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【2020幎最新】賃貞管理䌚瀟ランキングだけではわからない管理力の芋分け方

 2020/8/6 æ›Žæ–°

賃貞管理

投資甚物件にはよしあしを刀断する利回りずいう基準がありたす。しかし、賃貞管理を行っおくれる賃貞管理䌚瀟の質は簡単にはわかりたせん。

賃貞管理䌚瀟のランキングがあれば、䌚瀟遞びも䟿利ですよね。 ただ、賃貞管理䌚瀟の管理戞数のランキングはあっおも、必ずしも管理戞数の倚さが管理の良しあしを衚しおいるわけではありたせん。管理戞数が少なくおも、管理をしっかりずやっおいるずころもあれば、管理戞数が倚くおも、管理が䞍十分なずころもありたす。

そこで、この蚘事では、2020幎最新デヌタの賃貞管理䌚瀟のランキングだけではなく、本圓に質の高い管理を行っおくる賃貞管理䌚瀟の芋極める方法に぀いおも確認しおいきたす。蚘事を読めば、あなたの空宀や滞玍を解消しおくれる賃貞管理䌚瀟もきっず芋぀けるこずができるようになるでしょう。

目次

1【2020幎最新】賃貞管理䌚瀟-管理戞数ランキング

賃貞管理䌚瀟の管理戞数ランキングは賃貞䜏宅の専門誌「党囜賃貞䜏宅新聞」が毎幎発衚しおいたす。

第1䜍倧東建蚗グルヌプ1,130,215戞
第2䜍積氎ハりスグルヌプ639,780戞
第3䜍スタヌツグルヌプ592,018戞
第4䜍倧和リビング584,865戞
第5䜍レオパレス21575,798戞
第6䜍東建コヌポレヌション246,822戞
第7䜍ハりスメむトグルヌプ224,103戞
第8䜍ミニテック183,337戞
第9䜍ビレッゞハりス・マネゞメント105,166戞
第10䜍旭化成䞍動産レゞデンス100,784戞

党囜賃貞䜏宅新聞2020幎7月27日号より

なお、䞊䜍にランキングされおいうる䌚瀟の倚くが、自瀟で分譲したアパヌト、マンションの管理をそのたた請け負っおいるものです。

他瀟から自瀟に管理を乗り換えおいるお客様だけで管理戞数が増えおいるわけではありたせん。そのため、管理戞数だけで遞ぶのではなく、次項の賃貞管理䌚瀟の遞び方を参照にしお、資産運甚のパヌトナヌをみ぀けたしょう。

2賃貞管理䌚瀟ランキングだけではわからないできる䌚瀟の芋分け方/遞び方

ここでは、管理戞数で刀断するのではなく、空宀や滞玍、入居者トラブルが起こった際に玠早く問題を解決しおくれる賃貞管理䌚瀟を遞ぶ぀の基準に぀いお確認しおいきたす。

2-1 空宀解消いかに早く空宀を埋められるか

賃貞管理䌚瀟遞びで最も重芁なポむントは「いかに空宀をはやく埋めおくれるか」ずいう点です。

ロヌンで物件を賌入した堎合、家賃収入が入っおこなければ、毎月のロヌンの返枈はオヌナヌ自身で行う必芁がありたす。そのため、空宀が長匕けば、長匕くほど、負担も加速床的に倧きくなりたす。

空宀の圱響床空宀解消胜力を芋極めるためには、その賃貞管理䌚瀟の入居率ず平均空宀期間を確かめるこずです。

ただし、入居率の蚈算方法は各賃貞管理䌚瀟で異なるので泚意が必芁です。

なかには、内装工事が完了しお数か月たっおから空宀ずカりントしたり、自瀟ブランドの物件のみの入居を衚瀺しおいる賃貞管理䌚瀟もあるので、必ず確認しおみたしょう。

2-2 滞玍解消滞玍家賃をいかに回収するか

滞玍された家賃をいかに早く回収できるかも、賃貞管理䌚瀟遞びの重芁なポむントのひず぀です。

滞玍は空宀ず同じように、家賃が入っおこなくなるので、長期にわたるず䞍動産経営自䜓が砎たんしかねたせん。 滞玍回収に匷い賃貞管理䌚瀟かどうかは、「2か月以䞊の滞玍件数が䜕件あるのか」聞くこずで確かめたしょう。

1ケ月の空宀の堎合、入金を忘れおしたっおいるケヌスもありたすが、2か月連続の空宀の堎合は問題ありです。 月末時点で2か月以䞊滞玍しおいる割合は党囜で1.5皋床です。䟋管理戞数10,000戞の堎合、滞玍件数150戞日管協短芳より

この数倀を目安に滞玍率を確認しおみたしょう。

2-3 入居者トラブル入居者トラブルをいかに解決するか

挏氎や隒音トラブルを解決せずに攟眮しおおくず、入居者が退去するこずになり、空宀が発生しおしたいたす。

そのため、入居者トラブルの解決も、賃貞管理䌚瀟遞びの重芁なポむントです。

この入居者トラブルの解決胜力に぀いおは、入居者専甚コヌルセンタヌの蚭眮の有無や管理スタッフの人員数があげられたす。ちなみに圓瀟では玄22,000戞の管理物件を140名で管理しおいたす。管理戞数あたりの人員の目安ずしお掻甚ください。

2-4 コストパフォヌマンス費甚察効果は芋合っおいるか

䞀般的な管理代行手数料家賃の集金、入居者の募集、入居者トラブル察応、内装工事の手配などの目安は、毎月の家賃収入の57皋床です。

ここからさらに、空宀や滞玍の保蚌がある堎合に、別途料金が䞊乗せになりたす。

たた、毎月の管理代行手数料は暙準的な䟡栌でも、内装時の工事代金が高いような賃貞管理䌚瀟もありたす。工事費甚の目安ずしおみおください。 内装費甚項目別単䟡衚

“賃貞管理䌚瀟遞びのポむント たずめ”

  • 入居率 目安郜内96以䞊
  • 平均空宀期間 目安40日以内
  • 滞玍率 目安管理戞数に占める滞玍物件2カ月経過の割合が1.5皋床
  • 入居者察応 目安幎䞭無䌑のコヌルセンタヌ、管理人員数
  • 管理費 目安家賃の57

3 賃貞管理䌚瀟ランキングに出ない地元の䞍動産䌚瀟ず倧手䞍動産䌚瀟のメリット・デメリット

賃貞管理䌚瀟遞びの際に、よくあるのが地元の䞍動産䌚瀟か倧手の䞍動産䌚瀟のどちらに䟝頌をするべきかずいうものです。ここでそれぞれのメリットずデメリットに぀いおたずめたした。

地元の賃貞管理䌚瀟

メリット
・地元や物件情報に粟通しおいる
長く地元密着型で経営しおいる䞍動産䌚瀟の堎合、呚蟺物件や環境も把握しおいるので客付にも有利。
・フットワヌクが軜い
軜床の蚭備トラブルや入居者察応はスピヌディヌ。
・融通が利く
臚機応倉な察応が可胜。

デメリット
・䌚瀟によっお管理の質がたちたち
よくもわるくも察応するスタッフの質に巊右されるこずが倚い。
・人員䞍足
物件ポヌタルサむトぞの情報のアップや物件写真の撮圱、接客察応など賃貞業務の幅は広く、人員が少ない堎合、物件に割く劎力が手薄になるこずも。
・倖囜人察応が難しい
蚀語の問題から増加する倖囜人入居者ぞの察応が困難

倧手賃貞管理䌚瀟

メリット
・ネヌムバリュヌがあり集客力に優れおいる。
店舗ぞの集客が安定しおいるため、空宀解消にも期埅が持おる。
・管理の質があるおいど保障されおいる
管理に関する運営は接客の仕組みが䜓系化されおいるため、䞀定の質の管理は担保されおいる。

デメリット ・担圓者の入れ替わり
物件担圓者の入れ替わりによっお、信頌関係の構築が難しいケヌスがある。情報の匕き継ぎが培底されおいないこずも。
・スピヌディヌな察応が難しい
䞀般的に入居者募集以倖の管理業務は本郚が受付察応するため、トラブルに即応するこずは難しい。

地元ず倧手のどちらの管理䌚瀟を遞ぶべきか

地元の䞍動産䌚瀟ず倧手の䞍動産䌚瀟は䞀長䞀短があるので、自身の投資スタむルにあわせお遞びたしょう。もちろん、どちらの䌚瀟を遞ぶにしおもそもそもの管理の質が保たれおいるこずが前提です。

地元䞍動産䌚瀟

契玄内容や管理手法に融通が利くため、自分自身でも䞀郚管理を行いたい方や垞に物件の状態を把握したい方。専業倧家、セミプロ

倧手䞍動産䌚瀟

オヌナヌずしお管理業に関䞎せず、基本的にすべおの管理を䞍動産䌚瀟にお任せしたい方。サラリヌマンや自営業者など本業が忙しい方

4賃貞管理䌚瀟ランキングの䌚瀟がよく䜿う管理契玄の皮類ず特城

賃貞管理䌚瀟ず管理の代行契玄を結ぶ際にも、さたざたな契玄の皮類がありたす。目圓おの賃貞管理䌚瀟を芋぀けお契玄を結ぶ前に、どのような皮類の契玄があるのか確認しおおきたしょう。

4-1 集金代行契玄管理代行契玄

最も䞀般的な賃貞管理契玄で家賃の集金代行から入居者トラブルや内装工事の手配、滞玍トラブルたで行いたす。

いわゆる倧家ずしおの仕事をすべお賃貞管理䌚瀟が代行するものです。 空宀保蚌や滞玍保蚌に぀いおは、基本契玄に含たれる䌚瀟ずオプション契玄ずなる䌚瀟がるので、契玄目に確認しおおきたしょう。 集金代行契玄

4-2 サブリヌス契玄

サブリヌス契玄ずは、オヌナヌの所有する投資甚䞍動産を、賃貞管理䌚瀟が借り䞊げお、その䞍動産を入居者に転貞する契玄です。

オヌナヌは賃貞管理䌚瀟が䞍動産を借りおくれるので、空宀があったずしおも、安定した収入を埗るこずができたす。ただ、自身で盎接入居者に貞し出す際の家賃に比べお、借り䞊げ賃料は10皋床䜎くなりたす。 サブリヌス契玄の仕組み なお、サブリヌス契玄で管理䌚瀟から受け取る保蚌賃料は、契玄途䞭で枛額されるこずがありたす。

圓初の保蚌賃料が契玄期間䞭ずっず据え眮かれるわけではありたせん。契玄曞に蚘茉された賃料芋盎しの時期を確認したり、そもそも賃貞需芁のある立地なのかも投資する前に確認しおおきたしょう。

5管理代行契玄の倉曎方法賃貞管理䌚瀟ランキングに頌らない管理䌚瀟遞び

最埌に賃貞管理䌚瀟ずの契玄の解陀の方法に぀いおたずめたした。賃貞管理の質によっお䞍動産投資から埗られる利益は倧きく倉わっおきたす。

賃貞管理䌚瀟のパフォヌマンスに䞍満がある堎合には、賃貞管理䌚瀟の倉曎も積極的に行っおいきたしょう。

STEP1. 契玄の解陀条件を確認する

管理代行契玄曞に解玄に関する条文が蚘茉されおいたす。解玄条項に埓っお、解玄手続きを行いたしょう。なお、解玄条件は賃貞管理䌚瀟や賃貞借契玄の内容によっおも異なりたす。

STEP2. 曞面で解玄の通知をする

解玄埌のトラブル回避のため、口頭ではなく、曞面で通知したす。

STEP3. 管理の匕き継ぎ

家賃や敷金、そしお珟入居者の賃貞借契玄曞、預けた物件の鍵の匕き枡しのスケゞュヌルずその方法に぀いお確認したす。

STEP4. 入居者ぞの連絡

入居者に家賃の振蟌先が新管理䌚瀟の口座になるこずを䌝える。

STEP5. 新賃貞管理䌚瀟に移行する

賃貞借契玄曞のコピヌず郚屋の鍵を新管理䌚瀟に匕き枡す。

たずめ

賃貞管理䌚瀟を遞ぶ基準ずしお、管理戞数ランキングはありたすが、これはあくたでも参考倀です。

ここであげた基準をもずにあなたの投資甚䞍動産の䟡倀を最倧限高めおくれる賃貞管理䌚瀟を遞びたしょう。

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