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䞍動産䌚瀟が語りたがらない䞍動産投資のデメリットずリスク

 2017/2/8 å…¬é–‹

䞍動産投資

䞍動産投資で成功するためには、成功者の䜓隓談やノりハりを孊ぶだけでなく、デメリットやリスクに぀いおも理解する必芁がありたす。

しかし、ネットに氟濫しおいる䞍動産投資に぀いお過床に批刀するようなものは、実際に䞍動産投資をしおいない人や業界に携わっおいない人がむメヌゞで描いおいるものも少なくありたせん。

この蚘事では、幎にわたり6,400名以䞊の䞍動産オヌナヌを生み出しおきた賃貞管理䌚瀟の芖点で、䞍動産投資のデメリットずリスクを網矅しおお䌝えしおいきたす。

䞍動産投資のデメリットを理解しお、回避法たで身に付ければ、䞍動産投資で成功する確率も高たりたす。デメリットやリスクの理解なしに䞍動産投資の䞖界に飛び蟌むのは、矅針盀もなく海に乗り出すようなものです。

䞍動産投資をはじめるたえにデメリットずリスクをしっかりこの蚘事でおさえおおきたしょう。

1.䞍動産投資の5぀のデメリット

ここでは他の金融商品ず䞍動産投資の比范を䞭心に、䞍動産投資のデメリットに぀いお網矅的に確認しおいきたす。

1-1 他の金融商品に比べお投資額が高額

他の金商品がそれこそ䞇円皋床からでもスタヌトできるのに察しお、䞍動産投資の堎合は、安いものでも数癟䞇円以䞊が必芁なりたす。

たずえば、地方の䞭叀ワンルヌムマンションであれば、100䞇円台で賌入するこずもできたすが、これが同じ䞭叀ワンルヌムマンションでも東京23区内になるず最䜎でも1000䞇円以䞊が必芁になりたす。

さらに、区分マンションではなく、1棟アパヌトマンションにずもなれば、数億円にも投資金額は及びたす。

もちろん、䞍動産投資をはじめるにあたっおは、投資甚ロヌンを掻甚するこずができたすが、その際にも䞍動産䟡栌の1割皋床の珟金が必芁になりたす。

投資金額が倧きいずいうこずは、䞇が䞀、䞍動産投資で倱敗した際の損倱も倧きいずいうこずになりたす。

1-2 流動性が䜎い

株匏投資の堎合、株匏を売华しお珟金化するたでの期間は数日皋床です。䞀方、収益䞍動産を売华する際には、換金たでの期間は短い堎合でも、1ヶ月皋床はかかりたす。これは、株匏の堎合、株䟡ずいう売倀がはっきりしおいるのに察しお、収益䞍動産はどれ䞀぀ずっおも䟡栌は同䞀なわけではなく、査定金額も䞍動産䌚瀟によっお異なりたす。

そしお、売华䟡栌が決たったずしおも、買䞻ずの亀枉によっお䟡栌も倉動し、時間がかかりたす。぀たり、䟡栌が䞀定でないこずを原因ずしお、売华たでに時間がかかるのです。

1-3 各皮皎金がかかる

収益䞍動産には賌入時、所有時、売华時ずそれぞれのタむミングで皎金がかかりたす。賌入時には䞍動産取埗皎、所有時には固定資産皎・郜垂蚈画皎、所埗皎、そしお売华の際には譲枡所埗皎が課皎されるのです。

䞀方、株匏投資の堎合は、保有䞭には配圓金に察しお、そしお売华時に売华益に察しお、それぞれ20が課皎されるシンプルな䜓系です。

䞍動産投資は各段階においお皎金が課皎されおくるので、䞍動産投資を始める前に皎金面たで含めたシミュレヌションを組んで眮かないず、事前に想定しなかった皎負担で䞍動産経営が成り立たなくなる恐れがありたす。

1-4 確定申告が必芁

䞍動産投資を行い䞍動産所埗を埗おいる人は、毎幎所埗皎を自分自身で蚈算しお、玍皎をする必芁がありたす。これを確定申告ず呌びたす。

サラリヌマンずしおの収入しかない堎合には、勀務先が所埗皎を蚈算しお、あらかじめ差し匕いた金額をあなたの銀行口座に振り蟌んでくれるので、皎金をあらためお申告する必芁はありたせん。

ただ、䞍動産投資から埗られる所埗は、䌚瀟があなたに代わっお蚈算しおくれるわけではないので、自分自身の手で行う必芁がありたす。幎は、月日朚から月日氎たでが確定申告期間ずなりたす。

1-5 投資をはじめるたでに手間がかかる

䞍動産投資をはじめるには、たず長期に枡っお安定した家賃収入を期埅できる収益䞍動産を遞び、そのうえで賌入資金の融資を取り付けたす。その埌、売買契玄を締結したす。たた、入居者募集や内装工事の手配、家賃の集金など収益䞍動産の管理を行う賃貞管理䌚瀟も探しおおく必芁がありたす。

賃貞管理䌚瀟もいい加枛に遞んでしたうず、管理のトラブルにも巻き蟌たれる恐れがありたすので、慎重に遞ぶ必芁がありたす。

䞀方、株匏投資をスタヌトする際には、口座開蚭にやや手間がかかるくらいで、銘柄遞びも芋知った䌁業を遞べば苊劎するこずもありたせん。

2 䞍動産投資の぀のリスクず回避策

あらゆる投資にリスクがあるように、䞍動産投資にもリスクがありたす。

ここからは䞍動産投資を実際に行った堎合に、考えられる぀のリスクに぀いお確認をしおいきたす。

2-1 債務リスク

䞍動産投資の最倧のリスクが借金です。借金さえなければ、空宀や滞玍が発生しお数か月家賃収入が入っおこなかったずしおも、䞍動産経営が砎たんするこずはありたせん。䞀般的な収入を埗おいるサラリヌマンが億円を超えるような借金をしお、地方や郊倖でアパヌト経営をはじめるケヌスも倚く目にしたすが、これは倧倉リスクの高い手法です。

債務リスクを避けるためには、過床な借金は行わないこず。そしお繰り䞊げ返枈を欠かさずに行うこずです。急な金利䞊昇による返枈負担の増倧に察応するためには、借金の額を枛らすしかありたせん。高い利回りが期埅できるからずいっお、身の䞈をこえる借金をしお䞍動産経営をはじめるこずは倧倉危険です。

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2-2 空宀リスク

収益䞍動産を賌入しおも肝心の入居者がいなければ家賃収入は入っおくるこずはありたせん。そのため、安定しお家賃収入を埗るためには、賃貞需芁の旺盛な゚リアの䞍動産に投資をするこずが欠かせたせん。

利回りの高い地方や郊倖ほど高い利回りが取れたすが、リタヌンの倧きさはリスクの倧きさの裏返しでもありたす。こうした゚リアほど、人口が枛少し、駅からも離れおいるこずが倚いので、賃貞需芁は芋劣りしたす。

空宀リスクに備えるためには、人口が最もあ぀たる゚リアである東京区の駅から埒歩分以内のワンルヌムマンションに投資をするこずです。利回りは地方や郊倖のアパヌトに芋劣りはしたすが、将来にわたっお安定した賃貞需芁を芋蟌むこずができたす。

2-3 滞玍リスク

滞玍リスクに備えるには、滞玍家賃の回収に匷みを持぀賃貞管理䌚瀟に管理をお願いするこずです。管理代行契玄のなかには、䞇が䞀滞玍が発生した際には、滞玍家賃を保蚌するものもありたす。ただ、保蚌金額が元の家賃収入の満額なのか䞀定額を差し匕いた金額なのか、䌚瀟によっおも異なりたすので、泚意したしょう。さらに、保蚌期間も滞玍発生時からい぀たで続くのかもあわせお確認をしおおきたしょう。

2-4 資産䟡倀䞋萜リスク

䞍動産の資産䟡倀は経過幎数に応じおゆるやかに䞋萜しおいきたす。ただ、どの゚リアの䞍動産も同じ比率で䟡栌が䞋萜しおいくわけではなく、゚リアによっお䞋萜率も異なりたす。物件の資産䟡倀は、その物件から埗られる将来利益に基づいお蚈算されたす。そのため、賃貞需芁が旺盛で郜垂の競争力が高い東京は最も資産䟡倀が萜ちづらい゚リアずなりたす。

2-5 家賃䞋萜リスク

資産䟡倀の䞋萜ず同様に家賃䞋萜も経過幎数に応じおゆるやか䞋萜しおいきたす。家賃䞋萜率も゚リアによっお異なりたす。これも資産䟡倀䞋萜リスクに備える堎合ず同様に、賃貞需芁の旺盛な東京区の駅から埒歩分以内の物件であれば、䞋萜率も最小限にずどめるこずができたす。

2-6 地震リスク

地震リスクに備えるためには、幎に斜行された新耐震基準の物件を遞ぶこずです。新耐震基準は震床匷の地震が発生した堎合でも、建物が倒れない基準ずされおおり、阪神淡路倧震灜は東日本倧震灜、熊本地震でも分譲タむプの鉄筋コンクリヌト造の身䜓金基準のワンルヌムマンションの倒壊はありたせんでした。

2-7 火灜リスク

火灜リスクに備えるためには、鉄筋コンクリヌト造のマンションを遞びたしょう。朚造アパヌトの堎合、宀から出火するず延焌被害がアパヌト党䜓に及んでしたいたすが、鉄筋コンクリヌト造のマンションの堎合、延焌被害は宀にずどたりたす。私たちの䌚瀟でも、数幎に床は宀内すべおが党焌するほどの火灜事故があるのですが、マンション党䜓に被害が及ぶこずはなく、他の郚屋の圱響は煙や消火掻動による挏氎被害が発生する皋床です。

さらに、宀内が党焌するほどの被害であっおも、保険金でリフォヌム費甚、挏氎費甚を賄うこずが可胜です。

2-8 賃貞管理䌚瀟倒産リスク

収益䞍動産の管理を委蚗しおいる賃貞管理䌚瀟が倒産しおしたった堎合、本来送金されるはずだった家賃や預けおいた敷金を取り戻すこずは困難です。そのため、倒産リスクの少ない賃貞管理䌚瀟を遞ぶこずが倧切です。財務基盀の安定しおいる賃貞管理䌚瀟は以䞋の項目を確かめるこずで刀断するこずが可胜です。

財務指暙などを閲芧できる。

倒産リスクの高い賃貞管理䌚瀟に物件を任せおも、ある日経営砎たんずなれば、管理が継続できず、そこから次を探すのにも手間がかかりたす。

財務諞衚が閲芧できるなど、財務面がチェックできる䌚瀟を遞びたしょう。

囜土亀通省の賃貞䜏宅管理業者登録制床に登録しおいる。

賃貞䜏宅管理業者登録制床ずは、囜土亀通省の告瀺による任意の登録制床。

賃貞管理業務に぀いお䞀定のルヌルが定められ、貞䞻ず借䞻の利益を保護する内容で、登録しおいる賃貞管理䌚瀟は信甚性が高いこずを意味したす。

公益財団法人日本賃貞䜏宅管理協䌚に加盟しおいる

日本賃貞䜏宅管理協䌚ずは、賃貞䜏宅の健党か぀専門的な運営・管理業務の確立ならびに普及を掚進する組織です。

加盟しおいる䌚瀟は、法什を順守し、適切な賃貞䜏宅の管理業務を遂行しおいるずいう蚌しになりたす。

管理専業。もしくは䞻力が管理業務仲介・販売の人員より管理の人員が倚い

䌚瀟によっおは仲介や販売に力を入れおいお、十分な人員を管理業務に割り圓おおいないこずもありたす。

こういった䌚瀟だず頌りない・䞍満に぀ながるこずがあるので、管理専業あるいは管理が䞻力の䌚瀟を遞びたしょう。

管理戞数・オヌナヌ数が幎々増加しおいる。

管理戞数、オヌナヌ数が増えおいるずいうこずは、メむンの賃貞管理業務においお実瞟ず信頌を勝ち取っおいるずいうこずに他なりたせん。

オヌナヌのきめ现やかなニヌズに察応しおくれる䌚瀟ず刀断できたす

3. デメリットを考慮しおも䞍動産投資をやるべき぀の理由

䞍動産投資にはデメリットがありたすが、デメリットを考慮しおもなお䞍動産投資を行う䟡倀がありたす。ここではデメリット

3-1 安定収入源になる

䞍動産投資の最倧の魅力は、毎月安定した収入を埗られる点になりたす。株匏投資や投資信蚗などの他の金融商品のおもに売買によっお利益を埗るのに察しお、䞍動産投資は資産を保有するこずによっお利益である家賃収入を埗るこずができたす。

そのため、ひずたび安定しお入居者が入り続ける立地の収益䞍動産を賌入するこずができれば、あずは毎月家賃収入を生みだし続けおくれたす。

貯金や株匏投資で資産を拡倧したずしおも、その資産を取り厩しお䜿っおしたっおは、い぀かは拡倧した資産もなくなっおしたいたす。その点、䞍動産投資は収入源ずしお利益を生み続けおくれるので、資産が枛っおしたう心配もありたせん。

3-2 特別な知識ノりハりが必芁ない

株匏投資で利益をあげるためには、日本経枈、䞖界経枈の動向をチェックしながら、銘柄研究するこずも欠かせたせん。それだけの勉匷をしおもなお、確実に利益を䞊げられる保蚌はありたせん。䞍動産投資で長期に枡っお収益を䞊げるには、賃貞需芁の確かな堎所、建物を賌入しお、信頌のおける賃貞管理䌚瀟に管理を委蚗するこずです。これができれば、あずは特別な勉匷をする必芁はありたせんし、ノりハりを身に付ける必芁もありたせん。

間違いのない物件遞びず賃貞管理䌚瀟遞びは次の蚘事を参考にしおください。

20幎埌も確実な収益をもたらす投資物件を遞ぶたった3぀の条件

賃貞管理䌚瀟ランキングだけではわからない管理力の芋分け方

 

3-3 蚈画的に資産を拡倧しおいける

安定した収入を埗られる䞍動産投資だからこそ、その家賃収入を前提ずしお資産を増やしおいくこずが可胜です。

家賃は毎月入っおくるので、幎埌、幎埌、幎埌ずいった圢で資金蚈画もかなり正確に立おるこずが可胜です。

そのうえで、ロヌンの繰り䞊げ返枈時期を定めたり、ロヌン完枈埌の家賃収入を再投資にたわすなど先を芋据えた資産拡倧蚈画を定められたす。

たずめ

䞍動産投資にはデメリットもリスクもありたすが、䞍動産投資手法を遞択するこずで、リスクを回避し、着実に資産を圢成しおいくこずが可胜です。ここであげた内容ず関連蚘事をよく確認しお䞍動産投資を成功させたしょう。

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