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不動産投資会社に15年勤務する会社員が実践する不動産投資の5か条

不動産投資

 2019/11/13 公開

不動産投資

不動産投資に関する記事は多いですが、ほとんどの記事が投資を実践していないライターによって書かれているものです。

参考になる点もありますが、実践的であるとはいえず、あなたの資産形成の参考になるものは少ないのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資会社に15年勤め、自身も実践する不動産投資で資産をつくるために実践している5か条をご紹介します。

第1条 1日でも早く不動産投資をはじめる
第2条 サラリーマンは1棟ではなく、中古ワンルームで勝負する
第3条 自己資金の使い方で将来の資産額・家賃収入額も決まる
第4条 物件選びの条件は最大5つまで
第5条 目標戸数まで一気に買って、長期で繰り上げ返済を進める

いずれも難しいポイントではありませんが、知っておくだけで不動産投資の参考になるはずです。

不動産投資を始める前にぜひご一読ください。

第1条 1日でも早く不動産投資をはじめる

「もっと若い時に不動産投資を知りたかった」

はじめて不動産投資を検討されるお客様と面談をしているときに多くの方がこの言葉を言います。これはあなた自身も記事を読み進めるうちに納得できるはずです。

なぜなら、不動産投資は1日でも早く始めれば、始めるほど資産形成に有利に働くからです。

1日でも早く不動産投資を始めほうが良い理由を3つにまとました。

理由1 入居者の家賃収入で資産を作れる

投資用の不動産を購入するにあたっては、多くの方は投資用ローンを利用します。そして、この投資用ローンの返済は入居者の家賃収入を返済に充てることができるのです。

つまり、手取りの家賃収入額が投資用ローンの返済額を上回っているのであれば、あなた自身がなにもしなくても、借入期間終了後には収益マンションが手に入ることになります。

定年までにローンのないマンションをつくり、不労所得が安定的に入ってくる仕組みを作るのであれば、早く始めることに越したことはありません。

たとえば、私自身も5年前に920万円の中古ワンルームを自己資金200万円、700万円のローン(借入期間15年)を利用して購入しています。手取り家賃収入額で毎月のローンは返済できているので、10年後にはローンは完済され、200万円の支出で920万円のマンションが手に入ることになります。

 

入居者の家賃で資産形成が進むのであれば、早く始めたほうが有利

理由2 定年までの時間は刻一刻と減っていく

定年までの時間を考慮しなくてよいのであれば、不動産投資を始める時期で悩むこともありません。

しかし、家賃収入が本当に必要になるのは定年後、つまり給与収入が亡くなった時です。

つまり、定年までに不労所得が入る仕組みを作り上げることが必要となります

期限が決められているのであれば、始める時期が早ければ早いほど、効率的にたくさんの資産、収入を作りやすくなるのも当然の話です。

 

たとえば、30歳の人が借入期間35年で投資用ローンを組んで不動産投資をはじめたとしましょう。

フルローンでも手取り家賃収入額で毎月のローンが返済されるであれば、自己資金を出さなくても、定年時65歳時にはローンのないマンションを手にすることができます。

 

一方で、50歳の人が同条件で不動産投資を始めると、定年の時点で20年分のローンが残されています。

ローンを完済するためには、20年分の残債を自身の資金で返済する必要があるのです。

 

さらに、30歳の人であれば、入居者から得られる家賃収入だけでローンを返済するのではなく、自己資金からも繰り上げ返済を行えば、さらにマンションを増やしてくことが可能です。

 

定年までに時間は有限。残された時間を有効に使うためにも早く始めること

理由3 いつでもローンを借りられると思ってはいけない

現在の区分マンション用の投資用ローンの融資条件は低金利かつ長期の借り入れが可能であるなど、大変有利な条件となっています。

ただし、いつまでも有利な条件でローンを利用できるわけではないので、融資を利用できるのであれば、はやく不動産投資を始めるべきです。

投資用ローンを早く利用すべき理由

・借入期間が短くなることによる負担増
当社が提携する提携ローンの借入期間は35年~45年です。
ただ、すべての人と物件で最長期間で借りられるわけではありません。

 

・年を取れば借入可能期間も短くなる
完済時年齢の上限が79歳から84歳と各校で定められているので、歳をとればとるほど借入期間も短くなり、毎月の返済負担も大きくなります。

 

・築年数が経過しても借入可能期間は短くなる
物件ごとの借入期間はおおむね以下の計算式で算出します。
借入期間 = 55年-築年数 
マンションの築年数は当たり前ですが毎年増えていきますので、借入期間も全体として短くなっていきます。

 

・健康状態の変化によって融資が受けられない
投資用ローンは物件だけではなく、ローンを利用する人の属性も判断して融資が実行されます。

そのため、投資用ローンを利用する際には、健康状態を告知が必要に問題があるとされ場合、融資を受けることができません。

 

・外部環境の変化による融資条件の厳格化
スルガ銀行の不正融資問題によって1棟アパートへの融資が厳格化されたように、外部環境の変化によって融資基準が厳格化され、融資を利用できなくなることもあります。

区分マンションの融資基準の一つである、年収も以前は400万円だった基準が500万円にあがっているように、突然の融資条件の変更によって融資が利用できなくなり、不動産投資を始められなくなることもあります。

 

いまの条件で融資を利用できるのはいまだけ。借りられるうちに借りておく。

第2条 1棟アパートではなく、中古区分を狙う

サラリーマンが不動産投資をはじめるにあたって最も注意しないといけない点は「過度なリスク」を負わないこと。

不動産投資が破綻してしまうパターンは決まっています。

空室の増加、長期化によって家賃収入が入ってこなくなり、ローン返済で詰んでしまうのです。

このパターンに陥る典型的なケースが「地方の1棟アパート投資」です。

 

もちろん、同様の投資手法で成功している投資家もいますが、はじめて不動産投資をはじめる人にとっては難易度が高いやり方です。地方、つまり賃貸需要の少ない土地でも、賃貸で勝てるエリアもありますが、素人がそのエリアをピンポイントにわかるでしょうか。

 

また、1棟アパートの見極めも難度が高くなります。

中古アパートともなれば、なおさらです。海千山千の不動産のプロと渡り合って、紹介された物件が本当に質の高い中古アパートであることを見極めることはできないはずです。

地方の一棟アパートを検討される方の多くが、短期間で大きな収入を上げて、経済的な自由を実現したいという想いをお持ちです。

現金一括で買えるのであれば、空室や滞納もそれほど怖くはありませんが、ほぼすべての投資家がローンで購入します。

空室が長期化したり、空室が多発すると、家賃収入ではローンが賄いきれなくなります。すると、ローンは自分自身で返済しなくてはいけなくなります。数千万円ンものローン返済を住宅ローンとあわせて返済できる人はほとんどいません。

 

少なくとも「地方1棟アパート投資」は私の友人にはお勧めしない投資法です。

 

これからはじめて不動産投資を始めるのであれば、手堅い投資先は「23区内の駅10分以内の中古ワンルーム」です。

まず、アパートに比べて断然価格が安い。安いものであれば1000万円から購入することができるし、都心の一等地にある物件でも2,000万円台後半まで。

 

都心ですから賃貸需要も安定していますし、実際私たちが管理している物件の入居率は年間通じて99%以上。平均空室期間も24日。空室で破綻するリスクは限りなく低くなっています。

1棟アパートに比べれば、収入額や利回りは低く見えるかもしれませんが、安定性は間違いなく都心の中古ワンルームのほうが高いのです。

いわば、『成功の的が大きい』投資先が都心の中古ワンルーム投資です。

第3条 自己資金の使い方で将来の資産額・家賃収入額も決まることを知る

不動産投資で成功するためのポイントは物件選びだけではありません。

「購入時の自己資金の使い方」も資産拡大の重要なポイントです。

すわなち、最短期間での資産拡大を目指すのであれば、自己資金を集中させるのではなく、分散投資をすることです。

 

たとえば、自己資金300万円を所有している状態で、2000万円の物件の購入を検討するケースで考えてみましょう。

300万円を全額頭金にして1,700万円の投資用ローンで購入します。手取り家賃収入でローン返済が賄えるのであれば、借入期間中の持ち出しはなく、借入期間終了後にマンションが1戸手に入ります。

一方で、300万円を3分割して、100万円ずつ3戸の物件に投資をした場合、借入期間が終了後には3戸のマンションが手に入ることになります。

つまり、家賃収入でローン返済額が賄えている以上、ローンで買えるだけ、マンションを購入したほうが、最終的な資産は大きくなるのです。これが原則です。

 

ただし、注意しなければいけないポイントが「借入リスク」です。

当然、同時にローンで購入する物件が増えれば増えるほど、借入額も増えるので、借入リスクも高まります。そして、リスクの許容度は年間の余剰資金額に左右されます。

繰り上げ返済にまわせる余剰資金がほとんどないにもかかわらず、借りすぎてしまうと借入リスクも高まりますし、空室が命取りになります。

さらに、同時に複数戸を同時に購入した場合、空室が複数同時に発生する可能性もあります。そのときに慌てないためにも、余裕をもった資金計画が必要です。

第4条 物件選びの条件は最大5つまで

最速で資産形成を進めていくのであれば「お宝物件」は探してはいけません。これは私自身の反省も含んだ教訓です。

私自身も1戸目のマンションを購入してから、次のマンションを購入するまでに5年がかかりました。

この間、なんとなく良い物件をと考えていましたが、そうした物件に巡り合うことはありませんでした。不動産投資会社に勤めて、一般の方よりも大量の物件情報に触れていてもこの状況です。

少しでも安く、利回りが高く、良い立地の物件を探し求めていると、いつまでたっても不動産投資を始めることはできません。

こうした状況に陥らないためには、投資物件を購入を検討する条件を定めることです。そして、条件を満たした物件が出てきたのであれば、機械的に判断します。

まず前提条件として、前述でおすすめした東京23区内の「中古」ワンルームを選ぶこと。

そのうえで、条件は最大でも5つ程度が望ましいでしょう。条件が増えれば、増えるほど物件に巡り合う機会も少なくなります。

 

ちなみに私の条件は以下の通りです。

・最寄駅がビジネス街の拠点駅(東京、大手町、新宿、渋谷、池袋、品川)まで乗り換え含む5駅以内
・最寄駅からの徒歩7分以内
・価格2,000万円迄
・借入期間が25年以上取れる築年数の物件

 

ここでのポイントは決して「利回り」を条件としていない点です。

いくら高い利回りであっても、満室でなければ想定通りのパフォーマンスを発揮することはありません。

それよりも、長期にわたって入居者が入り続けるエリアなのか。この点に絞って収益不動産を選ぶことをお勧めします。

第5条 目標戸数まで一気に買って、長期で繰り上げ返済を進める

最速で資産形成を進めていくのであれば、借入リスクが許容できる範囲内で目標とする戸数まで一気に購入して、毎年コツコツと長期にわたって繰り上げ返済をしていく手法が一番です。

途中、経済的環境の変化で繰り上げ返済が困難になって繰り上げ返済が滞ったとしても、家賃収入でローンの返済が進んでいくので、資産形成は進んでいきます。

また、想定の計画以上に余剰資金が出てくるようであれば、さらに繰り上げ返済を進めてローン完済までのスピードを速めてもよいですし、さらに物件を買い進めてもよいでしょう。

 

一番もったいないことが、最初の1戸を買ったきり、理由もなくそのまま放置してしまうことです。

 

投資をできるはずにも関わらず、投資をしないと機会損失になりますし、外部環境が変化することによって、金利も変わりますし、借り入れ条件が厳しくなることもあります。

 

私自身も最初の購入から意味なく数年を過ごしてしまったことを大変後悔しています。

もし、過去の自分にアドバイスをするのであえば、「物件選びで迷っているのであれば、すぐに行動に移すこと!」このように伝えるでしょう。

意味のない時間の経過はあなたの資産形成に賭ける情熱を失わせます。

情熱をもって投資を続けていくためにも、1戸目の完済を急ぐことをお勧めします。

まとめ

この記事で取り上げた不動産投資の5か条は取り立てて難しいものではありません。私自身も実践し、知人・友人にも伝えている方法です。

なかでも「1日でも早く不動産投資を始める」こと私自身も後悔している点が多い、教訓です。

不動産投資で成功するためのポイントとして、ぜひ参考にしてください。 

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