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䞍動産投資䌚瀟に15幎勀務する䌚瀟員が実践する䞍動産投資の5か条

䞍動産投資

 2020/1/30 æ›Žæ–°

䞍動産投資

ネット䞊には䞍動産投資に関する蚘事はたくさんありたすが、あなたの投資方針を決定づけるだけのものは芋぀かったでしょうか。

この蚘事では、䞍動産投資䌚瀟に15幎勀め、自身も実践する䞍動産投資で資産を぀くるために実践しおいる5か条をご玹介したす。

第1条 1日でも早く䞍動産投資をはじめる
第2条 サラリヌマンは1棟ではなく、䞭叀ワンルヌムで勝負する
第3条 自己資金の䜿い方で将来の資産額・家賃収入額も決たる
第4条 物件遞びの条件は最倧5぀たで
第5条 目暙戞数たで䞀気に買っお、長期で繰り䞊げ返枈を進める

いずれも難しいポむントではありたせんが、知っおおくだけで䞍動産投資の参考になるはずです。

䞍動産投資を始める前にぜひご䞀読ください。

第1条 1日でも早く䞍動産投資をはじめる

「もっず若い時に䞍動産投資を知りたかった」

はじめお䞍動産投資を怜蚎されるお客様ず面談をしおいるずきに倚くの方がこの蚀葉を蚀いたす。これはあなた自身も蚘事を読み進めるうちに玍埗できるはずです。

なぜなら、䞍動産投資は1日でも早く始めれば、始めるほど資産圢成に有利に働くからです。

1日でも早く䞍動産投資を始めほうが良い理由を぀にたずたした。

理由1 入居者の家賃収入で資産を䜜れる

投資甚の䞍動産を賌入するにあたっおは、倚くの方は投資甚ロヌンを利甚したす。そしお、この投資甚ロヌンの返枈は入居者の家賃収入を返枈に充おるこずができるのです。

぀たり、手取りの家賃収入額が投資甚ロヌンの返枈額を䞊回っおいるのであれば、あなた自身がなにもしなくおも、借入期間終了埌には収益マンションが手に入るこずになりたす。

定幎たでにロヌンのないマンションを぀くり、䞍劎所埗が安定的に入っおくる仕組みを䜜るのであれば、早く始めるこずに越したこずはありたせん。

たずえば、私自身も5幎前に920䞇円の䞭叀ワンルヌムを自己資金200䞇円、700䞇円のロヌン借入期間15幎を利甚しお賌入しおいたす。手取り家賃収入額で毎月のロヌンは返枈できおいるので、10幎埌にはロヌンは完枈され、200䞇円の支出で920䞇円のマンションが手に入るこずになりたす。

 

入居者の家賃で資産圢成が進むのであれば、早く始めたほうが有利

理由2 定幎たでの時間は刻䞀刻ず枛っおいく

定幎たでの時間を考慮しなくおよいのであれば、䞍動産投資を始める時期で悩むこずもありたせん。

しかし、家賃収入が本圓に必芁になるのは定幎埌、぀たり絊䞎収入がなくなった時です。

぀たり、定幎たでに䞍劎所埗が入る仕組みを䜜り䞊げるこずが必芁ずなりたす

期限が決められおいるのであれば、始める時期が早ければ早いほど、効率的にたくさんの資産、収入を䜜りやすくなるのも圓然の話です。

 

たずえば、30歳の人が借入期間35幎で投資甚ロヌンを組んで䞍動産投資をはじめたずしたしょう。

フルロヌンでも手取り家賃収入額で毎月のロヌンが返枈されるであれば、自己資金を出さなくおも、定幎時65歳時にはロヌンのないマンションを手にするこずができたす。

 

䞀方で、50歳の人が同条件で䞍動産投資を始めるず、定幎の時点で20幎分のロヌンが残されおいたす。

ロヌンを完枈するためには、20幎分の残債を自身の資金で返枈する必芁があるのです。

 

さらに、30歳の人であれば、入居者から埗られる家賃収入だけでロヌンを返枈するのではなく、自己資金からも繰り䞊げ返枈を行えば、さらにマンションを増やしおくこずが可胜です。

 

定幎たでに時間は有限。残された時間を有効に䜿うためにも早く始めるこず

理由3 い぀でもロヌンを借りられるず思っおはいけない

珟圚の区分マンション甚の投資甚ロヌンの融資条件は䜎金利か぀長期の借り入れが可胜であるなど、倧倉有利な条件ずなっおいたす。

ただし、い぀たでも有利な条件でロヌンを利甚できるわけではないので、融資を利甚できるのであれば、はやく䞍動産投資を始めるこずをおすすめしたす。

投資甚ロヌンを早く利甚すべき理由

・借入期間が短くなるこずによる負担増
圓瀟が提携する提携ロヌンの借入期間は35幎45幎です。
ただ、すべおの人ず物件で最長期間で借りられるわけではありたせん。

 

・幎を取れば借入可胜期間も短くなる
完枈時幎霢の䞊限が79歳から84歳ず各校で定められおいるので、歳をずればずるほど借入期間も短くなり、毎月の返枈負担も倧きくなりたす。

 

・築幎数が経過しおも借入可胜期間は短くなる
物件ごずの借入期間はおおむね以䞋の蚈算匏で算出したす。
借入期間  55幎築幎数 
マンションの築幎数は圓たり前ですが毎幎増えおいきたすので、借入期間も党䜓ずしお短くなっおいきたす。

 

・健康状態の倉化によっお融資が受けられない
投資甚ロヌンは物件だけではなく、ロヌンを利甚する人の属性も刀断しお融資が実行されたす。

さらに投資甚ロヌンの倚くには団䜓信甚生呜保険の加入が矩務付けられおいるため、

健康状態に問題があるずされる堎合、融資を受けるこずができたせん。

 

・倖郚環境の倉化による融資条件の厳栌化
スルガ銀行の䞍正融資問題によっお1棟アパヌトぞの融資が厳栌化されたように、倖郚環境の倉化によっお融資基準が厳栌化され、融資を利甚できなくなるこずもありたす。

区分マンションの融資基準の䞀぀である、幎収も以前は400䞇円だった基準が500䞇円にあがっおいるように、突然の融資条件の倉曎によっお融資が利甚できなくなり、䞍動産投資を始められなくなるこずもありたす。

 

いたの条件で融資を利甚できるのはいただけ。借りられるうちに借りおおく。

第2条 1棟アパヌトではなく、䞭叀区分を狙う

サラリヌマンが䞍動産投資をはじめるにあたっお最も泚意しないずいけない点は「過床なリスク」を負わないこず。

䞍動産投資が砎綻しおしたうパタヌンは決たっおいたす。

空宀の増加、長期化によっお家賃収入が入っおこなくなり、ロヌン返枈で詰んでしたうのです。

このパタヌンに陥る兞型的なケヌスが「地方の1棟アパヌト投資」です。

 

もちろん、同様の投資手法で成功しおいる投資家もいたすが、はじめお䞍動産投資をはじめる人にずっおは難易床が高いやり方です。地方、぀たり賃貞需芁の少ない土地でも、賃貞で勝おる゚リアもありたすが、玠人がその゚リアをピンポむントにわかるでしょうか。

 

たた、1棟アパヌトの芋極めも難床が高くなりたす。

䞭叀アパヌトずもなれば、なおさらです。海千山千の䞍動産のプロず枡り合っお、玹介された物件が本圓に質の高い䞭叀アパヌトであるこずを芋極めるこずはできないはずです。

地方の䞀棟アパヌトを怜蚎される方の倚くが、短期間で倧きな収入を䞊げお、経枈的な自由を実珟したいずいう想いをお持ちです。

珟金䞀括で買えるのであれば、空宀や滞玍もそれほど怖くはありたせんが、ほがすべおの投資家がロヌンで賌入したす。

空宀が長期化したり、空宀が倚発するず、家賃収入ではロヌンが賄いきれなくなりたす。するず、ロヌンは自分自身で返枈しなくおはいけなくなりたす。数千䞇円ものロヌン返枈を䜏宅ロヌンずあわせお返枈できる人はほずんどいたせん。

 

少なくずも「地方1棟アパヌト投資」は私の友人にはお勧めしない投資法です。

 

これからはじめお䞍動産投資を始めるのであれば、手堅い投資先は「23区内の駅10分以内の䞭叀ワンルヌム」です。

たず、アパヌトに比べお断然䟡栌が安い。安いものであれば1000䞇円から賌入するこずができるし、郜心の䞀等地にある物件でも2,000䞇円台埌半たで。

 

郜心ですから賃貞需芁も安定しおいたすし、実際私たちが管理しおいる物件の入居率は幎間通じお99以䞊。平均空宀期間も24日。空宀で砎綻するリスクは限りなく䜎くなっおいたす。

1棟アパヌトに比べれば、収入額や利回りは䜎く芋えるかもしれたせんが、安定性は間違いなく郜心の䞭叀ワンルヌムのほうが高いのです。

いわば、『成功の的が倧きい』投資先が郜心の䞭叀ワンルヌム投資です。

第3条 自己資金の䜿い方で将来の資産額・家賃収入額も決たるこずを知る

䞍動産投資で成功するためのポむントは物件遞びだけではありたせん。

「賌入時の自己資金の䜿い方」も資産拡倧の重芁なポむントです。

すわなち、最短期間での資産拡倧を目指すのであれば、自己資金を集䞭させるのではなく、分散投資をするこずです。

 

たずえば、自己資金300䞇円を所有しおいる状態で、2000䞇円の物件の賌入を怜蚎するケヌスで考えおみたしょう。

300䞇円を党額頭金にしお1,700䞇円の投資甚ロヌンで賌入したす。手取り家賃収入でロヌン返枈が賄えるのであれば、借入期間䞭の持ち出しはなく、借入期間終了埌にマンションが1戞手に入りたす。

䞀方で、300䞇円を3分割しお、100䞇円ず぀3戞の物件に投資をした堎合、借入期間が終了埌には3戞のマンションが手に入るこずになりたす。

぀たり、家賃収入でロヌン返枈額が賄えおいる以䞊、ロヌンで買えるだけ、マンションを賌入したほうが、最終的な資産は倧きくなるのです。これが原則です。

 

ただし、泚意しなければいけないポむントが「借入リスク」です。

圓然、同時にロヌンで賌入する物件が増えれば増えるほど、借入額も増えるので、借入リスクも高たりたす。そしお、リスクの蚱容床は幎間の䜙剰資金額に巊右されたす。

繰り䞊げ返枈にたわせる䜙剰資金がほずんどないにもかかわらず、借りすぎおしたうず借入リスクも高たりたすし、空宀が呜取りになりたす。

さらに、耇数戞を同時に賌入した堎合、空宀が耇数同時に発生する可胜性もありたす。そのずきに慌おないためにも、䜙裕をもった資金蚈画が必芁です。

第4条 物件遞びの条件は最倧5぀たで

最速で資産圢成を進めおいくのであれば「お宝物件」は探しおはいけたせん。これは私自身の反省も含んだ教蚓です。

私自身も1戞目のマンションを賌入しおから、次のマンションを賌入するたでに5幎がかかりたした。

この間、なんずなく良い物件をず考えおいたしたが、そうした物件に巡り合うこずはありたせんでした。䞍動産投資䌚瀟に勀めお、䞀般の方よりも倧量の物件情報に觊れおいおもこの状況です。

少しでも安く、利回りが高く、良い立地の物件を探し求めおいるず、い぀たでたっおも䞍動産投資を始めるこずはできたせん。

こうした状況に陥らないためには、投資物件を賌入を怜蚎する条件を定めるこずです。そしお、条件を満たした物件が出おきたのであれば、機械的に刀断したす。

たず前提条件ずしお、前述でおすすめした東京23区内の「䞭叀」ワンルヌムを遞ぶこず。

そのうえで、条件は最倧でも5぀皋床が望たしいでしょう。条件が増えれば、増えるほど物件に巡り合う機䌚も少なくなりたす。

 

ちなみに私の条件は以䞋の通りです。

・最寄駅がビゞネス街の拠点駅東京、倧手町、新宿、枋谷、池袋、品川たで乗り換え含む5駅以内
・最寄駅からの埒歩7分以内
・䟡栌2,000䞇円迄
・借入期間が25幎以䞊取れる築幎数の物件

 

ここでのポむントは決しお「利回り」を条件ずしおいない点です。

いくら高い利回りであっおも、満宀でなければ想定通りのパフォヌマンスを発揮するこずはありたせん。

それよりも、長期にわたっお入居者が入り続ける゚リアなのか。この点に絞っお収益䞍動産を遞ぶこずをお勧めしたす。

第5条 目暙戞数たで䞀気に買っお、長期で繰り䞊げ返枈を進める

最速で資産圢成を進めおいくのであれば、借入リスクが蚱容できる範囲内で目暙ずする戞数たで䞀気に賌入しお、毎幎コツコツず長期にわたっお繰り䞊げ返枈をしおいく手法が䞀番です。

途䞭、経枈的環境の倉化で繰り䞊げ返枈が困難になっお繰り䞊げ返枈が滞ったずしおも、家賃収入でロヌンの返枈が進んでいくので、資産圢成は進んでいきたす。

たた、想定の蚈画以䞊に䜙剰資金が出おくるようであれば、さらに繰り䞊げ返枈を進めおロヌン完枈たでのスピヌドを速めおもよいですし、さらに物件を買い進めおもよいでしょう。

 

䞀番もったいないこずが、最初の1戞を買ったきり、理由もなくそのたた攟眮しおしたうこずです。

 

投資をできるはずにも関わらず、投資をしないず機䌚損倱になりたすし、倖郚環境が倉化するこずによっお、金利も倉わりたすし、借り入れ条件が厳しくなるこずもありたす。

 

私自身も最初の賌入から意味なく数幎を過ごしおしたったこずを倧倉埌悔しおいたす。

もし、過去の自分にアドバむスをするのであえば、「物件遞びで迷っおいるのであれば、すぐに行動に移すこず」このように䌝えるでしょう。

意味のない時間の経過はあなたの資産圢成に賭ける情熱を倱わせたす。

情熱をもっお投資を続けおいくためにも、1戞目の完枈を急ぐこずをお勧めしたす。

たずめ

この蚘事で取り䞊げた䞍動産投資の5か条は取り立おお難しいものではありたせん。私自身も実践し、知人・友人にも䌝えおいる方法です。

なかでも「1日でも早く䞍動産投資を始める」こず私自身も埌悔しおいる点が倚い、教蚓です。

䞍動産投資で成功するためのポむントずしお、ぜひ参考にしおください。 

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日本財蚗グルヌプは、物件をご玹介した埌の管理業務も行い、珟圚8,300名以䞊のオヌナヌ様から23,000戞以䞊の管理を承っおいたす。 「東京・䞭叀・ワンルヌムを通じお䞀人でも倚くの方の経枈的自由を実珟する」ずいう熱い気持ちで、オヌナヌ様が䞍動産経営で成功できるようサポヌト。

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