サラリーマンが不動産投資で毎月42万円の不労所得を得る具体的なノウハウ

ハネ_表紙

サラリーマンで給料以上の不労所得を作ることができるのか?答えは「Yes」です。東京の中古ワンルームマンションに投資をすること。そして、この記事で紹介している不動産の増やし方に基づいて、物件を増やしていけば、誰でも無理なく給料以上の家賃収入を作ることができます。そして実際に、紹介している投資法を実践して給料以上の家賃収入を上げられている方もたくさんいらっしゃいます。

ただし、紹介したノウハウを実施すれば、すぐにでも毎月何十万円もの不労所得が、自動的に入ってくるようなうまい話・儲かる話ではありません。あなた自身にも、ローンを繰り上げ返済するための努力をしていただくことになります。

それでも、巷にあふれるFXや情報商材を使ったお金儲けの情報に振り回されて、方向性の見えない努力を続けるよりも、確実に資産形成を行うことのできる、方向性の定まった努力を続けることのほうが、給料以上の不労所得を得るための近道になるはずです。

すぐにお金が欲しい、そして自分のお金はかけたくない、という人には向かない方法ですが、1年経過するごとに着実に資産も、入ってくる収入も増やしていきたいという方、そしてそのための努力ができる方には、今回ご紹介する方法がまさにぴったりです。サラリーマンの方が確実に資産を形成し、不労所得を作るにはベストの方法です。

(目次)
1 経済的自由に手にしたオーナーの実例
2 サラリーマンだからこそ不動産投資で資産を作る
3 サラリーマンが不動産に投資するなら「東京・中古・ワンルーム」
4 家賃42万円を作るにはローンの使い方が9割
5 失敗しない不動産を購入するためのノウハウ
6 不動産購入後のルール
まとめ

1. 経済的自由を手にしたオーナーの実例

サラリーマンであっても給料を超える不労所得を作ることは可能です。これから、具体的ない不労所得の作り方について、順を追って説明するまえに、すでに給料以上の家賃収入を得ているオーナーの実例をご紹介します。

57歳 愛知県在住 会社員 台場 史貞 氏 投資家歴11年 
総戸数15戸 手取り家賃収入660万円/年 (ローン完済後 1,200万円/年)

投資をはじめるまえは借金を一切行っていなかったが、不動産投資セミナーに参加し、ローンの効率的な活用法を知る。以降、レバレッジの黄金率(後述)に沿って不動産を次々に増やしていく。11年間で8,000万円の資産拡大に成功。

表紙画像【妻を社長にしてワンルーム経営】

著書「妻を社長にしてワンルーム経営~これから不動産投資を始める人も、もうはじめている人も」かんき出版

55歳 東京都在住 自営業 男性 投資家歴6年
総戸数11戸 手取り家賃収入312万円/年(ローン完済後 614万円/年)

書店でたまたま手にした不動産投資本をきっかけに不動産投資をスタート。ローンを活用し、わずか1年で8戸の不動産を取得。現在は脱サラして不動産管理士として、マンション管理組合のアドバイザー業務の従事している。

ハネ_飯田様書籍

著書「49歳の窓際サラリーマンだった私が会社を辞めて家賃収入だけでラクラク生活を実現した話」かんき出版

 

2. サラリーマンだからこそ不動産投資で資産をつくる

もしあなたがサラリーマンだったとしたら、その特権を最大限に活かして資産を作ることができます。

・信用力を最大限に活かす

サラリーマンの特権はローンを活用できることです。いくらサラリーマン時代に素晴らしい実績を積んでいたとしても、フリー(自営業)になったとたんに銀行からお金を借りることが極めて難しくなります。

だからこそ、サラリーマンとしての信用力をフルに活用して、ローンを利用して不動産に投資をすることです。100万円程度の頭金さえあれば、すぐにでもローンを活用でき不動産投資をはじめることができます。

そして、そのローンはあなた自身のポケットマネーで返済するのではなく、入居者の家賃収入から返していくことができます。あなたがなにもしなくてもローンは時間の経過と共にどんどん返済されていくのです。

だからこそ、お金を貯めてから不動産投資をはじめるのではなく、ローンを活用して早くスタートした方が、それだけ早くローンも完済できるのです。

・サラリーマンは投資で損をしている暇はない

着実に不労所得を作るためには、株式投資やFXなどの他の投資をしている暇はありません。

株式投資をして何十万円、何百万円と損をした場合、サラリーマンがそれだけのお金を貯めるのに一体どれだけの時間が必要でしょうか。給料だけで損失を補てんしようとすれば、少なくとも1年程度の時間が必要です。これは大きな時間のムダです。

その点、不動産投資であれば、入居者がいれば、毎月着実に家賃収入が入ってきます。

そして、ローンは家賃収入で少しずつ少しずつ返済され、着実に資産が形成されていきます。たとえ歩みは遅くとも着実に資産を作っていけるのです。株式投資をして何十万円、難百万円損をしたといっているようでは、いつまでたっても資産形成はままなりません。

ハネ_失敗

・特別なスキルやノウハウは必要ない

不動産投資で着実に家賃収入を得るため必要な特別なスキルはありません。東京の中古ワンルームマンションに投資をして、あとは定期的に繰り上げ返済をしていくだけで着実に資産を形成し、家賃収入を増やしていくことができます。

株式投資やFXのように複雑な投資法を学んだり、日々ニュースに目を通して、将来動向を予想する必要もありません。それだけの勉強をしたとしても、株式投資やFXで確実に利益を上げられる保証はありませ。そもそも、サラリーマンが投資の勉強に熱をあげるのであれば、その分本業に時間を割くべきです。

3. サラリーマンが不動産に投資をするなら「東京・中古・ワンルーム」

不動産投資とひとくちにいっても種類は様々です。1棟アパート投資、区分(ワンルーム)投資、戸建賃貸、ワンルーム、ファミリーマンション、新築、中古などなど実に多彩です。そのなかでも、サラリーマンが不労所得を確実に作るためには、東京の中古ワンルームマンション投資が一番です。もちろん、大阪や名古屋でも安定収入を得られる可能性はありますが、長期に渡って家賃収入を得られるのは東京しかありません。

3-1. 賃貸需要が安定している「東京」

不動産投資で長期安定収入を得るためには、人口が最も多く、そして活力のある都市「東京」に投資をすることです。賃貸需要は人口の数に直結するので、最も人が集まる東京の不動産に投資をすることが空室リスクを抑え、安定した不動産経営を行う最大のポイントです。

都道府県別の転入超過数をみると、この10年間で東京都は他の道府県から約70万人もの人が流入した計算になります。
昨年1年間だけをとってみても、東京の転注超過数は70,172人で、第2位の神奈川県の12,356人の実に5.6倍と突出して増えています。

ハネ_都道府県別転入超過数

東京都に人があつまるこれだけのワケ

・有効求人倍率が全国平均の約1.4倍 仕事を求めて全国から人が集まる
・東京オリンピックの開催が決定 次々行われる再開発
・山手線の新駅誕生 2020年就業人口10万人都市が誕生
・大学の都心回帰で学生が東京に集まる

地方の高利回り物件に手を出す必要はない

地方や郊外の投資用不動産は、東京の不動産に比べて価格が安く、高利回りです。価格が手ごろで手が出しやすく利回りも高いため、不動産投資初心者を中心に人気を集めています。
ただ、人口の減少が加速している、地方郊外の投資物件に投資をすると、将来、長期空室で頭を悩ますことになります。実際に、半年間入居者が付かなかったり、数カ月のフリーレント(無料賃貸期間)をつけて貸し出すといったことも起こっています。
リターン(利回り)大きいのは、その分リスクが高いのです。高リターン、低リスクの投資はありません。

3-2 価格が安く高利回りの「中古」

新築物件に比べて、価格が安く、利回り高いのが中古物件の特徴です。

新築物件の場合、たとえ一度も使用していなくても、建物の権利者を表す登記簿謄本にあなたの名前が記載された時点で中古の扱いになります。その瞬間に、不動産価格は2~3割程度安くなってしまうのです。
新築分譲時は分譲会社の販売コスト(人件費や販促費)が不動産価格に乗っかっているために、どうしても価格が高くなってしまうのです。

一方、中古物件の価格は売り手と買い手の都合で決まるため、適正価格で購入することができます。投資用不動産ですから、あなた自身が部屋に住むわけではないので、新築にこだわる必要はありません。価格、利回りで選べば中古物件しかありません。

ハネ_新築と中古価格推移

3-3. 空室期間が短く、リフォーム費用が安い「ワンルーム」

投資効率を考えるのであれば、入居者が退去したあとの空室期間が短く、そして退去後の室内のリフォーム費用も低額なワンルームタイプを選びましょう。

ワンルームの場合、空室期間は1カ月程度、室内のリフォーム費用も数万円程度で済みます。ファミリータイプのマンションの場合は、引越しのハイシーズンを逃すと数カ月開くこともあり、退去後のリフォーム費用も30万円~50万円程度かかります。

また、ファミリータイプのマンションの場合、室内が広い分価格も高くなりますが、そのぶん家賃が高く取れるわけでもありません。つまり、ファミリータイプのマンションは、結果として利回りがワンルームに比べて低くなるのです

4. 家賃収入42万円を作るにはローンの使い方が9割

家賃収入42万円を作るためには、都内の中古ワンルームを最低6戸所有する必要があります。築年数の浅い中古ワンルームの価格が1,500万円程度ですから、9,000万円の投下資金必要です。とはいえ、9,000万円を自分自身で作るには到底無理な話です。そこで、ローンを上手に活用して、ワンルームを6戸購入していきます。ここでは、マンションを効率的に増やしていくローン活用法をご紹介します。

4-1. 借りたほうが良い借金がある

ローンというだけで、毛嫌いする方もいますが、ローンを活用しなければ不労所得を作ることはできません。とはいえ、ローンを借り過ぎると金利が上昇した時に、返済負担が大きくなることも考えられます。では、借り入れはどのぐらいにすべきなのか。
それは、資産全体に占める借入金の割合を40%以内にすることです。
たとえば、1,500万円(手取り家賃収入は1戸あたり7万円)のマンションを3戸購入します。そのうち、2戸のマンションは現金で購入し、ローンはありません。もう1戸のマンションは1,500万円分全額ローン(金利3%)で利用しました

3戸目のマンションを購入する際のローンは、3戸分の手取り家賃収入の合計21万円(7万円×3戸)で返済します。すると、1,500万円のローンは6年7カ月で完済できます。
このときの総投資額に占める借入割合は、およそ33%です。

ハネ_3戸目ローン

仮にローンの金利が3%から6%に上がったとしても、3戸目のローンは7年5カ月で完済できます。これが8%に上がったとしても、完済までの期間はわずか8年2カ月です。

一方で、2戸のマンションから得られる家賃収入額14万円で1,500万円貯めてから購入しようとすると、8年11カ月かかります。

ハネ_貯めて買う

このように、借り入れ割合が40%を保てれば、たとえ金利が8%になっても、貯めて買うよりも借りて買った方が早いのです。

4-2 家賃42万円をつくる購入シミュレーション

ローンのないマンションを2戸作ることができれば、入ってくる家賃収入だけで次々に物件を増やしていくことが可能です。

2戸のローンのないマンションを作ることさえできれば、あとは1円も使わないとしても18年3カ月後には不労所得である家賃収入42万円の完成です。しかも、物件が増えれば増えていくほど、ローン完済までの期間は短くなり、資産が増えるスピードは加速していきます。

ハネ_シミュレーション

もちろん、その後も繰り上げ返済を定期的に進めていくことで、さらに42万円完成までのスピードは速くなります。毎年100万円ずつ繰り上げ返済することができれば、13年11カ月、200万円繰り上げ返済を進めれば11年4カ月で家賃42万円を作ることができます。

ハネ_シミュレーション繰返

4-3 ローンのないマンションを2戸作ることが最大の目標

こうして雪だるま式にマンションを増やしていくための核となるのが、2戸のローンないマンションです。この2戸のローンのないマンションを作ることができれば、経済的自由への切符を手にしたも同然です。

とはいえ、いきなり現金で2戸のローンのないマンションを作ることは難しいでしょう。ですから、まずは100万円程度の頭金からはじめて、ローンで物件を購入します。そして、毎年繰り上げ返済を行って、1戸目のローンの完済を目指します。1戸のローンを完済してしまえば、そのマンションから得られる家賃収入を2戸目のローンの返済にあてることができます。そうすれば、2戸目のローンは1戸目の半分の期間で完済できるはずです。

5. 失敗しない不動産を購入するためのノウハウ

東京の中古ワンルームに投資をして、まずは2戸のローンの無いマンションをつくることが、最初の目標になります。

そのためには、まずは安定して収益をあげることのできる物件を選んで購入することが必要です。

ここでは、あなたのために長期にわたってしっかりと家賃を稼いでくれる物件購入のルールをご紹介します。

5-1 東京23区内・中古・ワンルームを選ぶ

前述のように、投資する物件は東京23区内の中古ワンルームマンションです。
・賃貸需要が豊富で空室リスクの少ない「東京」
・新築に比べて価格が安く、高い利回りの「中古」
・空室期間が短く、内装費用・設備費用も安い「ワンルーム」

5-2 中古でも昭和58年以降の物件が必須

中古が良いと入っても、昭和58年以降の物件を選びましょう。昭和56年に建物の耐震基準が大幅に改定され、新しい耐震基準が設けられました。この新耐震基準のワンルームマンションは阪神・淡路大震災でも倒壊はありませんでした。
法律の施行が昭和56年ですから昭和58年以降の物件であれば安心です。

5-3 徒歩10分以内の物件を選ぶ

投資をするなら東京のなかでも23区内、そして徒歩10分位内の物件です。
駅からの距離が遠くなればなるほど入居者からの人気もなくなります。それだけではなく、ライバルとなる他の物件も増えてくるので、入居者から不人気なだけでなく、ライバル物件も増えるという苦戦を強いられます。

5-4 はじめての投資なら信頼できる不動産会社から物件を買う

物件を購入するにはネット上から自分で物件を探すこともできます。ただ、初めて投資をするならば、信頼のおける不動産会社から物件を紹介してもらいましょう。

確かな物件を購入するための不動産会社の選び方の2つのポイント
1. 購入後の管理をやってくれる賃貸管理会社か(売りっぱなしの会社ではない)
2. 賃貸管理の品質は高いのか
・入居率を公開している
・管理戸数が多い
・管理に携わる人員が多い

6. 不動産購入後のルール

不動産投資は物件を購入してからがスタートです。物件を購入して投資をはじめるまでは熱心な方も、物件購入後はほったらかしという人も珍しくありません。それでは、不動産投資で家賃収入を安定して上げ続けることはできません。ここでは、購入後にやるべきポイントをルールとしてまとめました。

6-1 繰り上げ返済は絶対に欠かせない

はじめは少額の頭金からローンを利用して、不動産投資をスタートしたとしても、購入後はローンの繰り上げ返済を必ず行いましょう。繰り上げ返済は金利上昇に対して備えるためだけでなく、効率的に資産を増やしていくためには欠かせません。

家賃収入に加えて、あなた自身の努力で繰り上げ返済をすすめて、一日もはやくローンのないマンションをまずは2戸作りましょう。

6-2 賃貸管理会社を選びで生涯収益に差がつく

いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、不動産投資から得られる収入で大きな差が出てきます。

たとえば、空室時の入居者募集をやっているとは言っていながら、なかなか次の入居者を決められない会社。高額な内装費を請求される、いつまでも滞納家賃を回収できない等、こうしたことが続くとせっかく良い不動産を購入したとしても、安定した収益をあげる続けることができません。

だからこそ、しっかりと物件の管理をしてくれる会社を選びましょう。

 

◆信頼のおける賃貸管理会社選びのポイント

・管理戸数

管理戸数が多ければ、多いほど一般的に賃貸管理会社の経営は安定します。賃貸管理業務はストックビジネスで、管理戸数が増えれば増えるほど、オーナーからもらう手数料の総額も大きくなり、安定した経営を行うことが可能です。賃貸管理会社の財務内容が安定すれば、当然ですが倒産リスクも低くなります。

・賃貸住宅管理業登録制度への登録状況

入居者から受け取った家賃やオーナーから預かった敷金を、会社の運転資金とは別の口座に分ける財産の分別管理を実施しているのを判別できる制度が「賃貸住宅管理業登録制度」です。

この登録制度に加盟しているかどうかも、信頼のおける賃貸管理会社選びの目安になります。

登録制度は、登録企業が管理業務に関して一定のルールに沿って契約時の説明や書面交付、受け取った家賃など財産の分別管理を適切に行っていることを明らかにしています。そして、分別管理に不備がある会社には改善勧告が行われ、改善勧告に従わなかったときには登録が抹消されます。

賃貸住宅管理業登録制度の名簿は一般に公開されているので、この名簿も賃貸管理会社選びの参考にしてみてください。

賃貸住宅管理業登録名簿

なお、この登録制度への加入は義務ではなく任意になりますので、登録名簿に記載がないからといって、分別管理がされていないわけではありません。ただし、この名簿に記載されている会社では分別管理が行われていますので、賃貸管理会社選びの目安として利用することが可能です。

・実績

創業年数の古さも賃貸管理会社選びの目安になります。賃貸管理業を長く続けていけるということは、それだけ経営も安定しているということの証明でもあります。一般的に、立ち上げたばかりの会社ほど資金繰りには苦慮することが多いので、より安定的な賃貸管理会社を選ぶのであれば、創業年数を参考にすることもよいでしょう。

6-3 不動産の資産価値は自分自身で守る

マンション自体の日常メンテナンスや長期修繕計画は、オーナーで組織される管理組合が委託した建物管理会社が行います。
そのため、オーナーが直接メンテナンス業務を行う必要はありません。ただ、建物管理会社に任せきりでは、不動産の価値は守れません。

なかには、一部の理事が親しくしている業者を大規模修繕工事の指定会社に選んだり、建物管理会社が修繕積立金を使い込むというケースも実際にありました。

このような事態を避けるには、まずはあなた自身が不動産の管理について関心を持つことです。

具体的には、毎年1回開催される管理組合総会に参加すること。遠方地で参加できない場合には、管理組合から送られる管理組合総会の書類を確認して、どのようなことが議題に上がっていて、何が決まったのか。また、毎年の収支が赤字になっていないか等、確認しておきましょう。

◆ 総会の議案書のチェックポイント

・管理費会計・修繕積立金会計にそれぞれ収支表や貸借対照表がある
・銀行口座の残高証明書が添付されている
・監査報告書に監事の署名捺印がある
・赤字決算になった場合には原因が報告されている
・組合のお金の管理について、通帳と印鑑が別々に管理されている
・管理費・修繕積立金の滞納状況(未収金)が報告されている

まとめ

不動産投資は、株式投資のように、途中で損をこれまで積み上げてきた利益が吹き飛ぶことはありません。

不動産投資の特徴は、あなたが繰り上げ返済をするたびに着実に資産を積み上げていくことができる点です。不動産投資による資産形成に後退はありません。前進しかないのです。しかも、ローンは家賃収入で返済するので、早くはじめれば家賃42万円に近付きます。

・2戸のローンのないマンションを作ること
・東京23区内の中古ワンルームを選ぶこと
・信頼のおける管理会社を選ぶこと

この3つのルールを守り、あとはあなた自身の努力で繰り上げ返済を進めていけば、だれでも堅実に不労所得を作れるのです。

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