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できる賃貞管理䌚瀟を芋抜く重芁なポむントず契玄時の泚意点

 2019/2/18 æ›Žæ–°

賃貞管理

投資甚の䞍動産を賌入したり、転勀が決たっお自宅を貞す堎合にはあなたに替わっお䞍動産を管理しおくれる賃貞管理䌚瀟が必芁です。ただ、気になるのが、どこの賃貞管理䌚瀟任せたら安心できるかずいうこずです。賃貞管理䌚瀟によっお、料金、業務内容・サヌビス、契玄内容は様々ですし、䜕を基準に遞べばよいのかもよくわかりたせん。

そこで、ここではあなたの倧切な資産をしっかり守っおくれる賃貞管理䌚瀟遞びのポむントをたずめたした。郚屋を貞す前にぜひチェックしおください。

1. できる賃貞管理䌚瀟を芋抜く方法

䞍動産を第䞉者に貞しお、家賃収入を埗る堎合、入居者が快適に暮らせるよう郚屋の管理を行う必芁がありたす。家賃の集金、゚アコンや絊湯噚の故障、鍵の玛倱、隣人トラブル、次の入居者の募集など、倧家ずしおの仕事をあなたの代わりに行っおくれるのが賃貞管理䌚瀟です。

賃貞管理䌚瀟の質を芋抜くためには、たずどのような仕事をしおいるのかを把握するこずが必芁です。ここで賃貞管理䌚瀟のおもな仕事の内容をご玹介したす。仕事の内容がわかれば、その仕事の質を芋極めるこずで、できる賃貞管理䌚瀟を芋抜くこずができるはずです。

賃貞管理䌚瀟の仕事

  • 家賃集金代行業務
  • 滞玍家賃の督促業務
  • 新芏契玄・曎新業務
  • 入居者募集業務
  • 入居者からのトラブル・クレヌム察応
  • リフォヌム工事の手配
  • 敷金粟算業務

2. 賃貞管理䌚瀟の遞び方

先にご玹介した賃貞管理䌚瀟の仕事のなかから、賃貞管理䌚瀟遞びに特に倧切な3぀のポむントを玹介したす。この3぀のポむントを基準に賃貞管理䌚瀟を遞びたしょう。

2-1 入居者募集の胜力

賃貞管理䌚瀟によっお、空宀を埋めるたでの期間は異なりたす。空宀期間が長匕けば長匕くほど、家賃も入っおきたせんから、ロヌンで物件を賌入しおいた堎合には、空宀が長匕けば䞍動産経営が砎綻しかねたせん。

入居率を芋極める

入居率が高ければ、高いほど入居者募集に匷みをも぀䌚瀟であるこずが蚀えたす。䞀般的に、この入居率は次の算匏で蚈算したす。

入居率

たずは、賃貞管理䌚瀟のHPや䌚瀟案内などで入居率が掲茉されおいるか確かめたしょう。入居者募集に匷みを持぀賃貞管理䌚瀟ほど、積極的に入居率を公開しおいたす。

ただし、賃貞管理䌚瀟によっおは、匕越しシヌズンのピヌクである3月だけの入居率を衚瀺しおいたり、自瀟ブランドのマンションに限った入居率を衚瀺しおいるこずもありたす。

このように、入居率の算定基準たで確かめおおけば安心です。

入居者募集の方法

空宀を玠早く埋めるためには、空宀情報をより倚くの䞍動産䌚瀟に告知をしお、募集掻動を行っおもらうこずが倧切です。賃貞管理䌚瀟が入居者募集を行うずいっおも、自ら動くのでははく、委蚗されおいる物件の空宀情報を、賃貞仲介䌚瀟゚むブルやミニミニ、そのほか駅前にある䞍動産䌚瀟に発信しお入居者を付けおもらっおいるのです。

情報発信

぀たり、より倚くの賃貞管理䌚瀟に情報を発信したほうが、広く空宀情報が知れ枡るため、情報発信先の䌚瀟がどれだけあるのかを確認しおおきたしょう。

たた、䞀郚では空宀情報を抱え蟌み、たずは自瀟で入居者の募集を行う䌚瀟もありたす。自瀟で入居者を芋぀けるこずができれば、オヌナヌから手数料をもらえるだけでなく、入居者からも手数料をもらえるからです。

仲介手数料

情報の開瀺のスタンスもしっかり確認しおおきたしょう。

空宀解消提案の有無

適正な家賃盞堎で、より倚くの賃貞仲介䌚瀟に情報を発信するこずで、空宀は解消するこずができたす。ただ、物件が叀くなっおいくに぀れお、家賃は䞋がり、空宀期間も抒情にですが長匕くようになりたす。

そこで、リノベヌションや宀内蚭備のリニュヌアルなど、物件の魅力を匕き䞊げるような提案を行っおくれるかどうかも賃貞管理䌚瀟遞びの重芁なポむントです。

リノベヌション

ただ、入居者を募集しお、家賃を送金しおもらうだけであれば、どこの䌚瀟でもそれほど倉わりはありたせん。資産運甚のパヌトナヌずしおふさわしい提案をもらえるのも倧切なこずです。

2-2 トラブル・クレヌム察応胜力

いくら入居者を玠早く決めお空宀を解消したずしおも、入居者が快適に暮らしおいける環境を敎えおあげるこずができなければ、退去に぀ながっおしたした。

そのため、入居者からの生掻トラブルの盞談があった時には玠早く察応するこずが欠かせたせん。少なくずも入居者専甚の24時間察応コヌルセンタヌの完備は必須です。

2-3 連絡報告がためにできおいるかどうか

倧切な投資甚䞍動産ず家賃・敷金の管理をたかせおいるのですから、入居者の退去や蚭備の故障・修繕などが起きた堎合には、ために連絡が来るこずが倧前提です。

たた、こちらから質問をしおも、返答に䜕日もかかったり、たらいたわしにされるようであればこれも問題です。特に担圓者が頻繁に倉わったり、退瀟するような賃貞管理䌚瀟は芁泚意です。

3. 賃貞管理䌚瀟の契玄圢態に泚意する

賃貞管理䌚瀟を遞んだあずは、その䌚瀟どのような管理契玄を結ぶかが問題になりたす。物件の賃貞管理にあたっおは、おもに2぀の契玄圢態がありたす。

ひず぀が、集金代行契玄で、もう䞀぀が家賃を保蚌するサブリヌス契玄です。それぞれの特城に぀いおみおいきたしょう。

3-1 集金代行契玄

集金代行契玄は賃貞管理䌚瀟がオヌナヌの代理人ずしお、入居者ずのやり取りを行い、毎月の家賃を集金。賃貞管理䌚瀟が入居者から集金した家賃を毎月オヌナヌに送金したす。

䞀般的に、集金代行契玄では家賃の集金だけではなく、空宀時の入居者募集や入居者からのトラブル・クレヌム察応、退去埌の敷金粟算業務など、いわゆる倧家代行業をたずめお行いたす。

空宀保蚌・滞玍保蚌に぀いおも確認しよう

集金代行契玄においおも、期間を区切った空宀時の家賃保蚌や滞玍時の保蚌が぀いおいるものがありたす。空宀・滞玍保蚌を぀けるのかによっお料金䜓系がかわるものあるので、こたかな保蚌契玄の有無も確認しおおきたしょう。

3-2 サブリヌス契玄

サブリヌス契玄は、䞍動産䌚瀟がオヌナヌから物件を借り䞊げ、入居者に転貞するこずをいいたす。オヌナヌにずっおは䞍動産䌚瀟が物件を借りおくれるため、入居者の有無に関係なく安定しお家賃収入を埗るこずができたす。

サブリヌス

ただ、空宀の心配がないぶん、入居者の盎接の貞䞻ずなっおいるずきよりも受取家賃は䜎くなりたす。

サブリヌス契玄の問題点

サブリヌス契玄で家賃が保障されおいるからずいっおも、氞続的に圓初のサブリヌス賃料が保蚌されおいるわけではありたせん。サブリヌス契玄では、賃料の芋盎しに぀いおもしかりず蚘茉されおいるため、保蚌家賃の枛額はよくある話です。

この点、サブリヌス契玄を結ぶ際には、契玄曞のうち、保蚌家賃の芋盎しに぀いおはしっかり目を通すずずもに、担圓者にもくわしく聞いおおきたしょう。

たた、賃貞需芁のない土地に建おられたアパヌトの堎合は、サブリヌス契玄でトラブルが起きやすくなっおいたす。そもそも、䞍動産投資をしようずするず土地に賃貞需芁があり、安定した家賃収入が芋蟌めるのか確認しおから、投資をはじめるべきです。

䞍動産䌚瀟が借り䞊げおくれるから、安心できるずいうこずでもありたせん。

4.契玄曞で特に泚意したい3぀のポむント

賃貞管理䌚瀟ず契玄する前に、必ず契玄の内容を確認しおおきたしょう。ここでは、契玄時の特に泚意しお欲しい3぀のポむントをご玹介したす。

4-1 解玄条件を確認する

賃貞管理䌚瀟ずの契玄を解陀する際に、高額の違玄金が蚭定しおいる䌚瀟もありたす。たずえば、2幎毎の契玄の堎合、䞭途解玄する際には半幎分の家賃を違玄金ずしお請求されるこずもありたす。そもそも、䞭途解玄の条項がない契玄曞もなかにはありたすので、解玄条件は確認しおおきたしょう。

4-2 保蚌に関する免責期間を確認する

契玄によっおは空宀時や滞玍時に䞀定額の家賃保蚌や滞玍保蚌をしおくれるものもありたす。ただ、この保蚌がい぀から開始されるのかもしっかりず確認しおおくこずが倧切です。空宀や滞玍が発生しおから、3カ月埌に保蚌がスタヌトする。たた、保蚌金額も家賃の党額が保蚌されるわけではありたせん。

4-3 賃貞管理䌚瀟に支払う費甚を確認する

毎月の集金代行手数料以倖にどのような堎面で費甚がかかるかも確認する必芁がありたす。空宀時に入居者を募集する際に、募集手数料はかかるのか。曎新時の手数料は半月分なのか、ひず月分なのか等、毎月の費甚のほかにも、費甚が発生するのでこれも事前に確認しおおきたしょう。

 

5. 賃貞管理䌚瀟の倉曎方法

では、珟圚お願いしおいる賃貞管理䌚瀟に䞍満がある堎合は、どうやっお解玄したらいいのでしょうか。ここでは賃貞管理䌚瀟を倉曎するための方法をご玹介したす。

なお、以䞋の手続きは委任状を新管理䌚瀟に出すこずで、手続きの代行をしおもらうこずも可胜です。

STEP1. 契玄曞に蚘茉された解陀条件を確かめる
管理代行契玄曞には解玄の手続きが曞いおあるので、それにしたがっお解玄手続きを行いたす。解玄条件は賃貞管理䌚瀟や賃貞借契玄の内容によっおも異なりたす。

STEP2. 賃貞管理䌚瀟に曞面で解玄の通知をする
口頭でも解玄できる堎合がありたすが、埌のトラブル回避のために曞面で通知したす。

STEP3. 管理の匕き継ぎ
家賃、敷金、入居者ずの賃貞借契玄曞、郚屋の鍵をい぀どのように匕き枡しを受けるのか確認する。

STEP4. 入居者ぞの連絡
賃貞管理䌚瀟が倉わっお家賃の振蟌先が倉曎になる旚を䌝える。

STEP5. 新管理䌚瀟に移行する
回収した郚屋の鍵および契玄曞の写しを新管理䌚瀟に匕き枡す。

6. 参考賃貞管理䌚瀟 管理戞数ランキング2014

管理戞数の倧小が管理の質を衚しおいるわけではありたせんが、賃貞管理䌚瀟遞びの目安ずしおご芧ください。

第1䜍倧東建蚗805,911戞
第2䜍レオパレス21548,912戞
第3䜍積氎ハりスグルヌプ526,276戞
第4䜍倧和リビング385,537戞
第5䜍スタヌツグルヌプ381,553戞
第6䜍゚むブル215,297戞
第7䜍ハりスメむトグルヌプ182,165戞
第8䜍東建コヌポレヌション176,259戞
第9䜍ミニテック170,773戞
第10䜍孊生情報センタヌ87,000戞

党囜賃貞䜏宅新聞2014幎8月11日・18日号より

たずめ

せっかく良い物件を賌入したずしおも、賃貞管理がおろそかだず、満足に収入をあげるこずはできたせん。蚘事で玹介した賃貞管理䌚瀟遞びのポむントを信頌のおけるパヌトナヌを探しにぜひ圹立おおください。

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