実録!絶対にしたくない不動産投資の7つの大きな失敗例

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華々しい不動産投資の成功事例を目にすることは多いですが、不動産投資で失敗事例を目にすることはほとんどありません。成功した場合は大々的に宣伝され、失敗した事例は、語られることなく、ひっそりとそのまま消えていってしまいます。

不動産投資で確実に収益を上げるためには、どのようなパターンの投資をしてしまうと失敗するのか、しっかりと知っておくことが欠かせません。

ここでは、実際にあった不動産投資の失敗事例を7つご紹介します。

失敗事例を学んでおけば、おなじ過ちを繰り返すことはありません。不動産に投資をする前に、ぜひご一読ください。


目次
1 新築物件の失敗例
2 ローンの失敗例
3 地方アパート経営の失敗例
4 サブリース契約の失敗例
5 高利回り物件の失敗例
6 高額賃料物件の失敗例
7 戸建賃貸の失敗例

 

1. 新築ワンルームの失敗事例

1-1 売却価格が購入価格から400万円ダウン!資産価値が急減

節税と生命保険の代りに新築のワンルームマンション投資を初めたEさん。

ローンで組んで投資をはじめましたが、家賃収入から毎月のローンの返済や経費を差し引くと2万円程度の赤字がありました。はじめの数年はマンション投資で順調に節税効果あり、税金の還付を考えると、毎年の収支は黒字でまわっていました。

しかし、ここ最近は節税効果がなくなり、毎月の収支は赤字が続いています。毎月の持ち出しが嫌になり、物件の売却価格を査定してもらいましたが、査定価格は購入価格から400万円もダウン。これでは、売却したとしても残債を完済できません。

Eさんは、売却をあきらめ毎月の収支が黒字になるよう、繰り上げ返済をすすめています。

ローン返済

1-2 新築ワンルームの失敗事例 まとめ

・新築マンションの価格は販促費用が上乗せされているので高くなる
投資用の新築マンションの場合、マンションを販売するための人件費やパンフレット費用、HP製作費など販売促進費用が価格に上乗せされています。そのため、どうしても物件価格が高くなり、投資効率が悪くなります。

また、節税効果があるといっても、その効果は将来にわたって続くものではありません。数年で節税効果もなくなってしまいます。

資産運用目的で投資を考えるのであれば、新築ではなく中古を選びましょう。中古であれば、販売価格は需要と供給の市場価格で決まるので、適正な価格で購入することができます。さらに家賃も新築と中古でそれほど変わらないので、購入価格が安い分、高い利回りを期待することができます。

ハネ_新築と中古価格推移

2. ローンの失敗事例

2-1 値上がりを目的に、借金をして不動産投資をする

いまから25年前のバブル全盛期の不動産投資は、値上がりを目的に、借金をしてマンションを購入するという投資手法が主流でした。

その後、バブル崩壊によって不動産価格が急落。手元にばく大な借金だけを残して、ローン破綻者が続出したのです。

たとえば、日比谷線「仲御徒町」駅徒歩2分、平成元年築のあるワンルームマンションが、当時3,800万円で分譲されていました。それがいまでは約1,100万円程度の価格になっています。この差額が損失となってマンションオーナーの負担になるのです。

2-2 ローンの失敗事例 まとめ

・不動産投資の最大のリスクは借金(ローン)
不動産投資の最大のリスクは借金(ローン)です。借金で失敗をしてしまうと、空室が埋まらない、予想外の出費があったというレベルをはるかに超えて、生活を破たんさせてしまうほどのインパクトがあるのです。

反対に、ローンさえしっかりとコントロールすることができれば、不動産投資で失敗したといっても、それは予想外の出費程度に抑えることができます。借金さえなければ、空室でさえも、それほど恐れる必要はありません。

2-3 ローンは40%を目安にする

投資額に対する、借入金の目安は投資金額の40%以内です。
借入割合を40%に保つことができれば、たとえ金利が倍になったとしても家賃収入だけで、ローンを返済していくことができます。

たとえば、1,500万円(手取り家賃収入は1戸あたり7万円)のマンションを3戸購入します。そのうち、2戸のマンションは現金で購入し、ローンはありません。もう1戸のマンションは1,500万円分全額ローン(金利3%)で利用しました

3戸目のマンションを購入する際のローンは、3戸分の手取り家賃収入の合計21万円(7万円×3戸)で返済します。すると、1,500万円のローンは6年7カ月で完済できます。

リスク_3戸目ローン02

このときの総投資額に占める借入割合は、およそ33%です。
仮にローンの金利が3%から6%に上がったとしても、3戸目のローンは7年5カ月で完済できます。これが8%に上がったとしても、完済までの期間はわずか8年2カ月です。
いますぐに金利が急上昇することは考えづらいので、およそ40%が金利上昇に負けない借入割合になるのです。

3. 地方アパート経営の失敗事例

地方や郊外でアパート経営をする場合、近隣にある大学や工場など特定の入居者層をターゲットにすることがあります。こうしたケースでは、大学や工場が撤退した後に空室で苦しむことになります。

不動産投資_失敗_地方アパート

3-1  大学移転・工場閉鎖であっという間に半分が空室に

ある地方都市でアパート経営を行っているBさん。総戸数10部屋のアパートを3棟所有しています。ただ、そのうちの半分の15戸はもう半年以上も空室が続いています。

アパートは駅から遠く、近隣にある自動車工場の工員の需要をも見込んでアパートを建築しましたが、生産ラインの縮小によって工員は一気に削減。同時に空室も大量に発生して、空室期間も長期化。いまのところ、満室になるあてはありません。

3-2 地方アパート経営 失敗例のまとめ

・特定の賃貸需要に頼っていると、その需要がなくなると一気に空室が拡大する
事例で紹介した工場だけではなく大学の移転も問題です。特に最近は学生を集めるために、大学が都心にキャンパスを移転する動きも加速しています。

不動産投資_失敗_大学都心回帰

 

4. サブリース契約(借り上げ契約)の失敗事例

サブリース契約(借り上げ契約)とは不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、そして、不動産会社は借上げた物件を入居者へ転貸することをいいます。

オーナーにとっては、不動産会社が物件を借上げてくれるので、空室の心配はなくなり、安定したマンション経営を行うことができます ただし、直接入居者に貸した時の家賃と比べて、不動産会社から受け取る収入は低くなります。

ただし、この借り上げ家賃もずっと変わらないわけではなく、不動産会社側の意向で見直しをかけられてしまうのです。

サブリースの仕組み

4-1 借り上げ家賃の減額で収支が悪化

不動産会社のアパートの借り上げ契約があることを安心して賃貸アパート経営をしていたCさん。はじめてから10年ほどは何の問題もなく安定して家賃収入が入ってきて安心していました。

ただ、10年目を迎えた年に家賃の減額交渉が入りました。不動産会社は減額を受け入れられないようなら、管理契約を打ち切ると強気の姿勢です。もともとアパートの立地は最寄駅からも離れており、借り上げ契約を打ち切られると、空室が長期化して家賃収入も不安定になることが考えられます。結局、Cさんはローンもまだ残っていることから、減額を受け入れることにしまいた。そのせいで、現在の不動産収支状況は大幅に悪化しています。

4-2 サブリース契約の失敗事例 まとめ

・30年一括借り上げといっても、借り上げ家賃の見直しは避けられない
アパート経営にはサブリース契約(借り上げ契約)が一般的ですが、借り上げ家賃は将来減額されることがあることがあるので十分な注意が必要です。実際、サブリース契約で多くのトラブルが発生しています。

特集 不動産サブリース問題の原状(独立行政法人国民生活センター)

勧誘時においては、甘い見通しの事業計画を示すばかりで、一定期間経過後の家賃減額等のリスクやメンテナンス費用等のコストについての説明が不足している、ほとんどされていないなどの問題が見受けられます。
(国民生活2014年8月号より)

サブリース契約は不動産会社がアパートを建てさせるための、後押しという側面が強いのです。そもそも、アパート経営しようとする土地に賃貸の需要があるのかを、確かめるのが最も重要です。いくらアパートを借り上げてくれるといっても、賃貸需要のない土地では、将来の家賃減額交渉は避けられません。

5. 高利回り物件の失敗事例

おなじ不動産投資でも、どのエリアの不動産に投資をするかによって、物件価格も利回りも異なります。地方や郊外の物件価格が安く、利回りも高くなりますが、その分リスクも大きくなるので注意が必要です。

5-1 ボイラー代に1,000万円 1億で購入したアパートを4か月で手放す

「満室時の想定利回り15%」にひかれて、北海道の鉄筋コンクリート造のアパートを1億円の借り入れで購入したDさん。札幌駅から電車で5分ほどの距離にあり、最寄駅からの5分という好立地、そして高い利回りに魅力を感じて現地にいかずに図面だけで判断したのが誤りのはじまりでした。
購入した半年後には、入居者の半分が退去し、しかも雪を解かすためのボイラーと配管設備も故障。新しい設備の導入費の見積もりは1,000万円にもなりました。維持費が高額になり、次の入居者のあてもないことから損失覚悟ですぐに物件を手放しました。

5-2 高利回り物件の失敗事例 まとめ

・利回りだけで物件を選ぶと失敗する
利回りだけを見て物件を選ぶと不動産投資で失敗をする可能性が高くなります。利回りの高さはリスクの高さに比例しています。リターンとリスクは表裏一体の関係です。どんな投資であれ、これは原理原則です。

いくら地方で安くて高利回りの物件があるといっても、将来人口が減少していく地方の空室のリスクは高くなります。空室期間や家賃の下落などを長期的にみて考えてみると、むしろ東京の不動産のほうが安定して家賃収入を得ることがあります。

実際に、東京とおなじ造りのワンルームマンションであっても、地方では半年間空室が続いて、さらにフリーレント(無料入居期間)をつけてようやく入居者が決まるということも珍しくありません。

・物件の現地でしっかりと確認しておく
紹介した北海道のアパートのように、思わぬ設備費用の負担が強いられことがあります。こうしたことを避けるためには、やはり物件を現地で直接見て、どのような設備が必要になるのか、またマンションやアパート周辺の環境はどうなのかしっかりと確認しておきましょう。

6.  高額賃料物件の失敗事例

投資用物件は自分が住む基準で選んでしまうと、空室の長期化や思わぬ設備交換コストの高さに苦しむことになります。

6-1 エアコンの交換費用が150万円

港区のタワーマンションで実際にあった事例です。
「エアコンの効きが悪いので、一日中つけっぱなしでいたら7月の電気代が8万円もかかった。何とかしてほしい。」という入居者のクレームが入りました。さっそく、工事部の担当を現地に向かわせたら、エアコンの寿命が来ていて交換工事をする必要がありました。
エアコンは市販の壁掛けタイプではなく、天井に埋め込まれているビルトインタイプの形式でした。交換費用はなの150万円!エアコン費用はもちろん、タワーマンションでしたから養生費用も高くついてしまったのです。

6-2 高額賃料物件 失敗例のまとめ

・設備交換コストが高くつき、空室期間の長期化しやすい
事例のとおり、高額賃料の物件は一般のマンションとは設備も異なっていたり、ディスポーザーなど通常の賃貸マンションにはない設備があるケースがあります。こうした場合の設備の修理交換費用はどうしても高額になります。

さらに、そもそもこうした高額賃料の物件に住む人は限られているので、よほどの好立地のマンションでなければ空室期間も長期化しがちです。ワンルームであれば、賃料が10万円を超えるようなマンションは要注意です。

・自分が住む基準で物件を選ばない
自分が住む基準で物件を選んでしまうと、どうしても広さや設備の充実度、日当たりなどを考えて、高額賃料の物件を選びがちです。

ただ、入居者希望者が部屋探しをする際の第1条件は家賃です。次に、立地です。部屋の広さや設備は二の次です。そして、そもそも単身世帯の場合、日中に部屋にいることはありませんから、日当たりを考慮する必要もありません。多くの入居者が希望する家賃のボリュームゾーンからはずれないよう、通常の立地のワンルームであれば10万円以内の物件を選びましょう。

7.  戸建賃貸 失敗事例のまとめ

賃貸用に貸し出した戸建住宅を戸建賃貸と言います。戸建賃貸は、小学生や中学生などの家族で住むケースが多いため、賃貸契約が長期化しやすく、安定した家賃収入を得られるのが魅力です。また、単身者とは異なり、ファミリー層が入居者となるため、多少駅から離れていたとして、入居者をつけやすいのが特徴です。

7-1 水回りで150万円 高額なリフォーム費用

千葉県の市川駅から3駅離れている戸建賃貸で実際にあったケースです。
1,000万円という手ごろな価格で4LDKの戸建を購入したAさん。前のオーナーは自分自身のご自宅として20年以上利用されていたため、賃貸にあたって水回りのリフォームをすることになりました。

実に、そのリフォーム費用は150万円!周辺家賃の相場は8万円でしたから、約1年半の家賃にも相当します。しかも、内装会社に聞くと退去のたびにリフォーム費用が80万円にもなるといいます。

リフォームを行いましたが、引っ越しシーズンのピークを逃してしまい、4か月も空室が続きました。結局、4か月経過後に、入居者が決まりましたが、それは近隣の工事関係者の短期需要でした。

7-2 戸建賃貸 失敗事例のまとめ

・投資用に戸建を購入した場合、高額なリフォーム費用がかかることもある。
・引っ越しシーズンのピークを逃すと空室が長期化する恐れあり。
・低金利が続くため、マイホームのローン支払額以上の高額家賃設定は難しい。
・世帯構成の多くが核家族から単身世帯に変化。将来のファミリー層の賃貸需要の低迷が予想される。

まとめ

あなたが不動産投資を失敗しないために、絶対にしなければいけないことがローンのコントロールです。ローンさえ、しっかりと管理しておけば、ほかの失敗は十分リカバリーすることができます。

そして、今回ご紹介した失敗事例はいずれも個別具体的な案件でしたが。その背後には、こうした失敗を招いてしまったリスクが隠れています。

不動産投資で失敗をしてしまう多くのケースでは、この不動産投資のリスクと対処法をあいまいにしたまま、投資をした結果、起こっているのが大半です。失敗を避けるためには、まず不動産投資でどのようなリスクがあるのかを把握しておくことです。

不動産投資のリスクについてはこちらから

ここで紹介しているリスクを知り、具体的に失敗事例まで把握しておけば、失敗の可能性はなくなり、不動産投資の成功はぐっとあがるはずです。

 

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