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【䞍動産経営マニュアル】 堅実に利益を生み出す぀のプロセス

䞍動産経営

 2019/9/19 æ›Žæ–°

䞍動産投資

もし来月の絊料に20䞇円がプラスされおいたずしたら、笑顔がこみ䞊げおきたせんか矎味しいご飯を食べるこずもできるし、家族ずの付き合いにも積極的になれるこずでしょう。そしお䜕よりも、将来の経枈的な䞍安から解攟されるず思いたす。

そんな豊かな人生を遞択する䞀぀の手段ずしお、䞍動産経営が挙げられたす。䞍動産経営ず聞くず、「リスクが高そう」「敷居が高そう」ず思われがちですが、そんなこずはありたせん。

なぜならば、正しい知識を身に぀けるこずによっおリスクを回避するこずは十分可胜ですし、䜎資金で始められるケヌスも存圚しおいるからです。

そこで本蚘事では、䞍動産経営で堅実に利益を䞊げる぀のプロセスず、最䜎限知っおおきたいリスク察策や予備知識をわかりやすく解説しおいきたす。これらのポむントを知るこずによっお、自分の人生を豊かにするきっかけを掎めるこずでしょう。長期にわたっお投資を成功させるためにも、ぜひ本蚘事を参考にしおみおください。

目次

䞍動産経営ずは

ここでは、䞍動産経営を理解するために必芁な「䞍動産経営の定矩」「メリット」「デメリット」の点を玹介しおいきたす。

−䞍動産経営の定矩

䞍動産経営ずは、利益を目的ずしお䞍動産に金銭を投資し、管理や運営を行うこずです。䞍動産経営は䞻に以䞋の぀に分かれたす。

■アパヌト経営

アパヌト䞀棟を賌入し、各郚屋を入居者に貞し出すこずで家賃収入を埗る䞍動産投資法。

■区分マンション経営

マンションの䞀郚屋を賌入し、その郚屋を入居者に貞し出すこずで家賃収入を埗る䞍動産投資法。

䞊蚘぀は、賌入察象こそ異なりたすが、基本的な䞍動産経営の流れは同様です。䞍動産経営の流れは、倧たかに以䞋の぀に分かれたす。※具䜓的な流れは章にお玹介しおいたす。

フロヌ

※本蚘事では「䞍動産経営䞍動産投資」ずしお進めおいきたす。

※本蚘事では「区分マンション経営」「アパヌト経営」を䞭心に進めおいきたす。

−䞍動産経営の倧メリット

①䞍劎所埗が手に入る

䞍動産経営を行うこずで䞍劎所埗が手に入りたす。䞍劎所埗ずは、劎働が䌎わない所埗のこずです。䞍動産経営の堎合、入居者が䜏み続ける限りほずんど劎働が䌎わずに家賃収入が振り蟌たれたすから、䞍劎所埗を狙える投資手法だず蚀えたす。

②定幎埌も収入が埗られる

もし定幎を迎え仕事が無くなったずしおも、継続的に家賃収入を埗るこずが可胜です。ちなみに平均幎金受絊額は玄23䞇円ず蚀われおいたす。䞍動産経営に取り組むこずで仮に20䞇円でもプラスされたずしたら、経枈的な自由床の高い老埌を過ごせるこずでしょう。

③生呜保険の代わりになる

䞍動産投資ロヌンは、䞀般的な䜏宅ロヌンず同様に「団䜓信甚生呜保険」が適甚されたす。仮にあなたに䞇が䞀のこずがあった堎合、ロヌンの無い䞍動産を家族に遺すこずが可胜になりたす。぀たり、䞍動産そのものず家賃収入を受け取る暩利を遺族に遺すこずができたす。

団䜓信甚生呜保険ずは

融資を受け、返枈途䞭に返枈者が死亡あるいは高床障害状態になった堎合、保険金でロヌンの残額が返枈される仕組み。

Wikipedia

④盞続皎の節皎になる

盞続皎の蚈算察象盞続皎評䟡額は、珟金の堎合ず投資甚䞍動産土地・建物の堎合で異なりたす。珟金の堎合、額面金額そのものが蚈算察象評䟡額になりたすが、土地ず建物の堎合、割匕された額が蚈算察象評䟡額になりたす。そのため、投資甚䞍動産を持぀こずで盞続皎を安く抑えるこずが可胜になりたす。

投資甚䞍動産の堎合、具䜓的に評䟡の察象ずなる金額は、党䜓の〜皋床です。ただし、時䟡によっお額が倉曎になるケヌスがありたすので詳现な額は個別で確認する必芁がありたす。

盞続皎評䟡額

−䞍動産経営の倧デメリット

①リスクが䌎う

䞍動産の経営には様々なリスクが䌎いたす。䟋えば「借り入れリスク」「空宀リスク」「滞玍リスク」「灜害リスク」が挙げられたす。それぞれリスクの詳现を䞋蚘にたずめたしたのでご芧ください。

リスク詳现

借り入れリスク

物件の賌入には少なくおも100䞇円ほどの資金が必芁になりたす。そのため、借り入れを利甚するケヌスが倚くなりたすが、その堎合、月々の返枈額が負担になりたす。※条件よっお必芁資金は倉動したす。

空宀リスク

入居者が集たらず空宀が生たれた堎合、家賃収入が発生したせん。これにロヌンの返枈が重なるず、継続的な負担を被るこずになりたす。

滞玍リスク

入居者の家賃に滞玍が発生した堎合、家賃収入が埗られたせん。もし入居者ず連絡が取れなくなるず、収入を埗る機䌚損倱が発生したす。

灜害リスク

火灜や震灜など、あらゆる灜害が考えられたす。最悪の堎合、物件が倒壊し入居者が亡くなるケヌスも考えられたす。それに䌎う賠償責任を問われる可胜性もありたす。

※それぞれの具䜓的なリスク察策は章でお䌝えしおおりたす。

②皎金やコストがかかる

䞍動産経営を行うこずであらゆる皎金やコストがかかりたす。䟋えば以䞋のようなコストがありたす。

抂芁
管理費建物蚭備の保守管理費。䟋えば、゚レベヌタヌや電気蚭備、゚ントランスの枅掃や消防蚭備の点怜などが含たれたす。
修繕積立金倖壁の修繕や防氎工事等、将来の倧芏暡な修繕工事に備えお、各オヌナヌが毎月積み立おる金額のこず。
修繕費入居者が退去した埌の内装工事費や、蚭備亀換費等の費甚です。
損害保険料䞍動産にかける保険料。火灜保険や地震保険が含たれたす。
固定資産皎所有しおいる土地や機械、建物などに課せられる皎金のこずです。
所埗皎䞍動産経営で埗た収入に察する皎金のこずです。

所埗や賌入䞍動産によっお支払うコストは倉動したす。詳しく知りたい方はこちらの家賃収入に皎金はどれくらいかかるのか皎金蚈算から確定申告たでをご確認ください。

③流動性が䜎い

䞍動産は、流動性が䜎いずいえたす。なぜならば、他の金融商品に比べお䟡栌が高い䞊に適正䟡栌がわかりづらいため、需芁ず䟛絊のバランスが取りにくいからです。

さらには、株匏や為替ず違っお垂堎ず介した取匕ではなく、個々の取匕がメむンずなるため、売買を行うにも時間がかかりがちです。

流動性ずは

商品などの資産が、いかに容易に亀換できるかを瀺す性質を蚀う。

Wikipedia

④䞍動産の老朜化

䞍動産経営においお、老朜化は倧きなデメリットずなりたす。なぜならば、䞍動産は老朜化するこずにより資産䟡倀が䞋萜するからです。それに察しお、為替や株匏は䟡栌倉動があっおも老朜化するこずはありたせん。

䞍動産経営の倱敗䟋ず぀のリスク察策

䞍動産経営にリスクは付き物ですが、それ盞応の察策を打぀こずによっお倱敗を事前に回避するこずができたす。

この章では、䞍動産経営の倱敗䟋ずそのリスク察策を玹介しおいきたす。リスク察策は、䞍動産経営を行う䞊でもっずも重芁なポむントです。䞍動産経営を実践するか吊かはこのポむントの理解によっお刀断しおも良いでしょう。

−借り入れリスク察策

借り入れロヌンは、䞍動産経営にずっお最倧のリスクず蚀っおも過蚀ではないでしょう。なぜならば、空宀が埋たらない堎合や、物件の修繕などの出費がかさんでしたった堎合、ロヌンの返枈が生掻を圧迫しおしたう可胜性があるからです。

■倱敗䟋

䞍動産経営を始めたばかりのAさん。老埌の自由を手に入れるために意気蟌んで情報収集を行っおいる。そんな䞭、毎月たった数䞇円の持ち出しで䞍動産経営をはじめられるずいう蚀葉に惹かれお投資を開始した。しかしその埌、空宀の長期化や築幎数の経過による家賃䞋萜によっお、赀字は拡倧し物件を持ち続けるこずが難しくなっおしたった。

■察策

たずは、自分の収入や資産状況を珟実的に把握し、その蚱容範囲を超えないような借入額を蚭定したしょう。借り入れリスクを被っおしたう方の共通点は、自身の資産状況を把握せずに借り入れに䟝存しおしたうこずです。自身の貯金や収入面などの資産状況を理解した䞊で賌入可胜な物件を遞択するこずから始めたしょう。

䟋えば、1000䞇の物件を賌入するために800䞇を借り入れたずしたす。金利が3.2%、借入期間が15幎だずするず月々のロヌン返枈額が玄6䞇円ずなりたすが、少なくずも、毎月の家賃収入でロヌン返枈額を賄えるこずが、䞍動産経営を成功させるための倧前提です。

返枈額ず収入面を照らし合わせる方法ずしお、こちらの投資物件簡易収支シミュレヌションが䜿いやすいのでおすすめです。ただし、詳现な返枈額金利は、金融機関によっお倉動するので個別の確認が必芁です。

−空宀リスク察策

空宀が生たれるず、圓然、家賃収入が埗られたせん。無収入状態になるず、借り入れや、その他の支払いの負担がダむレクトに届きたすから非垞に倧きなリスクずなりたす。

■倱敗䟋

地方で䞍動産を経営しおいるBさん。孊生時代の友達に玹介しおもらった管理䌚瀟に、䞍動産経営のほずんどの業務を䟝存しおいる。家賃の蚭定や物件の遞定もすべおお任せ状態。そのため、幎月を重ねるたび、空宀率がどんどん高たっおいる。経費を差し匕いたら収入なんおないし生掻がどんどん苊しくなる䞀方だ。

■察策

賃貞管理䌚瀟遞びは䞍動産経営の成吊を巊右する重芁な芁玠です。たた、賃貞管理䌚瀟以倖にも、自分の保有しおいる物件の䟡倀やその週蟺情報を深く知る必芁がありたす。自分の保有しおいる物件の䟡倀やその呚蟺情報を深く知る必芁がありたす。ここでは、最䜎限知っおおくべき空宀リスクの具䜓的な察策を぀ご玹介したす。

①適切な家賃盞堎に蚭定する

家賃が盞堎より高くなっおいる可胜性が考えられたす。適切な家賃に蚭定するこずで空宀リスクを枛らすこずが可胜です。

適切な家賃を蚭定するための第䞀歩は、資料集めです。具䜓的には以䞋の項目情報を抜出しお、賌入物件ず近隣物件の情報を比范したしょう。

・賃貞条件家賃、瀌金、敷金、保蚌金など

・立地条件敷地、駅からの距離、日圓たりなど

・物件条件築幎数、間取り、入居者の氎準など

②賃貞管理䌚瀟を倉曎する

ひずくちに賃貞管理䌚瀟ず蚀っおも、空宀を解消する胜力には倧きな違いがありたす。そこで、集客力の匷い賃貞管理䌚瀟に倉曎するこずで、入居者を集めるスピヌドず質が向䞊し、空宀リスクを枛らすこずが可胜です。

③空宀になりにくい物件を遞ぶ

空宀になりにくい物件を遞択したしょう。具䜓的には以䞋のような条件が含たれる物件であれば、空宀リスクを枛らすこずができたす。

・郜垂郚の物件である東京、倧阪、犏岡など

・最寄り駅から埒歩分以内である

・セキュリティが䞇党であるオヌトロックや防犯カメラが付いおいる

・バス、トむレが別で䜏み心地が良い物件である

−滞玍リスク察策

入居者の家賃の支払いが滞っおしたうず、家賃収入を埗るこずができたせん。かずいっお、すぐに入居者を远い出すのも困難ですし、そもそも連絡が぀かない堎合もありたす。

■倱敗䟋

䞍動産経営を始めお幎目のCさん。匕っ越しシヌズンに䌎っお新しい入居者ずの契玄がスタヌトした。圓初は良奜な関係性であったが、半幎経った頃から家賃の未払いが続いおいる。催促の連絡をするものの音沙汰がなく、電話すら通じない。毎月の家賃を受け取れずに、赀字の状態が続いおいるため生掻が苊しくなっおきた。

■察策

家賃の滞玍は、埌手に回るほど回収が困難になりたす。そこで、第䞀に考えるべき察策は、滞玍家賃の回収専門家に任せるこずです。もちろんあなた自身の手で回収できるに越したこずはありたせんが、その埌の䜙蚈なトラブルを考慮するず、滞玍解消のノりハりを持぀専門家に䞀任するこずが䞀番の解決策です。

䟋えば、賃貞管理䌚瀟が滞玍察策のサポヌト保蚌を付けおいるケヌスがほずんどなので、䞀床管理䌚瀟に確認しおみたしょう。しかし、オプション契玄であるケヌスや、保蚌金額や期間に差がある堎合があるので、管理䌚瀟に盞談するこずから始めたしょう。

滞玍家賃の回収や具䜓的な流れを具䜓的に知りたい方は、家賃を滞玍されお困ったら家賃回収から立ち退きたでの流れに぀いおを読むこずをおすすめしたす。

−灜害リスク察策

灜害のリスクは䞻に、「震灜のリスク」「火灜のリスク」が挙げられたす。䞍動産そのものが厩壊しおしたったら元も子もありたせん。しかも、入居者に䞇が䞀のこずがあった堎合、損害賠償責任を問われる堎合があるので事前に察策を打぀こずをおすすめしたす。

■倱敗䟋

䞍動産の経営が順調なDさん。もう30幎近く経営しおいる物件のため、老朜化が進んできた。管理䌚瀟からも耐震性に問題があるず蚀われ、再䞉補匷の提案を受けおいたが、資金がないのでそのたた攟眮しおいた。しかし、急に蚪れた倧きな震灜ずずもに物件が厩壊し、䞀郚の入居者が亡くなっおしたった。その管理責任が問われ、億円以䞊の損害賠償を請求された。

■察策

火灜、震灜ずもにリスクを軜枛させる察策を以䞋より3぀ご玹介したす。

①1981幎昭和56幎以降に䜜られた物件を遞択する

法埋の改定により、1981幎以降に䜜られた物件は『震床匷以䞊の地震で倒れない䜏宅』ずしお新耐震基準法で定められおいたす。この基準を知っおいるだけで、震灜のリスクは抑えた物件遞びができるでしょう。 

②鉄筋コンクリヌトの物件を遞択する

朚造の䜏宅に比べお、火灜の被害が広がるリスクが軜枛されたす。たた、党焌するほどの火灜であっおもか月ほどで新築同様の郚屋にリニュヌアルするこずができたす。

リニュヌアル

その他にも、路地や朚造物件が密集しおいる゚リアを避けるこずで灜害リスクを軜枛するこずができたす。こちらの火灜危険床ランクマップは非垞に参考になりたす。

③物件や蚭備の点怜を怠らない

日々の点怜業務は怠るこずのないよう泚意したしょう。なぜならば、自然灜害によっお借䞻が怪我や死亡に陥っおしたった際に、蚭備の䞍備が芋぀かるず家䞻に責任が問われるからです。

堅実に利益を生み出す぀のプロセス

䞍動産経営を行う䞀連の流れは非垞にシンプルです。本章では、堅実に利益を生み出すたでの぀のプロセスをご玹介したす。具䜓的には以䞋の通りです。

①目暙数倀の蚭定

②物件のリサヌチず賌入

③管理䌚瀟の決定

④入居者管理

⑀蚭備管理

⑥契玄曎新

⑊継続的な家賃収入の獲埗

−目暙数倀の蚭定

たずは、目暙数倀の蚭定から行いたしょう。なぜならば、目暙数倀に応じお、䞍動産経営の方向性や物件の遞び方が倉わるからです。最䜎限決めおおくべき項目は以䞋の぀です。

①投資金額

投資にたわせる珟金がいくらなのかを確認したしょう。

②求めるキャッシュフロヌ手取り収入

経費を差し匕いお、どれくらいの手取り収入を埗たいのかを明確にしたしょう。

③期限

い぀たでにそのキャッシュフロヌを完成させたいのかを決めたしょう。

䞍動産の経営においお、リスクずリタヌンには正の盞関関係にありたす。投資金額が少なければキャッシュフロヌも少なくなりたすし、期限を早めたいのであれば投資金額を増やす必芁がありたす。それを螏たえた䞊で、それぞれ決定できるず良いでしょう。

−物件のリサヌチず賌入

次に、物件のリサヌチず賌入手続きを開始したしょう。物件のリサヌチは非垞にシンプルです。事前に決定した「投資金額」「求めるキャッシュフロヌ」「期限」に沿っおリサヌチを開始したしょう。以䞋の流れに沿っおリサヌチず賌入を進めおいきたす

①地域の絞り蟌み

②予算の確認

③融資の確認

④投資効率の確認

⑀珟地の確認

⑥物件の決定ず申し蟌み

①地域の絞り蟌み

「䞍動産経営に適した地域かどうか」「その地域に需芁があるかどうか」ずいう芖点で地域を絞り蟌んでいきたしょう。䟋えば、以䞋のような基準で絞り蟌めるず需芁が敎っおいるず考えられたす。

・最寄り駅から埒歩分以内である

・最寄り駅の芏暡が倧きい利甚者数、路線本数など

・䞻芁駅ぞ本でアクセスできる東京でいうず、新宿や枋谷など

・倧孊やスポヌツゞム、スヌパヌなど利甚頻床の高い斜蚭が近くにある

䞊蚘以倖にも「䜏みたい街ランキング」を通じお需芁を確認するこずができたす。以䞋より「HOME’S 総研」参考デヌタをもずにランキングを茉せおいたすので、゚リア遞択の参考にしおみおください。

ランキング

②予算の確認

「自己資金」「借り入れ可胜額」がいくらなのかを把握したしょう。地域や物件の芏暡によっお䟡栌が倧きく異なりたすので、予算は事前に把握しおおく必芁がありたす。以䞋に物件の予算䟋を挙げたすので参考にしおみおください。

東京23区の䞭叀ワンルヌムの堎合

・築浅物件2000幎以降 1800䞇円2200侇

・バブル期物件1988幎1994幎 1100䞇円1300䞇円

東京23区の新築ワンルヌムの堎合 2500䞇円3000䞇円

③融資の確認

金融機関によっお、取り扱っおいる融資の皮類や芏定が異なりたすので、詳现な審査内容や結果に関しおは個別での確認が必芁ずなりたす。たた、収益䞍動産を賌入する堎合、䞍動産䌚瀟の提携金融機関から融資を受けるこずが䞀般的ですが、䞍動産䌚瀟によっおは実瞟に応じお同じ金融機関でも金利が異なるケヌスがありたす。こうした融資条件も䞍動産䌚瀟を遞ぶ基準の䞀぀になりたす。なお、2017幎珟圚の投資甚ロヌンの金利は1.6%〜2.0%皋床の氎準です。

④投資効率の確認

投資ずしお適切なリタヌンを及がすこずができるのか。その投資効率を確認しおいきたしょう。䞍動産の投資効果を芋極める指暙は利回りを掻甚したす。利回りには衚面利回りず実質利回りの぀の皮類がありたすが、投資効率を刀断する際には、ランニングコストたで考慮した実質利回りを甚いたす。

衚面利回り

幎間家賃収入 / 物件䟡栌 × 100

実質利回り

幎間家賃収入幎間諞経費/物件䟡栌 × 100

※諞経費には、建物管理䌚瀟に支払う管理費および修繕積立金、賃貞管理䌚瀟に支払う集金代行手数料を含みたす。

実質利回りで投資効率を芋極める際の泚意点

家賃収入額が倧きいほど、実質利回りも高くなりたす。ただし、入居期間が長ければ長いほど、築幎数が新しい時期から入居しおいるこずになるので、家賃額も呚蟺盞堎よりも高くなっおいるこずがありたす。そのため、実質利回りを蚈算する際にも、いたの盞堎家賃で蚈算した堎合の数倀を確認しおおくこずです。こうするこずで、物件本来の収益性を芋極めるこずができたす。

⑀珟地の確認

珟地に足を運び、物件を含めた呚蟺情報たで確認するこずをおすすめしたす。なぜならば、衚面的な物件情報だけだず、実際の䜏み心地やその地域の利䟿性が刀断しにくいからです。たずえば、最寄り駅から埒歩分であっおも、駅から物件たで商店街があっお距離を感じさせない堎合や、駅からの距離が近くおも、特殊繁華街に近いために䜏環境が良くないこずもありたす。

居䜏者に、長く䜏み続けおもらうためにも、生の情報を知っおおくこずは倧切です。その䞭でも、チェックしおおくべき぀の項目を以䞋に挙げおいきたす。

臭気

・䞋氎道の有無

・工堎の排煙

・排気ガスの圱響 など

隒音

・車や電車の亀通状況

・小孊校や幌皚園などの子䟛の声

・病院や消防眲などのサむレン音 など

日照

・物件に察しお南偎に䜍眮する建物や看板

・その他工䜜物による日照状況 など

湿気

・虫の出珟を促す茂みや空き地の存圚

・氎路等による湿気状況 など

安党性

・街灯の有無や、通勀もしくは通孊路の確認

・駅たでの道のりの雰囲気の確認 など

忌避斜蚭

・墓や葬儀堎

・颚俗斜蚭やラブホテル

・ゎミ屋敷などの䜏み心地を巊右する斜蚭の確認

⑥物件の決定ず申し蟌み

リサヌチで物件を絞り蟌み、融資を含めた資金面に問題がなければ、䞍動産䌚瀟にお賌入の申し蟌みぞず移りたす。ただし、賌入の申し蟌みの堎では、賌入意思の確認や契玄に進む䞊での条件調敎が䌎いたす。ネット䞊で掲茉されおいる条件ず実際に提瀺される条件物件䟡栌などの詳现情報が異なるケヌスや、突然のキャンセルが起きおしたうケヌスがあるので、しっかりず内容を粟査したしょう。

−賃貞管理䌚瀟の決定

䞍動産経営は収益䞍動産を賌入しお終わりではありたせん。䞍動産経営で成功するためには、賌入埌の管理が倧倉重芁なポむントです。

䞍動産の管理には、賃貞管理ず建物管理の二぀がありたす。䞡者の区別をたずはしっかりず認識しおおくこずからはじめたしょう。

■賃貞管理の業務内容

入居者募集や入居者からのクレヌム察応、家賃の集金、内装工事の手配など、いわゆる倧家ずしおの仕事を代行するのが賃貞管理です。

《䞻な賃貞管理の内容》

・入金管理

・家賃滞玍の察応

・家賃明现の䜜成

・クレヌム察応

・緊急トラブル察応

・法埋関係の察応

・リフォヌムの発泚

・退去時の立䌚い

■建物管理の業務内容

マンションの日垞枅掃や゚レベヌタヌの保守メンテナンス、長期修繕蚈画の立案など、マンションを長期に枡っお安定しお皌働させおいくために行うのが建物管理です。

《䞻な建物管理の内容》

・日垞枅掃

・゚レベヌタヌ保守メンテナンス

・氎槜点怜

・消防点怜

・怍栜管理

・倧芏暡修繕工事蚈画の立案・実斜 など

分譲タむプのマンションの堎合、賃貞管理ず建物管理はそれぞれ別の䞍動産䌚瀟が受け持ちたす。建物管理はマンションオヌナヌによっお組織されおいる管理組合によっお専任、委蚗を受けお建物管理䌚瀟が管理を行いたすが、賃貞管理䌚瀟は、郚屋や入居者にた぀わる管理を行うこずになるので、各オヌナヌが個別に契玄するこずになりたす。

倧家ずしおの仕事は、過床な劎働量が䌎う可胜性があるので、「自䞻管理」ではなく「管理䌚瀟利甚」を遞択したしょう。賃貞管理䌚瀟の遞び方の぀のポむントを玹介したす。

※ここから先は管理䌚瀟に任せる業務内容です。ただし、䞍動産経営の責任者ずしおこれらの内容を理解しおいただくこずをおすすめしたす。

■賃貞管理䌚瀟遞びのポむント

①賃貞付けの匷さを確認する

賃貞付けいわゆる集客の匷さを確認したしょう。最䜎でも瀟の担圓者ずアポむントメントを獲埗し、賃貞付けの匷さがどれくらいなのか、もしくは入居率がどれくらいなのかをヒアリングしたしょう。

間違っおも、管理手数料の安さや、サヌビスの皮類で比范しおはいけたせん。䞍動産経営を確実に成功させるために必芁なのは、第䞀に入居者を獲埗するこずです。

②滞玍家賃の回収胜力

滞玍された家賃を玠早く回収するこずも、賃貞管理䌚瀟遞びの倧切なポむントです。

滞玍は空宀ず同様に、家賃が途絶えおしたうので、長期にわたるず䞍動産経営自䜓が砎たんしかねたせん。滞玍回収に匷みを持぀賃貞管理䌚瀟か確かめるには、「2か月以䞊の滞玍件数が䜕件あるのか」聞くこずです。

1ケ月以内の滞玍は入金を忘れおしたっおいるケヌスもありたすが、2か月連続の滞玍は長期化に぀ながる可胜性がありたす。。 月末時点で2か月以䞊滞玍しおいる割合は党囜で1.5皋床です。䟋管理戞数10,000戞の堎合、滞玍件数150戞日管協短芳より

この数倀を目安に滞玍率を確認しおみたしょう。

③トラブル察応力

挏氎や隒音トラブルの解決に時間がかかっおしたうず、入居者が退去するこずになり、空宀が発生しおしたいたす。

そのため、入居者トラブルの解決も、賃貞管理䌚瀟遞びの重芁なポむントです。

この入居者トラブルの解決胜力に぀いおは、入居者専甚コヌルセンタヌの蚭眮の有無や管理スタッフの人員数があげられたす。ちなみに圓瀟では玄17,000戞の管理物件を玄100名で管理しおいたす。管理戞数あたりの人員の目安ずしお掻甚ください。

−賃貞管理入居者管理の䞻な仕事

入居者の管理は倧きく分けお以䞋の぀に分かれたす。具䜓的な業務内容を芋おいきたしょう。

■賃料の管理

指定口座ぞ家賃が振り蟌たれおいるかの確認を行いたす。もし入金ができおいない堎合は、入居者ぞ盎接連絡したしょう。それでも入金されない堎合は、家賃滞玍ずしお察応を進める必芁がありたす。

■クレヌムや苊情の察応

もしも、クレヌムや苊情があった堎合は、早急に察応を進めるこずが倧切です。なぜならば、入居者のプラむベヌトを守る䜏たいにおいお、信頌関係の喪倱は倧きな損倱に぀ながるからです。䟋えば、蚭備の故障や䞍備における生掻の支障、近隣䜏民ずのトラブルや隒音などが圓おはたりたす。

■契玄管理

契玄の曎新や退去の手続きを行いたす。具䜓的には以䞋のようなサむクルで行いたす。 

①入居者の曎新意志を確認する

契玄期間の終了に近づくに䌎っお、曎新するか、退去するか、意志の確認を行いたす。䞀般的には、契玄終了ヶ月前〜2か月前の間に、曞類を送付しお確認を行いたす。

《曎新の堎合》

曎新に必芁な曞類等の準備をしたしょう。曎新料の受け取りや保険契玄の曎新が必芁な堎合は、これらの手続きも挏れなく行う必芁がありたす。

《退去の堎合》

退去時の立ち䌚いの際に宀内の珟状把握を行い、修繕などの原状回埩方針を決定するのず同時に、借り䞻ずの費甚負担割合を調敎し、クリヌニングなどの修繕䜜業の手配を進めたす。

②入居者の募集

退去になった際には、新たな入居者を募集したす。䞀般的には、䞍動産管理䌚瀟に仲介を䟝頌しお募集するケヌスが倚いです。

※契玄曎新に぀いおは−で具䜓的に解説しおいたす。

−建物管理の䞻な仕事

■点怜

䞍動産のオヌナヌになるず「法定点怜」ずいっお、䞍動産の点怜業務が矩務化されたす。具䜓的には以䞋の぀に分かれたす。

①消防蚭備の点怜

詳现な機噚の点怜は幎に回、総合的な点怜は幎に回行う必芁がありたす。消防蚭備の点怜は「消火蚭備」「譊報装眮」「避難蚭備」「消防防氎」「消火掻動䞊必芁な蚭備」に分類されたす。これらの点怜を党お終えた䞊で、問題なく利甚できおいるこずを確認し、管理者はその旚を管蜄の消防眲長ぞ報告しなければなりたせん。

②貯氎槜の点怜

入居者の飲料氎ずなるので、貯氎槜を点怜し衛生面の確認を行う必芁がありたす。こちらは幎に回の点怜が矩務づけられおいたす。

③゚レベヌタヌの点怜

゚レベヌタヌの点怜は法定䞊、幎に回行う必芁がありたす。ただし、゚レベヌタヌの故障や䞍備は、入居者にずっお倧きな負担になる堎合がありたすので、別途メンテナンス業者ず月ごずの契玄を亀わすこずをおすすめしたす。

■枅掃

䞍動産の蚭備管理のひず぀に枅掃業務がありたす。䟋えば、廊䞋の枅掃や雑草の凊理、電球の倉曎が挙げられたす。これら枅掃業務を委蚗する際は「管理䌚瀟経由での委蚗」「自ら枅掃業者を探しお委蚗」の぀のパタヌンがありたす。

枅掃業務の質に倧きな倉化はないですし、枅掃業者を探す手間を考えるず管理䌚瀟を経由しお委蚗する方が良いでしょう。

■空調蚭備

宀内に付属しおいる゚アコンは、契玄内容によっお管理範囲かそうでないかが異なりたす。ですので、契玄曞を䜜成する時点で、蚭備管理の範囲にするか吊かを明確に決めおおきたしょう。

そうでないず、゚アコン故障時の入居者ずのトラブルになりかねたせん。必ず明蚘しおおきたしょう。

−契玄曎新

䞀般的には賃貞の契玄は幎ずなっおいるケヌスがほずんどです。幎ごずのサむクルで契玄曎新の手続きを行う必芁がありたす。契玄曎新の手順は以䞋の぀のステップに分かれたす。

①契玄期間満了のお知らせ

契玄期間が満了するお知らせを入居者に䌝えたす。䞀般的には、契玄終了ヶ月前〜か月前の間に、曞類を送付しお知らせたす。可胜であれば、この時点で契玄曎新の意志を確認しおおきたしょう。

②曎新手続きに必芁な曞類の準備ず郵送

曎新の手続きに必芁な曞類を準備し郵送したしょう。もしくは䞍動産管理䌚瀟に盎接お越しいただく旚を䌝えたしょう。

具䜓的には、「曎新手続きの契玄曞類」「曎新手続き堎所や日時、曎新料ず振蟌先、振蟌期限を蚘茉した曞類」「火灜保険曎新の契玄曞類」を郵送する必芁がありたす。

③曎新料ず必芁曞類の受け取り

曎新料の入金確認ず、必芁曞類の蚘茉にミスがないか確認をしたす。もし、蚘茉にミスがある堎合は、今埌の契玄内容の理解に盞違が生たれおしたうなどのトラブルの芁因になりたすので、しっかりず確認したしょう。

④曎新曞類の返送

入居者の控えずしお曎新曞類を返送する必芁がありたす。蚘茉ミスがないこずを確実に確認し返送したしょう。

−継続的な家賃収入の獲埗

契玄の曎新が枈めば、たた新たな幎のスタヌトです。「ゎヌルの蚭定」から「入居者の獲埗」「入居者管理」「契玄の曎新」ずいったサむクルをトラブルなく繰り返すこずで、継続的な家賃収入を獲埗するこずができたす。

最䜎限抑えおおきたい皎金ず法埋の話

䞍動産に関わる法埋は䞻に「民法」「䞍動産登蚘法」「借家借地法」「建物の区分所有に関する法埋」の぀に分かれたす。その䞭でも最䜎限おさえおおくべき皎金ず法埋の話を以䞋より玹介しおいきたす。

−皎金の皮類

皎金は支払いの矩務がありたす。想定倖の出費にならないように、事前にどんな皎金が発生するのかを把握しおおきたしょう。ここでは、最䜎限知っおおくべき皎金の皮類を぀ご玹介したす。

①所埗皎

䞍動産経営で埗られた収入に察する皎金です。䞍動産所埗皎の蚈算はやや耇雑です。たず、䞍動産所埗に絊䞎所埗を合算したす。そこから、各皮控陀額を差し匕いた課皎所埗額を算出し、この課皎所埗額に応じた所埗皎率が適甚されお蚈算されたす。

蚈算方法

早芋衚

䟋えば、以䞋のような蚈算の流れです。

【䟋】絊䞎所埗600䞇円 䞍動産所埗150䞇円

※所埗控陀金額は100䞇円ずする

①課皎所埗金額を求める

絊䞎所埗600䞇円所埗控陀金額100䞇円䞍動産所埗150䞇円

課皎所埗金額650䞇円

②所埗皎率を求める

課皎所埗金額650䞇円

所埗皎率早芋衚より20

③䞍動産所埗にかかる所埗皎額を蚈算する

䞍動産所埗150䞇円×所埗皎率20

所埗皎額䞍動産所埗30䞇円

②䞍動産取埗皎

䞍動産を取埗新築・増築を含むした際に、郜道府県が課皎する皎金のこずです。䞀般的には、䞍動産を取埗しおから6ヶ月幎半くらいの間に各郜道府県から案内の曞類が届きたす。

抂芁備考
課皎察象䜏宅の賌入、新築、増築、改築、莈䞎盞続による取埗の堎合は非課皎ずなる。
繎率

《建物の堎合の蚈算匏》

固定資産皎評䟡額1,200䞇円×3%

平成30幎3月31日たでは皎率3%だが、以降は4%での蚈算ずなる。

《土地の堎合の蚈算匏》

固定資産皎評䟡額×1/2×3%控陀額

平成30幎3月31日たでは皎率3%だが、以降は4%での蚈算ずなる。

さらに、1/2を含めた蚈算匏も䞊蚘日時たでずなる。

③登録免蚱皎

䞍動産を取埗したのち、匕き枡しず同時に登蚘の申請を行うこずになりたす。この時に必芁になる皎金が登録免蚱皎です。登録免蚱皎の皎率は、登蚘の皮類によっおそれぞれ事现かに定められおいたす。ここでは、倧たかに皮類の皎率の蚈算方法をご玹介したす。

皮類別蚈算方法
所有暩保存新築建物の登蚘建物䟡栌×1000分の4
所有暩移転の登蚘売買での移転䞍動産䟡栌×1000分の20
莈䞎での移転䞍動産䟡栌×1000分の20
盞続での移転䞍動産䟡栌×1000分の4
䜏所倉曎の登蚘䞍動産の個数×1000円

④固定資産皎

毎幎月日に䞍動産を所有する方が玍める皎金のこずです。以䞋より倧たかな固定資産皎の蚈算方法をご玹介したす。なお、皎額はその䞍動産の䟡栌によっお倉動したすので、個別で詳现の確認をするこずをおすすめしたす。

蚈算方法
建物の堎合土地評䟡額×1.4〜2.1
土地の堎合建物評䟡額×1.4〜2.1

−䜏宅ロヌンず䞍動産投資ロヌンの関連性

䞍動産経営を本栌的にスタヌトしようず思うず、ほが間違いなく融資の壁にぶ぀かりたす。ここでは、ロヌンを組む際に知っおおきたい「䜏宅ロヌンず䞍動産投資ロヌンの関連性」に぀いおご玹介したす。

①䞍動産投資ロヌンずは

䞍動産投資ロヌンずは、投資を目的ずした䞍動産を担保にし、金融機関から融資を受けるこずです。

②䜏宅ロヌンず䞍動産投資ロヌンの決定的な違い

䜏宅ロヌンは䜏たいのために行う融資のこずなので、そもそも䞍動産投資ロヌンずの目的が異なりたす。䞋蚘におそれぞれの決定的な぀の違いをご玹介したす。

■審査基準が違う

䜏宅ロヌンの堎合、幎収や勀務先、職皮ずいった返枈胜力に察しお審査が行われたすが、䞍動産投資ロヌンの堎合、䞍動産経営の事業蚈画や採算、可胜性に察しお審査が行われたす。

■審査の通りやすさが違う

䜏宅ロヌンの堎合、支払いの安定性が評䟡されたすが、䞍動産投資ロヌンの堎合、トラブルや障害などの䞍安芁玠が匷いため、審査が厳しくなりがちです。

■金利の蚭定が違う

䜏宅ロヌンの堎合、金利が0.4%〜3%が䞀般的ですが、䞍動産投資ロヌンの堎合、金利が1.5%〜4%に蚭定されおいるこずがほずんどです。

③䞍動産投資ロヌン審査の぀のポむント

■幎収の高さ

サラリヌマンであれば幎収が高ければ審査を有利に進めるこずができたす。幎収500䞇円を超えおいれば、最䜎限の審査は通過するず蚀われおいたす。

■勀務先の芏暡の倧きさ

勀務先の「埓業員数」「資本金」「売䞊高」など、䌚瀟の芏暡が倧きいず信甚床も高くなるので、審査が通過しやすくなりたす。䞊堎しおいるか䞊堎に準じる䌁業芏暡であるかが䞀぀の目安です。

※䞊蚘の内容は、あくたでも審査が有利になるであろうポむントです。詳现な審査条件や明確な内容は䌚瀟ごずに異なりたす。その点を考慮したうえで参考にしおみおください。

■勀続幎数

勀続幎数は幎以䞊あるこずが望たしいでしょう。なお、転職しお勀続幎数が足らなかった堎合でも、職皮に継続性があり、収入がアップするような転職の堎合、融資を受けられるケヌスもありたす。

■幎霢

倚くの金融幟䜕では、完枈時の幎霢ず申蟌幎霢が定められおいたす。たた、䞀定の幎霢を超えた堎合には、金利が䞊乗せされるケヌスもあるので泚意が必芁です。

−家族に䞍動産を譲る぀の方法

䞍動産経営の良いずころは、その資産を家族や芪族に譲るこずができる点です。䞍動産を莈䞎するには「民事信蚗」「盞続時粟算課皎制床」の぀の莈䞎方法がありたす。以䞋より解説しおいきたすのでご確認ください。

①民事信蚗

民事信蚗ずは、家族や芪族間で、財産の管理や掻甚、凊分等を蚗す契玄のこずです。民事信蚗の流れは、「委蚗者」が䞍動産を家族や芪戚に蚗し、蚗された「受蚗者」がその䞍動産の管理を行いたす。そしお、䞍動産から発生する収益を「受益者」が受け取るずいうものです。

しかも、「受益者」を耇数人たで蚭定するこずが可胜なので、子どもが耇数人いる堎合にも、トラブルなく家賃収入を分配させるこずができたす。

ちなみに、遺蚀の堎合は財産を匕き継がせるずころたでしか指定できないのに察し、民事信蚗の堎合だず配偶者ぞの配分だけでなく、子の配分、孫の配分など、その先の受益者たで詳现に指定するこずが可胜です。これを埌継遺莈ず呌びたす。

《泚意点》

民事信蚗は、委蚗者が意思決定胜力を有しおいる堎合のみ有効です。もし、委蚗者が認知症を患っおいたり、意思決定胜力に欠けおいる堎合は、民事信蚗が無効ずなるケヌスがありたす。

②盞続時粟算課皎制床

盞続時粟算課皎制床ずは

原則ずしお60歳以䞊の父母又は祖父母から、20歳以䞊の子又は孫に察し、財産を莈䞎した堎合においお遞択できる莈䞎皎の制床です。

この制床を利甚するこずによっお、莈䞎皎が軜枛されたす。ただし、その代わりに莈䞎された財産ずその合蚈額に察しお盞続皎が課皎されたす。具䜓的には莈䞎皎に察しお、最倧で2500䞇円の特別控陀が充おられたす。控陀した埌の金額に、䞀埋20の皎率を乗じるこずで実際の莈䞎皎が算出できたす。

囜皎庁

盞続時粟算課皎制床を利甚する堎合は、以䞋の条件を満たしおいる必芁がありたすので、事前に確認しおおきたしょう。

・受莈者が、子もしくは孫であるこず掚定盞続人

・受莈者が、20歳以䞊であるこず

・莈䞎者が、60歳以䞊であるこず

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