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不動産投資にはびこる詐欺まがいの6つの手口と営業手法を公開

 2019/9/13 公開

不動産投資

不動産投資を始めてみたい。

ただ、詐欺や悪徳業者など、悪いニュースもたくさん目にする。

 

不動産投資に興味はあるものの、二の足を踏んでいる方は多いのではないでしょうか。

 

まずお伝えしたいのは、将来の資産形成として不動産投資は優良な選択肢のひとつです。

定年までにローンのないマンションが1戸でもあれば、毎月決まった家賃が手元に入ってくるのです。

 

しかし、不動産投資なら何でもいいというわけではありません。

立地や不動産の種類、ローンの借り方など正しい方法で始めることが、不動産投資を成功に導くためには必要なのです。

 

逆に、不動産投資で詐欺を働こうとしたり、ダマそうとしたりする手口は決まったものが多いのも事実です。

 

手付金だけ払わせて雲隠れしてしまったり、満室で安心かと思えば、購入後退去が相次ぎ空室が埋まらなかったり。

はたまた、「30年一括借り上げ」とうたっていたはずが、突然保証家賃が見直されてしまうこともあるのです。

その結果、安定した家賃収入を得ることができず、毎月のキャッシュフローが赤字に陥ることはもちろん、その不動産を売却することもできなくなってしまいます。

 

運よく売却できたとしても、大きな負債が残ってしまい、資産を形成するどころではなくなってしまうのです。

 

一生に一度になるかもしれない大きな買い物です。

それを台無しにしかねない悪意のある手口は許されません。

 

今回の記事では、不動産投資の詐欺や詐欺まがいの手口をご紹介するのと同時に、あなたをダマそうとする不動産会社の営業の特徴や、詐欺に合ってしまった場合の対処法などもご紹介します。

 

不動産投資を始める前に、まず、詐欺やだましの手口を知り、危ない橋を渡らない事前準備を行いましょう。

 

1 不動産投資|詐欺まがいの誘いの手口6選と注意点

不動産投資の世界では、残念ながら自身の利益を優先し、あなたをダマそうとする人はいます。

 

「いい物件なので、もったいないですよ」

様々な誘い文句やいいことばかりを並べ、その気にさせようと近づいてくるのです。

 

不動産投資に絶対はありません。

しかし、正しい方法で行えば成功へ近づくことができます。

 

1章では、悪徳な不動産会社、またはその営業マンがよく使う手口を注意点と共にご紹介します。

 

これから不動産投資を始める方は、ぜひこの第1章の手口に注意して検討してみてください。

 

1-1 「検討している物件は満室なので安心です」

「この物件は満室なので、すぐに満額の家賃が入ってきますよ」

 

一棟物件を検討していると、しばしばこのような営業トークに出会います。

もちろん、正常に運用ができており、入居者もきちんとついていることはあります。

 

しかし、「満室だから安心」という言葉をうのみにしてはいけません。

特に地方の一棟物件を購入する時には要注意です。

 

最寄駅から遠く、近くに学校や職場も多くない、いわゆる賃貸需要の少ない土地で安定した満室経営を続けることは困難です。

 

そのような場所の物件を高く売るために、良く見せようとして行われる手口のひとつとして、「賃貸借契約状況の一覧表(レントロール)を改ざん」があります。

 

また、空室の部屋にカーテンを付け入居中と思わせる「カーテンスキーム」といった手口もあります。

酷い場合には、不動産会社の社員が一時的にそこに住み、購入後に退去するといった悪徳な手口も過去にはありました。

 

 

〈このような手口に出会ったら〉

少なくとも現地に赴き、居住の実態を確認するようにしましょう。

その際は、外観だけではなく、郵便ポストや共有スペースの使用状況なども確認します。

例えば、多くの郵便ポストの口にガムテープが貼られチラシなどが投函できないようになっていたり、雑草が放置され伸びっぱなしになっていたりなど、人が住んでいるような気配がなければ、その物件を検討してはいけません。

また、該当の物件だけをきれいに見せている可能性もあるので、同じく周囲のアパートやマンションの状況も確認しましょう。

周囲のマンションやアパートでも同様に、共用部に使われている形跡がなく、入居者がいないようであれば、その地域の賃貸需要が低いことを表しています。

それらを踏まえたうえで、明らかに入居率が高い場合には提示された資料を疑ってみることをおススメします。

不動産投資の鉄則は、賃貸需要の高い土地で行うことです。

むやみやたらに地方の物件を検討するのではなく、人が集まり続ける東京で検討するようにしましょう。

 

1-2 「仮に空室になっても、家賃は保証します」

これは、サブリース契約を勧める際によく聞くセールストークのひとつです。

 

空室でも家賃を保証してくれるサブリース契約は、一見するとオーナーにとっては大変ありがたいサービスです。

 

しかし、サブリース契約は万全ではありません。

契約のなかには、将来オーナーに不利益をもたらす内容が組み込まれていることがあります。

 

サブリース契約には3つの大きな問題点があります。

 

1.保証家賃は見直される

2.契約解除には違約金が発生する

3.入居者が誰かわからない

 

サブリース契約の契約書には、保証家賃の見直し条項が記載されています。

 

そのため、築年数の経過や外部環境の変化によって、空室が常態化すれば、家賃を引き下げられることもあります。

 

また、サブリース契約をいざ解約しようとしても、借地借家法によって借主は保護されているため、解約ができないことがあります。

サブリース契約を解約できない場合、いざ不動産を売却しようとしても、通常の物件と比べて価格が安くなってしまったり、売るまでにも時間がかかります。

 

さらに、サブリース契約が解約できたとしても、半年分の家賃にもなる高額の違約金を請求されるケースもあります。

何とか契約を解除したとしても、問題はまだ残っています。

 

入居者に家賃の振り込み先が変更になったことを告知しなければなりません。

しかし、サブリース契約では基本的に入居者の情報はオーナーには知らされません。

 

そのため、あたらしい振り込み先を通知するにも、大変な手間がかかります。

円滑に告知が行わなければ、入居者がもとの不動産会社へ家賃を入金してしまうこともあるのです。

 

〈このような手口に出会ったら〉

サブリース契約が立ち行かなくなるのは、入居者が付きづらい土地で不動産投資をスタートしてしまうことが原因です。

 

東京23区のように、入居者が絶え間なく集まり続ける賃貸需要の高い土地で行えば、サブリース契約は必要ありません。

 

サブリース契約を勧められた際には、まずその物件がある土地に賃貸需要が見込めるかどうかを確認し、必要がなければ契約を見送りましょう。

 

1-3 「利回りが高いので、狙い目ですよ」

投資を行う上で利回りを気にすることは当然です。

しかし、不動産投資の高利回りには注意が必要です。

 

都心の中古ワンルームマンションであれば、2019年現在で手取り利回りはおよそ4%前後です。

 

しかし、投資用不動産を紹介するポータルサイトで検索すると、その2倍以上の利回りで運用されている不動産が数多く出回っています。

単に利回りだけで投資用の不動産を選ぼうとするのは、非常に危険です。

 

高利回りの物件の特徴は、地方の物件で価格が安かったり、積立金が低く見積もられていたりします。

 

繰り返しになりますが、不動産投資の鉄則は賃貸需要の高い土地で行うことです。

 

いくら価格が安く、利回りが高いとはいえ、地方の物件に手を出してしまうと、安定した家賃収入を見込める可能性は低くなってしまいます。

 

また、積立金が低く見積もられている場合、定期的なメンテナンスはもちろん、いずれ必要になる大規模修繕を行うことができず、不動産の資産価値を下げてしまいます。

〈このような手口に出会ったら〉

利回りの高い投資用不動産を提案された場合には、立地に問題ないか、修繕費がきちんと貯まっているかなど資料を読み込み確認することが必要です。

 

気になる場合には、他の不動産会社や不動産コンサルタントなどのセカンドオピニオンに提案資料を評価してもらいましょう。

 

1-4 「絶対物件の価値が上がります」

投資の世界に絶対はありません。

 

再開発の活発な東京でれば、将来の資産価値は維持しやすいでしょう。

しかし、必ず物件の価値が上昇するかどうかは断言することはできません。

 

そもそも、「絶対」などといった言葉は、不動産広告はもちろん、営業トークとしても使ってはいけないことが宅建業法で定められています。

それは、何をもって「絶対」といえるか根拠が示せないからです。

〈このような手口に出会ったら〉

このような「必ず」や「絶対に」と断言しながら営業を行うことは、宅建業法の告知義務に違反します。

また、不動産投資に限らず、断定して投資を勧めてくる営業トークには惑わされてはいけません。

 

そのような威勢の良い言葉でたぶらかすような営業マンは、信じることなく、良いことだけでなく、きちんとデメリットやリスクなども説明してくれる営業マンの言葉にこそ、耳を貸すようにしましょう。

 

1-5 「節税対策になりますよ」

不動産を購入することで、節税につながるケースはあります。

それは、相続税に関わる節税効果です。

 

しかし、所得税に関する節税効果があるのは一時的なものです。

それは、購入当時の「赤字」の時だけです。

 

たとえば、所有している不動産が1戸しかなかったとしても、その不動産投資で赤字が計上されていれば、給料から天引きされていた所得税を赤字の分だけ取り戻すことができます。

 

ただ、借入金の返済に伴なう支払利息やもろもろの経費等の減少により、経費が年々少なくなりますので、いずれ黒字転換し、税の還付から納税へと転じるのです。

 

この時点で、目的としていた「節税効果」はなくなってしまうのです。

〈このような手口に出会ったら〉

不動産投資の大前提は、長期的・安定的に家賃収入を得ることにあります。

ですから、不動産投資で黒字化できているということは、それだけ自身の投資が順調に進んでいる証拠なのです。

 

赤字を前提とした「節税効果」を目的に、不動産投資を始めてはいけないことを覚えておきましょう。

 

1-6 「手付金だけ払って物件をキープしましょう」

「優良物件で多くの人が興味もってるんですよね。早い者勝ちですし、後でキャンセルもできるので、先に手付金だけ払ってキープしてみてはどうですか」

 

提示された物件が魅了的だとしても、このような話を持ち掛けられたときには、いったん立ち止まりましょう。

 

そもそも、手付金を支払うという行為は、「物件を購入する」という意思表示をしたとみなされます。

そして、最も気を付けなければならないのが、手付金は戻ってこないということです。

 

手付金は契約成立後に支払うものですので、キャンセルする場合、手付金を放棄しなければなりません。

また、悪徳な業者であれば、手付金を受け取り後に姿を消してしまうこともあります。

 

そのため、いくら営業マンが「手付金だけでも」とそそのかしてきても、その場で了承することはやめましょう。

〈このような手口に出会ったら〉

大前提で覚えておいてほしいことが、手付金の金額に制限はありません。

極端な話、数千万円の物件を購入するための手付金だとしても、1万円で済んでしまいます。

 

物件価格の10%など、高額な手付金を要求される場合には注意をしましょう。

 

もし、そのような営業をされた場合には、まずは、金額の制限がないことを伝え減額を要求してみましょう。

 

仮に、手付金額の大小で契約の判断が揺らぐような回答があれば、その営業マンは信じるべきではありません。

あわせて、その不動産会社が信頼に足りうるかを判断しましょう。

 

設立から日が浅かったり、実績の乏しい不動産会社は簡単には信頼できません。

代表者の経歴や評判などを調査してから連絡を取るようにしましょう。

 

そのうえで、提案された物件が問題ないかどうか、実際に足を運んでみてみたり、ポータルサイトなどで検索してみることもお勧めします。

 

2 消費者をだまそうとする不動産会社の営業マン|4つの特徴

これまでは、詐欺まがいの手口について紹介してきましたが、ここからは、不動産を紹介する「営業マン」にスポットを当ててご紹介します。

 

悪意のある不動産会社の営業マンには、共通した特徴があります。

 

2章では、注意すべき営業マンに共通する4つの特徴をご紹介します。

このような営業マンに出会った場合には、話に流されず、断る勇気をもって対処しましょう。

 

2-1 とにかく強引でしつこい

「とりあえず会って、話だけ聞いてくれればいいんで!聞いてもらえたらすぐ帰りますから」

 

1つ目の特徴は、何とかして会おうとしたり、話す機会を作ろうとしつこく連絡してくる営業マンです。

 

アポを取り付けるためなら、昼夜を問わず電話をしてきたり、はたまた訪問を繰り返したりと強引な手段にでることもあります。

 

そのうえ、一度会ってしまったらなかなか引き下がりません。

自宅で会ってしまい、契約を取り付けるまでは家から離れず、態度を豹変させ怒鳴り散らすような営業マンもいます。

 

そもそも、こういった強引な勧誘は、宅建業法において禁止されています。

 

〈宅建業法で禁止されている勧誘行為〉

【1】不確実な将来利益の断定的判断を提供する行為(法第47条の2第1項)

【2】威迫する行為(法第47条の2第2項)

【3】私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる行為(法施行規則第16条の12第1号のヘ)

【4】勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行う行為(法施行規則第16条の12第1号のハ)

【5】相手方が契約を締結しない旨の意思(勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。)を表示したにもかかわらず、勧誘を継続する行為(法施行規則第16条の12第1号の二)

【6】迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問する行為(法施行規則第16条の12第1号のホ)

こういった行為を働かれた場合には、不動産業を管轄する国土交通省や各都道府県の所管課に連絡し、指導や行政処分を求めることができます。

 

また、強引な営業マンに対しても、「このような行為が続くなら、監査機関に連絡する!」と伝えることで、その行為の抑止になるはずです。

 

 

2-2 その場で決断をさせようとする

「もうこの価格は今しかないんで!」

「このあと別のお客さんにも紹介しちゃいますよ」

 

このように、とにかく即決を促そうとする営業マンにも注意が必要です。

 

自身の営業実績欲しさのために、とにかく契約だけ取ろうとする。

そんな思いが見え隠れするような営業マンが、果たして本当にあなたのことを考え抜いた提案をしているのでしょうか。

 

しかも、不動産のような大きな買い物を即断即決させようとするなど言語道断です。

 

不動産投資を成功させたいのであれば、紹介された不動産をしっかり吟味し、本当にあなたにあった投資なのかどうか精査する必要があります。

 

その場で決めさせようとする不動産営業マンとも、取り合ってはいけません。

 

2-3 メリットしか言わない

投資商品には、良い話だけあるものなどありません。

必ずどこかにリスクやデメリットが隠れています。

 

不動産投資で言えば、空室問題や設備故障、金利上昇や火災など、様々なリスクやコストが発生する可能性があります。

 

特に最大のリスクである空室問題の解消については、具体的な体制や対応、保障などを事前に確認しておかなければなりません。

 

当然、不動産会社にとっては耳の痛い話にもなりますが、それらの問題について誠意をもって対応してくれるような会社や営業マンこそ、信頼に値します。

 

会社や商材の良いところばかりを話す営業マンには、必ず裏があります。

必ず、リスクやコストの話についても尋ねるようにし、言葉を濁すようであればその営業マンからは購入を控えましょう。

 

2-4 不動産投資を実践していない

良い不動産であれば、その営業マン自身が購入すればいいのでは?

そのように思われる方も多くいると思います。

 

しかし、実際のところ、営業マン自身が自社の不動産を購入し、投資商品として運用している人は限られています。

それは、紹介している不動産のデメリットを理解し、投資商品として上手に運用できないとわかっているからです。

 

当然、お金が足りなかったり、勤続年数が足りなかったりという理由から購入できない人もいます。

であれば、ほかの営業マンや社員が購入しているかどうかを尋ねるべきでしょう。

 

自分たちが運用するからこそ、そのメリットもデメリットも理解したうえで、あなたに合っているかどうかをきちんと判断することができます。

 

逆に、自社の商品を誰も買っていないような不動産会社の紹介する不動産には、購入すべきでない決定的な理由が隠れているはずです。

 

例えば、立地が悪く入居者が付きづらかったり、新築物件であるが故、いずれは大きな値崩れを起こすことを知っていたりなど。

 

不動産投資の営業を受ける際には、ぜひ、その営業マンに不動産投資をしているかどうか聞いてみてください。

 

その答えを一つの判断基準としましょう。

 

3 不動産投資の詐欺に合ってしまったら

どんなに注意をしていても、その場の雰囲気に負けてしまったり、情に流されてしまったりで詐欺にあってしまうケースはあります。

 

そんな時には、「消費者庁」や「弁護士」に相談しましょう。

 

3-1 消費者庁に相談する

消費者庁は、様々な消費者のトラブルについて無料で情報提供や相談窓口を設けています。

 

不動産投資のトラブルに合ってしまった場合も、詳細を聞いたうえで、どのように対処すべきか応えてくれるので、ぜひ連絡をしてみてください。

 

連絡先は「188番」です。

この番号は、全国共通の電話番号から身近な消費生活相談窓口をご案内する、『消費者ホットライン』というサービスです。

 

188番」に電話をかけると、郵便番号や住所から、お住まいの地域の消費生活相談窓口につながります。そのうえで、トラブルの相談を行うことができます。

 

消費者庁『消費者ホットライン』についてはこちらから。

 

3-2 弁護士に相談する

より具体的な相談や実務を依頼したい場合には、弁護士に相談しましょう。

初回の面談だけであれば、無料で相談に乗ってくれるところもあります。

 

なかなか人には相談できないことであっても守秘義務を守ってくれますので、悩んでいる方がいればぜひ、近くの弁護士事務所に相談をしてみてはいかがでしょうか。

 

 

まとめ

不動産投資の詐欺や詐欺まがいの行為は、あってはならないことです。

しかし、現状として、悪意のある営業マンや不動産会社は存在します。

 

投資の世界は、うまい話ばかりではありません。

 

商品やサービスを提案される際、その営業マンが悪意のある営業マンかどうか、この記事を参考に判断してみてはいかがでしょうか。

 

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