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マンション経営で得られる5つのメリットと老後の対策に最適な理由

 2018/12/28 公開

不動産投資

マンション経営の最大のメリットは老後の対策に最適であることです。

弊社でサポートさせていただいたマンションオーナー様の事例では月に30万円近くの家賃収入を得ているケースが多数あります。

これがいかに老後の生活に余裕をもたらすことができるかはイメージしていただけると思います。

最近では、ごく普通のサラリーマンの方が副業としてマンションを経営し、家賃収入を得ている例も数多くあります。

マンション経営は本業をしながらでも比較的容易に取り組むことができるためおすすめの資産形成であり老後対策の方法と言えます。

そこで本記事では、マンション経営の具体的なメリットについて。老後対策に関連する重要なものを中心に紹介していきます。

ぜひ今後の参考にしてみてください。

1.マンション経営は老後の対策に最適!具体的な5つのメリットを解説

マンション経営の最大のメリットは老後対策に最適である点でしょう。

マンション経営では長期的な安定的収入を確保できるだけでなく、生命保険の代わりになったり、相続税対策に活用できたりと、今後の人生を送る上で効果的なメリットを享受することができます。

具体的には5つのメリットが挙げられます。

1.年金でまかなうことができない老後の生活を補うことができる
2.生命保険の代わりになる
3.融資を活用することで少額の資金があれば始められる
4.継続した家賃収入(不労所得)が得られる
5.相続税評価額を1/3ほど圧縮することができる

それでは具体的に見ていきましょう。

1-1.年金でまかなうことができない老後の生活を補うことができる

マンション経営で得られる定期的な家賃収入で、年金だけでまかなうことが出来ない老後の生活を補うことが可能です。

ゆとりある老後を過ごすためには年金だけでは十分とは言えません。マンション経営で得られる家賃収入があれば不足分を補填できるためゆとりある老後を送ることができるでしょう。

-マンション経営で10万円の生活費を毎月受け取ることが可能

例えば、2,000万円で購入したマンションを85,000円で貸し出した場合、年間で約83万円(月間で約7万円)の家賃収入を得ることが可能です。

また、私たちの推奨するやり方でマンション経営を実践していただき、投資用マンションを2戸所有することができれば、年間で約167万円つまり毎月14万円以上の家賃収入を手にすることができる計算になります。

-夫婦2人でゆとりある生活を送るためには35万円が必要

夫婦2人で経済的にゆとりのある老後生活を送るために必要な生活費は約35万円と言われています。(出典:「生活保障に関する調査」生命保険文化センター)

仮に約25万円の年金を受けとれたとしても、ゆとりのある生活を実現するためにはあと10万円が必要になります。

つまり、前述した通りマンション経営で10万円の家賃収入を得ることができれば、老後のゆとりある生活を実現することができるということです。

2戸のマンションを保有するに至らずとも、老後の生活費を安定的に補うことができるのはマンション経営の大きなメリットです。

1-2.生命保険の代わりになる

ンション経営は、生命保険の代わりにもなります。

マンションを購入する場合、ローンの契約時に『団体信用生命保険』に加入することができます。団体信用生命保険とは、契約者であるあなたがローン返済中に亡くなったり、生活に支障を来すような重い障害を持った場合に、ローンの残債を保険会社が肩代わりすることができる保険です。

つまり、あなたに万が一のことがあった場合、家族は以下のようなメリットを享受することができます。

・保険会社が肩代わりしてくれるのでローンの返済を行う必要はなくなる
・ローンのないマンションから家賃収入を受け取ることができる(生活費をまかなうことができる)

遺された家族に迷惑をかけることなくプラスの財産を残せるのはマンション経営の大きなメリットです。

団体信用生命保険とは
住宅ローンを組んだ人が死亡または生活に支障を来すような重い障害(高度障害状態)になった場合に、保険金によってローンの残債を返済するための保険。

1-3.融資を活用することで少額の資金があれば始められる

マンション経営は、100万円程度の自己資金があれば融資を利用して投資をはじめることが可能です。

1棟アパート・マンションに対しては昨今の不正融資問題の影響でローンを利用することが大変難しくなっています。
その点、都心部のワンルームマンション経営は賃貸需要が安定しており、長期収入が見込めるため金融機関も融資を積極的に行っています。

-数年前と比べて融資は追い風の状況

収入が安定しているサラリーマンの場合、金融機関からの融資が受けやすい現状です。数年前は年収が500万〜600万が融資を受ける最低ラインでしたが、現在は年収400万円でも融資を受けることが可能です。

マンション経営は融資を受けることが前提となるケースが多い中で、サラリーマンの融資状況が追い風なのも少額で始めることができる理由の一つです。

1-4.継続した家賃収入(不労所得)が得られる

マンション経営では、継続した家賃収入(不労所得)を得ることができます。例えば弊社のお客様の事例でも月30万円以上の不労所得を得ているケースはざらにあります。

-賃貸管理会社に委託することで労力をかける必要がなくなる

マンション経営では、あらゆる業務を管理会社に委託をすることが一般的です。

もし、優良な管理会社に委託することができれば、空室対策や家賃の入金管理などほとんどの業務を安心して任せることができるため、実質あなたは労力をかける必要がなくなります。これがマンション経営で不労所得を得ることができる理由です。

-不労所得を得るためには賃貸管理会社の選び方が重要

ただし、不労所得を得るためには賃貸管理会社の選び方が重要です。いくら労力をかける必要がないとは言え、あなたの大切な資産であるマンションを安心して預けることができなければ意味がありません。つまり、安心して委託できる優良な賃貸管理会社を見極めることができてはじめて不労所得を得ることができるとも言えます。

優良な賃貸管理会社を見極める方法についてはこちらの『不動産管理会社とは|一生の投資パートナーと出会う3つの極意』で解説していますので参考にしてみてください。

1-5. 相続税評価額を1/3ほど圧縮することができる

マンション経営は相続税対策にもなります。

財産を「現金で保有している場合」と「マンションで保有している場合」では、相続税の評価額が異なるからです。つまり、現金で残すよりもマンションを残していた方が相続税の負担が軽くなるということです。

例えば以下のケースでは、現金で保有している場合と比較して、2,409万円分の評価額減が期待できます。

現金をそのまま保有しているよりも、マンションとして保有することで相続税評価額を1/3から1/4まで圧縮することが可能です。

※注意
マンション経営は相続対策には効果を発揮しますが、『所得税』の節税目的で始めることはおすすめしていません。なぜならマンション経営は長期的な安定収入を得ることが最大の目的だからです。本来の目的から逸れた目的で始めてしまうと物件の選び方を始め、本筋からずれた選択をしてしまい失敗に近づいてしまうと考えています。

節税目的で始めてはいけない理由についてはこちらの『不動産投資の節税の落とし穴|節税の仕組みを徹底解説』で詳しく解説しています。

2.アパート経営よりマンション経営が老後対策に有利な理由

マンション経営は、アパート経営と比較しても老後対策に有利であると言えます。その一番の理由は、建物の構造と耐用年数の違いにあります。

2-1.マンションの耐用年数はアパートの2倍以上

マンションはアパートと比べ耐用年数が2倍以上あります。

老後対策を目的とした場合、建物の耐用年数の長さは非常に大切です。なぜなら、建物そのものの耐用年数が長い方が長期間の安定収入に結びつきやすいからです。

マンションとアパートの税法上の法定耐用年数(減価償却資産が利用に耐えうる年数)の違いは以下の通りです。

RC造・SRC造のマンション木造アパート
47年22年

RC造(鉄骨造)やSRC造(鉄筋鉄骨造)のマンションが47年であるのに対して、木造のアパートは22年と定められています。マンションの耐用年数はアパートと比較して実に2倍以上です。

また、計算上の耐用年数だけでなく、おなじ築年数であっても木造アパートと鉄筋コンクリート造のマンションでは老朽化が進むスピードが異なり修繕コストもかさみます。

さらに万が一、木造アパートで火災事故が発生した場合には、延焼被害が一室にとどまらずアパート全体に及んでしまいます。その点、コンクリート造のマンションであれば被害は一室のみでとどまり延焼被害がマンション全体に及ぶことはありません。

実質的な耐用年数は建物によって当然異なりますが、大前提としてRC造もしくはSRC造のマンションと木造アパートでは建物の構造上これだけの違いがあるのは事実です。

2-2.都心の中古ワンルームマンションであれば老後対策を最適化できる

老後対策から見た最適なマンション経営のポイントは以下の2点です。

①購入物件の立地は都心であること
②中古のワンルームマンションを購入すること

まず、東京(特に都心)は今後も賃貸需要を望むことが出来る有望なエリアです。

マンション経営で長期的な安定収入を得るためには、賃貸物件に入居する人が集まりやすい立地を選択することが大切なポイントです。

例えば、以下の図(都道府県別の転入超過数)を見ていただいてわかる通り、国内で人口が増加しているのは8都府県しかありません。

中でも東京は桁外れであり、最も安定的に人が集まる地域といっても過言ではありません。

また、新築ではなく中古のワンルームマンションであることも大切なポイントです。中古ワンルームマンションは価格が手頃なため、投資効率が非常に良いと言えます。

新築の場合、同じスペックの物件であっても高価になりやすいです。これは売主が利益や広告宣伝費を上乗せしていることに起因します。新築と中古と比べて3割ほど高価であると考えていただいて良いでしょう。

同じスペックであってもそれだけ価格が異なるわけですから、中古で安くマンションを購入した方が効率的なのは言うまでもありません。

3.マンション経営で成功した事例

弊社でマンション経営のサポートをさせていただいた結果、安定的な家賃収入を得ることに成功したマンションオーナー様がたくさん誕生しました。

ここでは、まだ老後を迎えていないもののこれから老後を迎えるに当たって、準備万端と言えるオーナー様の事例を2つ紹介します。

必ずしもここで紹介する事例のように上手くいくとは言えませんが、やり方次第では同じくらい、もしくはそれ以上の家賃収入を得ることが可能であることの証明です。

3−1.開始からたった7年で年間300万円の家賃収入を得ることに成功した事例

52歳からマンション経営をはじめたAさんの事例です。

Aさんは、52歳という比較的遅いタイミングでマンション経営を始めましたが、開始から7年で14戸の物件を所有するに至っています。現在では、年間の家賃収入が300万円を超えています。

マンション経営の開始時期が比較的遅かったものの、安定的な家賃収入を得ることができた秘訣は「繰り上げ返済を活用してローンを完済しながら短期間に物件の数を増やしたこと」とおっしゃっています。

詳細はこちらで紹介しています。

3−2. 3年半で8戸のマンションを所有し年間400万円の家賃収入を得ることに成功した事例

たった3年半で400万円の家賃収入を得ることができたBさんの事例です。

Bさんはサラリーマンをしながら副業でここまでの利益を上げているお手本のような不動産投資家です。趣味に費やす時間がお金も増えたため、週末の時間の過ごし方にも余裕が出てきたとのことです。

余裕ある老後を過ごすための準備としては既に万全ともいえるでしょう。

詳細はこちらで紹介しています。

以上の通り、正しいやり方でマンション経営を進めていくことができれば不労所得を得ることは可能ですし、あらゆるメリットを享受することが可能です。ぜひマンション経営を今後の検討材料に入れてみてはいかがでしょうか。

4.まとめ

マンション経営で得られる代表的なメリットは次の5つです。

・不労所得が老後の年金の代わりになる
・生命保険の代わりになる
・少額の資金で始められる
・継続して不労所得が得られる
・相続対策に活用できる

特に東京の中古ワンルームマンション経営は老後対策に最適です。ぜひ今後の人生設計のヒントにしていただけると幸いです。

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