マンション投資|投資の種類から勧誘の断り方、成功例までの総まとめ

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あなたもマンション投資をはじめようと考えているかもしれませんが、リスクや税金、失敗例が気になりますよね。こうしたマンション投資のデメリットやリスクはなかなか表には出てきません。だからこそ、この記事では購入前から購入後まで、マンション投資のしつこい勧誘の断り方からマンション投資のリスク、失敗例、そして成功例をお伝えしていきます。それでは、マンション投資の実態についてみていきましょう。

(目次)
1. マンション投資の3つの種類
2. 投資用マンションの選び方
3. しつこい勧誘の断り方
4. マンション投資のリスクとデメリット
5. マンション投資のメリット
6. マンション投資の成功例
まとめ

1.  マンション投資の3つの種類

マンション投資とひとくちにいっても、立地や広さによってマンション投資の種類が異なります。そこで、マンション投資の種類についてまとめてみました。

種類

1-1  築年数~新築マンションと中古マンションの比較~

 新築マンション  中古マンション
 価格  高い  安い
 家賃  高い  手ごろ
 利回り  低い  高い
利用可能年数  長い  短い

 

新築マンションは中古マンションに比べて、価格が3割程度高く、そのぶん利回りが低くなります。

手取り利回り

また、はじめての入居者からは高い家賃を取ることができますが、いったん入居者が退去してしまうと中古扱いとなるため、家賃も中古と変わらなくなります。単純な投資効率だけでみれば、新築を購入するのではなく、中古を選んだほうが賢い選択です。

ただし、新築マンションは中古マンションに比べて、当然ですが利用可能年数も長くなるので、相続税対策に家族にマンションを残すのであれば、新築マンションも十分投資の対象となります。

新築ワンルーム価格 中古ワンルーム価格

1-2  広さ~ワンルームマンションとファミリーマンションの比較~

 ワンルームマンション ファミリーマンション
 広さ 16~25㎡ 40㎡以上
 価格 安い 高い
 家賃 安い 高い
 利回り 高い 安い
 リフォーム費 安い 高い
 リフォーム期間 短い 長い
 空室期間 短い 長い

 

ファミリーマンションはワンルームマンションに比べて、高い家賃を取ることができますが、部屋が広いぶん価格が高くなるので、利回りが低くなります。
また、入居者が退去後のリフォーム費用もワンルームが10万円程度で済むところ、ファミリーマンションは30万から50万円と高額です。リフォーム箇所も部屋が広いため、工事個所も多くなり、結果として工事期間の長くなります。

さらに、日本の賃貸住宅は分譲住宅と異なり設備が貧弱です。低金利を背景に家賃よりも低いローン返済額でよりグレードの高いマンションを購入できるため、そもそもの賃貸需要も大きくありません。

1-3  立地~大都市 地方・郊外~

大都市 郊外
 価格 高い 安い
利回り 低い 高い
 空室リスク 低い 高い

 

地方・郊外の投資マンションは価格が安く、利回りも大都市のものに比べて高くなります。一方で、大都市と比べると、そもそも人口が少なく、賃貸需要もありません。ですから、いったん入居者が退去してしまうと、空室期間が長期化しがちです。地方では、空室を埋めるために、無料の賃貸期間(フリーレント)をつけてようやく次の入居者を決めているのです。

東京や大阪、名古屋、福岡などの大都市の投資用マンションは、地方や郊外のマンションに比べると価格が高くなりますが、賃貸需要が豊富で、空室リスクが低いのが特徴です。
投資のリターンとリスクは表裏一体です。

2. 投資用マンションの選び方

投資マンションの探し方は2つあります。一つ目が、自分自身で物件を探すこと、もうひとつが不動産会社に物件を探してもらうやり方です。

2-1 自分で探す

ネット上から探す

ネットで投資物件を探す際には、物件検索サイトが便利です。賃貸物件と同じように、家賃や最寄り駅、駅までの距離などの希望する条件を入力すれば、目当ての物件を閲覧できます。国内の投資用不動産の検索サイトであれば、次の3つのメディアがおすすめです。

1. 楽待
・掲載物件数 35,248件(2014年10月現在)
(特徴)
物件数と利用者数が国内最大規模の投資物件検索サイト。
マッチングサービス(希望条件を満たした物件を通知連絡)やオンラインセミナーなど、各種サービスも充実。

収益物件数No1|国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)_トリミング

2. 不動産投資★連合隊
・掲載物件数 8,903件(2014年10月現在)
(特徴)
『チラシ』を意識したサイト構成で、TOPページにはイチオシの物件情報を掲載。
楽しく見れて、各種検索機能も◎。

【不動産投資★連合隊】全国の収益・投資物件検索_トリミング

3. HOME’S不動産投資
・掲載物件数 7,023件(2014年10月現在)
(特徴)
物件の掲載数だけでなく、著名な不動産投資家のコラムや不動産投資セミナー、フェアも活発に開催。毎年2月に行われる1,000名規模の不動産投資フェアは国内トップクラス。。

不動産投資[マンション経営・アパート経営 で資産運用【HOME'S不動産投資】_トリミング

競売

競売とは、銀行等が債権の回収のために、裁判所を通じて不動産を入札方式で売却する手続きのことです。もちろん、不動産会社だけでなく、一般ユーザーも参加して、物件を購入できます。
しかし、最近は落札価格が高騰しているので、競売を利用した物件購入はお勧めできません。

活況な不動産市況を反映して『競売=格安物件』という図式はもうありません。法人の営業力があれば、たとえ高額で落札したとしても、売り切ることができますが、一般ユーザーでは簡単ではありません。

2-2 不動産会社から物件を紹介してもらう

不動産会社からの物件の紹介方法には「仲介」と「売主」の2つがあります。
それぞれのやり方をご紹介します。

2-2-1 仲介と売主の違い

・仲介

仲介のケースでは、不動産会社は買主と売主の間に立ち、契約が成立するよう仲立ちをします。

仲介会社が代わりに物件を探してくれるので、時間も手間もかけたくない人には大変便利です。 しかし、契約が成立した際には、仲介会社に手数料を支払う必要があります。

・仲介手数料の計算式
400万円超の物件 不動産価格×3%+6万円
200万円超から400万円以下の物件 不動産価格×4%+2万円
200万円以下の物件 不動産価格×5%

1,000万円の物件を購入した場合、38万8800円の手数料がかかります。
(1,000万円×3%+6万円)※消費8%別途

・売主

いっぽう、不動産会社から物件を購入する場合、契約の相手方は不動産会社自身です。不
動産会社自身が売主ですので、仲介手数料は一切かかりません。

2-3 あなたにあった物件の探し方

はじめて不動産投資をする方であれば、物件購入後の管理まで行ってくれる、不動産会社から物件を紹介してもらうことがお勧めです。

家賃収入を安定して得るには、空室が発生したらすぐに次の入居者を見つけてくれること、家賃を毎月しっかりと回収してくれること、入居者の生活トラブルにもすぐに対応してくれることなど、管理が重要になります。

購入後の管理の質によって将来得られる家賃収入の総額も変わります。

物件を売ってお終いの会社ではなく、販売後の管理もきちのと行ってくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産投資経験者であれば、ネットで投資物件を見つけたり、不動産会社に希望する物件情報を伝えて物件を探してもらってもよいでしょう。

なお、この場合でも購入した物件をその後も管理してくれる不動産会社を選びましょう。

3. しつこい勧誘の断り方

マンション投資に興味はあっても、しつこい勧誘、強引な営業を受けないか心配されている方もいるかもしれません。そこで、しつこい勧誘にあってしまった際の撃退法についてご紹介します。

3-1  悪質な業者の撃退法

一部の投資用不動産販売会社では、断ってもしつこく営業電話を繰り返したり、脅すような強い言葉で契約を迫る、また喫茶店やファミレスで長時間にわたって一方的な営業を行うなどしている会社もあります。

こうしたトラブルに巻き込まれないためには、まず簡単に面談しないことが大切です。しつこい電話につい根負けしてアポイントを設定すると、こうしたトラブルに巻き込まれかねません。

また、最近では路上で名刺交換を求める不動産会社のスタッフもおり、交換に応じると後日会社に営業電話がかかってくることもあります。安易に名刺交換しないよう注意しましょう。

また、しつこい電話がかかってくるようであれば、不動産業者を管轄する国土交通省に相談しましょう。その際は、勧誘電話の日時、会社名、担当者名、具体的なやり取りを記録するなどして伝えます。

国土交通省から消費者の皆さんへのお知らせ・注意喚起 (マンションの悪質勧誘・訪問、アンケート調査等)

〔1〕不確実な将来利益の断定的判断を提供する行為
〔2〕威迫する行為
〔3〕私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる行為
〔4〕勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行う行為
〔5〕相手方が契約を締結しない旨の意思(勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。)を表示したにもかかわらず、勧誘を継続する行為
〔6〕迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問する行為

3-2  投資用マンションにもクーリングオフが使える

さらに、意図せず投資用不動産を購入してしまっても、クーリングオフが活用でき、契約を白紙に戻すこともできます。
ただ、クーリングオフを利用するには、以下の条件を満たすことが必要になるので、事前によく確認しておきましょう。

・クーリングオフ期間内である
申込みの撤回等を行うことができる旨、その方法についてを書面で告げられた日から起算して8日以内であること

•宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物である
個人の所有する不動産の仲介のケースは対象外

•事務所等以外の場所で申込みである
不動産会社の事務所での契約は対象外。喫茶店やレストランは対象となる。

•全額の支払と物件の引渡しが完了していない

4. マンション投資のリスクとデメリット

これからマンション投資を検討しようとする方にとって、一番気になるのがリスクとデメリットです。リスクとデメリットが分からないからこそ、いまひとつ投資にも踏み切れない方も多いのではないでしょうか。そこで、このマンション投資のデメリットとリスクについて、ここからご紹介いたします。

4-1 マンション投資のデメリット

4-1-1 流動性が低く、売却コストがかかる

株式の場合は売りたいときにすぐに売却することができますが、ワンルームマンションの場合はそうはいきません。立地が良ければ比較的早く売却することができますが、立地が悪い場所の場合は現金化するまでに何カ月もかかるケースがあります。

また、不動産を売却する際には、不動産会社に売却金額に応じた仲介手数料を支払う必要があり、売却コストもばかになりません。

・2,000万円の不動産を売却する場合の仲介手数料
2,000万円×3%+6万円=66万円(消費税別)

4-1-2 ランニングコストがかかる

ワンルームマンションを所有している場合、各種税金や経費がかかります。事前にどの程度の税金、経費が必要になるのかしっかりと把握しておかないと、計画通りに収益をあげることはできません。

4-2 マンション投資のリスク

安定した収入をあげることのできるワンルームマンション投資ですが、もちろんリスクもあります。ここではマンション投資の代表的なリスクを8つご紹介します。

1. 借金
2. 空室
3. 滞納
4. 物件価格下落
5. 家賃下落
6. 地震
7. 火災
8. 賃貸管理会社倒産

このうち、借金が最も大きなリスクです。マンション投資がうまくいかないのは、滞納や空室のせいではありません。そもそも過剰な借金をして、返済負担が大きいからこそ、空室や滞納で家賃が途切れた時に大きな影響を受けてしまうのです。

『マンション投資のリスクと対応策』の詳しい内容はこちらから

『マンション投資の失敗例』の詳しい内容はこちらから

5. マンション投資の5つのメリット

マンション投資のメリットについて次の5つにまとめました。
・老後の年金の代わりになる
・利回りが高い
・生命保険の代わりになる
・インフレに強い
・手間がかからない

それぞれを順番に見ていきたいと思います。

5-1 老後の年金の代わりになる

マンションに投資をすると毎月家賃収入を得ることができます。株式投資の場合、投資の利益を受け取るためには、売却するか、半年に1度の配当金を受けとるしかありません。ワンルームマンション投資の場合は、毎月一定の家賃収入が入ってくるので、老後の生活の設計の一部として計算しやすくなります。

さらに、定期預金を切り崩して老後を生活していく場合、目減りしていく預金がどうしても気になってしまい、思い切ってお金を使うことができません。マンション投資は、毎月家賃収入が定期的に入ってくるため、その月に入ってきたお金を使い切っても問題ありません。安定した収入があるからこそ、お金も気兼ねなく使えるのです。

5-2 利回りが高い

長引く低金利のせいで、10年物の定期預金の金利は0.1%程度しかありません。お金を銀行に預けていてもATM手数料で利息分は吹き飛んでしまう程です。

一方、マンション投資の手取り利回りは、新築物件で2%~3%、中古物件では4%~6%です。

株式やREITでも同じような利回りを出す銘柄もありますが、資産価格の変動はワンルームマンション投資と比べると大きく、高い利回りを記録しても、資産価格が下落分を考慮すると、利益が出ていないこともあります。東京などの立地の良いマンションであれば、資産価値が急減するようなこともありません。

表面利回り

 

手取り利回り

5-3 生命保険の代わりになる

投資用マンションでも、ローンを組んで購入することができます。ですから、100万円程度の頭金があれば、マンション投資をスタートすることができます。
このローンには、マイホームのローンと同じように、購入者に万が一のことがあった時、ローンの残債がなくなる団体信用生命保険がつきます。

たとえば、1,500万円のワンルームマンションをローンで購入し、あなたに万が一のことがあった場合、ローンはすべて完済されて、家族の毎月安定して家賃収入の入ってくる資産を遺すことができるのです。

生命保険の場合、保障を得るためには毎月保険料を支払わなければいけませんが、ワンルームマンションに投資をすれば、家賃収入を得ながら万が一の保障も得られます。

5-4 インフレに強い

インフレが起きた場合、現金をそのまま持っていると目減りしてしまいますが、マンションの場合は、インフレに伴って物件価格も上昇します。1,000兆円を超える国の借金が問題となっていますが、万が一インフレになったとしても実物資産であるワンルームマンションに投資をしていれば、リスクヘッジにもなるのです。

また、年金保険の場合は、毎月もらえる年季収入は当初の利率にもとづいて支払われるので、インフレが起きてお金の実質的な価値が目減りしまうと、年金としての役割を果たせなくなります。その点、ワンルームマンション投資なら、家賃収入は物価上昇にも連動するので、インフレ対策にもなります。

5-5 手間がかからない

株式投資で継続的に利益をあげるには、毎日株価をチェックしたり、銘柄研究も欠かせません。一方でワンルームマンション投資の場合は、特別な勉強をしなくても毎月安定して家賃収入が入ってきます。

株式投資の場合、利益を出すためには安く買って高く売ることが欠かせません。だからこそ、経済全体の流れや個別企業の株価が安値なのか、それとも売り時なのかを、常にチェックする必要があります。

一方でマンション投資の場合は、利益は売買によるものではなく、あくまでも毎月入ってくる家賃収入がベースですから、入居者が居さえすれば安定して利益を受け取ることができます。利益を上げるのに手間がかからないので、本業に集中することができます。

6. マンション投資の成功例

Nさん 兵庫県在住 39歳のケース

老後の年金対策に5年前からワンルームマンション投資をスタート。東京23区内の中古ワンルームマンションを2戸購入する。立地が良いことから空室が発生してもすぐに次の入居者が見つかり安定した家賃収入が見込めることから、リーマンショックで塩漬けになっていた投資信託を解約し、その資金をもとに翌年1戸目のローン完済。

半年後に3戸目の中古ワンルームマンションを購入し、1戸目の家賃収入をローンの返済原資にあてながら投資を継続しています。このように順調に家賃収入が入ってきており、その家賃を使って5年後には2戸目のローンも完済の予定です。

オーナー事例

Nさんの詳しい投資手法はこちらから

まとめ

マンション投資は、実際に投資をしている人が少ないことから、投資実態についてなかなか分かりづらい点もあります。ここでは、マンション投資の基本的なメリット、デメリット、特徴などを簡単にご紹介しました。各項目の詳細についてはリンク先の各ページにて取り上げているので、あわせて一読して投資の参考にしてみてください。

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