賃貸管理会社ランキングだけではわからない管理力の見分け方

投資用物件は利回りという基準があるので、物件のよしあしを判断するのは簡単です。しかし、賃貸管理を行ってくれる賃貸管理会社の質は簡単にはわかりません。

賃貸管理会社のランキングがあれば、会社選びも便利ですよね。 ただ、賃貸管理会社の管理戸数のランキングはあっても、必ずしも管理戸数の多さが管理の良しあしを表しているわけではありません。管理戸数が少なくても、管理をしっかりとやっているところもあれば、管理戸数が多くても、管理が不十分なところもあります。

そこで、この記事では、賃貸管理会社のランキングだけではなく、本当に質の高い管理を行ってくる賃貸管理会社の見極める方法についても確認していきます。記事を読めば、あなたの空室や滞納を解消してくれる賃貸管理会社もきっと見つけることができるようになるでしょう。

1．賃貸管理会社-管理戸数ランキング

賃貸管理会社の管理戸数ランキングは賃貸住宅の専門誌「全国賃貸住宅新聞」が毎年発表しています。

（全国賃貸住宅新聞2017年8月7日号より）

なお、上位にランキングされていうる会社の多くが、自社で分譲したアパート、マンションの管理をそのまま請け負っているものです。 他社から自社に管理を乗り換えているお客様だけで管理戸数が増えているわけではありません。そのため、管理戸数だけで選ぶのではなく、次項の賃貸管理会社の選び方を参照にして、資産運用のパートナーをみつけましょう。

2．賃貸管理会社ランキングだけではわからないできる会社の見分け方/選び方

ここでは、管理戸数で判断するのではなく、空室や滞納、入居者トラブルが起こった際に素早く問題を解決してくれる賃貸管理会社を選ぶ４つの基準について確認していきます。

2-1　空室解消｜いかに早く空室を埋められるか

賃貸管理会社選びで最も重要なポイントは「いかに空室をはやく埋めてくれるか」という点です。

ローンで物件を購入した場合、家賃収入が入ってこなければ、毎月のローンの返済はオーナー自身で行う必要があります。そのため、空室が長引けば、長引くほど、負担も加速度的に大きくなります。

空室解消能力を見極めるためには、その賃貸管理会社の入居率と平均空室期間を確かめることです。

ただし、入居率の計算方法は各賃貸管理会社で異なるので注意が必要です。

なかには、内装工事が完了して数か月たってから空室とカウントしたり、自社ブランドの物件のみの入居を表示している賃貸管理会社もあるので、必ず確認してみましょう。

2-2　滞納解消｜滞納家賃をいかに回収するか

滞納された家賃をいかに早く回収できるかも、賃貸管理会社選びの重要なポイントのひとつです。

滞納は空室と同じように、家賃が入ってこなくなるので、長期にわたると不動産経営自体が破たんしかねません。 滞納回収に強い賃貸管理会社かどうかは、「2か月以上の滞納件数が何件あるのか」聞くことで確かめましょう。

1ケ月の空室の場合、入金を忘れてしまっているケースもありますが、2か月連続の空室の場合は問題ありです。 月末時点で2か月以上滞納している割合は全国で1.5％程度です。（例：管理戸数10,000戸の場合、滞納件数150戸）（日管協短観より）

この数値を目安に滞納率を確認してみましょう。

2-3　入居者トラブル｜入居者トラブルをいかに解決するか

漏水や騒音トラブルを解決せずに放置しておくと、入居者が退去することになり、空室が発生してしまいます。

そのため、入居者トラブルの解決も、賃貸管理会社選びの重要なポイントです。

この入居者トラブルの解決能力については、入居者専用コールセンターの設置の有無や管理スタッフの人員数があげられます。ちなみに当社では約18,000戸の管理物件を100名で管理しています。管理戸数あたりの人員の目安として活用ください。

2-4　コストパフォーマンス｜費用対効果は見合っているか

一般的な管理代行手数料（家賃の集金、入居者の募集、入居者トラブル対応、内装工事の手配など）の目安は、毎月の家賃収入の5％～7％程度です。

ここからさらに、空室や滞納の保証がある場合に、別途料金が上乗せになります。

また、毎月の管理代行手数料は標準的な価格でも、内装時の工事代金が高いような賃貸管理会社もあります。工事費用の目安としてみてください。

3． 賃貸管理会社ランキングに出ない地元の不動産会社と大手不動産会社のメリット・デメリット

賃貸管理会社選びの際に、よくあるのが地元の不動産会社か大手の不動産会社のどちらに依頼をするべきかというものです。ここでそれぞれのメリットとデメリットについてまとめました。

地元の賃貸管理会社

メリット
・地元や物件情報に精通している
長く地元密着型で経営している不動産会社の場合、周辺物件や環境も把握しているので客付にも有利。
・フットワークが軽い
軽度の設備トラブルや入居者対応はスピーディー。
・融通が利く
臨機応変な対応が可能。

デメリット
・会社によって管理の質がまちまち
よくもわるくも対応するスタッフの質に左右されることが多い。
・人員不足
物件ポータルサイトへの情報のアップや物件写真の撮影、接客対応など賃貸業務の幅は広く、人員が少ない場合、物件に割く労力が手薄になることも。
・外国人対応が難しい
言語の問題から増加する外国人入居者への対応が困難

大手賃貸管理会社

メリット
・ネームバリューがあり集客力に優れている。
店舗への集客が安定しているため、空室解消にも期待が持てる。
・管理の質があるていど保障されている
管理に関する運営は接客の仕組みが体系化されているため、一定の質の管理は担保されている。

デメリット ・担当者の入れ替わり
物件担当者の入れ替わりによって、信頼関係の構築が難しいケースがある。情報の引き継ぎが徹底されていないことも。
・スピーディーな対応が難しい
一般的に入居者募集以外の管理業務は本部が受付対応するため、トラブルに即応することは難しい。

地元と大手のどちらの管理会社を選ぶべきか

地元の不動産会社と大手の不動産会社は一長一短があるので、自身の投資スタイルにあわせて選びましょう。もちろん、どちらの会社を選ぶにしてもそもそもの管理の質が保たれていることが前提です。

地元不動産会社

契約内容や管理手法に融通が利くため、自分自身でも一部管理を行いたい方や常に物件の状態を把握したい方。（専業大家、セミプロ）

大手不動産会社

オーナーとして管理業に関与せず、基本的にすべての管理を不動産会社にお任せしたい方。（サラリーマンや自営業者など本業が忙しい方）

4．賃貸管理会社ランキングの会社がよく使う管理契約の種類と特徴

賃貸管理会社と管理の代行契約を結ぶ際にも、さまざまな契約の種類があります。目当ての賃貸管理会社を見つけて契約を結ぶ前に、どのような種類の契約があるのか確認しておきましょう。

4-1　集金代行契約（管理代行契約）

最も一般的な賃貸管理契約で家賃の集金代行から入居者トラブルや内装工事の手配、滞納トラブルまで行います。

いわゆる大家としての仕事をすべて賃貸管理会社が代行するものです。 空室保証や滞納保証については、基本契約に含まれる会社とオプション契約となる会社がるので、契約目に確認しておきましょう。

4-2　サブリース契約

サブリース契約とは、オーナーの所有する投資用不動産を、賃貸管理会社が借り上げて、その不動産を入居者に転貸する契約です。

オーナーは賃貸管理会社が不動産を借りてくれるので、空室があったとしても、安定した収入を得ることができます。ただ、自身で直接入居者に貸し出す際の家賃に比べて、借り上げ賃料は10％程度低くなります。 なお、サブリース契約で管理会社から受け取る保証賃料は、契約途中で減額されることがあります。

当初の保証賃料が契約期間中ずっと据え置かれるわけではありません。契約書に記載された賃料見直しの時期を確認したり、そもそも賃貸需要のある立地なのかも投資する前に確認しておきましょう。

5．管理代行契約の変更方法｜賃貸管理会社ランキングに頼らない管理会社選び

最後に賃貸管理会社との契約の解除の方法についてまとめました。賃貸管理の質によって不動産投資から得られる利益は大きく変わってきます。

賃貸管理会社のパフォーマンスに不満がある場合には、賃貸管理会社の変更も積極的に行っていきましょう。

STEP1.　契約の解除条件を確認する

管理代行契約書に解約に関する条文が記載されています。解約条項に従って、解約手続きを行いましょう。なお、解約条件は賃貸管理会社や賃貸借契約の内容によっても異なります。

STEP2.　書面で解約の通知をする

解約後のトラブル回避のため、口頭ではなく、書面で通知します。

STEP3.　管理の引き継ぎ

家賃や敷金、そして現入居者の賃貸借契約書、預けた物件の鍵の引き渡しのスケジュールとその方法について確認します。

STEP4.　入居者への連絡

入居者に家賃の振込先が新管理会社の口座になることを伝える。

STEP5.　新賃貸管理会社に移行する

賃貸借契約書のコピーと部屋の鍵を新管理会社に引き渡す。

まとめ

賃貸管理会社を選ぶ基準として、管理戸数ランキングはありますが、これはあくまでも参考値です。ここであげた基準をもとにあなたの投資用不動産の価値を最大限高めてくれる賃貸管理会社を選びましょう。