できる賃貸管理会社を見抜く重要なポイントと契約時の注意点

投資用の不動産を購入したり、転勤が決まって自宅を貸す場合にはあなたに替わって不動産を管理してくれる賃貸管理会社が必要です。ただ、気になるのが、どこの賃貸管理会社任せたら安心できるかということです。賃貸管理会社によって、料金、業務内容・サービス、契約内容は様々ですし、何を基準に選べばよいのかもよくわかりません。

そこで、ここではあなたの大切な資産をしっかり守ってくれる賃貸管理会社選びのポイントをまとめました。部屋を貸す前にぜひチェックしてください。

1. できる賃貸管理会社を見抜く方法

不動産を第三者に貸して、家賃収入を得る場合、入居者が快適に暮らせるよう部屋の管理を行う必要があります。家賃の集金、エアコンや給湯器の故障、鍵の紛失、隣人トラブル、次の入居者の募集など、大家としての仕事をあなたの代わりに行ってくれるのが賃貸管理会社です。

賃貸管理会社の質を見抜くためには、まずどのような仕事をしているのかを把握することが必要です。ここで賃貸管理会社のおもな仕事の内容をご紹介します。仕事の内容がわかれば、その仕事の質を見極めることで、できる賃貸管理会社を見抜くことができるはずです。

賃貸管理会社の仕事

• 家賃集金代行業務
• 滞納家賃の督促業務
• 新規契約・更新業務
• 入居者募集業務
• 入居者からのトラブル・クレーム対応
• リフォーム工事の手配
• 敷金精算業務

2. 賃貸管理会社の選び方

先にご紹介した賃貸管理会社の仕事のなかから、賃貸管理会社選びに特に大切な3つのポイントを紹介します。この3つのポイントを基準に賃貸管理会社を選びましょう。

2-1 入居者募集の能力

賃貸管理会社によって、空室を埋めるまでの期間は異なります。空室期間が長引けば長引くほど、家賃も入ってきませんから、ローンで物件を購入していた場合には、空室が長引けば不動産経営が破綻しかねません。

入居率を見極める

入居率が高ければ、高いほど入居者募集に強みをもつ会社であることが言えます。一般的に、この入居率は次の算式で計算します。

まずは、賃貸管理会社のHPや会社案内などで入居率が掲載されているか確かめましょう。入居者募集に強みを持つ賃貸管理会社ほど、積極的に入居率を公開しています。

ただし、賃貸管理会社によっては、引越しシーズンのピークである3月だけの入居率を表示していたり、自社ブランドのマンションに限った入居率を表示していることもあります。

このように、入居率の算定基準まで確かめておけば安心です。

入居者募集の方法

空室を素早く埋めるためには、空室情報をより多くの不動産会社に告知をして、募集活動を行ってもらうことが大切です。賃貸管理会社が入居者募集を行うといっても、自ら動くのでははく、委託されている物件の空室情報を、賃貸仲介会社（エイブルやミニミニ、そのほか駅前にある不動産会社）に発信して入居者を付けてもらっているのです。

つまり、より多くの賃貸管理会社に情報を発信したほうが、広く空室情報が知れ渡るため、情報発信先の会社がどれだけあるのかを確認しておきましょう。

また、一部では空室情報を抱え込み、まずは自社で入居者の募集を行う会社もあります。自社で入居者を見つけることができれば、オーナーから手数料をもらえるだけでなく、入居者からも手数料をもらえるからです。

情報の開示のスタンスもしっかり確認しておきましょう。

空室解消提案の有無

適正な家賃相場で、より多くの賃貸仲介会社に情報を発信することで、空室は解消することができます。ただ、物件が古くなっていくにつれて、家賃は下がり、空室期間も抒情にですが長引くようになります。

そこで、リノベーションや室内設備のリニューアルなど、物件の魅力を引き上げるような提案を行ってくれるかどうかも賃貸管理会社選びの重要なポイントです。

ただ、入居者を募集して、家賃を送金してもらうだけであれば、どこの会社でもそれほど変わりはありません。資産運用のパートナーとしてふさわしい提案をもらえるのも大切なことです。

2-2　トラブル・クレーム対応能力

いくら入居者を素早く決めて空室を解消したとしても、入居者が快適に暮らしていける環境を整えてあげることができなければ、退去につながってしました。

そのため、入居者からの生活トラブルの相談があった時には素早く対応することが欠かせません。少なくとも入居者専用の24時間対応コールセンターの完備は必須です。

2-3　連絡報告がまめにできているかどうか

大切な投資用不動産と家賃・敷金の管理をまかせているのですから、入居者の退去や設備の故障・修繕などが起きた場合には、まめに連絡が来ることが大前提です。

また、こちらから質問をしても、返答に何日もかかったり、たらいまわしにされるようであればこれも問題です。特に担当者が頻繁に変わったり、退社するような賃貸管理会社は要注意です。

3. 賃貸管理会社の契約形態に注意する

賃貸管理会社を選んだあとは、その会社どのような管理契約を結ぶかが問題になります。物件の賃貸管理にあたっては、おもに2つの契約形態があります。

ひとつが、集金代行契約で、もう一つが家賃を保証するサブリース契約です。それぞれの特徴についてみていきましょう。

3-1　集金代行契約

集金代行契約は賃貸管理会社がオーナーの代理人として、入居者とのやり取りを行い、毎月の家賃を集金。賃貸管理会社が入居者から集金した家賃を毎月オーナーに送金します。

一般的に、集金代行契約では家賃の集金だけではなく、空室時の入居者募集や入居者からのトラブル・クレーム対応、退去後の敷金精算業務など、いわゆる大家代行業をまとめて行います。

空室保証・滞納保証についても確認しよう

集金代行契約においても、期間を区切った空室時の家賃保証や滞納時の保証がついているものがあります。空室・滞納保証をつけるのかによって料金体系がかわるものあるので、こまかな保証契約の有無も確認しておきましょう。

3-2　サブリース契約

サブリース契約は、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸することをいいます。オーナーにとっては不動産会社が物件を借りてくれるため、入居者の有無に関係なく安定して家賃収入を得ることができます。

ただ、空室の心配がないぶん、入居者の直接の貸主となっているときよりも受取家賃は低くなります。

サブリース契約の問題点

サブリース契約で家賃が保障されているからといっても、永続的に当初のサブリース賃料が保証されているわけではありません。サブリース契約では、賃料の見直しについてもしかりと記載されているため、保証家賃の減額はよくある話です。

この点、サブリース契約を結ぶ際には、契約書のうち、保証家賃の見直しについてはしっかり目を通すとともに、担当者にもくわしく聞いておきましょう。

また、賃貸需要のない土地に建てられたアパートの場合は、サブリース契約でトラブルが起きやすくなっています。そもそも、不動産投資をしようとすると土地に賃貸需要があり、安定した家賃収入が見込めるのか確認してから、投資をはじめるべきです。

不動産会社が借り上げてくれるから、安心できるということでもありません。

4.契約書で特に注意したい3つのポイント

賃貸管理会社と契約する前に、必ず契約の内容を確認しておきましょう。ここでは、契約時の特に注意して欲しい3つのポイントをご紹介します。

4-1　解約条件を確認する

賃貸管理会社との契約を解除する際に、高額の違約金が設定している会社もあります。たとえば、2年毎の契約の場合、中途解約する際には半年分の家賃を違約金として請求されることもあります。そもそも、中途解約の条項がない契約書もなかにはありますので、解約条件は確認しておきましょう。

4-2　保証に関する免責期間を確認する

契約によっては空室時や滞納時に一定額の家賃保証や滞納保証をしてくれるものもあります。ただ、この保証がいつから開始されるのかもしっかりと確認しておくことが大切です。空室や滞納が発生してから、3カ月後に保証がスタートする。また、保証金額も家賃の全額が保証されるわけではありません。

4-3　賃貸管理会社に支払う費用を確認する

毎月の集金代行手数料以外にどのような場面で費用がかかるかも確認する必要があります。空室時に入居者を募集する際に、募集手数料はかかるのか。更新時の手数料は半月分なのか、ひと月分なのか等、毎月の費用のほかにも、費用が発生するのでこれも事前に確認しておきましょう。

5. 賃貸管理会社の変更方法

では、現在お願いしている賃貸管理会社に不満がある場合は、どうやって解約したらいいのでしょうか。ここでは賃貸管理会社を変更するための方法をご紹介します。

なお、以下の手続きは委任状を新管理会社に出すことで、手続きの代行をしてもらうことも可能です。

STEP1.　契約書に記載された解除条件を確かめる
管理代行契約書には解約の手続きが書いてあるので、それにしたがって解約手続きを行います。解約条件は賃貸管理会社や賃貸借契約の内容によっても異なります。

STEP2.　賃貸管理会社に書面で解約の通知をする
口頭でも解約できる場合がありますが、後のトラブル回避のために書面で通知します。

STEP3.　管理の引き継ぎ
家賃、敷金、入居者との賃貸借契約書、部屋の鍵をいつどのように引き渡しを受けるのか確認する。

STEP4.　入居者への連絡
賃貸管理会社が変わって家賃の振込先が変更になる旨を伝える。

STEP5.　新管理会社に移行する
回収した部屋の鍵および契約書の写しを新管理会社に引き渡す。

6. （参考）賃貸管理会社　管理戸数ランキング2014

管理戸数の大小が管理の質を表しているわけではありませんが、賃貸管理会社選びの目安としてご覧ください。

（全国賃貸住宅新聞2014年8月11日・18日号より）

まとめ

せっかく良い物件を購入したとしても、賃貸管理がおろそかだと、満足に収入をあげることはできません。記事で紹介した賃貸管理会社選びのポイントを信頼のおけるパートナーを探しにぜひ役立ててください。