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リヌトずは初心者がリヌトで利益をあげる党手順

 2016/12/20 æ›Žæ–°

資産運甚

リヌトずは、投資家から集めた資金を䜿っお䞍動産を賌入し、その䞍動産から埗られた家賃収入や売华益を利益ずしお投資家に分配する投資商品です。

この蚘事ではリヌトの意味だけではなく、実物䞍動産投資ず比范しおどの点が優れおいお、どの点が劣っおいるのか、リヌトをはじめるためにはどうすればよいのか、皎金はどうなるかなど、リヌト初心者が蚀葉の意味だけでなく、投資をスタヌトできるように、最䜎限抌さえおおきたいポむントをわかりやすくたずめたした。

この蚘事を読めば、リヌトで投資をスタヌトしお、利益を埗るためのポむントが孊べるはずです。リヌトずはなにか詳しく知り、投資をスタヌトさせたい方は、この蚘事を始めるこずがスタヌトしたしょう。

1.リヌトずは

リヌトずは、投資家からお金を集めおオフィスビルや賃貞䜏宅、流通斜蚭などの䞍動産を賌入し、䞍動産から埗られた家賃収入や売华益を利益ずしお分配する投資商品です。

䞀般的に䞍動産投資を行うには、倚額の資金が必芁になりたすが、投資家はリヌトを通じお、䞍動産に間接的に投資をするこずができたす。

リヌトは株匏ず同じように垂堎で投資蚌刞の売買をするこずが可胜です。

リヌトのÀ»•組み

同じような仕組みで投資信蚗がありたす。リヌトず投資信蚗の倧きな違いは集めたお金の投資先です。リヌトは集めたお金の投資先が䞍動産で、投資信蚗の投資先は株匏や債刞などの金融商品に投資をされたす。

2. リヌトのメリット

リヌトは実物䞍動産投資にはない様々な特城がありたす。リヌトの特城をよく理解しおおけば、資金をより有効に運甚できるはずです。それでは䞀぀ず぀確認しおいきたしょう。

2-1 少額の資金で䞍動産に投資できる

䞍動産に投資をする堎合、地方の䞭叀ワンルヌムを賌入するずしおも数癟䞇円の費甚が必芁です。しかし、リヌトの堎合は、リヌトの個別銘柄に投資する堎合は数十䞇円、さらにリヌトを察象ずする投資信蚗を掻甚すれば1䞇円皋床から投資するこずができたす。

分散投資3分法「預金、株匏、䞍動産」が少額資金から実珟できる

リスクを抑えお安定しお利益を埗るためには分散投資がお勧めです。代衚的な分散投資は預金、株匏、䞍動産の3぀です。この3぀にバランスよく投資をしおいれば、倧きな損を免れるこずができたす。

リヌトが登堎するたでは䞍動産は高額な投資商品であったため、䞍動産を亀えた分散投資は䞀般の方は手を出しづらい状況でした。しかし、リヌトが登堎し少額の資金からでも䞍動産に投資をするこずができるようになりたした。

分散投資先の䞀぀ずしおリヌトは重芁な圹割を果たしおいたす。

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2-2 䞍動産の目利きが必芁ない

䞍動産投資で着実に利益を埗るためには、安定しお賃料収入が埗られるのか、たた物件䟡栌は将来があがるのかなど、高床な知識ずノりハりが必芁になりたす。

リヌトを介しお䞍動産に投資する堎合、この䞍動産投資の成功のポむントである物件の目利きをプロがあなたの代わりに行っおくれたす。䞀定の質が担保された䞍動産に初めから投資できるずいうメリットがリヌトにはありたす。

2-3 換金しやすい

実物䞍動産を売华する際には、どれだけ早くおも換金するたでに週間皋床の時間が必芁です。需芁の少ない゚リアの䞍動産の堎合、売買が成立しお珟金化するたで数か月以䞊かかるこずも珍しくありたせん。

リヌトの堎合は、そもそも東京蚌刞取匕所に䞊堎されおいるので、その郜床時䟡で賌入するこずが可胜です。

2-4 高い配圓金を期埅できる

リヌトを所有しおいる半幎ごずに配圓金が支払われたす。この配圓金の平均利回りは3.38で、最も高いものになるず5.2にもなりたす。2015幎7月珟圚

リヌトの平均利回り3.382015幎7月珟圚

 

普通預金の金利が0.02皋床のこずを考えれば、非垞に高い利回りです。東蚌䞀郚䞊堎䌁業の平均配圓利回りは1.562015幎7月珟圚ですから、株匏投資に比べおも有利です。ただ、実物䞍動産ずの投資利回りは郜心の奜立地の䞭叀ワンルヌムで最䜎4以䞊は確保できるので、実物䞍動産に比べれば、利回りは芋劣りしたす。

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3. リヌトのデメリット

リヌトはメリットばかりではなく、デメリットもありたす。デメリットをよく把握せずに投資をはじめおしたうず、あずで思わぬ損倱が発生しかねたせん。メリットず同時にデメリットもよく確認しおおきたしょう。

3-1 倒産リスク

投資法人が砎たんしおしたうず、投資しおいた資金もすべお無駄になっおしたいたす。2008幎には、投資法人の瀟がリヌマンショックの圱響で資金繰りが悪化しお砎たんしおしたいたした。

3-2 金利䞊昇リスク

投資察象ずなる物件は投資家から集めた資金だけでなく、銀行からの借り入れも利甚しお投資をしおいたす。ですから、金利が䞊昇した堎合、利払い負担が増加し、集積を圧迫する可胜性がありたす。

3-3 䞍動産特有のリスク

リヌトは間接的ずはいえ、実物資産である䞍動産に投資をしおいたす。そのため、地震や火灜などの倩灜、物件の老朜化、家賃の滞玍など、䞍動産投資自䜓が持぀リスクもおなじようにかかえるこずになりたす。

4. リヌトの皮類

ひずくちにリヌトずいっおも、投資法人ごずに保有・運甚する䞍動産も異なりたす。
リヌトの代衚的な投資物件は次の5぀です。

・オフィス
・䜏宅
・商業斜蚭
・物流斜蚭
・ホテル・旅通

ここで投資をする䞍動産の皮類ごずに代衚的なリヌトの皮類に぀いおたずめたした。

リヌトの皮類

4-1 総合型

総合型は、さきにあげた各タむプのうち投資物件を限定せず、さたざたな投資物件に察しお投資を行うリヌトです。異なるタむプの䞍動産を保有するこずでリスク分散をはかり、安定した収益をあげられるようにしおいたす。

䞻な総合型リヌト

オリックス䞍動産投資法人
トップリヌト投資法人

4-2 耇合型リヌト

総合型は、さきにあげた各タむプのうち、2぀の䞍動産にたたがっお投資を行うリヌトです、「商業斜蚭ずオフィス」「䜏宅ずオフィス」などのようなケヌスです。

代衚的な耇合型リヌト

日本プラむムリアルティオフィス商業斜蚭
プレミア投資法人オフィス䜏居

4-3 特化型

特化型は、5぀のタむプの䞍動産のうち、特定のタむプに集䞭しお投資をするリヌトです。どのような䞍動産に投資をしたいのかずいう目的がはっきりしおいる方におすすめです。

オフィス特化型の特城

    投資額に察しお、どれくらいの幎間利益があがるの、その投資効率を衚した数字です。
    基本的な高い投資効率を期埅できたすが、景気が悪化するずオフィスの移転、瞮小、撀退などにより、収益が悪化するリスクもはらんでいたす。

䞻なオフィス特化型リヌト

日本ビルファンド投資法人
倧和蚌刞オフィス投資法人

䜏宅特化型リヌトの特城

    投資額に察しお、どれくらいの幎間利益があがるの、その投資効率を衚した数字です。
    景気動向に巊右されずに、安定しお家賃収入を埗るこずができたす。䞀方で、投資効率はオフィス特化型よりも䜎くなる傟向がありたす。

代衚的な䜏宅特化型リヌト

アドバンス・レゞデンス投資法人
日本アコモデヌションファンド投資法人

物流斜蚭特化型リヌトの特城

    通販垂堎の拡倧に䌎っお、泚目が集たっおいるのが物流斜蚭に察するリヌトです。オフィスビルのように景気に敏感に反応するこずもないので、比范的安定しお利益を芋蟌むこずができたす。

䞻な物流斜蚭型リヌト

日本プロロゞスリヌト投資法人
日本ロゞスティクスファンド投資法人

地域特化型リヌトの特城

    物件の皮別に特化するだけでなく、特定地域に特化しお物件に投資をするリヌトもありたす。地域に特化しお投資をするので、収益性は地域経枈の圱響に巊右されたす。

地域特化型リヌト

䞻な地域特化型リヌト

犏岡リヌト投資法人重点投資゚リア犏岡 6090以䞊
阪急リヌト投資法人重点投資゚リア関西 50以䞊

5. リヌトず実物䞍動産投資ずの違い

リヌトは間接的に䞍動産に投資をするこずのできる投資手法です。リヌトも実物䞍動産もそれぞれ特城がありたす。どちらに投資をするのかを決めるにあたっお、リヌトず実物䞍動産投資の違いをよく知るこずが欠かせたせん。
ここでは、リヌトず実物䞍動産投資を項目ごずに比范しおいきたす。

リヌトずÀžå‹•産ʊ•Ú³‡ã®Ê¯”ÚŒƒ

6. リヌトの始め方

ここたでリヌトで利益をあげるために必芁な知識に぀いお確認しおいきたした。ここからはいよいよ実際にリヌトをはじめお利益を埗るたでの手順を確認しおきたす。

6-1 蚌刞口座を開く

リヌトを賌入するためには蚌刞䌚瀟に口座を開蚭する必芁がありたす。どの蚌刞䌚瀟でも囜内で䞊堎しおいるリヌトは賌入するこずができたすが、売買時の手数料に差がありたす。
ここで、代衚的な蚌刞䌚瀟をたずめたした。これからリヌトを始める方はこの3瀟のいずれかを遞んでおけば問題ありたせん。

楜倩蚌刞

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6-2 リヌト銘柄を遞び

リヌト銘柄を遞ぶ際には、株匏投資ず同じように投資の目安ずなる指暙がありたす。代衚的な投資指暙に぀いおたずめたしたので、リヌト銘柄遞びの参考にしおください。

NAV倍率

NAV倍率はリヌト銘柄が割安なのか、割高なのかを刀別する際の指暙ずしお利甚したす。
NAV倍率が1倍を䞊回っおいるずきは、過倧評䟡されおいるずみなされ、1倍を䞋回っおいるずきには割安だず刀断できたす。

NAV倍率

分配金利回り

投資金額に察しおどれくらい効率的に利益を埗られるのかがわかりたす。

分配金利回り

NOI利回り

いかに効率よく䞍動産運甚ができおいるかを衚す指暙です。分配金利回りが投資額に察するリタヌンを図る指暙であるのに察し、NOI利回りは玔粋な䞍動産運甚のパフォヌマンスを確かめるこずができたす。

NOI利回り

※枛䟡償华費は、䞍動産を賌入時に䞀括しお費甚蚈䞊するのではなく、利甚できる各幎に分割しお費甚ずしお配分するもの。珟金支出を䌎う費甚ではなく、垳簿䞊の経費になるので、枛䟡償华費ずしお蚈䞊した分だけ珟金が手元にのこる。

NOI利回りず分配金利回りの関係

NOI利回りは投資法人がいかに効率よく䞍動産運甚で皌いでいるかを瀺し、分配金利回りは皌いだ利益が投資額に察しおどれだけ投資家に分配されおいるのかを瀺しおいたす。

分配金利回りずNOI利回りの違い

7. リヌトに関する皎金

リヌトを投資しお埗られた配圓金や売华益に関しお、それぞれ20315所埗皎15、䜏民皎5、埩興特別皎0.315の皎金がかかりたす。

なお、リヌトの売買取匕に『特定口座』を甚いた堎合、すべおの譲枡損益ず配圓等に぀いおは蚌刞䌚瀟が算出し源泉城収をしおくれるので、あらためお確定申告する必芁はありたせん。

特定口座ずは

特定口座ずは、株匏やリヌトを取匕するためにに甚意した専甚口座のこずをいいたす。

たずめ

リヌトに぀いおはここに曞いおある蚘事をしっかり読み蟌むだけで、基本的な知識は身に付けられるはずです。リヌトを䜓隓したあずは、実物䞍動産投資にもチャレンゞしおみおください。

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