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䞍動産投資にはびこる詐欺たがいの6぀の手口ず営業手法を公開

 2019/9/13 å…¬é–‹

䞍動産投資

䞍動産投資を始めおみたい。

ただ、詐欺や悪埳業者など、悪いニュヌスもたくさん目にする。

 

䞍動産投資に興味はあるものの、二の足を螏んでいる方は倚いのではないでしょうか。

 

たずお䌝えしたいのは、将来の資産圢成ずしお䞍動産投資は優良な遞択肢のひず぀です。

定幎たでにロヌンのないマンションが1戞でもあれば、毎月決たった家賃が手元に入っおくるのです。

 

しかし、䞍動産投資なら䜕でもいいずいうわけではありたせん。

立地や䞍動産の皮類、ロヌンの借り方など正しい方法で始めるこずが、䞍動産投資を成功に導くためには必芁なのです。

 

逆に、䞍動産投資で詐欺を働こうずしたり、ダマそうずしたりする手口は決たったものが倚いのも事実です。

 

手付金だけ払わせお雲隠れしおしたったり、満宀で安心かず思えば、賌入埌退去が盞次ぎ空宀が埋たらなかったり。

はたたた、「30幎䞀括借り䞊げ」ずうたっおいたはずが、突然保蚌家賃が芋盎されおしたうこずもあるのです。

その結果、安定した家賃収入を埗るこずができず、毎月のキャッシュフロヌが赀字に陥るこずはもちろん、その䞍動産を売华するこずもできなくなっおしたいたす。

 

運よく売华できたずしおも、倧きな負債が残っおしたい、資産を圢成するどころではなくなっおしたうのです。

 

䞀生に䞀床になるかもしれない倧きな買い物です。

それを台無しにしかねない悪意のある手口は蚱されたせん。

 

今回の蚘事では、䞍動産投資の詐欺や詐欺たがいの手口をご玹介するのず同時に、あなたをダマそうずする䞍動産䌚瀟の営業の特城や、詐欺に合っおしたった堎合の察凊法などもご玹介したす。

 

䞍動産投資を始める前に、たず、詐欺やだたしの手口を知り、危ない橋を枡らない事前準備を行いたしょう。

 

目次

1 䞍動産投資詐欺たがいの誘いの手口遞ず泚意点

䞍動産投資の䞖界では、残念ながら自身の利益を優先し、あなたをダマそうずする人はいたす。

 

「いい物件なので、もったいないですよ」

様々な誘い文句やいいこずばかりを䞊べ、その気にさせようず近づいおくるのです。

 

䞍動産投資に絶察はありたせん。

しかし、正しい方法で行えば成功ぞ近づくこずができたす。

 

第1章では、悪埳な䞍動産䌚瀟、たたはその営業マンがよく䜿う手口を泚意点ず共にご玹介したす。

 

これから䞍動産投資を始める方は、ぜひこの第1章の手口に泚意しお怜蚎しおみおください。

 

1-1 「怜蚎しおいる物件は満宀なので安心です」

「この物件は満宀なので、すぐに満額の家賃が入っおきたすよ」

 

䞀棟物件を怜蚎しおいるず、しばしばこのような営業トヌクに出䌚いたす。

もちろん、正垞に運甚ができおおり、入居者もきちんず぀いおいるこずはありたす。

 

しかし、「満宀だから安心」ずいう蚀葉をうのみにしおはいけたせん。

特に地方の䞀棟物件を賌入する時には芁泚意です。

 

最寄駅から遠く、近くに孊校や職堎も倚くない、いわゆる賃貞需芁の少ない土地で安定した満宀経営を続けるこずは困難です。

 

そのような堎所の物件を高く売るために、良く芋せようずしお行われる手口のひず぀ずしお、「賃貞借契玄状況の䞀芧衚レントロヌルを改ざん」がありたす。

 

たた、空宀の郚屋にカヌテンを付け入居䞭ず思わせる「カヌテンスキヌム」ずいった手口もありたす。

酷い堎合には、䞍動産䌚瀟の瀟員が䞀時的にそこに䜏み、賌入埌に退去するずいった悪埳な手口も過去にはありたした。

 

 

〈このような手口に出䌚ったら〉

少なくずも珟地に赎き、居䜏の実態を確認するようにしたしょう。

その際は、倖芳だけではなく、郵䟿ポストや共有スペヌスの䜿甚状況なども確認したす。

䟋えば、倚くの郵䟿ポストの口にガムテヌプが貌られチラシなどが投凜できないようになっおいたり、雑草が攟眮され䌞びっぱなしになっおいたりなど、人が䜏んでいるような気配がなければ、その物件を怜蚎しおはいけたせん。

たた、該圓の物件だけをきれいに芋せおいる可胜性もあるので、同じく呚囲のアパヌトやマンションの状況も確認したしょう。

呚囲のマンションやアパヌトでも同様に、共甚郚に䜿われおいる圢跡がなく、入居者がいないようであれば、その地域の賃貞需芁が䜎いこずを衚しおいたす。

それらを螏たえたうえで、明らかに入居率が高い堎合には提瀺された資料を疑っおみるこずをおススメしたす。

䞍動産投資の鉄則は、賃貞需芁の高い土地で行うこずです。

むやみやたらに地方の物件を怜蚎するのではなく、人が集たり続ける東京で怜蚎するようにしたしょう。

 

1-2 「仮に空宀になっおも、家賃は保蚌したす」

これは、サブリヌス契玄を勧める際によく聞くセヌルストヌクのひず぀です。

 

空宀でも家賃を保蚌しおくれるサブリヌス契玄は、䞀芋するずオヌナヌにずっおは倧倉ありがたいサヌビスです。

 

しかし、サブリヌス契玄は䞇党ではありたせん。

契玄のなかには、将来オヌナヌに䞍利益をもたらす内容が組み蟌たれおいるこずがありたす。

 

サブリヌス契玄には぀の倧きな問題点がありたす。

 

保蚌家賃は芋盎される

契玄解陀には違玄金が発生する

入居者が誰かわからない

 

サブリヌス契玄の契玄曞には、保蚌家賃の芋盎し条項が蚘茉されおいたす。

 

そのため、築幎数の経過や倖郚環境の倉化によっお、空宀が垞態化すれば、家賃を匕き䞋げられるこずもありたす。

 

たた、サブリヌス契玄をいざ解玄しようずしおも、借地借家法によっお借䞻は保護されおいるため、解玄ができないこずがありたす。

サブリヌス契玄を解玄できない堎合、いざ䞍動産を売华しようずしおも、通垞の物件ず比べお䟡栌が安くなっおしたったり、売るたでにも時間がかかりたす。

 

さらに、サブリヌス契玄が解玄できたずしおも、半幎分の家賃にもなる高額の違玄金を請求されるケヌスもありたす。

䜕ずか契玄を解陀したずしおも、問題はただ残っおいたす。

 

入居者に家賃の振り蟌み先が倉曎になったこずを告知しなければなりたせん。

しかし、サブリヌス契玄では基本的に入居者の情報はオヌナヌには知らされたせん。

 

そのため、あたらしい振り蟌み先を通知するにも、倧倉な手間がかかりたす。

円滑に告知が行わなければ、入居者がもずの䞍動産䌚瀟ぞ家賃を入金しおしたうこずもあるのです。

 

〈このような手口に出䌚ったら〉

サブリヌス契玄が立ち行かなくなるのは、入居者が付きづらい土地で䞍動産投資をスタヌトしおしたうこずが原因です。

 

東京23区のように、入居者が絶え間なく集たり続ける賃貞需芁の高い土地で行えば、サブリヌス契玄は必芁ありたせん。

 

サブリヌス契玄を勧められた際には、たずその物件がある土地に賃貞需芁が芋蟌めるかどうかを確認し、必芁がなければ契玄を芋送りたしょう。

 

1-3 「利回りが高いので、狙い目ですよ」

投資を行う䞊で利回りを気にするこずは圓然です。

しかし、䞍動産投資の高利回りには泚意が必芁です。

 

郜心の䞭叀ワンルヌムマンションであれば、2019幎珟圚で手取り利回りはおよそ前埌です。

 

しかし、投資甚䞍動産を玹介するポヌタルサむトで怜玢するず、その2倍以䞊の利回りで運甚されおいる䞍動産が数倚く出回っおいたす。

単に利回りだけで投資甚の䞍動産を遞がうずするのは、非垞に危険です。

 

高利回りの物件の特城は、地方の物件で䟡栌が安かったり、積立金が䜎く芋積もられおいたりしたす。

 

繰り返しになりたすが、䞍動産投資の鉄則は賃貞需芁の高い土地で行うこずです。

 

いくら䟡栌が安く、利回りが高いずはいえ、地方の物件に手を出しおしたうず、安定した家賃収入を芋蟌める可胜性は䜎くなっおしたいたす。

 

たた、積立金が䜎く芋積もられおいる堎合、定期的なメンテナンスはもちろん、いずれ必芁になる倧芏暡修繕を行うこずができず、䞍動産の資産䟡倀を䞋げおしたいたす。

〈このような手口に出䌚ったら〉

利回りの高い投資甚䞍動産を提案された堎合には、立地に問題ないか、修繕費がきちんず貯たっおいるかなど資料を読み蟌み確認するこずが必芁です。

 

気になる堎合には、他の䞍動産䌚瀟や䞍動産コンサルタントなどのセカンドオピニオンに提案資料を評䟡しおもらいたしょう。

 

1-4 「絶察物件の䟡倀が䞊がりたす」

投資の䞖界に絶察はありたせん。

 

再開発の掻発な東京でれば、将来の資産䟡倀は維持しやすいでしょう。

しかし、必ず物件の䟡倀が䞊昇するかどうかは断蚀するこずはできたせん。

 

そもそも、「絶察」などずいった蚀葉は、䞍動産広告はもちろん、営業トヌクずしおも䜿っおはいけないこずが宅建業法で定められおいたす。

それは、䜕をもっお「絶察」ずいえるか根拠が瀺せないからです。

〈このような手口に出䌚ったら〉

このような「必ず」や「絶察に」ず断蚀しながら営業を行うこずは、宅建業法の告知矩務に違反したす。

たた、䞍動産投資に限らず、断定しお投資を勧めおくる営業トヌクには惑わされおはいけたせん。

 

そのような嚁勢の良い蚀葉でたぶらかすような営業マンは、信じるこずなく、良いこずだけでなく、きちんずデメリットやリスクなども説明しおくれる営業マンの蚀葉にこそ、耳を貞すようにしたしょう。

 

1-5 「節皎察策になりたすよ」

䞍動産を賌入するこずで、節皎に぀ながるケヌスはありたす。

それは、盞続皎に関わる節皎効果です。

 

しかし、所埗皎に関する節皎効果があるのは䞀時的なものです。

それは、賌入圓時の「赀字」の時だけです。

 

たずえば、所有しおいる䞍動産が1戞しかなかったずしおも、その䞍動産投資で赀字が蚈䞊されおいれば、絊料から倩匕きされおいた所埗皎を赀字の分だけ取り戻すこずができたす。

 

ただ、借入金の返枈に䌎なう支払利息やもろもろの経費等の枛少により、経費が幎々少なくなりたすので、いずれ黒字転換し、皎の還付から玍皎ぞず転じるのです。

 

この時点で、目的ずしおいた「節皎効果」はなくなっおしたうのです。

〈このような手口に出䌚ったら〉

䞍動産投資の倧前提は、長期的・安定的に家賃収入を埗るこずにありたす。

ですから、䞍動産投資で黒字化できおいるずいうこずは、それだけ自身の投資が順調に進んでいる蚌拠なのです。

 

赀字を前提ずした「節皎効果」を目的に、䞍動産投資を始めおはいけないこずを芚えおおきたしょう。

 

1-6 「手付金だけ払っお物件をキヌプしたしょう」

「優良物件で倚くの人が興味もっおるんですよね。早い者勝ちですし、埌でキャンセルもできるので、先に手付金だけ払っおキヌプしおみおはどうですか」

 

提瀺された物件が魅了的だずしおも、このような話を持ち掛けられたずきには、いったん立ち止たりたしょう。

 

そもそも、手付金を支払うずいう行為は、「物件を賌入する」ずいう意思衚瀺をしたずみなされたす。

そしお、最も気を付けなければならないのが、手付金は戻っおこないずいうこずです。

 

手付金は契玄成立埌に支払うものですので、キャンセルする堎合、手付金を攟棄しなければなりたせん。

たた、悪埳な業者であれば、手付金を受け取り埌に姿を消しおしたうこずもありたす。

 

そのため、いくら営業マンが「手付金だけでも」ずそそのかしおきおも、その堎で了承するこずはやめたしょう。

〈このような手口に出䌚ったら〉

倧前提で芚えおおいおほしいこずが、手付金の金額に制限はありたせん。

極端な話、数千䞇円の物件を賌入するための手付金だずしおも、1䞇円で枈んでしたいたす。

 

物件䟡栌の10など、高額な手付金を芁求される堎合には泚意をしたしょう。

 

もし、そのような営業をされた堎合には、たずは、金額の制限がないこずを䌝え枛額を芁求しおみたしょう。

 

仮に、手付金額の倧小で契玄の刀断が揺らぐような回答があれば、その営業マンは信じるべきではありたせん。

あわせお、その䞍動産䌚瀟が信頌に足りうるかを刀断したしょう。

 

蚭立から日が浅かったり、実瞟の乏しい䞍動産䌚瀟は簡単には信頌できたせん。

代衚者の経歎や評刀などを調査しおから連絡を取るようにしたしょう。

 

そのうえで、提案された物件が問題ないかどうか、実際に足を運んでみおみたり、ポヌタルサむトなどで怜玢しおみるこずもお勧めしたす。

 

2 消費者をだたそうずする䞍動産䌚瀟の営業マン぀の特城

これたでは、詐欺たがいの手口に぀いお玹介しおきたしたが、ここからは、䞍動産を玹介する「営業マン」にスポットを圓おおご玹介したす。

 

悪意のある䞍動産䌚瀟の営業マンには、共通した特城がありたす。

 

第2章では、泚意すべき営業マンに共通する4぀の特城をご玹介したす。

このような営業マンに出䌚った堎合には、話に流されず、断る勇気をもっお察凊したしょう。

 

2-1 ずにかく匷匕でし぀こい

「ずりあえず䌚っお、話だけ聞いおくれればいいんで聞いおもらえたらすぐ垰りたすから」

 

1぀目の特城は、䜕ずかしお䌚おうずしたり、話す機䌚を䜜ろうずし぀こく連絡しおくる営業マンです。

 

アポを取り付けるためなら、昌倜を問わず電話をしおきたり、はたたた蚪問を繰り返したりず匷匕な手段にでるこずもありたす。

 

そのうえ、䞀床䌚っおしたったらなかなか匕き䞋がりたせん。

自宅で䌚っおしたい、契玄を取り付けるたでは家から離れず、態床を豹倉させ怒鳎り散らすような営業マンもいたす。

 

そもそも、こういった匷匕な勧誘は、宅建業法においお犁止されおいたす。

 

〈宅建業法で犁止されおいる勧誘行為〉

【】䞍確実な将来利益の断定的刀断を提䟛する行為法第条の第項

【】嚁迫する行為法第条の第項

【】私生掻又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる行為法斜行芏則第条の第号のヘ

【】勧誘に先立っお宅地建物取匕業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旚を告げずに、勧誘を行う行為法斜行芏則第条の第号のハ

【】盞手方が契玄を締結しない旚の意思勧誘を匕き続き受けるこずを垌望しない旚の意思を含む。を衚瀺したにもかかわらず、勧誘を継続する行為法斜行芏則第条の第号の二

【】迷惑を芚えさせるような時間の電話又は蚪問する行為法斜行芏則第条の第号のホ

こういった行為を働かれた堎合には、䞍動産業を管蜄する囜土亀通省や各郜道府県の所管課に連絡し、指導や行政凊分を求めるこずができたす。

 

たた、匷匕な営業マンに察しおも、「このような行為が続くなら、監査機関に連絡する」ず䌝えるこずで、その行為の抑止になるはずです。

 

 

2-2 その堎で決断をさせようずする

「もうこの䟡栌は今しかないんで」

「このあず別のお客さんにも玹介しちゃいたすよ」

 

このように、ずにかく即決を促そうずする営業マンにも泚意が必芁です。

 

自身の営業実瞟欲しさのために、ずにかく契玄だけ取ろうずする。

そんな思いが芋え隠れするような営業マンが、果たしお本圓にあなたのこずを考え抜いた提案をしおいるのでしょうか。

 

しかも、䞍動産のような倧きな買い物を即断即決させようずするなど蚀語道断です。

 

䞍動産投資を成功させたいのであれば、玹介された䞍動産をしっかり吟味し、本圓にあなたにあった投資なのかどうか粟査する必芁がありたす。

 

その堎で決めさせようずする䞍動産営業マンずも、取り合っおはいけたせん。

 

2-3 メリットしか蚀わない

投資商品には、良い話だけあるものなどありたせん。

必ずどこかにリスクやデメリットが隠れおいたす。

 

䞍動産投資で蚀えば、空宀問題や蚭備故障、金利䞊昇や火灜など、様々なリスクやコストが発生する可胜性がありたす。

 

特に最倧のリスクである空宀問題の解消に぀いおは、具䜓的な䜓制や察応、保障などを事前に確認しおおかなければなりたせん。

 

圓然、䞍動産䌚瀟にずっおは耳の痛い話にもなりたすが、それらの問題に぀いお誠意をもっお察応しおくれるような䌚瀟や営業マンこそ、信頌に倀したす。

 

䌚瀟や商材の良いずころばかりを話す営業マンには、必ず裏がありたす。

必ず、リスクやコストの話に぀いおも尋ねるようにし、蚀葉を濁すようであればその営業マンからは賌入を控えたしょう。

 

2-4 䞍動産投資を実践しおいない

良い䞍動産であれば、その営業マン自身が賌入すればいいのでは

そのように思われる方も倚くいるず思いたす。

 

しかし、実際のずころ、営業マン自身が自瀟の䞍動産を賌入し、投資商品ずしお運甚しおいる人は限られおいたす。

それは、玹介しおいる䞍動産のデメリットを理解し、投資商品ずしお䞊手に運甚できないずわかっおいるからです。

 

圓然、お金が足りなかったり、勀続幎数が足りなかったりずいう理由から賌入できない人もいたす。

であれば、ほかの営業マンや瀟員が賌入しおいるかどうかを尋ねるべきでしょう。

 

自分たちが運甚するからこそ、そのメリットもデメリットも理解したうえで、あなたに合っおいるかどうかをきちんず刀断するこずができたす。

 

逆に、自瀟の商品を誰も買っおいないような䞍動産䌚瀟の玹介する䞍動産には、賌入すべきでない決定的な理由が隠れおいるはずです。

 

䟋えば、立地が悪く入居者が付きづらかったり、新築物件であるが故、いずれは倧きな倀厩れを起こすこずを知っおいたりなど。

 

䞍動産投資の営業を受ける際には、ぜひ、その営業マンに䞍動産投資をしおいるかどうか聞いおみおください。

 

その答えを䞀぀の刀断基準ずしたしょう。

 

3 䞍動産投資の詐欺に合っおしたったら

どんなに泚意をしおいおも、その堎の雰囲気に負けおしたったり、情に流されおしたったりで詐欺にあっおしたうケヌスはありたす。

 

そんな時には、「消費者庁」や「匁護士」に盞談したしょう。

 

3-1 消費者庁に盞談する

消費者庁は、様々な消費者のトラブルに぀いお無料で情報提䟛や盞談窓口を蚭けおいたす。

 

䞍動産投資のトラブルに合っおしたった堎合も、詳现を聞いたうえで、どのように察凊すべきか応えおくれるので、ぜひ連絡をしおみおください。

 

連絡先は「番」です。

この番号は、党囜共通の電話番号から身近な消費生掻盞談窓口をご案内する、『消費者ホットラむン』ずいうサヌビスです。

 

「188番」に電話をかけるず、郵䟿番号や䜏所から、お䜏たいの地域の消費生掻盞談窓口に぀ながりたす。そのうえで、トラブルの盞談を行うこずができたす。

 

消費者庁『消費者ホットラむン』に぀いおはこちらから。

 

3-2 匁護士に盞談する

より具䜓的な盞談や実務を䟝頌したい堎合には、匁護士に盞談したしょう。

初回の面談だけであれば、無料で盞談に乗っおくれるずころもありたす。

 

なかなか人には盞談できないこずであっおも守秘矩務を守っおくれたすので、悩んでいる方がいればぜひ、近くの匁護士事務所に盞談をしおみおはいかがでしょうか。

 

 

たずめ

䞍動産投資の詐欺や詐欺たがいの行為は、あっおはならないこずです。

しかし、珟状ずしお、悪意のある営業マンや䞍動産䌚瀟は存圚したす。

 

投資の䞖界は、うたい話ばかりではありたせん。

 

商品やサヌビスを提案される際、その営業マンが悪意のある営業マンかどうか、この蚘事を参考に刀断しおみおはいかがでしょうか。

 

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