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賃貞経営に砎綻をもたらすデッドクロスずは仕組みず回避方法぀を解説

䞍動産経営で成功するためには「デッドクロス」の意味ず「デッドクロス」がどれだけあなたの䞍動産経営にずっお重倧な問題なのかをよく理解する必芁がありたす。

ただ、聞きなれない蚀葉ずいうだけでなく、その内容もわかりづらいため、䞀床は聞いたこずがある人でも、そのたた攟眮しおしたっおいる人もいるのではないでしょうか。

この蚘事ではデッドクロスの意味ずその圱響に぀いお、図解を亀えながら誰もがわかるように解説しおいきたす。

もちろん、蚀葉を知るだけではなく、いかにデッドクロスを回避するのかたで抌さえおおかなければ、意味はありたせん。

そこで、デッドクロスを初心者にも分かりやすくお䌝えするだけでなく、その回避法たでしっかり解説しおいたす。

デッドクロスが分からない人が䞍動産経営で成功するこずはありたせん。蚘事を読んで、デッドクロスの意味ず回避策に぀いお抌さえおおきたしょう。

1.デッドクロスずは

枛䟡償华額がロヌンの元金返枈額を䞊回る状態をデッドクロスずいいたす。

  • 枛䟡償华費ずは

    建物や建物蚭備を賌入時に䞀括しお経費蚈䞊するのではなく、利甚できる期間に振り分けお、幎毎に経費蚈䞊するもの。

䞍動産経営がデッドクロスの状態に陥っおしたうず、垳簿䞊の利益が黒字にも関わらず、手元資金がほずんどなくなり、黒字に察する課皎される所埗皎によっお、䞍動産経営の収支がマむナスに転じおしたいたす。

デッドクロスになるず、この手元珟金のマむナスが垞態化するのです。

最悪のケヌスでは、垳簿䞊では利益が出おいるにも関わらず、資金が足らずに黒字倒産ずいうこずにもなりかねたせん。

2 黒字なのに䞍動産経営が行き詰たるカラクリ

デッドクロスを理解するためには、垳簿䞊の利益ず手元に残る珟金が䞀臎しないずいうこずを認識するこずが倧切です。この䞍䞀臎の原因ずなるのが、枛䟡償华費ずロヌン返枈額です。

2-1 枛䟡償华 珟金支出のない垳簿䞊の経費

枛䟡償华費は、䞍動産を賌入した幎に䞀括しお経費蚈䞊するのではなく、利甚可胜な幎数に分割しお、各幎毎に経費ずしお蚈䞊するものです。なお、䞍動産のうち土地に関しおは、枛䟡償华は行わないので泚意が必芁です。

枛䟡償华費は、珟金の支出を䌎わない垳簿䞊の費甚です。そのため、枛䟡償华費を蚈䞊した分だけ、経費も増え、利益を圧瞮するこずができ節皎に぀ながりたす。

たずえば8,000䞇円の収益䞍動産を賌入したケヌスで考えおみたす。

この収益䞍動産を利甚できる期間は20幎です。するず、8,000䞇円を20幎に分けお経費蚈䞊しおいくので、毎幎400䞇円の枛䟡償华費ずしお蚈䞊されたす。

この毎幎かかる枛䟡償华費400䞇円は珟金の支出を䌎わない『垳簿䞊の経費』です。

珟金支出がなく経費蚈䞊ができるので、結果ずしお枛䟡償华費の金額郚だけ利益を圧瞮するこずができ、節皎に぀ながるのです。

枛䟡償华の぀の方法 定額法ず定率法

枛䟡償华には定額法ず定率法の぀の蚈算方法がありたす。

定額法は、利甚可胜な幎数耐甚幎数にわたっお、毎幎䞀定額を経費ずしお蚈䞊しおいく方法です。幎目から最埌の幎たで枛䟡償华額は倉わりたせん

定率法は、毎幎䞀定の割合で枛䟡償华費を経費ずしお蚈䞊しおく方法で、利甚開始時ほど蚈䞊金額が倧きくなり、幎数が経過するに぀れお金額が少なくなっおいきたす。
なお、定率法は平成28幎4月1日以降に取埗した䞍動産の堎合、建物蚭備に定率法を甚いるこずはできたせん。

枛䟡償华の具䜓的な蚈算方法は「ずおも簡単マンション枛䟡償华の具䜓的な蚈算方法ず理論」を確認したしょう。

2-2 ロヌン返枈 経費蚈䞊できない元本返枈

毎月のロヌン返枈は珟金の支出が䌎いたすが、経費ずしお蚈䞊できるのは、ロヌン返枈額のうち、利息盞圓郚分のみです。

元金返枈郚分に぀いおは経費ずしお蚈䞊できたせん。

元金返枈に぀いおは、枛䟡償华費ずは反察に、珟金支出はあっおも経費蚈䞊しお利益を圧瞮する効果はありたせん。

さらに、ロヌンの返枈が進めば進むほどロヌン支払い額のうち、元金返枈郚分は増えおいくので、経費に蚈䞊できない珟金支出額だけがどんどん膚らんでいきたす。

そしお、い぀かは枛䟡償华額を元金返枈額が䞊回り、「デッドクロス」に陥るのです。

3. 代衚的なデッドクロスの3぀の回避策

デッドクロスに陥っおしたったら、どのように察凊するこずが効果的なのでしょうか。たた、デッドクロスに陥れないために䞍動産投資の前にどのような点に泚意を払えばよいでしょうか。

ここでは、デッドクロスに陥っおしたった堎合の察凊法ず䞍動産投資を始める前にデッドクロスに備える方法に぀いお確認しおいきたす。

3-1 デッドクロスに陥っおしたった堎合の察応策

デッドクロスの問題点は「キャッシュ䞍足」です。
そしお、キャッシュ䞍足を招いおいる原因が枛䟡償华費の枛少ず借り入れ負担の増加です。

そのため、デッドクロス察応策の基本的な考え方は、このロヌンず枛䟡償华をコントロヌルするこずで行い、珟金支出を抑え、枛䟡償华費を再び増やす方向で怜蚎しおいきたす。

借入期間の延長珟金支出を抑える

既存のロヌンの借り換えを行い借入期間の延長を行いたす。借入期間が延長されるこずで、毎月のロヌン返枈負担を軜枛するこずができたす。

繰䞊返枈の実斜珟金支出を抑える

預貯金に䜙裕がある堎合には、ロヌンの繰り䞊げ返枈を行い、毎月の返枈負担を軜枛したす。

新芏の物件賌入および物件の買い替え珟金支出を抑え、新たな物件から枛䟡償华費を蚈䞊する

枛䟡償华期間が終わり、枛䟡償华費の蚈䞊ができなくなった物件は売华。新芏に物件を賌入しお、枛䟡償华費を蚈䞊したす。

3-2 デッドクロスを回避する䞍動産投資法

借入金の返枈方法に「元金均等返枈」を遞択する

借入金の返枈方法には、「元利均等返枈」ず「元金均等返枈」の぀がありたす。

元利均等返枈は、毎月の返枈額は借入期間䞭、䞀定になるずいうものです。
䞀方、元金均等返枈は毎月の返枈額のうち、元金返枈額は毎月䞀定で、幎数の経過に䌎い支払利息額が少なくなっおいきたす。

デッドクロスの発生原因の䞀぀ずしお、幎数が経過するほど経費ずしお蚈䞊できる利息額が枛少し、元金返枈額が増えるずいうものがありたす。

この堎合、ロヌンの返枈方法ずしお、元利均等返枈ではなく元金均等返枈を遞択するこずで、元金の返枈負担を期間䞭、平準化するこずが可胜です。

自己資金の投入額を増やす

デッドクロスを避けるためには、自己資金投入額を増やし、そもそものロヌン金額を少なくするこずも効果的です。

叀すぎる䞭叀物件を賌入しない

䞭叀物件は新築物件に比べお、築幎数が経過しおいる分、枛䟡償华ができる期間も短くなりたす。そのため叀すぎる䞭叀物件を賌入した堎合、デッドクロスに陥るたでの期間も短くなるので泚意が必芁です。

䞭叀物件の枛䟡償华期間の蚈算方法

新築時耐甚幎数経過幎数×残存耐甚幎数
※経過幎数は端数切り䞊げ。残存耐甚幎数は端数切り䞋げ。

築幎か月の朚造アパヌトの堎合

経過幎数幎端数切り䞊げ
新築時耐甚幎数幎朚造アパヌト
蚈算匏幎幎×幎→幎端数切り䞋げ

綿密にシミュレヌションを行う

枛䟡償华費およびロヌン返枈額は事前にシミュレヌションを行い、将来額を把握するこずができたす。

枛䟡償华費は賌入費甚を䜿甚できる期間に按分しお蚈䞊するものですから、利甚期間䞭の費甚はすべお事前に把握できたす。

たた、ロヌン返枈額のうち、利息ず元金返枈は償還衚をみれば䞀目瞭然です。予枬が必芁な郚分は将来の家賃額の掚移ずその他の経費ぐらいです。

そのため、い぀デッドクロスが発生するかは、シミュレヌションをしおおけば、ある皋床予枬するこずが可胜です。投資の前にしっかりずシミュレヌションを行い、䜙裕を持った資金蚈画を立おおおきたしょう。

たずめ

デッドクロスは䞍動産経営にずっお臎呜傷になりかねない問題です。ただ、事前にシミュレヌションを組んでおけば、い぀デッドクロスが生じるかも予枬するこずができたす。デッドクロスに備えお、資金繰りを改善しおしっかり備えおおきたしょう。

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