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専門家が語る!中古ワンルームマンション投資の懸念点を解消

 2018/3/13 更新 | 2018/2/21 公開

不動産投資

マンション投資なら「新築」よりも「中古」。

そうは決めていたものの、「中古」という言葉のネガティブな印象がぬぐい切れず、今一歩踏み出せない。マンションの耐久性は大丈夫なのか。設備の老朽化は問題ないのだろうか。家賃をもたらす入居者は敬遠してしまうのではなかろうか。

 

しかし不動産投資において、中古物件を選ぶことこそ成功に近づく理由があります。新築マンションのおよそ7割程度の価格で購入できるにも関わらず、新築と同等の家賃を見込められることから、利回り良く運用できます。また、中古物件にしかない「重要事項調査報告書」を見ることで、その物件の未来を予測することも可能なのです。

 

この記事では、中古ワンルームマンション投資への懸念点を明らかにし、どうして不動産投資を行うなら「中古ワンルームマンション投資」が最適なのかについて、28年間の実績をもとに導き出した答えをご紹介していきます。

1. 「中古ワンルームマンション投資」の不安を専門家が解決!

マンション投資の目的は、安定的な家賃収入を得ることです。しかし、中古と聞くだけで、耐久性や設備の老朽化が気になり、入居者が付きにくいというネガティブなイメージが浮かんでしまうのではないでしょうか。しかし、一方で成功しているマンション投資家の中は、新築よりも中古マンションを選ぶ方も多くいらっしゃいます。

ここでは、中古ワンルームマンション投資における懸念点を払拭できる理由についてご紹介していきます。

1-1. 中古ワンルームマンションで成功している人はいるのか

中古ワンルームマンションが選ばれる理由は、価格の安さや利回りの良さなど様々あります。特にサラリーマンにとって、ローンを活用し少額の頭金からスタートできる中古マンションは、手の付けやすい投資先でしょう。また株価にも左右されにくく、毎月現金で家賃収入が得られることは、他の投資商品と比べても非常に手堅い投資先です。

 

とはいえ、中には失敗する方も散見されます。目先の利回りに誘われ、賃貸需要の低い地方の中古マンションに手を出してしまい、入居者が付かずに毎月赤字になってしまう。購入価格の安さから、旧耐震設計の築何十年という物件を選んでしまう。人生の中で一二を争う大きな買い物を、目先の条件だけで決めてしまっては失敗に繋がってしまいます。

 

そうではなく、正しい基準でマンションを選び、正しく運用することができれば、中古ワンルームマンション投資で成功することも難しくはありません。

 

1-2. 中古ワンルームマンションはいつまで持つ?

一般的にマンションの寿命は60年といわれています。また鉄筋コンクリート造や鉄筋鉄骨コンクリート造のマンションで100年以上の耐久性があるという研究結果も出ています。2013年に取り壊しとなった「上野下アパートメント」は、築84年が経過していましたが、最後まで住居として使用されてきたという例もあります。そのため、築年数の浅い物件であれば、40年から50年ほど持ちます。30年を超えるバブル期物件でも、30年以上は持つ計算となります。

 

では、マンションの寿命が来たらどのようにすべきなのでしょうか。ひとつの選択肢として考えられるのは建て替えを行うことですが、注意すべきなのはその土地の賃貸需要です。マンションの寿命が近づいたとしても、その場に確かな賃貸需要が存在し、今後も入居者を付けることが見越せるのであれば建て替えを考えてもいいでしょう。

 

また、売却も選択肢のひとつです。この点については1-5で解説しますが、大事なことは売却も賃貸需要がなければ満足な価格で売れないことです。

 

賃貸需要の高い土地で中古ワンルームマンション投資を行えば、たとえ寿命がきたとしてもその先の道筋も見えてくるのです。

 

1-3. 古い設備で入居者は入る?

古い設備の物件でも、周辺の家賃相場とあっていれば入居者は付きます。比較的最近建てられた物件であれば、バスとトイレが分かれていたり、収納やセキュリティが充実しているなど、入居者には嬉しい設備が整っています。

 

しかし、バブル時代の物件ですと、バスとトイレが一体になっている物件も多いのですが、代わりに家賃が抑えられ立地さえよければ入居者が途切れにくくなります。また「リノベーション」を行い、新築同様の最新設備に刷新することで家賃を上げることも可能となります。

 

1-4. 地震が来ても大丈夫

端的にお伝えすれば、19816月に施行された「新耐震基準」で建築された物件を選ぶことが絶対条件です。新耐震基準は、「震度6強以上の地震で倒れない住宅」とされており、これまで東日本大震災や熊本地震でも新耐震基準で建てられた分譲タイプのワンルームマンションの倒壊は1棟もありませんでした。中古物件でも古すぎる物件は避け、1981年以降に建てられた物件を選ぶようにしましょう。

 

 

1-5. 所有物件は途中で売ることができる

都内好立地のワンルームマンションであれば、投資家からの人気が高く、いざ現金が必要となったときに売却のしやすい資産です。ローンがなく抵当権のついていないワンルームマンションであれば、最短1週間程度で現金化することも可能です。

 

しかし、好立地のマンションであればあるほど、手放すべきではありません。仮に家賃6万円の物件を所有していた場合、年間で72万円の家賃収入が得られ、30年間所有すると2,160万円の家賃収入を生み出します。さらに、所有物件が再開発エリアに入っていた場合、地権者特権で割安の価格で新築物件が手に入ることも東京で物件を持ち続ける魅力のひとつです。

 

2. 「中古ワンルームマンション投資」のメリット

懸念点は払拭したうえで次に、中古ワンルームマンションを購入すべき利点はどこにあるのでしょうか。ここでは、中古ワンルームマンションだからこそのメリットをお伝えします。

 

2-1. 価格が安い

新築やファミリータイプに比べ、価格の安さは歴然です。同じ都内のワンルームマンションであれば、新築のおよそ7割程度の価格で購入することができます。その理由は、新築物件には土地や建物の価格以外に、人件費や広告宣伝費、デベロッパーの利益などが含まれているためです。

 

金額の目安として、新築物件は2,500万円から3,000万円を越えますが、中古ワンルームマンションは、1,000万円から2,200万円の価格帯が中心となります。

 

2-2.新築物件と変わらない家賃だから利回りが良い

一見家賃は新築物件の方が高く思われがちですが、実はさほど差がないのが現状です。さらに物件の販売価格が安いことから、投資利回りも新築に比べ効率が良くなります。

 

利回りには、表面利回りと手取り(実質)利回りがありますが、物件の投資効率を確かめるときには、手取り利回りで考えます。新築ワンルームの手取り利回りはおよそ2~3%ですが、中古ワンルームマンションでは、築浅の物件は4~5%程度、バブル期物件であれば5%を超えてきます。

 

投資効率を考えれば、中古ワンルームマンションのほうがよいことがわかります。

 

2-3. 少額の自己資金から始められる

東京中古ワンルームマンションに投資を行うのであれば、60万円程度の自己資金で始めることができます。主な内訳としては、登記費用(司法書士への支払い)・ローン事務代行手数料・火災保険料・地震保険料などの他、税金として固定資産税の日割り分・不動産取得税・登録免許税があります。

 

ローンの頭金を考慮し自由に使えるお金が100万円ほどあれば、東京中古ワンルームマンション投資を始めるには十分と言えるでしょう。

 

2-4. 空室期間を短くできる

ワンルームマンション投資の魅力は、なんといっても空室期間を短くできることです。ファミリータイプの物件は意思決定者が複数いるため、間取りや日当たり、子供の学区など多くの決定要因に左右されてしまいます。

 

その点ワンルームマンションは意思決定者が一人のため、引っ越しシーズンのピーク時であれば、物件図面だけを見ただけで決まってしまうこともあります。

 

3. 失敗しない中古ワンルームマンションの見極め方

中古ワンルームマンションの懸念点を払拭し、メリットも抑えてきました。しかし、肝心の物件選びで失敗してしまっては元も子もありません。ここでは、中古ワンルームマンションの見極め方を一緒に見ていきましょう。

 

3-1. 賃貸需要の高い「東京」で探そう

毎年のように人口が減り続けている中、圧倒的に人が増えているのは東京だけです。例えば多くの大学がキャンパスを都心に回帰させています。

 

2018年以降も中央大学や桜美林大学などが、郊外のキャンパスを移転させる予定となっています。また、大企業や海外企業のおよそ5割が、本社を東京に置いています。学びたいことや憧れの職業が集中している東京に人は集まってくるのです。また、2020年には東京オリンピックも開催され、それに向け都内は再開発ラッシュが起こっています。オリンピックだけでなく、山手線の新駅開発や2027年にはリニア中央新幹線も開通予定となっています。

 

ますます魅力的になる東京にこそ人は集まり、そこに賃貸需要は生まれるのです。

 

3-2.駅徒歩10分以内の物件を選ぼう

いくら東京とはいえ最寄駅から遠くては、入居者は付きづらくなります。安定した家賃収入を得るためには、空室期間をいかに少なくするかがカギとなります。だからこそ、最寄駅から徒歩圏内で通える物件を選ぶことが鉄板となります。目安としては、徒歩10分以内の物件を探すようにしましょう。

 

3-3. 16平方メートル以上の広さ・総戸数20戸以上のマンションに絞ろう

バブル期の中古ワンルームマンションの中でも、価格の安さや立地だけで決めて良いわけではありません。都内でも抜群の立地で破格の安さ、しかし、居住空間が畳2畳分しかない部屋では、中には物珍しさで住む人もいるかもしれませんが、継続的に入居者を付けることは難しいでしょう。目安とはしては、16平方メートル以上の物件を探すようにしましょう。

 

またマンションオーナーは、将来の大規模修繕に備え修繕費を積み立てます。しかし、マンションの総戸数が少ないと後々積立金が急速に上昇する可能性もあるのです。区分マンションを選定する際には、総戸数20戸以上のマンションを選ぶことがベストです。

 

3-4.重要事項調査報告書でマンションの未来を予測しよう

中古マンションにあって、新築マンションにはないもの。それは、「重要事項調査報告書」です。これは、各マンションの建物管理会社がまとめているマンションの管理状態が記載された資料です。具体的には、マンションの管理体制や管理費、管理組合の財政、専有部分の使用規制、大規模修繕工事の履歴など様々な情報が確認できます。中でも注目すべきは管理組合の財政状況と大規模修繕計画に関する記述です。

 

管理組合の借入金残高や管理費・修繕積立金の滞納などが記載されている場合は要注意の物件となります。また、10年から15年ごとに大規模修繕を行うことが一般的なマンションですが、築年数が経過しているのに大規模修繕が行われていない、または計画自体がされていない物件も購入すべきではありません。このように、重要事項調査報告書を確認することでマンションの履歴から未来が予測できるのです。

 

しかし、新築マンションにはこれがありません。マンションの善し悪しは、建築からしばらく経ってから現れることも多くありますので、マンションの過去と未来を見通せる点からも中古マンションを選ぶべきでしょう。

 

4. 成功する中古ワンルームマンションとは

ここまでの話を踏まえて、成功する中古ワンルームマンションの具体例を見ていきましょう。

 

4-1. 築浅物件とバブル期物件

ひとえに中古ワンルームマンションといえど、分譲された年によって間取りや設備、価格などが異なります。大きく分けて「築浅物件」と「バブル期物件」があります。主な特徴は下図のとおりです。

 

4-2. 築浅物件の特長

2000年以降に建築された比較的築年数の浅いワンルームマンションは、設備が充実しており、室内の広さも20平方メートル以上と広めの設計です。ただし、バブル期物件よりも購入価格が高く、その分利回りも12%ほど落ちてしまいます。それでも、入居者からの人気も高く空室期間を短くしやすくできることが特長です。

 

4-3. バブル期物件の特長

1990年前後のバブル期に分譲されたワンルームマンションは、バスとトイレが一体となった「3点式ユニットバス」の物件がほとんどです。室内の広さも1620平方メートルと築浅物件に比べ見劣りをしてしまいます。しかし、その分購入価格が安く、利回りも56%と築浅物件に比べ高く運用できます。また1-3で解説したように、リノベーションを行うという選択肢もあり、設備の古さを刷新し賃料を上げて運用していくことも可能です。

 

5. 優良な「中古ワンルームマンション」の買い方

中古ワンルームマンションの特長、見極め方、種類を理解したうえで、実際に物件を探す手段を解説していきます。

 

5-1. ポータルサイトで探そう

中古ワンルームマンションをインターネットで探すのであれば、次のような不動産投資ポータルサイトを利用することで、手軽に物件を探すことができます。

楽待 …収益物件数No.1 国内最大規模の収益物件情報サイト。楽待新聞で時事ニュースも分かる

健美家 …投資用物件をはじめ、不動産投資家によるコラムやセミナー情報も掲載

LIFULL HOME’S …全国の投資用マンションを探せたり、投資の基礎知識やノウハウなどの読み物も充実。

 

5-2. 不動産会社に問い合わせよう

インターネットだけでは細かいところまで調べつくすことは難しいでしょう。そこで直接不動産投資物件を扱う会社に問い合わせてみることも、ひとつの手段となります。また住友不動産販売などの不動産投資販売会社から情報をもらうことも一つの手段です。

 

5-3. 不動産投資セミナーに参加しよう

物件はもちろんより詳しく運用方法を知りたい場合には、不動産投資会社が開催しているセミナーに足を運ぶこともお勧めします。そこでは物件の情報に合わせて、その会社が考える目的や運用方法を詳しく知ることができます。セミナーの情報は、上記のポータルサイトで検索できます。

 

6.大事なのは「管理会社選び」

成功するための物件の選び方、購入方法が分かれば、あとは選んで購入するだけ。そのように考えてしまっている方も、中にはいらっしゃるでしょう。しかし本当に大事なのは、購入後どのようにその物件を管理していくのかということです。入居者の募集や緊急トラブルの対応、退去後のクリーニングなど、マンションの管理業務は多岐にわたり専門性が伴ってきます。個人でやるには限界がありますので、健全なマンション運営を行うのであれば賃貸管理会社に委託することがベストです。

賃貸管理会社を選ぶポイントは、「空室解消力」や「滞納解消力」などで判断することができます。詳細は『賃貸管理会社ランキングだけではわからない管理力の見分け方』の記事に掲載しています。

 

まとめ

不動産投資で成功するサラリーマンの多くは、中古ワンルームマンション投資を行っています。「中古」という言葉に惑わされず、正しい知識のもと物件を選ぶことができれば、長期的・安定的に家賃収入を得ることができます。今回の記事をもとに、あなたの人生をより豊かにできる中古ワンルームマンションを選んでみてはいかがでしょうか。

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