、リスクも低く管理の負担も少ないワンルーム投資がおすすめです。

まとめ

不動産投資は主婦やサラリーマンなどでも始められる資産運用の一つです。

ミドルリスク・ミドルリターンで長期的に安定した収益を見込むことができます。生命保険の代わりになったり、管理の方法によっては副業にもできたりするなどのメリットもありますが、実際に人が住む上でのリスクは避けられません。

現在の情勢も加味しながら、自分にとってより良い不動産投資のかたちを見つけましょう。

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