不動産投資の8大リスクと解決法

リスク_空雲

世の中に不動産投資を紹介しているセミナーや書籍の数は多いですが、不動産投資のリスクについて詳しく解説しているものはごくわずかです。

不動産会社はリスクを話したがらず、失敗事例を出したがりません。ただ、成功している人は、しっかりとリスクもその対処法も知って不動産に投資をしています。

今回は不動産投資を検討するのであれば、絶対に外すことのできない8つのリスクについてまとめました。

1借金 2.空室 3.滞納 4.物件価格下落
5.家賃下落 6.地震 7.火災 8.賃貸管理会社倒産

記事のなかでは、単なるリスクの内容紹介だけではなく、その回避策、対応策についても踏み込んで紹介しています。
この記事の内容を読み、実践して頂ければリスクを回避、軽減することができるので、ぜひ参考にしてください。

 

1.  借入リスクと対策

不動産投資で一番のリスクが借金です。空室や滞納があるからといって、それで不動産投資が破綻するわけではありません。借金返済のための原資を入居者からの家賃収入に頼っていて、その家賃収入が空室や滞納で入ってこなくなった結果、返済が滞り不動産投資が行き詰まってしまうのです。

1-1 10年以内に借入割合を40%にする

借入額が少なければ少ないほど、借金のリスクは小さくなります。極端な話、借入リスクをなくすには、借金をせずに現金で不動産を購入することです。とはいえ、不動産は高額な商品ですから、借金を使わずに購入できる人は限られます。
そこで、借金を活用して不動産を購入したとしても、10年以内に資産に占める借入割合を40%にまでもっていきましょう。
この借入割合40%が借金リスクに対応するための目安です。

1-2 借入割合40%なら、金利が倍になっても対応できる

借入割合を40%に保つことができれば、たとえ金利が倍になったとしても家賃収入だけで、ローンを返済していくことができます。

たとえば、1,500万円(手取り家賃収入は1戸あたり7万円)のマンションを3戸購入します。そのうち、2戸のマンションは現金で購入し、ローンはありません。もう1戸のマンションは1,500万円分全額ローン(金利3%)で利用しました

3戸目のマンションを購入する際のローンは、3戸分の手取り家賃収入の合計21万円(7万円×3戸)で返済します。すると、1,500万円のローンは6年7カ月で完済できます。
このときの総投資額に占める借入割合は、およそ33%です。
仮にローンの金利が3%から6%に上がったとしても、3戸目のローンは7年5カ月で完済できます。これが8%に上がったとしても、完済までの期間はわずか8年2カ月です。

 

リスク_3戸目ローン03

いますぐに金利が急上昇することは考えづらいので、およそ40%が金利上昇に負けない借入割合になるのです。

1-3 借り過ぎないこと

頭金が数百万円しか出せないような状況で、1億や2億といった多額の借入をすると、金利上昇リスクも跳ね上がります。

繰り上げ返済を行うことで、金利上昇リスクを軽減できるといっても、1億円の借金に対して100万円程度の繰り上げ返済ではほとんど効果はありません。同じ100万円の繰り上げ返済でも、もともとの借り入れが1,000万円であれば、高い効果を見込めます。

毎月のローン返済を家賃収入から賄えているといっても、それは今の金利での話です。
金利が上昇したからといって、家賃収入が増えるわけではありません。家賃収入で返済が追い付かなければ、あなた自身の収入からローンを返済する必要があるのです。こうしたときになって、繰り上げ返済したとても、やはり多額の借金の前では焼け石に水です。

金利はいずれ上昇するという認識をもち、10年内には40%内に借り入れ割合に持っていけるだけの借入金から投資をスタートさせましょう。

2 . 空室リスクと対策

いくら利回りが良い物件を購入できたとしても、入居者がいなければ家賃収入は入ってこないので、その利回りにまったく意味はありません。投資のパフォーマンスを最大限に高めるためには、空室期間のいかに短縮できるかがポイントになります。

2-1 空室リスクを3つの要素

空室リスクは以下の算式で決まります。

リスク_方程式

この3つの要素をいかに高めていくかが空室リスクを抑えるために重要になります。

要素1. 立地(賃貸需要の大きさ)

空室リスクを抑えるのであれば、東京23区内の駅から徒歩10分以内の物件を選ぶことです。

さらに、新宿・渋谷・池袋・東京などのビッグターミナルへのアクセスが便利で、駅から徒歩10分以内の物件が、いわゆる最も賃貸需要の高い立地になります。

すでにご存じのように、日本はすでに人口減少時代に突入しており、地方や郊外ではその傾向は顕著にあらわれています。こうした場所の不動産に投資をした場合、人口がもともと少ないので、空室を埋めるのは一苦労です。

その点、東京23区内であれば、日本で最も人口が多く、さらに企業や学校も集積しているので、入居者となる若者も全国から集まってくるので、賃貸需要には事欠きません。

リスク_東京23区

要素2. 競争力(入居者から人気のある物件)

入居者から魅力のある物件かどうかは、「部屋の内容」と「手ごろな価格(賃料設定)」の2つがポイントです。

いくら部屋の内容が良くても、高額過ぎる家賃ではそもそも借り手が少なく、競争力のある部屋とは言えません。一方で、価格は安くてもボロボロのアパートで、駅から15分以上もあるような部屋では入居者もなかなか埋まらないでしょう。

不動産にはいわゆる売れ筋の価格帯(賃料設定)があります。
都内のワンルームマンションであれば、6万円から10万円未満の物件です。

こうした手ごろな価格帯の物件は、入居者層も幅も広く、たくさんの方がいます。あまりにも高額な家賃設定だと、入居者が限定されるので、かえって空室が長引くこともあるのです。

だからこそ、部屋の内容もグレードが高すぎればいいというわけではなく、適度なグレードで借りやすい価格帯の部屋のほうが、投資物件としては使い勝手がいいのです。

要素3. 賃貸管理会社の能力(入居者募集のノウハウ)

物件選びには力を入れるのに、賃貸管理会社選びには無頓着で、購入した会社にそのまま管理を任せる人が大半です。ただ、賃貸管理会社によって入居者を募集する能力に差があります。それによって、同じ不動産に投資をしていても、収益が大きく変わることがあります。
だからこそ、空室を素早く埋めるためには、入居者募集に強い賃貸管理会社に依頼することが大切です。
ここでは、入居者募集に強い賃貸管理会社を見分けるポイントをまとめました。管理を任せるまえに、このポイントに照らしてチェックしてみましょう。

入居者募集に強い賃貸管理会社を見分ける3つのポイント
1.入居率の公開状況
入居率をHP上で公開しているか確かめましょう。入居者募集に自信がある会社ほど定期的に入居率をHP上で公表しています。

2.入居率の算出根拠
入居率を算定する際の基準も確かめておきましょう。入居率とひとくちに行っても、引っ越しシーズンのピークの入居率を1年中表示していたり、特定の物件に絞っているケースや2か月以上空室期間が続いてはじめて空室とカウントするなど、算定基準は様々です。

本来の空室の定義は、「リフォーム工事が完了して、即入居が可能になった部屋」をいいます。こうした入居率の算定基準もしっかりと確認しておくことが大切です。

3.管理戸数
高い入居率を誇っていても管理戸数が少なければ、あまり意味はありません。賃貸管理会社が管理している物件の目安としておよそ10,000戸もあれば十分です。

3 . 滞納リスクと対策

家賃の滞納は、後手にまわればまわるほど回収が困難になります。なかには、もう何年も滞納を続けて家賃を100万円以上溜めているといったケースもあります。しかも、滞納しているからとって、すぐに入居者を追い出すわけにもいかないので、その点、空室に比べてもリスクが大きいのが滞納の特徴です。

3-1 滞納家賃の回収は専門家にまかせる

滞納家賃が発生した場合には、早期の対応が一番の対応策です。こうした素早い対応を行うためには、やはり信頼できる賃貸管理会社を選ぶことが一番です。

あなた自身が滞納家賃の回収にあたって、すぐに入居者と連絡を取らずにずるずると滞納を許してしまったり、いつまでも入居者と連絡がつかない、連絡がついても払ってもらえないなど、対応が後手に回るほど回収可能性は少なくなります。

そのためにも、滞納解消にノウハウをもつ専門家に一任することが一番の解決策です。

リスク_ビジネスマン

3-2 滞納保証がある賃貸管理会社を選ぶ

滞納リスクに備えるためには、賃貸管理会社のなかでも滞納保証がある会社を選ぶことです。
ただ、滞納保証といっても保証金額や保証期間、そしていつから保証がスタートするかなど条件は様々です。また、滞納保証もオプション契約のケースもあるので管理会社選びの際には注意が必要です。
滞納の発生月から家賃全額が補償され、保証期間が1年程度あれば安心です。

4 . 物件価格下落リスクと対策

築年数の経過と共に物件価格は下落していきます。そうはいっても、物件の選び方次第では、価格下落を軽減することができます。

4-1 資産価値が落ちづらい物件の条件

資産価値が落ちづらい物件とは、将来にわたって高い収益性が見込める物件です。
具体的には次の要素を持っている物件です。

・将来にわたって賃貸需要のある立地であること(都内23区)
・最寄駅から近いこと(10分以内が目安)
・ターミナル駅まで近いこと(直通が理想)
・分譲タイプの鉄筋コンクリート造のマンション
・オートロック完備
・バス・トイレ別

そして、この中で一番大切なのが立地です。立地を外してしまうと、いくらそのほかの要素を満たしていたとしても、資産価値は築年数の経過と共にゆるやかに下落してしまいます。

そのほか、物件価格は景気動向などの「外部環境」にも影響されますが、これは個人ではコントロールが効きません。まずは、上記の条件に見合った物件を選びましょう。

4-2 立地が良ければ資産価値も落ちづらい

築年数の経過によって物件価格がゆるやかに下落していくといっても、上記の条件にあった物件であれば、家賃もいつまでも下がり続けるわけではありません。
条件を満たした物件であれば、築40年程度の物件であっても600万円以上の価格でやり取りされています。

リスク_物件売却01 リスク_物件売却02

5.  家賃下落リスクと対策

物件価格の下落と同様、築年数が経過し、建物と部屋の老朽化が進めば家賃も下落していきます。そして、家賃水準は立地と部屋自体の魅力によって決まります。

5-1 家賃が下落しづらい物件

家賃が下落しづらい物件の条件は、物件価格が落ちづらい物件と一致します。
ただ、異なっているのは室内設備の「ユニットバス」の仕様によって、家賃水準が大きくことなります。

次の折れ線グラフは、横軸に築年数、縦軸に1平米あたりの家賃額を示したものです。

リスク_賃料推移

築13年~17年の物件と、築18年~24年の物件では、家賃水準が大きく異なっています。これは、この年を境にバスとトイレが一体になっている3点式ユニットバスから、バスとトイレが別の仕様になっているからです。
このユニットバスの分かれているかどうかで、家賃水準が大きく分かれます。

(3点式ユニットバス・バストイレ別)

5-2 立地が良ければ家賃も落ちづらい

築40年以上たっている物件でも、さきほどの条件に見合った物件であれば、5万円以上の家賃で成約することも珍しくありません。40年以上たったからといって、都内の物件であれば2万、3万になることもないのです。

リスク_賃料下落01 リスク_賃料下落02

6. 地震リスクと対策

大地震の発生リスクが高まっている現在、地震リスクへの備えが実物資産である不動産投資では欠かせません。地震リスクに備えるために、地震に強い物件、地震に強い立地、エリア分散がポイントです。

6-1 地震に強い物件を選ぶ

いつマンションが建築されたかで、地震に対する強度が異なります。地震に強い物件を選ぶには、1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶことです。

新耐震基準法は、1978年(昭和53年)に宮城県沖で発生した地震による被害を教訓に、新たに定められた基準で『震度6強以上の地震で倒れない住宅』とされています。

実際に、阪神淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準で建てられたマンションの倒壊は1棟もありませんでした。

だからこそ、築年数が1978年以前の旧耐震の投資物件は選ばず、地震に強い新耐震基準の物件を選びましょう。

東日本大震災01 東日本大震災02

6‐2 地震に強い立地を選ぶ

地震による地盤の揺れやすさは内閣府がまとめていますので、以下のマップを目安にして、揺れに強い立地を選びましょう。

都道府県別揺れやすさマップ

6-3 エリアを分散する

一か所に投資不動産に集中させるのではなく、分散して投資をすることで、地震リスクを分散することができます。
たとえば、1億円の投資資金で1棟アパートを買うよりも、ワンルーム5戸を購入して、エリアを分散させたほうが、地震による火災などもリスクも分散することができます。

6-4 老朽化アパートに投資して1億円の損害賠償を受けたケースも

阪神淡路大震災の時に、老朽化したアパートを所有していたオーナーが必要な処置を取らずに、建物がつぶれて入居者が亡くなった結果、その管理責任を問われて1億円以上の損害賠償を命じられたケースもあります。

利回りが良いからといって安易に古アパートに手を出すと、考えている以上に大変な事態を引き起こしてしまうので注意が必要です。

7. 火災リスクと対策

7-1 鉄筋コンクリート造のマンションなら全焼しても2カ月で元通り

木造アパートの場合は、1部屋の火災がアパートすべてに燃え移ってしまいますが、鉄筋コンクリート造のマンションの場合、1部屋だけで被害はとどまります。

また、全焼するほどの火災でも2カ月もすれば新築同然のリニューアルをした部屋に生まれ変わることができるのです。
火災が起きた際の被害を最小限にとどめるのであれば、木造ではなく鉄筋コンクリート造の建物が理想です。

リスク_ビフォーアフター

7-2 路地、木造建物の密集地は避ける

火災リスクを抑える立地選びのポイントは2つです。

・火災事故が起こった際に緊急車両が入れる道路幅があること
・延焼が広がりやすい木造密集エリアは避けること

各自治体では、こうしたエリアごとの火災危険度ランクマップを作成しています。
マップを参考にしながら、火災危険度の高いエリアは避けましょう。

火災危険度ランクマップ

8. 賃貸管理会社の倒産リスクと対策

投資物件を管理会社に任せているばあい、入居者からの家賃や敷金はいったん管理会社に振り込まれることになります。賃貸管理会社が倒産した場合、家賃や敷金を取り戻すことほとんど不可能です。

だからこそ、こうした事態を避けるためにも、大切な不動産を預けるのにふさわしい賃貸管理会社を選ぶことが大切です。ここでは、信頼のおける賃貸管理会社選びのポイントをご紹介します。

8-1 倒産の兆候を確かめる

毎月決まった日に振り込まれていた家賃がたびたび遅れ始めるようであれば、それは管理会社の経営が行き詰まっているシグナルです。家賃入金の遅延が続くようであれば、賃貸管理会社の変更を検討すべきです。

ただ、解約するといっても、すぐにできるわけではありません。会社によって差はありますが解約の事前告知期間が定められています。会社によっては、この事前告知期間前の解約については、高額の違約金を取るケースもあります。

賃貸管理会社と契約する際には、解約の事前告知期間と違約金の有無まで確認しておくと安心です。

8-2 安定した賃貸管理会社の見極め方

では、どのようにして倒産リスクの少ない賃貸管理会社を見分けることができるでしょうか。ポイントは3つです。

・管理戸数

管理戸数が多ければ、多いほど一般的に賃貸管理会社の経営は安定します。賃貸管理業務はストックビジネスで、管理戸数が増えれば増えるほど、オーナーからもらう手数料の総額も大きくなり、安定した経営を行うことが可能です。
賃貸管理会社の財務内容が安定すれば、当然ですが倒産リスクも低くなります。

 

・賃貸住宅管理業登録制度への登録状況

入居者から受け取った家賃やオーナーから預かった敷金を、会社の運転資金とは別の口座に分ける財産の分別管理を実施しているのを判別できる制度が「賃貸住宅管理業登録制度」です。この登録制度に加盟しているかどうかも、信頼のおける賃貸管理会社選びの目安になります。

登録制度は、登録企業が管理業務に関して一定のルールに沿って契約時の説明や書面交付、受け取った家賃など財産の分別管理を適切に行っていることを明らかにしています。
そして、分別管理に不備がある会社には改善勧告が行われ、改善勧告に従わなかったときには登録が抹消されます。

賃貸住宅管理業登録制度の名簿は一般に公開されているので、この名簿も賃貸管理会社選びの参考にしてみてください。

賃貸住宅管理業登録名簿

なお、この登録制度への加入は義務ではなく任意になりますので、登録名簿に記載がないからといって、分別管理がされていないわけではありません。ただし、この名簿に記載されている会社では分別管理が行われていますので、賃貸管理会社選びの目安として利用することが可能です。

・実績

創業年数の古さも賃貸管理会社選びの目安になります。賃貸管理業を長く続けていけるということは、それだけ経営も安定しているということの証明でもあります。一般的に、立ち上げたばかりの会社ほど資金繰りには苦慮することが多いので、より安定的な賃貸管理会社を選ぶのであれば、創業年数を参考にすることもよいでしょう。

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