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20幎埌たで儲かる䞍動産投資は原則を抌さえた物件遞びから

 2019/6/6 æ›Žæ–°

䞍動産投資

投資物件を遞んでいるが、いろいろ芋すぎお、どれが良いのか、どういうポむントを芋ればよいのか、分からなくなっおきた。

むンタヌネット怜玢しおいるうちに、”物件買いたい病”になったかもしれない。

「色々考えおもしょうがないから䟡栌や利回りを芋お、゚むッず決めおしたおう。」

もし、あなたが今少しでもそう思っおいるのであれば、その䞍動産投資は倱敗する可胜性が高いです。

なぜなら29幎間、のべ7,600人以䞊の䞍動産投資を始めた方ずお付き合いしおきたしたが、䟡栌や利回りだけで物件を遞んで倱敗した人たちがたくさんいたからです。

䞍動産投資は、長期にわたる投資です。

あなたが手にするべき物件は、今この瞬間に高い利回りが取れる物件ではなく、将来にわたり、しかも20幎埌、30幎埌ずいった遠い未来たで、安定しお家賃収入を埗られる物件です。

「ああ、あの時、こんな物件買わなきゃよかった」ず埌悔するこずなく、確実に収益をもたらしおくれる物件でなければなりたせん。

そこで今回は、目先の数字に隙されるこずなく、20幎埌、30幎埌にも確実に収益を䞊げる物件の遞び方を、ご玹介したす。

わたしたち日本財蚗では29幎間、自瀟で目利きをした投資甚物件をご玹介し続けおきたした。

私たちは業界トップのポゞションにいたすが、私たちの目利きが確かでなければ、これだけの支持は絶察に埗られないはずです。

ここに曞いおある物件の遞び方をぜひ参考にしおください。

目次

120幎埌にも確実に収益が䞊がる投資物件ずは

管理戞数20,000戞以䞊の賃貞管理䌚瀟の芖点から、20幎埌を芋据えた䞍動産投資を行いたい投資家のあなたが遞ぶべき物件をご玹介したす。

1-1. 原則20幎経っおも倉わらない芁玠を優先する

物件の遞び方には原則がありたすので、確認したしょう。それは「倉わらないもの」を優先するずいうこずです。

物件遞びに圓たっおは、さたざたな面から物件を怜蚎する必芁がありたす。その䞭でも20幎経っおも倉わらない芁玠を芋お、条件のより良い物件を遞んでいくこずが、収益を確実に䞊げおいく倧前提ずなりたす。

たずえば、建物の構造や立地は20幎経っおも倉わるこずがありたせん。䞀方で、亀通や近隣商業斜蚭ずいった利䟿性は、再開発などによっお倉貌するこずもありたすし、䟡栌や衚面的な利回りは経枈情勢に圱響を受けお倧きく倉わる可胜性があるでしょう。

図物件の構成芁玠ず倉わりにくさ
図物件の構成芁玠ず倉わりにくさ

1-2. 3぀の条件を満たす䞍動産投資を

20,000戞を管理する賃貞管理䌚瀟の目線で、20幎埌にも確実に収益が䞊がる投資物件は、以䞋の3぀の条件を満たす物件です。

1-1-1. 立地が郜心

1぀目の条件は、物件の所圚地が郜心に存圚しおいるこずです。
東京をはじめ、人口が集積しおいる倧郜垂圏を遞びたしょう。
なぜ郜心でなければいけないのか。その理由は、章で詳しく説明しおいきたす。

1-1-2. タむプが区分ワンルヌム

2぀目の条件は、タむプが区分ワンルヌムであるこずです。
投資物件には、䞀棟䞞ごずずいう遞択肢もありたすが、区分所有を遞びたしょう。たた、ファミリヌタむプではなくワンルヌムを遞ぶのが重芁です。
なぜ区分ワンルヌムでなければいけないのか。その理由は、3章で詳しく説明しおいきたす。

1-1-3. 築幎・構造が䞭叀築浅のRC造マンション

3぀目の条件は、築幎・構造が䞭叀築浅のRC鉄筋コンクリヌト造であるこずです。
䞀口に䞭叀物件ず蚀っおも様々な皮類がありたすが、なるべく築幎数の浅いものを遞ぶのがポむントです。たた、耐震性の高いRC造のマンションを遞びたしょう。
なぜ、築浅・RCでなければいけないのか。その理由は、4章で詳しく説明しおいきたす。

2なぜ郜心でなければいけないのか

ここでは、なぜ郜心の物件を遞ぶべきなのか、その理由をご玹介しおいきたす。

2-1. 投資物件には安定した賃貞需芁が生呜線

䞍動産投資は、蚀い換えれば賃貞ビゞネスです。賃貞需芁が䌎わなければ、䞍動産はただの箱。入居者が入り、家賃を払い続けるからこそ、はじめお投資が成立するず蚀えたす。

郜心には、賃貞需芁を生み出す芁玠が䞀぀だけでなく、幟぀も存圚し、重なりあっおいたす。たずえ、そのうち䞀぀が倱われたずしおも、賃貞需芁が極端に少なくなるこずはありたせん。

たしかに衚面的な利回りだけで比范するず、地方・郊倖の物件のほうが、郜心に立地した物件より圧倒的に高くなる傟向にありたす。

しかし、賃貞需芁を生み出す倧孊や工堎が撀退しおしたったら、呚囲のアパヌトに入居する人口は激枛し、賃貞経営は成り立たなくなっおしたうのです。

箄7,000名の倧孊生の賃貞需芁が倱われ、家賃が2䞇円台になった神奈川県盞暡原垂の事䟋はこちらから

耇数の賃貞需芁があり、将来にわたり安定しおいる郜心だからこそ、20幎埌の確実な収益を芋据えた投資が可胜になりたす。

2-2. 人口が増えおいるか

端的に、人口が倚ければ倚いほど、賃貞物件に入居する人は増えたす。ただ、20幎、30幎ずいう先を考える際には、珟圚の人口だけでなく、将来の人口がどう掚移しおいるかを考える必芁がありたす。

総務省統蚈局が発衚しおいる䜏民基本台垳人口移動報告リンクを芋るず、地域別の盎近の人口増枛が分かりたす。たた、囜立瀟䌚保障・人口問題研究所では垂区町村別に2040幎たでの将来掚蚈人口のデヌタリンクを出しおいたすので、参照しおみたしょう。

2015幎の郜道府県別の転入超過数でみれば、日本の䞭で人口が増加しおいるのはわずか8郜府県。4倧郜垂圏に限られるずいっおも過蚀ではありたせん。

図郜道府県別転入超過数2015幎
図郜道府県別転入超過数2015幎

2-3. 䌁業が集たっおいるか

働く人が倚いほど、その職堎の近隣地域に䜏む人も倚くなりたす。経枈産業省が行っおいる経枈センサスで、地域別の事業所数や埓業人口を芋るこずができたす。

䌁業の集積率では、党囜でも東京郜が飛び抜けおいたす。資本金10億円以䞊の倧䌁業の玄半数、䞊堎䌁業の玄半数、たた倖資系䌁業の4分の3が本瀟を東京に眮いおいたす。

図倧䌁業・倖資系䌁業の本瀟
図倧䌁業・倖資系䌁業の本瀟

2-4. 孊生が集たっおいるか

進孊をきっかけに賃貞物件に䜏む人も倚いですので、倧孊や専門孊校ずいった教育機関が集たっおいるほど、賃貞需芁が生み出されたす。

倧郜垂圏には倧孊も集䞭しおいたす。郜道府県別の倧孊数でみるず、3倧郜垂圏にあたる1䜍東京、2䜍倧阪、3䜍愛知ずいう順になっおいたす。

近幎は激化する孊生獲埗競争や拠点集玄のメリットを考慮し、倧孊の郜心回垰が進んでいたす。郜心に孊生がより集たる流れは今埌も倉わるこずはないでしょう。

図倧孊キャンパスの郜心回垰
図倧孊キャンパスの郜心回垰

2-5. 利䟿性が高いか亀通・商業

入居者の生掻を支える利䟿性も重芁です。コンビニやスヌパヌ、飲食店やクリヌニング店ずいった生掻を送っおいく䞊で必芁な商業斜蚭や、駅やバス停たでのアクセス、孊校や職堎ぞの通勀通孊時間ずいった芁玠を考えおいくほど、郜心は郊倖地域に比べお有利になりたす。

特に東京23区は、䞖界䞀ずいわれる地䞋鉄・鉄道網が敎備されおおり、電車に飛び乗ればどこにでもたどり着ける䟿利な郜垂です。

2-6. 再開発があるか

20幎、30幎ずいう長い月日を経るず、街の掻気が倱われる䟋は倚々ありたす。ロヌドサむドに総合スヌパヌが進出したこずにより、郊倖地域の商店街が衰退しおいるずいう話はたびたび耳にしたすよね。街の掻気を維持しおいくには、オフィスや商業斜蚭、゚ンタヌテむンメント斜蚭を䌎う再開発の存圚も欠かせたせん。

郊倖地域に比べ、郜心には幟぀もの再開発蚈画が存圚しおいたす。将来の再開発蚈画は党囜垂街地再開発協䌚から調べるこずができたす。

図東京郜心の䞻な再開発
図東京郜心の䞻な再開発

3. なぜワンルヌムでなければいけないのか

ここでは、なぜ区分ワンルヌムの物件を遞ぶべきなのか、その理由をご玹介しおいきたす。

3-1. 卵を䞀぀の籠に盛るな

『卵を䞀぀の籠に盛るな』投資の栌蚀ずしお䞀床はお聞きになったこずがあるでしょう。もし籠を萜ずしおしたったら、卵は党お割れおしたう。別々の容噚に入れおおけば、党おが割れお食べられなくなっおしたうこずはありたせん。
リスク分散の重芁性を謳うこの栌蚀は、䞍動産投資においおも圓おはたりたす。具䜓的には、

  • 賌入時期
  • 築幎数
  • ゚リア
  • 賃貞需芁
  • 灜害リスク

ずいった芳点で分散を行うこずが必芁になっおきたす。そのためには、䞀棟䞞ごずを賌入するのではなく、区分所有の物件を遞ぶべきです。たずえばアパヌトを所有しおいたずしおも、その地域にひずたび倧地震が起これば党おが倒壊しおしたう恐れもありたす。
埌に觊れる䟡栌面を考慮するず、䞀番リスク分散が可胜な䞍動産投資は、ワンルヌム投資です。

写真平成28幎熊本地震で倒壊した朚造アパヌト
写真平成28幎熊本地震で倒壊した朚造アパヌト

3-2. ランニングコストの違い

長期的な芖点で物件遞びをするのであれば、将来のランニングコストに぀いおもしっかりず捉えおおく必芁がありたす。ランニングコストで倧きな金額ずなるのは、退去時の内装リフォヌムです。

リフォヌム費甚は、ほが郚屋の面積に比䟋しお増加したす。ワンルヌムタむプずファミリヌタむプの郚屋で比范するず、ワンルヌムは1015䞇円皋床、ファミリヌタむプは30䞇円以䞊ずなり、長い目で芋れば歎然たる違いずなっおきたす。

ランニングコストの分散も鑑みる必芁がありたす。䞀棟アパヌト新築時には同じ蚭備を入れたすので、故障するタむミングも近くなる可胜性が高くなりたす。たずえば、絊湯噚1台の亀換には玄10䞇円かかりたすから、それに郚屋数を掛けた資金を甚意しおおかなければならないのです。

3-3. 空宀期間ず入居率

䞍動産では必ず入居者の退去がありたす。入居者がいない期間空宀期間には、家賃が入っおきたせんから、この期間をいかに短くできるかが確実に収益を埗る䞊で倧切なポむントです。

ワンルヌムの堎合、入居にあたっおの意思決定者はほずんどの堎合、䞀人です。ずころが、ファミリヌタむプの堎合は、耇数名の意思決定者がいるため、決断に時間がかかり、その分空宀期間が長くなる傟向にありたす。たた前述のリフォヌムも、ファミリヌタむプは、より時間を芁したす。20幎間、30幎間の入居率を鑑みれば、ワンルヌムを遞ぶべきです。

図ワンルヌムずファミリヌタむプの違い
図ワンルヌムずファミリヌタむプの違い

3-4. 物件䟡栌・家賃の違い

物件䟡栌は同じ立地であれば圓然面積に比䟋したすので、䞀棟よりも区分、ファミリヌタむプよりワンルヌムのほうが割安になりたす。3,000䞇円のファミリヌタむプマンションを2戞賌入するより、1,500䞇円のマンションを4戞賌入したほうが、前項で觊れた分散投資の芳点ではより良いこずになりたす。

アパヌトを建蚭できる良い立地は郜心では非垞に限られおいたす。䞭叀であっおも1億円以䞊の䟡栌になるこずもありたす。巚額のロヌンを抱えるほど、借入金利の䞊昇次第でロヌンの支払いができなくなるリスクが高くなりたす。

家賃盞堎の面でも、ワンルヌムのほうがより倚くの賃貞需芁がありたす。シンプルに考えおも、「ワンルヌム月6䞇円の家賃を払える局」ず「ファミリヌ月12䞇円の家賃を払える局」どちらのほうが倚いかは明らかです。

4. なぜ䞭叀築浅のRC造マンションでなければいけないのか

ここでは、なぜ䞭叀築浅のRC造マンションの物件を遞ぶべきなのか、その理由をご玹介しおいきたす。

4-1. 物件䟡栌ず家賃の差

投資甚の新築物件ず䞭叀物件では、同じような立地、スペックであっおも䟡栌に倧きな差がありたす。䞀般的には、䞭叀物件はどんなに築幎が浅くおも、新築の67割皋床の垂堎䟡栌になっおいたす。この䟡栌差は、新築物件の売䞻ディベロッパヌが広告宣䌝費や利益を䞊乗せした䟡栌で販売しおいるこずで生じるものです。

䞀方で、家賃の額は、新築ず築幎数が浅いマンションでほずんど差異はありたせん。埗られる家賃収入が倉わらない䞀方で、䟡栌が3割も違うわけですから、衚面利回りで換算した際は、断然、䞭叀に軍配が䞊がりたす。䞍動産投資の利回りは賌入圓初に決たっおしたいたす。収益性で考えるなら、䞭叀を遞ぶのがベストです。

図新築ず䞭叀の䟡栌差
図新築ず䞭叀の䟡栌差

それならば䞭叀の䞀棟アパヌトのほうが、より利回りが高いず考える人もいるかもしれたせん。しかし、衚面的な利回りに惑わされず、収益性を刀断するこずが重芁です。アパヌト経営の正確な利回り蚈算方法に぀いおは、䞋蚘の蚘事をご芧ください。
広告を信じおはならないアパヌト経営の利回りの正しい芋方

4-2. 管理状況が分かる

䞀時期倧きく報道され話題ずなった暪浜の“傟斜マンション”を芚えおいらっしゃるでしょうか。このマンションは極端な䟋ですが、マンションの良し悪しは、建築からしばらく経っおから衚れるこずも倚くありたす。

たた、建物の寿呜はその埌の管理が巊右したす。築幎数がそこたで経っおいなくおも、適切に管理されおいないマンションは倖壁が剥がれたり、蚭備が壊れたたたになったりず、資産䟡倀が䞋がっおいっおしたいたす。

新築物件はその埌の管理状況を刀断する指暙が乏しいですが、䞭叀物件であれば物件の管理状況をたずめたカルテず蚀える「重芁事項調査報告曞」がありたす。珟圚の修繕積立金の総額や過去の工事履歎、今埌の修繕蚈画や金融機関からの借入状況などを事前にチェックするこずで、賌入埌のリスクを未然に防いだり、将来の出費を予枬しお備えるこずが可胜になるのです。

4-3. 朜ち果おないRC、寿呜の短い朚造

投資甚賃貞物件の構造は倧きく分けるず、朚造、鉄骚造、鉄筋コンクリヌト造RC造の3皮類です。20幎、30幎ずいう長い期間に建物は老朜化しおいくこずは避けられたせんが、耐久性ではRC造が䞀番優れおいたす。法埋で定められた耐甚幎数も、RC造が最長です。

アパヌト・マンションの法定耐甚幎数
図アパヌト・マンションの法定耐甚幎数

アパヌトはそのほずんどが朚造たたは鉄骚造です。䞀方、マンションは倧芏暡な分譲マンションのほが党おがRC造たたは鉄骚鉄筋コンクリヌト造SRC造であり、耐震性の面でも秀でおいたす。

い぀マンションが建築されたかで、地震に察する匷床が異なりたす。絶察に遞んでほしいのは、1981幎昭和56幎以降に䜜られた新耐震基準の物件です。

新耐震基準法は、1978幎昭和53幎に宮城県沖で発生した地震による被害を教蚓にしお、新たに定められた基準です。『震床6匷以䞊の地震で倒れない䜏宅』ずされおいたす。
実際に、阪神淡路倧震灜、東日本倧震灜、平成28幎熊本地震でも、新耐震基準で建おられたマンションの倒壊は1棟もありたせんでした。

いくら䞭叀が良いずいっおも、築幎数が1981幎以前の旧耐震の投資物件は遞んではいけたせん。地震に匷い新耐震基準のRC造マンションを遞ぶのが、長期的に確実な収益を埗るための必須条件です。

4-4. 20幎埌を芋据えるなら築浅

前述の通り、䞭叀のRC造マンションが良いずいっおも、叀くお安ければそれで良いずいうわけではありたせん。20幎埌、30幎埌を考えるならば、お勧めするのはなるべく築幎数の浅い物件築浅物件ぞの投資です。

マンションの間取りは分譲幎によっお異なっおいたす。2000幎以降に建築された比范的築浅のワンルヌムマンションはバスずトむレが分かれおおり、宀内の広さも20平米から25平米ず広めの蚭蚈です。たた、蚭備面でも絊湯蚭備やコンロの型匏が新しく、むンタヌネット回線やケヌブルテレビが付いおくる物件もありたす。

䞀方、1990幎前埌のバブル期に分譲されたワンルヌムマンションは、バスずトむレが䞀䜓型いわゆる「ナニットバス」の物件が倚くなっおいたす。宀内の広さも16平米から20平米で築幎数の浅い物件に比べお、やや狭くなりたす。これたでに蚭備が改修されおいる可胜性はありたすが、建物の構造䞊、叀い蚭備を残さざるを埗ないケヌスもありたす。

図築浅物件ずバブル期物件の特城
図築浅物件ずバブル期物件の特城

どちらの物件も入居者が付かないわけではありたせんが、やはり賃貞垂堎では、バス・トむレが分かれおいるほう、郚屋の広さが倧きいほう、たた蚭備が充実しおいるほうの物件が遞ばれる傟向にありたす。20幎埌、30幎埌にも安定しお入居者が入り、すなわち家賃収入を埗るために、なるべく築幎数の浅いRC造のマンションを遞ぶのが確実です。

4-5. なぜ新築をおすすめしないのか

「自分だったら、叀い郚屋には䜏みたくない。新しければ新しいほうが良いなら、新築が良いのでは。」そう感じる人もいるのではないでしょうか。しかし、あくたで投資ずいう芖点では新築より䞭叀がおすすめです。

投資物件にはあなたが䜏むわけではありたせん。倚少蚭備が叀くおも、駅から近い物件に䜏みたい。呚囲にコンビニがある䟿利な立地に䜏みたい。そういった賃貞需芁が確実に存圚する以䞊、利回りで劣る新築を遞ぶメリットはありたせん。なるべく新しい䞭叀を遞ぶのが、収益を最倧化し぀぀、長期間にわたり安定した家賃収入を埗るコツです。

たた、新築物件をロヌン賌入する堎合、毎月の収支シミュレヌションはほずんどの堎合、マむナスずなりたす。家賃収入より、ロヌンの支払い金額のほうが倧きくなっおしたうのです。䞀方、䞭叀物件であればプラスで収支を回すこずは十分に可胜です。

新築投資をおすすめする䌚瀟の売り文句ずしお「節皎」ずいうキヌワヌドが挙がる堎合が倚くありたす。しかし、節皎だけを目的にした䞍動産投資は間違いです。䞍動産投資の目的をはき違えおはいけたせん。

あなたが探しおいるのは、あくたでも20幎埌、30幎埌たでずっず確実に収益をもたらしおくれる物件です。節皎効果を埗るために投資を行えば、物件遞びもおのずず本筋から離れおきおしたいたす。そもそも、節皎効果があるずいっおも、未来氞劫、節皎効果が続きたせん。枛䟡償华費の仕組み䞊、節皎効果が尜きるずきは必ずやっおきたす。

5. 投資物件はどこで探すのが良いのか

ここたでは探すべき投資物件の条件に぀いお述べおきたした。この章では、どこからそういった物件を探すのが良いのかをご玹介したす。

5-1. おすすめ賃貞管理䌚瀟で探す

最もおすすすめする方法は、物件の管理を行っおいる賃貞管理䌚瀟で物件を玹介しおもらうこずです。この堎合、自瀟で目利きした䞊で仕入れた物件を盎接販売しおいるので、埌に觊れる仲介䌚瀟を通じお賌入する際のような手数料は発生したせんし、倉な物件を掎たされる心配も䞍芁です。

たた、実際に賌入埌の賃貞管理、すなわち入居者の募集や入居者察応を行っおいれば、その地域ごずの賃貞需芁にも粟通しおいる可胜性が高くなりたす。

たずえば東京23区゚リアであれば、幎間1,200戞以䞊の投資甚䞭叀ワンルヌム物件を仕入れお販売・管理たでしおいる賃貞管理䌚瀟は、圓瀟日本財蚗以倖にはありたせん。16,000戞を超える管理戞数は、ワンルヌムマンションず販売から管理たでを䞀括で行う䌚瀟の䞭で、業界No.1の実瞟です。

5-2. 仲介䌚瀟で探す

街でよく芋る䞍動産䌚瀟の倚くは仲介䌚瀟です。仲介ずは文字通り、間を぀なぐ圹目。仲介䌚瀟は、物件を売りたい人ず買いたい人を぀なぐ圹割を持ち、そのコヌディネヌトの費甚ずしお、賌入䟡栌の3皋床の手数料を埗お事業を行っおいたす。利回りなどを蚈算する際には、賌入䟡栌に䞊乗せしお費甚がかかっおくる点に泚意が必芁です。

たた、倚くの担圓者が賃貞物件の仲介を日垞的に行っおおり、投資甚物件の仲介に䞍慣れな堎合もある点も留意するべきでしょう。

5-3. 自分で探す

物件情報はむンタヌネット䞊に広く掲茉されおいたす。特に収益䞍動産を専門ずした怜玢サむトでは、立地や䟡栌、衚面利回りずいった条件を絞り、探しおいくこずが可胜です。
䞀方で、サむトに掲茉されおいない問題点などに぀いおも、自身で盎接確認をしおいく必芁がありたす。

䞻な収益䞍動産怜玢サむトをご玹介したす。

  • 楜埅  収益物件数No.1 囜内最倧芏暡の収益物件情報サむト。
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  • Gate.  4,000䞇件超のビッグデヌタから人工知胜で算出した収益䟡倀を芋ながら物件を探せるサむト

たた、裁刀所を通じた競売によっお物件を手に入れる手段もありたすが、リスクも高く初心者にはおすすめはできたせん。

6. 投資物件はい぀探すのが良いのか

今が買い時なのかずいう議論は、䞍動産投資における氞遠の問いです。ただ、結論からいえば、あなたが今たさに物件を探そうずしおいるならば、今こそがベストタむミングです。

なぜなら、䞍動産投資は時間を味方に぀ける投資だからです。䞍動産投資は売华時の倀䞊がり益を目的ずした投資ではありたせん。あくたでも、20幎、30幎ずいう長い期間に毎月毎月、家賃ずいう圢で、確実に収入を埗おいくこずが投資の目的です。

䞍動産投資は早く始めれば始めるほど、その家賃収入を埗るこずができたす。早くロヌンを返枈するこずができたす。タむミングを埅っおいおあなたが倱うもの。それは埗られるはずだった家賃です。

たずえば、物件䟡栌2,000䞇円・利回り5の物件があったずしたす。幎間で埗られる家賃は100䞇円、5幎間の环積では500䞇円です。機䌚損倱を考慮し぀぀、5幎埌に同じだけの家賃収入をもたらす物件を探すずしたら、物件䟡栌1,500䞇円・利回り6.7の物件を探さなければいけないこずになりたす。加えお、幎間100䞇円の家賃を生み出しおくれ、賃貞需芁が高い郜心に立地する物件の䟡栌が、果たしお5幎間で25も䞋萜するでしょうか。

図5幎経過埌の物件
図5幎経過埌の物件

早ければ早い方が良い、ずいう蚀葉の意味が、少し実感できたでしょうか。

7. 隙されたくない物件遞びの最䜎限の泚意点

具䜓的に物件を遞ぶ䞊で怜蚎すべきこずは倚くありたすが、ここでは物件遞びの泚意点に぀いお4぀にたずめたした。最䜎限、これさえ抌さえおおけば、あなたの物件遞びのお圹に立぀はずです。

7-1. 図面に隙されない

芋慣れおいない人にずっおは、物件図面はどこに䜕が曞いおあるのか分かりにくい資料です。実際の図面を芋ながら、物件遞びにおける芁チェックポむントを確認しおいきたしょう。

図販売物件図面の䟋
図販売物件図面の䟋

(1)建物構造
鉄筋コンクリヌトRCたたは、鉄骚鉄筋コンクリヌトSRCのものか、確認したしょう。芋た目は同じようでも、鉄骚造のマンションもありたす。たた、ALC、PCなどず呌ばれる軜量気泡コンクリヌトを䜿ったマンションは、䞀芋コンクリヌト造のように思えたすが、建物の躯䜓建築構造を支える骚組みはほずんどの物件で鉄骚であり、実質的には鉄骚造です。

(2)間取りず専有面積
入居者が䜿いやすい間取りかどうかをチェックしたしょう。特殊な圢の堎合、入居者が付きにくくなりたす。たずえば、掗濯機眮き堎がバルコニヌにあったり、そもそも眮き堎がない物件はNGです。
たた、専有面積に含たれるのは、バルコニヌを陀いた間取り図に描いおある範囲党おです。柱やPSパむプスペヌスがある堎合、実際の居䜏スペヌスはそれよりも狭くなるこずに泚意しおください。

参考皮類の床面積
物件図面やパンフレットに蚘茉されおいる床面積には、䞀般的に壁芯面積が甚いられたす。壁芯面積ずは、建物の蚭蚈図䞊で、郚屋を囲む壁の䞭心線で囲たれた郚分の面積のこずです。
䞀方、登蚘簿䞊の床面積には内法面積が甚いられたす。内法面積ずは壁や柱の内偎、぀たり実際に䜿えるお郚屋の広さを瀺す面積のこずです。区分所有法により芏定されおいたす。
たたそれずは別に、固定資産皎の課皎額を算出する基準ずなる床面積を珟況床面積ず蚀いたす。珟況床面積は、専有面積より倧きくなるこずが䞀般的です。これはマンション党䜓の総面積を、各区分所有者の占有郚分の面積比率に応じお分けた共甚郚分の面積も含たれおいるからです。すなわち、専有郚分共有郚分の持ち分珟況床面積 です。

(3)倧芏暡修繕の履歎
図面に䜵せお倧芏暡修繕を行った時期や、その内容が曞かれおいる堎合がありたす。埌述の修繕積立金の額にも関わる話ですので、欠かさずチェックしおおきたしょう。もし、蚘茉がない堎合は、重芁事項調査報告曞から確認できるはずです。

(4)家賃ず共益費
家賃は収益性を芋る䞊でもちろん重芁ですが、小さな文字で曞いおある項目にも着目しおください。共益費たたは管理費ずいった名称で、家賃以倖に入居者から城収をしおいる堎合がありたす。これらも含めお「家賃収入」ず捉えるこずが必芁です。

7-2. 利回りに隙されない

利回りずは、投資した金額に察しお、どの皋床の利益が芋蟌めるのかを指したす。物件資料には必ずず蚀っおいいほど利回りが蚘茉されおいたすが、その芋方に぀いおは泚意が必芁です。
利回りの蚈算法、正しい芋方に぀いおは次の蚘事をご参照ください。
䞍動産投資で成功するために知っおおくべき利回り蚈算法

7-3. 修繕積立金に隙されない

修繕積立金は、珟圚の額のたた䞀定ずは限りたせん。10幎15幎ごずに行われる倧芏暡修繕に必芁な金額に満たない堎合、あるいはテナントからの滞玍がある堎合などに、管理組合の決議で月々の支払い額が䞊昇する可胜性がありたす。䞀般的には、築幎数を経るごずに修繕積立金の支払額は䞊がる傟向にありたす。

修繕積立金の芳点では、なるべく戞数の倚いマンションを遞ぶのがリスク枛らす䞀぀の手立おずなりたす。戞数が倚ければ、それだけ1棟の修繕にかかる費甚を倚くの人数で負担したすので、䞀戞あたり1オヌナヌあたりの支払額は䜎くなりたす。仮に支払い額が䞊昇しおも、圱響は最小限に抑えられたす。

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