2018年11月現在、一棟物件に初めて投資を行う人への融資はほとんど引くことができません。それは世間を賑わせた女性向けの『シェアハウス』問題や融資資料改ざん事件など、一棟物件に関わる問題が立て続けに起こっていることが影響しています。そもそも2017年の時点で、金融庁が全国の金融機関の融資状況に対し注意喚起を行なったことが引き金となっています。すでに不動産投資を始めている人は、所有している不動産を担保に融資を組めなくもありませんが、これから始める人にとっては、高額でリスクの高い一棟物件の融資はまず通りません。代わりに、初心者の方でも融資が組みやすい不動産は、区分のワンルームマンションです。この記事では、不動産投資に関する融資の現状、一棟物件と区分のワンルームマンションの融資審査の違いや条件についてご紹介します。
不動産投資体験談
1 今不動産投資を始めるなら「一棟」より「区分ワンルーム」
不動産投資の融資は、購入対象の物件の種類によって引きやすさが変わります。現在は、一棟物件に対する審査が厳しく、代わりに区分マンションへの審査基準は緩和傾向にあります。
1-1 審査が厳しくなった「一棟物件」
前述した通り、現在は一棟アパート融資に対する規制が一層強まる傾向にあります。また、都内23区で一棟物件を購入する場合3,000万円から5,000万円、一等地ともなれば億はくだらない購入金額となります。十分な融資を組むには800万から1,000万以上の年収が必要となります。
さらに、立地が悪く何部屋も空室が出てしまったり、設備が一斉に交換時期を迎えるなど、多額の補填金が必要となるケースがあります。設備交換が重なってしまった場合、一度に100万円を越える費用が発生してしまったなんてこともあります。融資の審査が厳しくなったことに加え、個人の条件や十分な準備金がなければ、この時期に一棟物件を始めることは非常に難しくなっています。
1-2 手を引く金融機関と倒産する不動産会社
このような状況から、融資をやめる金融機関や融資が組めず、倒産する不動産会社が現れました。
例えば、三菱UFJ信託銀行は2018年９月末をもって、アパートローンの新規申し込みを受け付けないことを発表しました。さらに、金融機関と投資家の間に立つ不動産会社にも、厳しい目が向けられています。一部では、信用に値しない不動産会社に対し一切の融資がおりなくなり、倒産する会社も現れ始めました。このように一棟物件投資への逆風は強まるばかりですが、問題は一棟物件の融資を行う際の評価基準にあります。
1-3 絶好調の区分ワンルームマンション融資
かわりに区分マンションへの融資は、受けやすい傾向が続いています。特に、購入する収益物件が東京都内、それも都心１０区や山手線のターミナル駅から近い物件ほど、ローンが組みやすくなっています。また、投資用ワンルームマンションの融資を行う金融機関が増加していることも追い風となっています。借り入れ条件が緩和されるケースも出てきました。この状況から、都心であれば１億を超える一棟物件に無理やり手を出すよりも、１０００万円～２５００万円程度の区分のワンルームマンションへ投資を行うメリットが大きい状況です。
2 区分ワンルームで融資を受けるための３つのポイント
区分ワンルームマンションの融資を受けるには、クリアするべき３つのポイントがあります。それは、「年収」「勤続年数」「ローン残債」の３つです。新築とは違い、区分のワンルームマンションは個人の属性を重視します。
2-1 ポイント1：400万円以上の年収があること
多くの金融機関は、年収の最低条件を４００万円と設定しています。年収が多ければ多いほど、融資額も比例して上がっていきますが、一方で基準となる年収を下回っていると融資はおりません。
2-2 ポイント2：勤続年数は2年以上、または源泉徴収票を2期分提出可能なこと
勤続年数の目安としては、勤続２年以上、または２期分の源泉徴収票が用意できることです。これは、勤続年数が長いほうが、収入が安定していると見なされるためです。もし、転職を考えているのであれば、転職をする前に融資の審査を行うべきです。
2-3 ポイント3：年収に対する融資可能枠に半分以上の余裕があること
年収に対する融資可能枠は、おおよそ年収の６〜８倍が目安となります。年収４００万円であれば２４００万円から３２００万円程度です。この融資可能枠のうち、半分以上余裕があれば残債の面で融資が通らなくなることはまずありえません。
しかし、すでに多額の借入金がある場合には、融資が下りない可能性があります。あまり知られていませんが、クレジットカードの持ちすぎにも要注意です。クレジットカードのキャッシング枠は、たとえ利用していなくとも「借入れ」とみなされるため、不必要なクレジットカードについても整理しておくことが必要です。
2-4 注意すべきその他の条件
上記３つ以外にも、クリアしておくとよい条件があります。「勤務先」もそのひとつで、「上場企業か、それに準ずる規模の企業であること」が望まれます。従業員数や資本金、売上高、創業年数などで企業の規模を判定します。また、「正社員であること」や「ローンの返済比率」、「購入物件の収益力」や「自己資金」などの条件を総合して、金融機関は融資を行うかどうかを判断します。
2-5 条件に当てはまっていない場合
ただし、必ずしも上記条件すべてをクリアしていなければならないというわけではありません。上記の条件に満たしていない場合は、自己資金を多めに準備することで、金融機関の融資を引きやすくなります。仮に購入価格の６割ほどの自己資金を準備することができれば、日本政策金融公庫の利用も検討できます。
3 金融機関を選ぶなら実績のある不動産会社と組め
融資を引く金融機関は、実績のある不動産会社を通して探しましょう。個人的に金融機関を探し融資を受けることも可能ですが、手間がかかるうえ融資を受けた実績がない場合には融資額が減らされたり、審査が厳しくなることがあります。その点、不動産会社が提携している金融機関であれば、有利な条件で融資を組むことができます。
3-1 実績のある不動産会社と組むメリット
実績のある不動産会社は、豊富な金融機関と提携しており、金利や融資期間など有利な条件で契約することができます。例えば、提携金融機関が2社と5社の不動産会社があった場合、選択肢の多い後者の不動産会社に相談したほうが、条件にあった金融機関を見つけやすく、不動産投資をはじめやすくなります。資産形成のパートナーとして不動産会社を選ぶ際、利用可能な金融機関についても注目することが大切です。
3-2 不動産会社の選び方
不動産会社を選ぶうえで注目すべきなのは、管理戸数と入居率です。管理戸数が多ければ多いほど、一般的に賃貸管理会社の経営は安定します。賃貸管理業務はストックビジネスです。管理戸数が増えれば増えるほど、オーナーからいただく手数料の総額も多くなり、安定した経営を行うことが可能です。
あわせて入居率と入居率の計算方法についても確認するといいでしょう。入居率は通年で95%以上を維持できていることが一つの目安です。しかし、入居率の計算方法次第では入居率を高く維持できているように見せることができます。たとえば、ある不動産会社は空室の定義を『１ヶ月間空室が続いた部屋』とされており、1ヶ月未満の物件については『空室』とカウントされません。「即入居可能な物件を含めた入居率」であれば、正しい数値としてみても問題ありません。
まとめ
初めて不動産投資を行う場合、購入する物件によって融資の引きやすさが変わってきます。一棟物件は、実績がないとなかなか融資は組めない状況です。最速で不動産投資を始めるのであれば、区分のワンルームマンションがベストです。区分のワンルームで不動産投資を始める場合は、「400万円以上の年収」と「勤続2年以上」、そして「年収に対する融資枠に半分以上の余裕をもつ」ことを最低条件として、実績のある不動産会社に相談してみましょう。手前味噌ですが、当社では入居率を「入居者が退去して、内装工事が終わり、入居者が住める状態になった部屋」から入居可能と判断し、そのうえで年間の入居率98%以上を維持しています。2018年11月現在、投資用融資を組みやすい「東京・中古・ワンルーム」投資にご興味があれば、一度当社のセミナーに足をお運び頂ければと思います。
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