ワンルームマンション投資ははたして良い投資先なのか、それとも投資してはいけないとものなのか？不動産会社は良いことばかりをいい、WEB上をみれば否定的な内容も数多く掲載されています。今回の記事は、そんなワンルームマンション投資の実態について、メリットとデメリット、リスク、そして成功例、失敗例を取り上げながら分析していきたいと思います。
不動産投資体験談
目次
1. ワンルームマンション投資の5つのメリット
1-1 老後生活の備えになる
ワンルームマンション投資で得られる家賃収入は老後の年金代わりになります。毎月、家賃収入が入ってくるので、預金の取り崩しと違って精神的な安心感も段違いです。
1-2 高い利回り
銀行にお金を預けても1％の金利もつきませんが、ワンルームマンションに投資をすると新築ワンルームで2～3％、中古ワンルーム4～6％程度です。投資効率から考えても段違いです。
1-3 万が一の保障として～生命保険の代わりとして～
投資用不動産をローンで購入した場合、マイホームのローンと同じように団体信用生命保険がつきます。団体信用生命保険は、ローン購入者に万が一のことが起きた場合、ローンが完済される仕組みです。
家賃収入を得ながら、万が一の保障としても活用できるのです。
1-4 インフレ対策
不動産と家賃は物価の上昇と連動しているので、インフレ対策になります。デフレの時にはモノの値段が下がり、相対的にお金の価値が上がっていたので、預金でも問題ありませんでした。しかし、物価がひとたび上がり始めると、預金しているだけだとお金の実質的な価値は目減りしていく一方です。そのため、インフレ対策にワンルームマンションに投資をすることは効果的です。
1-5 特別なスキルが必要ない
ワンルームマンション投資には、入居者からのトラブル・クレーム対応や空室時の入居者募集、滞納家賃の回収などの、大家としての業務をついてまわります。
ただ、あなたが大家さんとしてこうした仕事をする必要はありません。安定して家賃収入を上げてくれる確かな物件に投資をして、信頼のおける賃貸管理会社にまかせておけば、あとは毎月家賃が銀行口座に振り込まれます。収益をあげるために、特別な勉強や継続的な努力は必要ないのです。
2. ワンルームマンション投資のデメリットとリスク
メリットだけの投資がないように、ワンルームマンション投資にもデメリットとリスクがあります。ここでは、ワンルームマンション投資のデメリット、リスクもしっかりお伝えします。
2-1 ワンルームマンション投資のデメリット
2-1-1 売却まで時間とコストがかかる
ワンルームマンションは不動産のなかでは、1棟アパートや土地などと異なり、売りやすくものになりますが、それでも株式ほど素早く売却できるわけではありません。
また、売却するには不動産会社に仲介手数料を支払う必要があり、さらに売却益が出た場合には、税金を支払う必要があります。
（売却時の仲介手数料の計算例）
1,000万円の不動産を売却したケース
1,000万円×3％＋6万円 ＝ 36万円（消費税別）
2-1-2 所有しているだけで経費と税金がかかる
ワンルームマンションに投資すると、以下の経費と税金がかかります。購入後に、慌てないためにも、こうしたランニングコストや税金も事前に把握して、投資計画を立てておくことが欠かせません。
2-2 ワンルームマンション投資のリスク
ワンルームマンション投資の代表的な8つのリスクをご紹介します。
1. 借金
2. 空室
3. 滞納
4. 物件価格下落
5. 家賃下落
6. 地震
7. 火災
8. 賃貸管理会社倒産
リスクが多いように思いますが、リスクへの対処法もきちんと確立しています。ここで大切なことは、どのようなリスクがあるのか、網羅的に把握しておくことです。リスクが分かり、対処法も学んでおけば、あとはしっかりと対策するだけです。
マンション投資のリスクと対応策については、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。
3. ワンルームマンション投資の成功例
兵庫県在住 39歳 Ｎさんの事例
2009年3月に自分年金作りで、ワンルームマンション投資を開始。都内23区内の中古ワンルームマンションを2戸購入する。その後、リーマンショックの影響で大きく値下がりしていた投資信託を売却して、そのお金で1戸目のワンルームマンションのローンを完済する。
完済から9カ月後の2011年8月には、3戸目の中古ワンルームマンションを購入。すでに完済した1戸目ワンルームマンションの家賃収入をローンの返済にあて繰り上げ返済を進めている5年後には2戸目ワンルームマンションのローンも完済する予定です。
4. ワンルームマンション投資の失敗例
ここではワンルームマンション投資で失敗した典型的な事例についてご紹介します。
4-1 新築ワンルームマンション投資の失敗例
所得税の節税に新築のワンルームマンション投資をスタートしたＡさん。
ローンでマンションを購入しましたが、ローンには住宅ローンと同じように団体信用生命保険が付くので、生命保険の代わりとしても期待していました。
家賃収入からローンの返済金とランニングコストを引くと、毎月2万円程度の赤字です。それでも、当社の数年は節税効果があり税金が戻ってきていたので、年間収支は黒字になっていました。
しかし、いまでは節税効果がなくなり、単月で赤字の収支が続いています。赤字に耐え切れなくなり、物件を売却しようと価格を出してもらいました。しかし、その査定金額では売却できたとしても、ローンは残ってしまいます。
Ａさんは、売却をいったん取りやめて、毎月の収支が黒字になるよう、繰り上げ返済を行っています。
4-2 新築マンションは価格が高く、節税効果も長続きしない
新築マンションの場合、販売促進費用が価格に上乗せされています。そのため、どうしても物件価格が高くなって、そのぶん投資効率が悪くなります。
また、節税効果があるといっても、いつまでも税金の還付を受けられるわけではありません。節税効果をあてにして収支計画を組んでしまうと、将来の計画は大きく狂ってしまうことになります。
資産運用目的で投資を考えるのであれば、新築ではなく中古を選びましょう。中古であれば、販売価格は需要と供給の市場価格で決まるので、適正な価格で購入することができます。さらに家賃も新築と中古でそれほど変わらないので、購入価格が安い分、高い利回りを期待することができます。
そのほかの不動産投資の失敗例はこちらから
マンション投資と節税に関する詳しい内容はこちらから
4-3 ワンルームマンション投資をするなら新築にこだわらず中古を選ぶ
新築ワンルームマンションの場合、分譲会社の販促コストが販売価格に上乗せされているので、どうしても販売価格が高くなってしまいます。販売価格が高い分、高額な家賃を設定できるかというとそういうわけでもありません。
ですから、新築ワンルームマンションの利回りは低くなります。少しの頭金を入れてローンを購入したケースでは、家賃収入から経費やローン返済額を差し引くと赤字になります。
中古ワンルームマンションの場合、販売価格は需要と供給で決まるので、適正な価格で購入できます。築年数の浅い中古ワンルームマンションの場合、新築の3割程度は安く購入できます。価格が安ければ、それだけ投資効率も高くなるのです。
自分で住むわけではないので、新築にはこだわらず中古ワンルームマンションを選びましょう。
まとめ
ワンルームンマンション投資はメリットもありますが、デメリットもリスクも当然あります。こうしたデメリットやリスクは、不動産会社も言いたがらず、実際に投資をした人がこうした事態に直面すると、体験談という形でひろくWEB上で拡散されることになります。
リスクはありますが、それに対応するための手法、回避策もしっかりあります。その方法については以下の記事にまとめてあるので、ぜひあわせてお読みください。
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