儲かるマンションオーナーの収益構造「成功」と「失敗」の分かれ目

マンションオーナーになって、給料とは別に家賃収入が毎月入ってきたら嬉しいですよね。マンションオーナーに憧れを持つ方は多いとは思いますが、実際に身の回りでやっている人はあまりみかけないのではないでしょうか。

ただ最近は、ごく普通のサラリーマンでマンションオーナーになる方が実は急増しています。あなたが考えているよりもマンションオーナーになるためのハードルはずっと低く、正しいやり方で行えば給料にプラスアルファして収入源が作ることが可能です。

ここでは、あなたがマンションオーナーになるために必要な知識と手順をまとめました。必要な資金やローンを組む際の目安となる年収、そして投資物件を購入したあとの税金、陥りがちな失敗例についても取り上げます。この記事を一読することで、マンションオーナーへの第一歩を踏み出せるはずです。

1. マンションオーナーが最初に知るべき 収益の上がる仕組み

マンションオーナーになるための手順について確認していく前に、まずマンション投資で収入をあげる仕組みについて確認していきます。

1-1 　投資用マンションを購入して収益をあげる

マンションオーナーになって収益をあげるには、投資用マンションを購入する必要があります。そして、購入した投資用マンションから収益をあげるには、第三者に貸し出して家賃収入を得る方法と購入した投資用マンションをさらに高値で売却して収益を上げる方法があります。

1-2 　投資用マンションの管理を委託する

投資用マンションを購入すると、家賃の集金や入居者の募集、入居者からのトラブルクレームの対応といった大家業務が行う必要があります。こうした業務を本業のあるサラリーマンが行うことは困難です。

そこで、投資用マンションを購入した後は、マンションの管理を賃貸管理会社に委託して、大家業を代行してもらいます。

賃貸管理会社への管理委託料は毎月の家賃収入額の5％から7％が相場です。

（計算例）
毎月の家賃が70,000円で管理手数料が5％の場合
70,000円/月×5％＝3,500円/月（税別）

2. マンションオーナーとして成功するための3つのポイント

投資用マンションさえ購入すれば家賃収入が翌月から入ってくることになります。ただ、その家賃収入を長期に渡って安定して手にするためには、3つのポインを抑える必要があります。

2-1　立地を厳選する

安定した家賃収入を得るためには、賃貸需要のある立地のマンションに投資をすることです。賃貸需要は人口数に比例するので、人口の多い大都市圏の最寄り駅から近いマンションを選べば安心です。

2-2　ローン借り過ぎない

空室や滞納で投資がうまくいかなくなるマンションオーナーよりも、ローンを借り過ぎてその支払い負担に耐え切れないケースの方が多いのが現状です。

空室や滞納で家賃収入が一時的に途切れたとしても、毎月のローンの支払い額が抑えられているのであれば心配はありません。よくある危険な投資パターンが、数億円の借金をして、1棟マンションを投資するというケースです。

2-3　早期に空室を解消できる賃貸管理会社を選ぶ

いくら良い投資用マンションを購入したとしても、管理が十分でなければ、マンションの収益を最大化することはできません。特に空室が発生した場合、次の入居者を見つけることができなければ、家賃収入は入ってきません。

そのため、安定して家賃収入を得るためには、空室能力に強みをもつ賃貸管理会社を選ぶことが欠かせません。賃貸管理会社を選ぶ際には、その会社の入居率を確認しておきましょう。

賃貸管理会社を選ぶ際の目安

• 入居率　≪都内96％～≫
• 平均空室期間　≪目安1カ月～40日程度≫
• 滞納件数（2カ月経過時点）　≪管理戸数に対して2％未満≫
• 管理手数料　≪5％～7％≫

3. マンションオーナーの失敗例　6つのパターン

マンションオーナーの失敗は、内容を大きく分類すると6つのパターンに分かれます。それではそれぞれの失敗例についてみていきましょう。

3-1　 新築マンションの失敗例

購入価格から売却価格が400万円も減少！資産価値が急減してしまったケース

新築のワンルームマンションを節税と生命保険の代わりに始めたAさん。家賃収入からローンの返済や月々の経費を差し引くと、毎月2万円程度の赤字です。はじめの数年は節税効果もあり、もどってくる税金の額も含めると年間の収支状況はなんとか黒字になっていました。

しかし、この数年は税金の還付もがなくなって、年間でも赤字が続いています。こうした費用負担に嫌気がさして、物件の売却価格を査定してもらいましたが、査定価格は購入当初から400万円減！売却してもローンを完済しきることができません。

Eさんは、売却をあきらめ毎月の収支が黒字になるよう、繰り上げ返済をすすめています。

まとめ

節税を目的に新築マンションを購入しても、節税効果はずっと続くわけではありません。また、新築マンションは中古マンションに比べた価格が高く、投資効率も悪くなります。

3-2　ローンの失敗例

値上がりを期待して、多額のローンで投資用マンションを購入する

1990年前後のバブル景気絶頂時のマンションオーナーのほぼすべてが売却益を目的にしていました。ローンで投資用マンションを購入して高値で売り抜けるというものです。

しかし、バブル景気の崩壊によってマンション価格は急落。とても払いきれない額の高金利のローンだけを残して、破綻者が続出しました。

たとえば、平成元年に建てられた日比谷線「仲御徒町」駅徒歩2分のワンルームマンションが当時3,800万円で分譲されていました。それがいまでは1,000万円程度の価格になっています。この購入時と売却時の差額が損失となってマンションオーナーにのしかかってくるのです。

まとめ

多少の空室や滞納があったとしても、多額の借入をしていなければ問題にはなりません。バブル全盛期の不動産投資で破綻者が続出したのは、値上がりを目的にして多額の借金をして購入するという手法が主流だったからです。

最近では不動産投資熱も高まっており、都心の一等地ではワンルームが3,000万円以上しているケースも目にするようになりました。

投資熱にあおられて過度なローンをしてマンション投資をすることは危険です。ローンを組んだしても、繰り上げ返済を積極的にすすめていきましょう。

3-3　地方アパート経営の失敗例

大学の移転・工場の閉鎖で空室が常態化

地方都市でアパート経営を行っているBさん。総戸数10部屋のアパートを3棟所有しています。しかし、半数の15戸がもう半年以上空室が続いています。

アパートは駅から遠かったため、近隣の自動車工場の賃貸需要を見込んでアパートを建築。しかし、生産ラインの縮小に伴って工場で働く社員が急減し、空室は常態化。いまのところ、満室になるあてはありません。

まとめ

地方のアパート・マンション経営の場合、工場や大学など特定の賃貸需要に頼っていることが珍しくありません。ひとたび工場や大学が移転してしまうと、空室が常態化してしまいます。

3-4　サブリース契約の失敗例

マンションオーナーが所有するマンションを不動産会社が一括して借り上げることをサブリース契約といいます。サブリース契約は不動産会社が借りてくれるため空室リスクから解消されるというメリットがあります。

借り上げ家賃の減額で収支状況が悪化

空室が心配でしたが、アパートを建てた会社が借り上げ契約してくれるということでアパート経営を始めたAさん。投資をはじめて10年ほどは安定して収入が入ってきて安心していました。

しかし、建築から10年がたつと不動産会社から一方的に家賃の減額を持ちかけられました。家賃の減額ができないようであれば、借り上げ契約を打ち切ることのことです。

もともとアパートは最寄駅から離れており、立地に恵まれているとは言えない土地です。契約を打ち切られると、空室が次々に発生して常態化することも考えられました。

結局、Cさんは不動産会社からの減額を受け入れることにしまいた。当初の保証家賃から現在の不動産収支状況は大幅に悪化しています。

まとめ

サブリース契約で空室リスクがカバーできるといっても、オーナーに支払われる保証賃料は契約当初のままずっと据え置かれるわけではありません。一定期間経過後に賃料は減額されてことがあります。実際、サブリース契約で多くのトラブルが発生しています。

勧誘時においては、甘い見通しの事業計画を示すばかりで、一定期間経過後の家賃減額等のリスクやメンテナンス費用等のコストについての説明が不足している、ほとんどされていないなどの問題が見受けられます。
（国民生活2014年8月号より）

不動産投資をする際には、そもそもその立地に賃貸需要があるのかを確かめることが最優先事項です。いくらアパートを借り上げてくれるといっても、賃貸需要のない立地では、将来の家賃の減額を避けることは難しいでしょう。

3-5　高利回り物件の失敗例

ボイラー代に1,000万円　1億で購入したアパートを4か月で手放す

北海道の鉄筋コンクリート造のアパートを1億円のローンで購入したDさん。物件は札幌駅から電車で5分ほどの距離にあり、最寄駅からもわずか5分という立地です。「満室時の想定利回り15%」が最大の魅力です。

しかし、購入した半年後には半分の部屋で空室が発生。しかも雪を解かすためのボイラーと配管設備も故障して、新設備の導入費の見積もりは1,000万円にものぼりました。

維持費が高額で、次の入居者のあてもないことから、損切り覚悟です物件を手放しました。

まとめ

地方のマンションほど価格が安く、利回りが高くなります。ただし、地方では人口が集中しているエリアが限られるため、将来にわたって安定した家賃収入を得ることは難しい状況です。エリアによっては、半年たっても空室が埋まらないというケースも珍しくありません。

3-6　高額賃料物件の失敗例

タワーマンションの高額設備　エアコンの交換費用が150万円

港区のタワーマンションで実際にあったケースです。
エアコンの効きが悪く一日中つけっぱなしにしていたら、8万円もの電気代がかかったという入居者からのクレームです。管理部の担当者を現地に派遣すると、エアコンの寿命がきていたため交換が必要でした。

エアコンは量販店で販売されている壁掛けタイプのものではなく、天井に埋め込まれたビルトインタイプのエアコンです。交換費用の見積もりは150万年！エアコンの費用だでけはなく、タワーマンションだったので共用部分を傷つけないための養生費用も高くつきました。

まとめ

高額賃料のマンションは入居できる層が限られるため、空室期間も長くなる傾向があります。また、設備も一般仕様でなく修理も高額になることもあります。広さや設備のグレードを求めるよりも、5万円～9万円程度の借りる層が多いワンルームがお勧めです。

4. マンションオーナーを目指すための投資用マンション購入法

マンションオーナーになって収益を手にするためには、投資用マンションの購入がその第一歩です。ここでは投資用マンションの購入方法について確認していきます。

4-1　自分でみつける

インターネット上には投資用マンションの情報を掲載しているポータルサイトが多数存在しています。こうしたサイトから目当ての物件を探すことも可能です。ただし、物件情報は玉石混合ですので、物件選びの基準を持つ必要があります。

楽待

・掲載物件数　34,087 件（2015年2月現在）
（特徴）
収益物件数No.1 国内最大規模の収益物件情報サイト。コラム充実、会員登録で非公開物件の紹介も。

健美家

・掲載物件数　19,638件（2015年2月現在）
（特徴）
全国の投資用物件・収益物件をはじめ、不動産業界の著名人によるコラムやブログ、不動産投資について学べるセミナーも掲載。

不動産投資連合隊

・掲載物件数　8,324件（2015年2月現在）
（特徴）
トップページは「毎朝お客様の手元に届く有力情報誌」をイメージして構成。物件アクセスランキングなど注目企画が多数。

HOME’S

・掲載物件数　7,024 件（2015年2月現在）
（特徴）
不動産投資のセミナーを多数開催。
年1回1,000名規模の業界最大級のフェアも主催。

4-2　不動産会社に見つけてもらう

投資用マンションを自分で見つけるのではなく、不動産会社から見つけてもらうことも可能です。不動産会社に依頼する場合、担当者に条件を伝えることで希望する物件を探してもらえます。時間のない方やはじめてマンションオーナーになる方には、信頼のおけるパートナー（不動産会社）から選んでもらう方法がおすすめです。

5.マンションオーナーの投資用ローンの利用条件

投資用マンションを購入する際に、現金がなくても、ローンを活用することでマンション投資をスタートすることができます。投資用ローンを利用するための一般的な条件は次の通りです。

なお、ローンを利用する際には、金融機関にあなた自身で購入するのではなく、不動産会社を通じて交渉してもらいましょう。手続きの手間が省けるだけでなく、不動産会社を通すことによっては金利条件も優遇してもらえるケースもあります。

6. マンションオーナーの収入イメージ

では、マンション投資をスタートしたマンションオーナーはどれくらいの収入をあげているのでしょうか。収入の目安について確認していきます。

6-1　毎月どのくらいの収入が得られるのか

マンションオーナーの収入は投資する物件によって異なります。たとえば、ワンルームマンション1室の場合であれば、毎月3万円～12万円の家賃収入を得ることができます。

（ワンルームマンション1室の相場家賃の確認はこちらから）

ただ、はいってきた家賃収入がすべて手元に残るわけではなく、そこからマンション経営に必要な経費と税金が差し引かれた金額が手元に残ることになります。代表的な必要経費については事項で詳しく説明します。

なお、大都市圏の一等地にあり、築年数の新しい物件ほど家賃も高くとれますが、物件の購入価格も高くなります。一方、地方で最寄り駅かも遠く、古い部屋は物件価格も安くなりますが、家賃も低くなります。

6-2　投資利回り物件の良し悪しを判断する

購入しようとする物件が投資すべきものなのか、そうでないものなのかを判断するために、投資利回りを使います。

投資利回りは物件の収益性を判断する指標です。高い利回りの物件ほど、投資効率がよく投資対象として優れています。

なお、価格が安い物件ほど、投資利回りが高くなりますが、そうした物件は地方の賃貸需要のないエリアにあるため、空室リスクも高くなります。

7. マンションオーナーが支払うべき経費

マンションオーナーになると家賃収入が入ってくるだけでなく、マンション運営に必要な経費もかかるようになります。

この経費には毎月必要なものと、臨時的に必要なものがあります。それぞれについてまとめましたので、確認してみましょう。

8.  マンションオーナーが行う確定申告と税金

8-1　マンションオーナーが行う確定申告

マンションオーナーは投資用マンションから得られた税金を、確定申告によって計算して税務署に収める必要があります。

なお、家賃収入に対して所得税がかかるわけではなく、1年分の家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得に対して課税されます。

不動産所得　＝　家賃収入　－　必要経費

代表的な必要経費

• 管理代行手数料
• マンション共有部の管理費・修繕積立金
• エアコンや給湯器などの設備の修理・交換費用
• 退去後のリフォーム工事費
• 損害保険料
• 減価償却費
• ローンの支払い利息
• ローン保証料
• 不動産取得税
• 固定資産税・都市計画税

確定申告までの5ステップ

確定申告の詳しい内容についてはこちからか
初心者でも安心！家賃収入がある方の確定申告５ステップ

8-2　マンションオーナーになると支払う必要がある税金

マンションオーナーには必要経費だけではなく、新たに税金も支払う必要があります。マンションオーナーになることでかかってくる税金は次の通りです。

・所得税・住民税（毎年）
※所得税・住民税については不動産所得の計算上経費として算入することはできません。

・不動産所得税（購入後1回のみ）
・固定資産税・都市計画税（毎年）
・事業税（不動産投資が事業的規模に相当する場合）

まとめ

ここにあげた内容を参考にマンション―オーナーになるための第一歩をぜひ踏み出してみてください。