物件を購入することで家賃収入を得ることができる不動産投資。
富裕層が不労所得を得るものというイメージで、自分には手が出せないとお思いの方も多いのではないでしょうか。
近年ではサラリーマンも副業として始めるなど、きちんとした知識をつければ不動産投資は初心者でも始めやすい資産運用のひとつなのです。
では、不動産投資とはどのような仕組みで利益を得ることができ、実際にどのように始めればいいのでしょうか。
今回は不動産投資の仕組みやメリット・デメリット、実際に始めるときの流れをご紹介します。不動産投資が気になっているという初心者の方はぜひ参考にしてみてください。
不動産投資体験談
目次
不動産投資とは？
不動産投資とは、実際に不動産を購入して収益を得る投資方法のことです。
収益には売却益（キャピタル・ゲイン）と運用益（インカム・ゲイン）の2種類があります。
売却益は、購入した不動産を売却する際に買った値段より高く売ることで得られる利益のことです。運用益とは不動産を運用していく中で得る利益のことですが、具体的には自分の持つ物件に入居者が入った場合に得られる家賃収入のことを指します。
不動産投資は株などの売買とは違い、所有している間も収益を得られる資産運用なのです。
不動産投資のメリット・デメリットとは？
不動産投資のメリットは、先ほども説明した通り入居者から安定して家賃収入を得られることです。
所有している間に得た収入をローンの返済に回すこともできます。他の投資と比べても安定した収入を長期間にわたって得やすいものだといえるでしょう。
また、不動産を購入した場合にローンを組むと、団体信用生命保険に入ることができます。自分が死亡した場合や、高度障害者になった場合に返済が免除となるので、死亡保険として使うこともできるでしょう。
不動産投資は節税になると耳にしたことはありませんか。実際に不動産投資は所得税・住民税・相続税を節税することができます。しかし、所得税と住民税の節税は収益が赤字になった場合の救済措置のようなものなので、最初から節税目的で不動産投資を始めるのはおすすめしません。
不動産投資のデメリットは、人に貸すリスクを負う必要があるという点です。
購入した部屋が空室の場合は家賃収入を得られず、収益を得ることができません。また、家賃の滞納や部屋の修繕、地震などの災害など予期せぬ事態が起こる可能性もあります。
不動産投資を始める前には、起こり得るリスクを事前に予想し、できるだけ回避できるよう心がかけましょう。空室の際の入居者募集などを代行してくれる業者もあります。
また、不動産投資のゴールは購入した物件を買ったときの金額よりも高く売り、インカムゲインを得ることにあります。
流動性の低い物件を選んでしまうと、当初に計画していた利益を得ることができない可能性もあります。出口戦略をしっかりと練った上で物件を選ぶようにしましょう。
不動産投資を始めるまでの流れ
では、不動産投資は一体どのようにして始めることができるのでしょうか。
具体的な順番はケースによって異なりますが、事前にイメージしやすいよう大まかな流れをご紹介します。
不動産投資の情報収集
まず行わなければならないのが、情報収集です。自分の資産を長期にわたって安定して運用していくためにも、かかすことができない段階といえます。
初心者でもわかりやすい不動産投資の本は多く出版されていますし、インターネットでもさまざまな運用論や体験談を読むことができます。不動産会社が運営するセミナーなどにも積極的に参加し、疑問点を減らしていきましょう。身近に不動産投資を行っている知り合いがいるのなら、直接話を聞きにいくのもおすすめです。
情報収集をする中で、自分が不動産投資を行う目的を設定し、それに合わせた物件を選定するようにしましょう。
不動産の購入エリアを設定
情報収集をしたあとは、実際に物件を購入するエリアを設定しましょう。
人が集まる傾向のある都心や、人気の駅近物件は空室の発生によるリスクを比較的抑えることができそうです。また、地方物件は家賃も安く、空室のリスクもありますが、都心に比べて比較的安く購入することができます。
自分の予算や借りられるローン額、どのくらいのリターンを得たいかで判断するのがおすすめです。
今は何もない土地でも、公共事業や大型商業施設のオープンが予定されているかもしれません。また、地震による倒壊や、大雨や近隣の河川が決壊したときにどのような被害が予想されているのか、ハザードマップなどを通して事前によく確認するのも重要です。
信頼できる業者を探す
不動産を購入したいエリアを見つけたら、信頼のおける業者を探しましょう。
不動産会社の担当者は、よりよい物件を見つける助けとなるはずです。
また、実際に不動産を運用する際に契約する管理代行業者にも目星をつけておきましょう。
空室解消能力がどれくらいあるかや、修繕の際の費用はいくらなのかなど細かな確認をすることで、運用を始めたあとに出ていく費用を抑えることができます。
資金計画
不動産投資を行うにあたって、自分の資産をどのように運用していくかは重要なポイントです。
現在頭金はどれくらい出すことができるのかや、それに伴っていくらのローンが必要になるのか。家賃収入で得られる利益はどのくらいで、そのうち何％を返済に回すかなど、入念な計画を立てるようにしましょう。
繰り上げ返済を進めることで金利上昇のリスクに対応しながら資産を運用していくことも可能となります。
他の金融商品にはない高い運用効果を見込むことができるので、資金計画を立てる段階で組み込んでおくのもおすすめです。
物件選び
次は実際に運用していく物件を選びましょう。
マンションなのかアパートなのか、一棟買いするのかワンルームか。駅にどれくらい近い物件を選ぶのか、新築を選ぶのか中古物件を選ぶのか、考えるべきことは山のようにあります。
情勢や管理にかかる金額を投資家として見定めるのも重要ですが、大事なのは入居者としての目です。自分でも入居したいような条件の物件を選べば、入居者も集まるはずです。
結果として空室リスクの回避に繋がるでしょう。
買い付け
物件を決めたあとは、すみやかに買い付けを行いましょう。
人気物件はそれだけ多くの投資家が狙っています。
ここで躊躇して遅れを取らずに済むよう、事前の資金計画や家族との相談を丁寧に行いましょう。
ローンの事前審査
不動産を購入する際にはローンを組むことが必要になります。
不動産会社によっては、金融機関と提携し通常よりも有利な条件で融資を受けることも可能になりますので、まず担当者に確認することをおすすめします。
事前審査では主に以下のポイントがチェックされます。
・年収
・勤務先（規模）
・勤続年数
・残債（自宅や車のローンも含む）
・返済比率
・年齢
無事にクリアし、融資を受けることができたら契約・決済に進みましょう。
契約
不動産物件の売買契約を締結する際には、重要事項説明書を確認することが必須となります。
取引の条件や物件の情報など知っておくべき情報が記載された文書なので、後々のトラブルを防ぐためにも必ず目を通すようにしましょう。
決済・引き渡し・登記
無事に契約が完了し、決済をしたあとは引き渡し、登記という流れになります。登記は司法書士などの専門家に依頼するのがスムーズでおすすめです。
実際の運営へ
物件の引き渡しが完了したあとは、実際の運営へと進みます。
これからは晴れて不動産オーナーの一人となります。自分の資産を効率的に運用していくためにも「経営者」としての視点を常に忘れないようにしましょう。
定期的な情報収集や時勢の把握は必須ですが、不動産会社や委託会社の言いなりにならず、自分の目で判断し実行していくことが鍵となります。
まとめ
不動産投資とは長期的に運用することができるミドルリターンな投資方法です。
安定した家賃収入を得ることで、資金を次の物件に投資したりローンの返済にあてたりできるなど、初心者の方でも手を出しやすい資金運用方法といえるでしょう。
しかし、空室や災害などによるリスクなど事前に備えなければいけないことも多くあります。
実際に不動産投資を始める際は資金計画をしっかり立て、業者や物件を見定め、出口戦略を練った上で行うようにしましょう。
