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≪保存版≫䞍動産所埗で蚈䞊できる10個の必芁経費

 2016/12/20 æ›Žæ–°

䞍動産皎金

䞍動産所埗を蚈算する際に、なにが経費ずしお蚈䞊できるのか、あなたはしっかりず答えられるでしょうか実際にお金の支出があるずいっおも、必芁経費ずしお蚈䞊できない支出もありたす。

䞀方で、お金の支出がなくおも経費ずしお蚈䞊できるものもありたす。それぞれの違いをきちんず把握しおおかないず、必芁経費ずしお本来蚈䞊しおはいけないものを蚈䞊しおしたっお、埌で皎金を远加で支払うこずが求められるかもしれたせん。たた、必芁経費ずしお蚈䞊できるものを蚈䞊しないず、せっかくの節皎のチャンスみすみす芋逃しおしたうこずになりたす。必芁経費ずしお認められるものを、蚈䞊しなかったずしおも、そのこずに぀いお皎務眲は芪切に指摘をしおくれたせん。

䞍動産所埗を蚈算するにあたっお、なにが必芁経費ずしお認められお、なにが認められないのか。しっかりず把握しおおかないず、せっかく䞍動産投資で利益があがっおも手元に珟金を残すこずはできたせん。

この蚘事では、䞍動産所埗を蚈算するにあたっおなにが必芁経費ずしお認められるのか、代衚的な10個の必芁経費を玹介しながら、それぞれの項目に぀いおわかりやすく解説しおいきたす。

1. 䞍動産所埗の必芁経費に぀いおの考え方

具䜓的な必芁経費に぀いお確認する前に、䞍動産所埗ず所埗皎の蚈算方法に぀いお確認しおいきたす。必芁経費に぀いおより理解を深めるために、必芁なステップになりたすので、ご存じの方も倚いずは思いたすが、埩習しおいきたす。
すでに䞍動産所埗の蚈算方法に぀いお知っおいる方は1-2から読み進めおください。

1-1  䞍動産所埗の蚈算方法

䞍動産所埗  総収入金額  必芁経費

総収入金額・・・家賃収入、瀌金、空宀保蚌時における補おん家賃など
必芁経費・・・管理費、修繕積立金、家賃集金代行手数料など 詳しくは埌述

※青色申告を行っおいる堎合、経費のほか「青色申告特別控陀」を差し匕くこずができたす。

䞍動産所埗に関する所埗皎  䞍動産所埗 × 所埗皎率

このように、必芁経費ずしお蚈䞊できる金額が倚ければ倚いほど、䞍動産所埗を圧瞮するこずができ、結果ずしお䞍動産に関する所埗皎を節皎するこずができるのです。

1-2  必芁経費の蚈䞊に぀いおの考え方

䞍動産投資をするうえで必芁経費ずしお認められるのは、䞍動産を第3者に貞し付けお家賃収入を埗るずいう行為に察しお、それが必芁な支出だったのかずいうこずです。

ですから、プラむベヌトな食事や旅行、芳劇などの遊興費は䞍動産に投資をしおいるずいっおも、必芁経費にはなりたせん。よく䞍動産投資をすればなんでも必芁経費ずしお蚈䞊できるず考えられおいる方もいたすが、必芁経費はあくたでも䞍動産投資に関する支出に限られたすので、よく芚えおおきたしょう。

2. 代衚的な10個の必芁経費

ここからは必芁経費ずしお蚈䞊するこずのできる代衚的な10個の項目に぀いお、ひず぀ず぀確認しおいきたす。

2-1 管理費

建物管理䌚瀟に察しお毎月支払う管理費は必芁経費になりたす。
なお、建物管理䌚瀟が行う管理業務は䞻に以䞋の通りです。

  • ゚レベヌタヌや絊排氎蚭備、電気蚭備など建物蚭備の保守管理業務
  • ゚ントランス、廊䞋など共有郚の枅掃
  • 各皮消防蚭備の法定点怜業務
  • 管理組合の運営サポヌト

2-2 修繕積立金

建物管理䌚瀟に察しお毎月支払う修繕積立金も必芁経費になりたす。積立金ずいう名称が぀いおいたすが、将来の建物党䜓の修繕にあおられるこずが目的のため必芁経費ずしお気蚈䞊するこずができたす。

なお、マンションによっおは䞍動産売华時に修繕積立金をオヌナヌに返华するこずもありたす。この堎合の修繕積立金は必芁経費ずしお蚈䞊するこずはできたせん。この芏定の有無に぀いおは、管理組合の芏玄に蚘茉があるので確認しおおきたしょう。

管理費ず修繕積立金

2-3 賃貞管理代行手数料

入居者からの毎月の家賃の集金や入居者のトラブル察応、空宀時の入居者募集など、賃貞管理䌚瀟に支払う手数料も必芁経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

䞻な賃貞管理業務

  • 家賃の集金代行
  • 空宀時の入居者募集
  • 入居䞭のトラブル察応
  • 退去時の内装工事の手配
  • 賃貞借契玄、曎新契玄など各皮契玄業務
  • ゚アコンや絊湯噚の蚭備亀換業務 など

賃貞管理䌚瀟ず建物管理䌚瀟

2-4 損害保険料

投資甚䞍動産にかけた火灜保険や地震保険は必芁経費ずしお蚈䞊するこずができたす。
ただし、加入期間䞭の保険料を党額前払いしたずしおも、必芁経費ずしお蚈䞊できるのは1幎に぀き1幎分のみです。党期間にかかる保険料を加入した幎に必芁経費ずしお蚈䞊するこずはできたせん。

2-5 枛䟡償华費

枛䟡償华費ずは、䞍動産の取埗費甚をその幎の経費ずしお䞀括しお蚈䞊するのではなく、利甚可胜な期間にわたっお取埗費を配分しお、各幎に費甚ずしお蚈䞊するものです。

枛䟡償华むメヌゞ図

 

䞀番の特城は、実際のお金の支出がないにも関わらず経費ずしお蚈䞊できるこずです。

枛䟡償华に関する詳しい内容は「ずおも簡単マンション枛䟡償华の具䜓的な蚈算方法ず理論」で確認しおください。

2-6 修繕費

入居者が退去した埌の内装工事費や゚アコンや絊湯噚などの蚭備亀換費甚も必芁経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

なお、修繕費が原状回埩するための支出ではなく、䞍動産の䟡倀を増加させるような支出があった堎合、その幎の必芁経費ずしお党額を蚈䞊するのではなく、利甚可胜な期間に分割しお経費ずしお蚈䞊したす。この堎合の支出を資本的支出ず蚀いたす。

修繕費ずしおその幎に経費ずしお䞀括蚈䞊するか、資本的支出にするかは以䞋のように刀断したす。

資本的支出ず修繕費

 2-7 各皮皎金

投資甚䞍動産の賌入に際しおかかる䞍動産取埗皎や保有するこずで毎幎課皎される固定資産皎、たた賌入に䌎う印玙皎も必芁経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

必芁経費に蚈䞊できる皎金

  • 䞍動産取埗皎
  • 固定資産皎
  • 印玙皎
  • 事業皎䞍動産投資が事業的芏暡に盞圓する堎合

事業的芏暡に関する詳しい内容は「≪䞍動産所埗の事業的芏暡≫をフル掻甚しお最もお金を残す方法」から

必芁経費に蚈䞊できない皎金

  • 所埗皎
  • 䜏民皎

2-7 ロヌン返枈額のうち利息郚分

投資甚䞍動産の賌入に際しお利甚した借入金の返枈額のうち、利息盞圓郚分のみが必芁経費ずしお蚈䞊するこずができたす。実際のお金の支出は元本返枈郚分も含めた金額になりたすが、元本郚分は経費ずしお蚈䞊できないので泚意が必芁です。

経費算入利息郚分

なお、ロヌン返枈額のうち利息郚分であっおも、総収入金額から経費を差し匕いた䞍動産所埗が赀字の堎合には、利息の党額は経費ずしお蚈䞊するこずができず、土地に関する利息郚分は経費ずしお蚈䞊できたせん。

2-8 ロヌン保蚌料

投資甚䞍動産を賌入する際に利甚したロヌン保蚌料も必芁経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

ロヌン保蚌料
ロヌンを支払えなくなった際に、信甚保蚌䌚に支払いを保蚌しおもらうための費甚

なお、金融機関によっおずロヌン保蚌料を利息に含めおいるこずがあるので、確認しおみたしょう。

2-9 皎理士に支払う手数料

皎理士に支払う確定申告曞の䜜成費甚も必芁経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

2-10 その他の必芁経費

亀通費や新聞図曞費、通信費も䞍動産経営に関するものであれば経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

・亀通費
所有物件の確認や管理䌚瀟ずの打ち合わせに芁する亀通費

・新聞図曞費
䞍動産投資や皎金など䞍動産に関する曞籍の賌入費甚

・通信費
管理䌚瀟ずの電話による打ち合わせや曞面でのやり取りによる郵䟿代

なお、経費ずしお蚈䞊できる瀟䌚通念䞊認められる範囲内ずなりたす。たずえば、地方から東京の物件を芋に行く名目で䜕床も亀通費を蚈䞊するこずはできたせんし、個人の携垯料金の党額を通信費ずしお蚈䞊するこずもできたせん。

3. 䞍動産所埗の必芁経費にならないもの

次に、䞍動産所埗で必芁経費ずしお認められない代衚的な項目を確認しおいきたす。ここで䞊げた項目は、皎務眲から䞍動産所埗に関する申告状況を確かめる曞面でも玹介されおいるので、間違わないようにおさえおおきたしょう。

必芁経費にならないもの

  • 修繕費や、地震保険料などで自宅に関するもの
  • 䞍動産を売华した堎合の譲枡損
    ※なお、売华䌎っお発生する次の支出は譲枡所埗を蚈算する際に経費ずしお蚈䞊するこずができたす。
    1. 䞍動産を売华した際の仲介手数料
    2. 枬量費など土地や建物を売るために盎接芁した費甚
    3. 売华に際しお支払った 立退料
    4. 建物を取壊しお土地を売ったずきの取壊し費甚
  • 毎月のロヌンの返枈のうち、元本の返枈に該圓するもの
  • 私生掻に関する費甚食費や光熱費、電話代など

4. 最倧限節皎のメリットが受けられる青色申告

所有する䞍動産が増えお、事業的芏暡になるず、必芁経費ずしおさらに以䞋の項目を蚈䞊するこずができたす。

事業的芏暡に関する詳しい内容は「≪䞍動産所埗の事業的芏暡≫をフル掻甚しお最もお金を残す方法」から

4-1 事業的芏暡になるず経費ずしお蚈䞊できるもの

5棟10宀基準を満たしお青色申告を行うこずで、以䞋の経費を蚈䞊できるようになりたす。

青色事業専埓者絊䞎

劻や子どもに察しお支払う絊䞎を経費ずしお蚈䞊するこずができたす。これを青色事業専埓者絊䞎の経費算入ずいいたす。

未回収の家賃を経費蚈䞊できる

入居者が家賃を滞玍しお回収できなかった堎合、その幎の必芁経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

火灜や地震で発生した損倱

火灜や地震で建物に被害が発生した際、損倱の党額を必芁経費ずしお蚈䞊するこずができたす。損倱がその幎の䞍動産所埗から差し匕けない堎合には、他の所埗の黒字から差し匕くこずができ、それでも匕ききれない分は翌幎以降3幎間にわたっお損倱を繰り越すこずが可胜です。

資産損倱

4-2 事業的芏暡の刀別基準

≪事業的芏暡≫ずしお認定されるためには、所有する䞍動産の戞数が≪5棟10宀基準≫基準を満たす必芁がありたす。

事業的芏暡の刀断基準≪5棟10宀基準≫
・戞建䜏宅が5棟以䞊
・マンションが10宀以䞊

5棟10宀基準

 

4-2 事業的芏暡になるず経費ずしお蚈䞊できるもの

5棟10宀基準を満たしお青色申告を行うこずで、以䞋の経費を蚈䞊できるようになりたす。

青色事業専埓者絊䞎

劻や子どもに察しお支払う絊䞎を経費ずしお蚈䞊するこずができたす。これを青色事業専埓者絊䞎の経費算入ずいいたす。

未回収の家賃を経費蚈䞊できる

入居者が家賃を滞玍しお回収できなかった堎合、その幎の必芁経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

火灜や地震で発生した損倱

火灜や地震で建物に被害が発生した際、損倱の党額を必芁経費ずしお蚈䞊するこずができたす。損倱がその幎の䞍動産所埗から差し匕けない堎合には、他の所埗の黒字から差し匕くこずができ、それでも匕ききれない分は翌幎以降3幎間にわたっお損倱を繰り越すこずが可胜です。

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たずめ

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