2018年は「副業解禁元年」といわれ、副業を認める会社も増えつつあるといいます。
でも、私の会社はまだ副業ＮＧだけど・・・。
ご心配無用です。
原則として、不動産投資は副業に当たりません。
もちろん、会社や業種によって差はありますが、会社員として働きながら、不動産投資で資産を築いている先輩投資家はたくさんいます。
実際、私たちが不動産の管理をお預かりしている7,800名以上の不動産投資家のほとんどは、いわゆる普通のサラリーマン。なかには服務規定が厳しい公務員もいます。しかし彼らは、毎月着実に家賃収入を得て、資産を増やしています。
この記事では、不動産投資が副業ではないと言える理由をしっかりご説明します。さらに、サラリーマンが不動産投資を心置きなく行い、成功する上で抑えるべきポイントについて当社独自のアンケート調査結果を踏まえながらご紹介します。
不動産投資体験談
1. 副業ってどんなもの？不動産投資は副業ではないと言える理由
不動産投資は副業ではありません。
一般的に「副業」とは、本業以外にあなたの労働時間を使って報酬を得る行為のことを言います。
言い換えれば、あなたの労働の対価としてお金をもらうことを反復的に行っていることが本業の他にあるのであれば、それは副業です。
この定義から考えれば、不動産投資は副業ではありません。
なぜなら、不動産投資は、あなたの労働時間を奪うことなく、お金がお金を増やしてくれる、いわゆる「投資」だからです。
実際、副業に関する規定が厳しい公務員の方でも不動産投資を行うことはできています。
たとえ会社に何か指摘されたとしても「生業として行っているわけではありません。投資、資産形成の一環」と堂々と説明すればよいでしょう。
バレる、バレないといった話を心配する必要はそもそも全くないのです。
1-1. 会社が副業を禁止する理由を考えれば、投資は全く問題ない
会社が副業および兼業を禁止するには２つの理由があります。
1-1-1. 理由１：パフォーマンスの低下を避けるため
誰しも超人ではありません。24時間の中で、人間が最大のパフォーマンスを発揮できる時間には限度があります。
たとえば本業を18時で退勤した後に、別の副業で24時まで働くといった形で、1日中働き続ける生活を続けるとどうなるでしょうか。
疲労も回復できず、翌日の本業に悪影響が出ることは明らかです。
たいていの会社の就業規則の中には、平たくいえば「会社の仕事だけを集中してやってね！」という規定が含まれています。（職務専念規定）
それは、自社の仕事で最大限のパフォーマンスを発揮してほしいからです。
1-1-2. 理由２：競業を防ぐため
もう一つの理由は競業を避けるためです。ビジネスがかち合えば、顧客を奪い合うことになり、当然売上や利益に悪影響をもたらします。ノウハウの流出はもちろん、顧客の個人情報を流用して自分のビジネスに活かすといったことも起きかねません。
不動産投資であれば、どうでしょうか。
労働時間を取られない投資ですから、会社の仕事がおろそかになることはありません。
また、不動産に関わる業界に勤務しているなら別ですが、ビジネスとして考えたとしても、一般的な業種・職種と賃貸経営は競業しません。むしろ、本業の業績を補完する収益の柱として、事業会社が賃貸経営に乗り出すほどです。
1-2. アンケートでも明らかな「副業NGだから不動産投資」
当社で不動産所有のオーナー向けに行ったアンケートでも、副業禁止が、不動産投資を始めることにつながったという結果が出ています。
働き方改革関連法施行直前の2019年3月に、20代～50代の現役オーナーにアンケートを行ったところ、現在副業を行っている人はおよそ1割にとどまっていました。
また、現在副業を行っていない人のうち、副業未実施または副業不可であることが不動産投資を始めた理由の一つとなっている人は4割以上にのぼったのです。
※注意※
金融機関や国家機関などでは、コンプライアンスの観点から金融商品購入用の口座開設まで含め、投資そのものが禁止されていたり、事前承認制であることがあります。
1-3. 副業と見なされてしまうことがある不動産投資のパターン
とはいえ、不動産投資が副業と見なされてしまうことはありえます。規模の大小はあれど、賃貸経営という立派な業なので、「自らの業を営んでいる」と言われる可能性はあるからです。
ちなみに、この節でご紹介する基準は、副業が厳しく制限されている国家公務員の人事規則にもとづくものです。一般企業も多くはこの基準に準じていると考えられます。
1-3-1. パターン1：「5棟10室」基準を超えている
公務員の服務規程では、事業的規模で賃貸経営を行っているとみなされる基準値があります。
それは、建物の数でいえば5棟、部屋の数でいえば10室です。これを超える規模で不動産を所有している場合は認められないことになっています。
1-3-2. パターン2：自ら物件を管理してしまう
物件の管理は専門的な会社に委託することが条件となっています。自ら不動産の管理を行うことは、自ら賃貸業を行っていることとなりますので、難しいでしょう。
1-3-3. パターン3：法人で所有する
物件の管理は専門的な会社に委託することが条件となっています。自ら不動産の管理を行うことは、自ら賃貸業を行っていることとなりますので、難しいでしょう。
2. 会社バレせずに心置きなく不動産投資で収益を上げるための7か条
ここまで読んできても、マジメなあなたはこう思うかもしれません。
何か同僚や上司と違うことをしていると「バレたら何か言われるんじゃないか…」と。
副業に当たるのでは？副業をしているのでは？というツッコミや疑惑を避けつつ、心置きなく不動産投資を行い、収益を堅実に上げていくための7つのポイントをお伝えします。
ポイント1. 本業できちんと成果を出す
不動産投資に限りませんが、投資を行うことで本業のパフォーマンスが落ちてしまえば元も子もありません。
実働は不要ですが、不動産投資を始めるにあたっては、それなりに勉強をして知識を身に着け、物件を選んだり、不動産会社とやり取りをする時間は必要です。
これで、睡眠時間が不足したり、疲労がたまって本業の成果が出なくなってしまったら、人事評価への影響や、無用な“原因究明”が入るかもしれません。
逆に本業でしっかりと成果を出しつつ、不動産投資を並行できているならば、周囲に文句を言われる筋合いもありませんよね。
ポイント2. 賃貸管理会社に実務を任せる
不動産投資物件の管理を、第三者に任せることも大切です。
一般的には賃貸管理会社に、お困りごとの対応や家賃の管理などの賃貸管理業務と、清掃やメンテナンスなどの建物管理業務といったことを代行してもらいます。
すべての賃貸管理業務を自分一人でやろうとするとかなりの労力と手間がかかってしまいます。また、次の項目と関連しますが、自ら事業を行っていると見なされないためにも、管理は任せるべきです。
賃貸管理会社の選び方についてはこちらの記事も是非ご覧ください。
ポイント3. “事業”として行わない
前述のように建物としては5棟、区分所有なら10室以上で不動産投資を行うと、公務員や多くの会社員でも事業的規模と見なされる可能性が出てきます。
とはいえ、はじめは区分所有1戸から始めるという方が多いでしょうから、ある程度、戸数が増えてきた段階で意識すれば問題ないでしょう。
また、法人所有で不動産投資を行う形をとっても、事業と見なされる可能性があります。会社の規定を考慮して、専業主婦の妻の名義で会社を設立するといった投資家も実際のところ、います。
もし法人化するようであれば、法人利用のメリットだけでなくデメリットの側面も考えつつ、判断することをお勧めします。
不動産投資の法人化について気になる方はこちらの記事もご覧ください。
ポイント4. 自身で確定申告を行う
不動産投資を行うと確定申告が必須となります。これは給与所得と併せて「不動産所得」が加わるからです。
家賃収入から不動産投資に必要な経費、たとえば管理費や修繕積立金、賃貸管理代行手数料、固定資産税、修繕費などを差し引いた額が「不動産所得」となります。
給与所得と不動産所得が合算された額に対して、住民税や所得税が課税されます。プラスが大きければ、その分税金の額も大きくなります。
不動産投資家が押さえておくべき確定申告の方法についてはこちらの記事をご覧ください。
ポイント5. 住民税を「普通徴収」にする
いわゆる不動産投資の「会社バレ」が最も起こりやすいのが、住民税徴収の場面です。大半のサラリーマンは住民税を「特別徴収」といって給与から天引きする形を取っているはずです。
税金の額は前年の所得によって変わりますが、会社が支払っている給与額からして計算が合わない額になっていると、指摘を受ける可能性があります。
対策は、難しくありません。確定申告に必要な書類の中で、特定の欄に〇を付けるだけです。
確定申告書上の住民税の納付方法の2つのチェック欄「給与から差引き（特別徴収）」「自分で納付（普通徴収）」のうち、「自分で納付」の欄にチェックを入れるだけです。
これによって、住民税の納付は自分自身で行うことになり、納税通知も自宅に届きます。会社に税額の通知が届かないので、無用なトラブルを防ぐことができます。
ポイント6. キャッシュフローをプラスで回す
投資をしているのに、月々赤字が発生して穴埋めせざるを得ない状態なのだとしたらどうでしょうか。経済面だけでなく、精神面でも本業に影響を与えかねませんよね。
不動産投資のキャッシュフローは、始め方で9割が決まるといっても過言ではありません。
具体的には高すぎる価格で買ってしまったり、ローンを良くない条件で組んでしまったりすると、リカバリーが難しくなります。
都心の駅から10分圏内にあるような好立地の区分マンションをフルローンで購入しても、月々の収支をプラス数千円～1万円程度にして運用することは決して難しいことではありません。
もし買った当初から月々の収支がマイナスになるような物件の収支シミュレーションを提示されるようなら、恐らく物件価格が高すぎるはずです。一般的な資産背景を持つサラリーマンならまず見送るのが正解でしょう。
ポイント7. リスクを抑えた確かな収益をもたらす物件選び
一度の失敗が命取りのサラリーマンにとっては、リスクを抑えつつ長期にわたって堅実に収益をもたらしてくれる物件を選ぶこと。
これこそが不動産投資を心置きなく行う最大のポイントです。
そのためのキーワードは「東京・中古・ワンルーム」です。
安定した賃貸需要が長期にわたって見込める東京都心に立地する物件、
そして投資効率が良く管理や修繕の履歴が分かる中古のマンション、
さらにランニングコストと空室期間が抑えられるワンルームタイプのお部屋を選びましょう。
物件選びのポイントについてはこちらの記事もご覧ください。
まとめ
不動産投資は原則として副業に当たりませんので、会社の副業規定を過度に気にしたりせず、始めても問題ありません。
不動産投資はサラリーマンや公務員にこそ、ピッタリの投資です。
是非、「副業なんてできないから、お金は増えない」と諦める前に、堅実な資産形成の第一歩を踏み出してみてください。
コメント