不動産投資のキャッシュフローを理解して、徹底的に使いこなす方法

不動産投資で成功するためには、キャッシュフローをよく理解しておく必要があります。むしろキャッシュフローを理解していなければ、成功どころか不動産投資で破たんしてしまうことすらありえます。

キャッシュフローとは、文字通り「現金の流れ」です。収益不動産から得られる現金を哀切にすることは当たりまえのように感じますが、わかりづらくしているのが、帳簿上の利益とキャッシュフローに金額は異なるということです。利益とキャッシュフローの違いをよく理解しないまま不動産投資を進めてしまうと、「黒字倒産」することもあるのです。

そこでこの記事では、不動産投資から得られるキャッシュフローとは何か、どのように計算すればよいのか、さらに、どのぐらいキャッシュフローが出ていれば健全な不動産投資と言えるのか、その判断指標と計算方法まで具体的な事例を用いながら、分かりやすく解説していきます。この記事を読めばキャッシュフローを重視した不動産経営法をマスターできるはずです。

1.不動産投資のキャッシュフローの計算方法

不動産投資のキャッシュフローは、実際のお金の出入りをもとに次のように計算します。

キャッシュフロー　＝　総収入額－運営経費－年間ローン返済額－税金

1-1　総収入額

部屋の家賃収入のほか駐車場代やコインランドリー等による収益不動産から得られる付帯サービスによる収入も含みます

1-2　運営経費

建物管理会社に支払う管理費や修繕積立金、集金代行手数料や固定資産税などのランニングコスト

1-3　年間ローン返済額

収益不動産の購入にあたって借り入れたローン返済額

1-4　税金

所得税と住民税が該当します。それぞれの税金は帳簿上の利益がおおきければおおきいほど税負担も大きくなります。

1-5　キャッシュフローの計算事例

それでは、次の諸条件をもとに不動産投資のキャッシュフローを計算してみましょう。

• 家賃収入400万円
• 運営経費100万円
• ローン返済額200万円
• 税金40万円

2．帳簿上の利益とキャッシュフローの違い

不動産経営の健全性を図るうえでは、キャッシュフローの動きを重視する必要があります。

なぜなら、帳簿上の利益と手元の現金であるキャッシュフロー額は異なっており、帳簿上では利益が出ていても、キャッシュフローはマイナスに陥ることもあるからです。

これが進行すれば、いわゆる黒字倒産です。

帳簿上の利益がキャッシュフローと一致しないのは、帳簿上の利益の計算にあたっては、現金支出を伴わない項目を経費として計上したり、現金支出があっても経費として計上しないことがあるからです。

帳簿上の利益とキャッシュフローで金額の相違が生まれるのは、
減価償却費と借入金利子が原因です。

2-1　現金支出を伴わない経費「減価償却費」

減価償却費とは、不動産の購入金額を購入した年に一括して費用計上するのではなく、利用できる各年に分割して費用として計上する項目です。

そのため利益から差し引く費用として毎年計上されてきますが、実際のお金の支出はありません。お金の支出がなく、利益を圧縮することができ、結果として利益に対して課税される税額を少なくする効果があるので、キャッシュフローにとってはプラス要因です。

なお、不動産のなかでも土地は減価償却は行いません。

2-2　ローン返済額のうち費用になるのは「支払利息」だけ

毎月のローン返済額は、元金返済分と支払利息分で構成されています。このうち、経費として計上できるのは、支払利息分のみです。

元金返済も支払利息も実際の現金支出をともないますが、元金返済分は経費として計上することはできません。

つまり、減価償却とは反対に、お金の支出はあるにもかかわらず、利益を圧縮する費用計上はないため、キャッシュフローにとってはマイナス要因です。

2-3　帳簿上の利益とキャッシュフローの関係

帳簿上の利益とキャッシュフローの関係をまとめると次の計算式の通りです。

帳簿上の利益

総収入額　－　運営経費　－　減価償却費　－　借入金利子　－　所得税・住民税

キャッシュフロー

帳簿上の利益　＋　減価償却費　－　元金返済

帳簿上の利益から、キャッシュフローのプラス要因である、減価償却を取り除き、キャッシュフローのマイナス要因である元金返済分を帳簿上の利益から差し引くと、キャッシュフローの金額と一致することになります。

なお、年数が経過するにしたがって、実際に現金支出がありながら、費用として計上できない元金返済が増加し、所得税等も増加することになります。

さらに、減価償却費も一定年数が経過するとその額が減少するので、経費計上額が減り、同様に税金負担が増加し、キャッシュフローが悪化します。

このように元金返済額が減価償却費を上回る状態を、デッドクロスと呼び、不動産経営が危険領域に入ったことを表します。

不動産投資のデッドクロスの詳しい内容はこちら「デッドクロスとは？仕組みと不動産経営の破綻を回避する３つの方法」

3．キャッシュフローの具体的な計算事例

ここからは、次の計算条件に基づいて、具体的なキャッシュフローの計算をしてみましょう。

それでは上記の計算条件をもとにキャッシュフローを作成します。キャッシュフロー表はあくまでもお金の動きをあらわすものなので、現金支出を伴わない減価償却費は考慮せず、ローン返済額は元金返済分を含めた満額を計上します。

4．指標を用いてより高度にキャッシュフローを使いこなす

キャッシュフローを見える化したのは、不動産経営が健全に運営されているのかどうかを確かめるためです。そこで、不動産投資のキャッシュフローをもとに、不動産経営の健全性を指標を用いて確認していきます。分析を行うには、収入について次のように分類をしていく必要があります。

4-1　潜在家賃収入と実質家賃収入

潜在家賃収入とは、現在の家賃相場の計算したすべての部屋の家賃収入の合計金額です。現在の相場で家賃収入額を計算することで、より実態に近いマンションの潜在能力を明らかにすることができます。

いっぽう実質家賃収入とは、現在のマンションの家賃収入の合計金額です。空室がある場合は、昔から住んでいる入居者がいる場合は家賃が相場よりも高く、実質家賃収入は実際のマンションの能力をあらわしているとは言えません。そのため、実質家賃収入で計画を立案しても、精度が低いものになってしまいます。

そのため、計画を立案する際には、総潜在家賃収入から実質家賃収入、そして両者をさしひいた空室ロスの3つの指標を用いて収益力を明らかにします。　

4-2　潜在家賃収入と実質家賃収入を用いて収益力を明らかにする

総戸数6戸の潜在家賃収入と実質家賃収入を計算してみます。

潜在家賃収入　＝　相場家賃　×　6部屋　×12か月　＝　4,500,000円

実質家賃収入　＝　現家賃の総額　×　12か月　＝　3,900,000円
※102号室の空室を12か月で計算

空室ロス　＝　潜在家賃収入4,500,000円　－　実質家賃収入3,900,000円
　　　　   ＝　600,000円

4-3　潜在家賃収入を目安に不動産経営の健全性を確認する

不動産経営の健全性を把握するために、潜在家賃収入ベースにそれぞれの項目について確認をしていきます。

これをさきほどの事例にあてはめると次のようになります。

このケースでは、空室ロスが基準値を下回っており、それに伴い実質家賃収入も基準値を下回っています。そのため、空室対策や滞納対策に力をいれる必要があることがわかります。また、運営経費も基準値以を超えているので、経費の削減策を検討する必要があります。

5　資金繰りの健全性を確認する

資金繰りの健全性を不動産投資のキャッシュフローから確認するには、返済倍率を確認することです。

返済倍率　＝　営業純利益　/　ローン返済額
返済倍率の目安　1.3以上

これをさきほどの事例にあてはめると次のようになります。

返済倍率　2.25　＝　営業純利益　270万円　/　ローン返済額　120万円

仮に返済倍率が基準値を下回るようであれば、繰り上げ返済やローンの借入期間を延長するなどして、返済額を引き下げる必要があります。

まとめ

不動産投資を成功させるためには、キャッシュフローの状況を定期的に確認して、異常がないかをチェックすることが大切です。問題を改善するには、まず現状把握からです。