大家になって家賃収入を得ているひとは、どこか自分とはちがう特別なスキルや能力がある人だとおもっていませんか。
実は大家になっている人たちは特別選ばれた人ではありません。大家になるには、なにも難しい資格を取る必要もなければ、特別なスキルもいりません。
投資用不動産を購入して、入居者に貸し出せば、これだけであなたも立派な大家さんになれます。
しかし、短期的ではなく、数十年に渡って稼げる大家になるには、あなたもうすうす感じているように、手当たり次第に投資用不動産を購入するだけでは足りません。
稼げる大家になるためのマインドセットや不動産投資の始め方や投資後にもちょっとした工夫や知識が必要です。
そこで、この記事では大家になるために必要な資金からはじめて、長期にわたって稼げる大家になるための方法を書きました。大家になる前にこの記事で上げた項目をチェックしておきましょう。きっとあなたを稼げる大家に導いてくれるはずです。
不動産投資体験談
目次
1.大家になるには、必要資金100万円からはじめられる
大家になるための必要資金は、100万円が目安になります。投資用不動産を購入するにあたっては、ローンを活用することができるので、このローンを利用する際の自己資金として100万円が目安になるのです。
たとえば、1,000万円の投資用不動産をローンで購入する際には、5％程度の頭金を入れる必要があります。そして、ローンを利用する際の諸経費が50万円～60万円程度かかるので、あわせて約100万が目安になるのです。
1,000万円以下の投資用不動産でも、ローンを利用できるものがありますが、安い物件ほど金融機関からの融資がおりづらい傾向があります。
2.大家になるために「資格（宅建・FP）」は必要ない
不動産投資や資産運用に関する代表的な資格に、宅建とFP（ファイナンシャルプランナー）があります。
これらの資格はあることに越したことはありませんが、なければ大家になれないというものではありません。こうした資格は制度や法律の知識は身につきますが、投資の成功を約束してくれるものではないのです。
宅地建物取引士資格（宅建）とは・・・・宅地建物の公正な取引が行われることを目的として創設した資格。資格試験では、不動産にまつわる法律や制度、税金が出題されます。合格率は15％～16％程度です。
ファイナンシャルプランナー資格（FP）とは・・・・ライフプランニングと資金計画、資産運用、税金、不動産活用、相続まではばひろくお金の知識を習得できる資格です。またFPには、国家資格であるFP技能士と民間資格であるAFP、CFPの2種類の資格があります。
この記事のほか、大家になるにあたって抑えておきたい知識については、コラムの最後でも紹介していますので、あわせて確認しておきましょう。
3.大家は大家業をやる必要はない
大家になったとしても、あなた自身で大家業を行う必要はありません。
空室時の入居者募集や家賃の集金、滞納家賃の督促、室内設備の修理・交換、退去後のリフォーム工事の手配、入居者からのトラブル・クレーム対応など
家賃の集金や入居者の募集、入居者からのクレーム対応を本業のある方が行うのは、ほぼ不可能です。不動産投資を本業にしているいわゆる専業大家でなければ難しいのです。
サラリーマンや公務員、自営業者など本業のある方はこうした大家業を代行してくれる賃貸管理会社に管理を依頼しましょう。
家賃の5％～7％程度で毎月の家賃の集金から入居者の募集、クレーム対応などすべてを行ってくれます。
4.稼げる大家は大家業をサービス業だと知っている
不動産を第3者に貸し出して家賃を得ることができれば、不動産を所有しているオーナーはもう立派な大家です。
しかし、ただの大家ではなく、稼げる大家になって不動産投資で長期に渡って利益を得ていくためには、不動産投資はサービス業であるという認識を持つことが欠かせません。
ここでいうサービス業とは入居者としっかりとコミュニケーションを取って、入居者の要望・ニーズにこたえていくことです。
4-1 なぜ大家業はサービス業である認識を持つ必要あるのか
投資用の不動産を所有しているだけでは、大家ではありません。その不動産に入居者が住み、毎月家賃収入を支払ってもらうことで、はじめてあなたは大家になるのです。
不動産投資が他の金融商品と異なるのは、所有する商品（不動産）にお客様がいるかどうかということです。お客様である入居者がいなければ、家賃収入は入ってこず、大家業は成り立ちません。
お客様である入居者の意向を無視した不動産投資では、長期的に利益を手にすることは困難です。
4-2 お客様のニーズに無視した不動産経営は行わない
たとえば、次のような不動産投資はお客様の意向を無視した行為です。大家になる前に、確認しておきましょう。
価格と利回りだけを追求して賃貸需要の少ない地方で投資を行う
大家業を成功させるためには、お客様がたくさんいる場所、つまり人口が多い場所で不動産投資を行うことが鉄則です。
人口が少ない地方では価格が安く、利回りも高くなりますが、そのぶん大都市圏に比べてお客様の数が少なくなります。これでは、空室もなかなか埋まりません。
土地の有効活用という名目で安易にアパートを建てる
土地活用と言って、安易に自分の土地のアパートを建てるのは危険です。自身の土地に建てようとするアパートは本当に入居者が住みたくなるような立地でしょうか。
アパートが相続対策になるといっても、入居者であるお客様には全く関係がない話です。大家業は経営です。
お客様のニーズや意向を無視した不動産投資は、賃貸『経営』とはいえません。
入居者からの要望にすみやかに応えない
エアコンや給湯器の故障、鍵の紛失、近隣トラブルの解決など、入居者からの要請には速やかに対応しましょう。
お客様である入居者の要望にすばやく対応しなければ、退去につながり、家賃収入が途絶えてしまいます。
とくに、エアコンや給湯器といった生活に支障をきたすような設備の修理、交換は迅速に行いましょう。
お金を節約するために相見積りに時間をかけていると、肝心の入居者が退去してしまいます。
5.大家になるまでのながれ
それでは、実際に投資用物件を購入して、家賃収入を手に入れて晴れた大家になるまでの流れを確認していきましょう。
そのほか大家になるために必要な記事をまとめました。大家になる前に読んで勉強しておきましょう。
マンション投資の基本
「マンション投資｜投資の種類から勧誘の断り方、成功例までの総まとめ」
利回りの計算方法について
「実質利回りの意味と数字におどらされない物件選び３つの注意点」
賃貸管理（大家業）について
「できる賃貸管理会社を見抜く重要なポイントと契約時の注意点」
不動産投資のリスクと失敗例
「実録！絶対にしたくない不動産投資の7つの大きな失敗例」
不動産投資と節税
「うまい話に乗せられないための『不動産投資と節税の話』」
6.最低限おさえておきたい税金と確定申告の知識
大家になると、家賃という収入が入ってくるだけでなく、あらたにかかる税金や家賃収入に応じて所得税も確定申告で税務署に納付する必要があります。
ここでは、大家になると新たにかかる税金と確定申告について確認していきます。
6-1 大家になるとかかってくる税金
大家になるとあらたに次のような税金がかかってきます。
・所得税
・住民税
※いずれも不動産所得の額に応じる
・不動産取得税（取得時1回のみ）
・登録免許税（取得時1回のみ）
・固定資産税・都市計画税
6-2 大家になると必要になる確定申告
大家になって家賃収入を得るようになると、家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得を確定申告によって計算して、税金を納める必要があります。
不動産所得 ＝ 家賃収入 － 必要経費
おもな必要経費
・集金代行手数料
・管理費、修繕積立金
・修繕費用
・支払利息
・減価償却費
・固定資産税 ほか
確定申告の5つのステップ
確定申告のやり方についてはこちらの記事「初心者でも安心！家賃収入がある方の確定申告５ステップ」を読んであわせて確認しておきましょう。
まとめ
この記事で紹介した大家になるためのステップをよく確認して、稼げる大家の第一歩をぜひ踏み出してください。
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