家賃収入は非課税？消費税がかかる家賃収入とよくある質問

いよいよ2019年10月1日より消費税が8％から10％に増税になります。

気になるのは家賃収入に消費税が課税されるのかということですよね。

結論からいえば、「住宅用」に賃貸しているのであれば家賃収入には消費税は課税されません。ですから増税も関係がないわけです。

しかし、これが事務所として貸し出しているような場合では、消費税の課税対象となります。

このように、基本的に、住宅用賃貸なら非課税で事務所など事業用賃貸なら課税ですが、それぞれに注意点があります。

1　住宅用なら非課税！契約時に注意する２つのポイント

賃貸物件を住宅用として賃貸する場合は非課税取引に分類されます。

そのため、月々の家賃収入が10万円だと仮定し、年間で1,200万円の家賃収入があったとしても、課税事業者として分類されることはなく、消費税を納付する義務は発生しません。

ただし、気をつけなければならないポイントが２つあります。

⒈契約書に住宅用であることが明らかにされている

⒉賃貸期間が１ヶ月以上であること

消費税をかからなくする為には、この２つを守っている必要があります。

住宅用としての建物の貸付けは、貸付期間が1か月に満たない場合などを除き非課税となります。ただし、契約において住宅用であることが明らかにされているものに限ります。
引用：国税庁タックスアンサー_消費税（https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6225.htm）

賃貸が住宅用か非住宅用かが明らかにされていないと非課税にならない可能性がありますので、契約書に必ず住宅用と明記されているか、賃貸契約期間は１ヶ月以上であるか、この２点を必ず確認しましょう。

2　事業用は課税対象　家賃収入のQ&A

事業用として賃貸する場合、これは課税対象になりますので消費税を納付する必要があります。

事務所、貸店舗、貸倉庫、貸ビルといったものがそれに該当します。

実際には、家賃＋消費税を毎月の家賃として設定されている物件が多いです。

①事業用でも課税売上高が1,000万円以下であれば納税義務は免除される

事業用不動産の家賃収入は原則として課税対象となります。

ただ、課税売上高が1,000万円以下の場合は、消費税の納付義務は免除されます。

②事業用と住宅用の賃貸、両方所持している場合：事業用のみで1,000万円基準で判断する

事務所用と住宅用の賃貸不動産を所持しているという家主さんも少なくないはずです。

例えば住宅用で年間2000万円、事業用で900万円の家賃収入がある場合、合わせて2,900万円の家賃収入になります。この場合、1,000万円を超えているから課税対象になるのか？という疑問ですが、答えはNOです。

事業用としての家賃収入だけで計算するので、この場合、対象となるのは900万円です。しかし、事業用の家賃収入は1,000万円以下ですので、納税義務は免除されます。家賃収入のトータルで計算するのではなく、事業用で賃貸しているもののみで1,000万円以上かが判断基準です。

③保証金や敷金は非課税　更新料は対象となる

退去時に返還するものか否かで判断ができます。保証金や敷金などの退去時に返還されるものに対しては、資産の譲渡等の対価に該当しないので消費税はかかりません。

しかし、更新料のように返還されないものは、権利の設定の対価となりますので、資産の譲渡等の対価として課税の対象となり、消費税が発生します。

④課税取引が1,000万円を超えた場合、納税は2年後から

年間で課税取引の売上が1,000万円を超えたけど、いつから納付すれば良いのかという疑問がありますよね。

これは、課税取引の売上が1,000万円を超えた年ではなく、その２年後からです。

例えば2019年に課税取引の年間売上が1,000万円を超えた場合、その２年後の2021年から課税事業者となります。

また、納付する消費税も2020年の課税売上高に対して消費税の計算が行われます。つまり、1000万円を超えた年に関しては、課税事業者になるかどうかの判断だけ行われるということです。

⑤土地の貸付でも駐車場は課税対象

結論からお伝えすると、駐車場は例え整備されていない青空駐車場だったとしても課税対象になります。

土地の譲渡や貸付けは、消費税の課税の対象とならないこととされていますが、駐車場の場合は、施設の賃貸とみなされるので課税取引となります。

⑥駐車場付きの住宅を賃貸している場合の駐車場には課税されるの？

駐車場と住宅の賃貸が一体として契約されている場合は、駐車場を含めた全てを非課税と扱って良いとされています。

つまり住宅と一緒に駐車場も賃貸する場合には、住宅の賃貸契約書の中に駐車場も含めてしまえば全て非課税取引にできます。

⑦駐車場付きの住宅の駐車場と住宅を別々の人に賃貸する場合には？

都心で良くあるのが、駐車場付きの物件を賃貸したが、車を持ってない人が入居し、駐車場が余っているという場合です。駐車場を使用しない分、家賃を安くしている場合には、余っているので別の人に貸したい。と思う家主さんもいます。

この場合、もともとは、駐車場つき住宅だとしても、駐車場として賃貸していますので課税取引に該当します。年間で1,000万円を超える場合には消費税を支払う義務のある課税事業者となります。

３　まとめ

この記事では、家賃収入は消費税がかかるのかということを詳しく解説しましたが、ポイントは、住宅用なら非課税取引、事業用なら課税取引ということです。

また、駐車場は課税取引だが住宅用の賃貸物件に駐車場が含まれる場合には、非課税取引にできる。

これくらいの知識を身につけていれば、消費税を納税する義務があるかどうかの判断ができると思います。また住宅用、事業用にかかわらず確定申告は必要ですので、下記記事も参考にしてください。

初心者でも安心！家賃収入がある方の確定申告５ステップ