それなりにアパート経営を行ってきたけれど、最近は入居者募集しても家賃を下げないと決まらないし、必要な修繕の数も増えてきた。まだ大丈夫ではあるけど、将来収支がひっ迫してローンが払えなくなったらどうしよう…。
もしかすると、あなたはそんな不安を抱いているかもしれません。
たしかに物件が古くなるとともに、総じて家賃価格帯は下落していきます。そして、老朽化に伴い修繕の費用は増えていく傾向にあります。
何も手を打たなければ収支は悪くなってしまう一方ですが、かといって大きなお金がかかってしまうのも困りものですよね。
とはいえ、長期にわたる経営という観点では、設備導入による出費＝費用と単純にみなすことなく、十数年をかけて回収をしていく投資だと捉えることが重要です。
また、一口に設備投資といっても様々な種類があり、少額からでも始められる設備投資もあります。
そこで今回は、アパート経営における代表的な設備投資をご紹介します。その上で、数ある種類の中から、少額の投資から始めて物件の競争力を底上げできる選択肢をご紹介します。
私たちは賃貸管理会社として370棟以上（2018年6月末時点）の1棟アパート・マンションを管理しています。この事例は、オーナー様からの設備投資に関わる数多くのご相談を受け、実行してきた私たちが厳選した成功事例です。
是非この記事と事例を、新たな設備投資を検討する際の指針としていただければ幸いです。
不動産投資体験談
目次
1. アパート経営の競争力を高める設備投資の種類
設備投資と一口にいっても、様々な種類があります。ここでは、アパート経営の競争力を高めるために選択肢として挙がる代表的な設備投資について整理します。
なお、外壁修繕工事や屋上防水工事といった建物そのものの維持管理に関わる内容、またサービス提供会社の変更などソフト面については含めていません。
の開始日が属する年分（または実際に納付した日の属する年分）の必要経費とすることになります。
1−1. 専有部（室内）の設備投資
かつては風呂・トイレが一緒のユニットバスが“お洒落”という時代もありました。しかし、時流に応じて賃貸市場で支持される室内設備は変化していきます。時代に合わない設備を現在のトレンドに合わせるだけでも、競争力を底上げできる可能性があります。多くの場合、入居者が入れ替わるタイミングで原状回復工事と併せて実施することになります。
1-1-1. 数万円から可能なもの
数万円から始められる専有部の設備投資としては、以下のようなものが代表的です。
- 水回り機器
- ワイドミラー
- ＩＨクッキングヒーター
- 洗浄機付トイレ
- モニター付きインターホン
- ホームセキュリティ
1-1-2. 10万円以上の予算が必要なもの
10万円以上の予算が必要な専有部の設備投資としては、以下のようなものが代表的です。
- フローリング化
- バス・トイレ分離
- 無料インターネット
- 独立洗面台
- 間取り変更
- 内装リノベーション
1−2. 共用部の設備投資
区分所有と違い、一棟アパートの場合は共用部の設備投資によっても収入を増やしたり、固定費を削減したりすることで競争力の底上げが目指せます。専有部と違い、入居者が住んでいるままでもすぐに実施できる施策が多いのもメリットです。
1-2-1. 低コストで始められるもの
競争力を高める共用部の設備投資としては、以下のようなものが代表的です。
- オートロック
- 宅配ボックス
- 共用部電灯のＬＥＤ化
- 電子ブレーカー
- 太陽光パネル
- カーシェアステーション
2. 専有部の設備投資！事例で分かるホームセキュリティ導入
ホームセキュリティシステムを導入した一棟アパートの事例をご紹介します。一度に大きな費用負担なく、順次、設備投資を行える形です。
2-1. 人気設備の１０分４！一棟アパートが最少投資で防犯性を高める方法
防犯意識は日に日に高まっています。
全国賃貸住宅新聞が発表した人気設備ランキング2017では、「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる！単身者向け」のカテゴリーで、トップ10に防犯関連の設備が4つも入っています。
ランキング2位に入ったのはエントランスのオートロックです。
区分所有の分譲マンションでは、オートロック付きの物件が今ではほとんどになりました。
それと比べると、一棟アパートは、オートロックがない物件が多く防犯面で見劣りしてしまいます。
しかし、オートロックの後付け設置には多額のコストがかかり、侵入路を塞ぐ柵の工事なども含めれば、300万円以上を要することも珍しくありません。
設置後の継続的なメンテナンスにも費用がかかります。
実は、発想を変えて、より強固な防犯対策を行い、セキュリティの強化を入居者へのアピールポイントにする別の手段があります。
それが、ホームセキュリティです。
空き巣・強盗などはもちろん、火災・ガス漏れなどから自宅と入居者を守るシステムのことです。
センサーを設置した窓を破って空き巣が侵入してきたら、警報音が鳴って異常を知らせます。
都内ならほとんどの場所で１０分以内に警備員が駆け付け、同時に警察に通報が入ります。
また、室内の赤外線センサーが、人がいないはずなのに反応したら侵入とみなし、自動で１１０番が入ります。
火事があっても、いち早くわかりますし、異常があれば警備会社が確認に部屋まで訪れます。
あらかじめ警備会社に鍵を預けておくことで、開錠して確認が可能になります。
寝ている間も、玄関や窓の警備は生かせますので在室時も安心です。
もちろん帰省や長期出張、旅行など長期不在時にも活用できます。
ステッカーが窓と玄関に貼られているだけでも抑止効果があると言われています。
このような至れり尽くせりの２４時間警備で、入居者に大きなメリットを提供できます。
2-2. ホームセキュリティ導入に至る経緯と設備投資の効果
あるオーナー様の一棟物件は、閑静な住宅街で住環境は良好な反面、夜になると人通りがあまりない立地で、
数年前、１部屋に部屋の窓から空き巣が入ったこともありました。
そこで、オーナー様はオートロックの導入を検討していましたが、多額の費用がかかること、また、窓からの侵入事件はオートロックだけでは防ぐことはできない点から悩んでいたのです。
そこでホームセキュリティを導入することで、防犯性はもちろん、賃貸経営の観点からも大きく3つの効果を生み出しました。
2-2-1. メリット１：希少性が高まりお部屋選びにおける競争力底上げ
インターネットのポータルサイトなどでお部屋を探す際、条件を選択して絞り込みをかけますよね。
最近では、「２４時間セキュリティ」や「セキュリティ会社加入済」といった検索条件もポータルサイトに出てきています。
たとえば、この物件の最寄駅から10分以内という条件で検索すると、当時約1,100件が表示されていました。
ところが、これに「２４時間セキュリティ」のチェックを付け加えるだけで、約70件まで絞り込まれます。
約16分の1にまで、競争は激減するのです。
2-2-2. メリット２：入居者ターゲットを広げられる
防犯を気にする女性の定番条件は、「２階以上、オートロック付」です。
２４時間セキュリティさえあれば、お部屋探しの選択肢に「１階」が入ります。
実際、この物件ではセキュリティシステム導入後、通常であれば入居を決めづらい１階に女性が入居しました。
選択肢に挙がるようになれば、それだけ空室期間の短縮を図れます。
オートロックがないという欠点を補うだけにとどまらず、魅力に替えられるのです。
2-2-3. メリット３：最小限の投資から始めて、ランニングコストは家賃から回収できる
これが最大のメリットです。
数百万円がかかるオートロックに対し、ホームセキュリティのシステム導入は初期費用3万円程度から始めることができます。
入居者が退去した部屋から設置していけば、一気に大きなコストを負うこともありません。
事例の管理物件でも、退去がある部屋ごとに導入を順次進めているところです。
契約形態にもよりますが、一棟丸ごとの導入ならば、１戸あたり月額3,000円～3,500円程度でレンタルした機器を設置できます。
ランニングコストは、基本的に家賃から回収ができます。
もちろん周辺の家賃相場と見合うかどうかよく考える必要はありますが、この物件では家賃3,000円のアップで入居が決まり、ランニングコスト分はほぼ回収できています。
まとめ
ご紹介した事例のように、エリアの賃貸需要を考慮して適切な設備投資を行えば、築年が経過した物件であっても、競争力を取り戻すことができます。また、一棟アパートであってもグレードの高い分譲マンションに近い入居者満足を目指すことは可能です。
ただ、設備投資は魔法のランプ、打ち出の小づちではありません。必ず家賃が上げられるとは限らないことも申し添えておきたいと思います。立地選びがカギという、賃貸経営の原則は変わりません。競争が激しい地域では、設備投資をもってしても「家賃の下落を食い止める」ところまでしか到達できないこともあります。
1章でご紹介した通り、選択肢は様々です。安易に、あるいは思いつきで設備投資を始める前に、賃貸経営の収益力引き上げについて客観的にアドバイスできる専門家に相談することをお勧めいたします。
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