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不動産投資と5大投資商品のメリット・デメリットを徹底比較

 2019/6/27 更新

不動産投資

効率的に資産を増やすためには、投資対象を見極めることが欠かせません。

不動産投資がいくら魅力的な投資先だとしても、それだけを見ていては不動産投資の特徴はわからないのです。

必要な視点は「比較」です。

どの点で他の投資商品よりも優れていて、どの点が他の投資商品よりも劣っているのか。

収益性やリスク、投資金額、難易度を比較することで、はじめて投資対象のメリットとデメリットがはっきり見えてくるのです。

あなたが150キロのスピードボールを投げるプロ野球選手の凄さをわかるのは、草野球のレベルを知っているからです。

そこで、この記事では不動産投資をREIT、株式投資、投資信託、FX、金投資のメリットとデメリットを比較することで、あなたにとってふさわしい投資商品を明らかにしていきます。

不動産投資と他の投資商品との違いをしっかりと認識しておけば、不動産投資に対する理解が深まるだけでなく、投資を実際に行う際の判断基準になるはずです。

投資を始める前に、ぜひこの記事を読んで不動産投資と他の投資商品の特徴、違いを理解しておきましょう。


1. 不動産投資と代表的金融商品を徹底比較

不動産投資と代表的な金融商品の特徴をまとめる以下の表のとおりになります。
それぞれの商品について、表に記載した6つの項目に基づいた確認していきましょう。

収益力
(稼ぐ力)

継続性
(利益を上げ続けられるか)
安全性
(価格変動)
流動性
(売りやすさ)
投資金額手間
不動産投資
REIT
投資信託
株式投資
(個別銘柄)
FX××
金投資

1-1 REIT

REITとは、投資家から集めたお金をテーマに沿って複数の不動産に投資を行い、そこから得られた利益(家賃、売却益等)を投資家は配当金として受け取ることができます。

最大の特徴は、一般的には高額な不動産に対して間接的ではありますが、投資をできるという点です。

収益力
(稼ぐ力)

継続性
(利益を上げ続けられるか)
安全性
(価格変動)
流動性
(売りやすさ)
投資金額手間
不動産投資
REIT

(収益力) 
REITで収益を上げる方法は2つあります。

ひとつが投資先である不動産から得られた利益を配当金として受け取るもの。

もうひとつが、マーケットにおいてREIT銘柄を売買することでキャピタルゲインを得るものです。

REITの全銘柄の平均分配金利回りは3.87%で、これは東証一部上場銘柄の平均配当利回りが約2%ですから、比較的高い収益性であるといえます。(2019年5月29日現在)

また、REITはマーケットがありますので、株式投資とおなじように売買することによって売却益をえることができるため、トレード手法によっては配当利回り以上の利益を手にすることも可能です。

(継続性) 
配当金はREITを所有していれば、一定期間ごとに収入を得ることができます。一方で、キャピタルゲイン目的で投資をする場合には、継続的に勝ち続けることは難しいでしょう。

(安全性)
REITも株式市場とおなじように売買マーケットがありますので、価格は経済環境の変化によって上下します。

この点、REITは外部の経済環境に影響されることが多く、リーマンショックでは一時7割近くも下落しました。

さらに、アベノミクス以降、大量のマネーがマーケットに流入していますので、堅調に伸び続けています。

(流動性)
おなじ不動産に対する投資でも、実物不動産は相対取引になり流動性は低くなります。

REITは多数の投資家が参加するマーケットがあり、そのなかで自由にREIT銘柄を売買することができるため、売却の速やかに行うことが可能です。

(投資金額)
最低金額は投資銘柄によって異なります。大和証券オフィス投資法人や日本ビルファンド投資法人などは、70万円以上が必要になります(2019年5月29日現在)。

最も低額な銘柄がインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人でこちらは18,000円程度となります(同期間)。

(手間)
不動産への投資であっても、あくまでも証券を通じた間接的な投資となり、株主は管理の手間をかける必要がありません。

1-2 株式投資

投資対象としてもっとも身近な金融商品が株式投資でしょう。
それぞれの項目について確認していきます。

収益力
(稼ぐ力)

継続性
(利益を上げ続けられるか)
安全性
(価格変動)
流動性
(売りやすさ)
投資金額手間
不動産投資
株式投資

(収益力)
REITと同様に株式投資で収益を上げる方法は2つあります。

ひとつがインカムゲインである配当金。

もうひとつが、キャピタルゲインである売買利益です。

株式投資は後者のキャピタルゲインを狙って行っているが大半です。

急騰する銘柄に投資をすることができれば大きく儲けることも夢ではありません。

ただ、1990年前後のバブル景気やITバブル、リーマンショックなど、外部環境の変化によって大きな損を出す可能性があります。

(継続性)
株式投資の売買で一時勝ち続けることはできますが、すべての投資銘柄で売却利益を狙うことは不可能です。

日本株式の場合、高度経済成長期であればマーケット全体が右肩上がりで成長していたため、比較的利益も上げやすい環境でした。
しかし、低成長の時代になったいま、株式投資で利益を上げる難易度も高まっています。

(安全性)
株式投資には2つのリスクがあります。

ひとつが投資をした銘柄が暴落してしまうリスク。

もう一つが、マーケット全体が暴落するリスクです。

前者のケースでは、新興企業にその傾向が強く見られます。

たとえば、ボディメイク・ダイエットで有名なRAIZAPグループは1400円以上に株価をつけたことがありましたが、いまは200円~300円程度に低迷しています。

そのほか、融資に関する不正が明らかになったスルガ銀行も2500円近くあった株価が500円程度まで暴落しています。

また、マーケット全体の暴落では日経平均株価はリーマンショックで4割近く暴落した過去があります。

(流動性)
株式投資は証券所が開いているときであえば、売りたいときにいつでも売れる金融商品です。

ただ、銘柄がストップ安になって値段がつかない場合には、売りたいと思っても売ることができないので注意が必要です。

(投資金額)
株式投資では最低購入株数(単元数)が100単元と決められています。
優良な株式ほど株価も高いため、最低投資額も大きくなります。たとえば、トヨタ自動車の場合、株価は約6,500円で単元株数は100株になるので、およし65万円が投資額として必要になります。

(手間)
株式投資で収益をあげるためには、銘柄選びは経済状況やトレードに関する最低限の知識を身に着けることが必要です。

もちろん、経済状況は常に変化し、知識・ノウハウもアップデートされていきますので、継続した勉強は欠かせません。

1-3 投資信託

株式投資は投資家自身が銘柄を選び投資を行いますが、投資信託は資産運用のプロが投資家からお金を集めて、そのお金を使って運用を行います。投資家は運用で得られた利益を配当金として受け取ることが可能です。

収益力
(稼ぐ力)

継続性
(利益を上げ続けられるか)
安全性
(価格変動)
流動性
(売りやすさ)
投資金額手間
不動産投資
投資信託

(収益力)

投資信託は長期の積み立てによって、将来に向けて資産形成を行うものです。

そのため、株式投資の短期的な売買によって期待できる大きな収益は期待することはできません。

(継続性)そのため、株式投資の短期的な売買によって期待できる大きな収益は期待することはできません。
投資信託は長期の積み立てによって、将来に向けて資産形成を行うものです。

投資信託で運用利益を継続して積み上げていくためには、集めた資金の投資対象がポイントになります。

投資信託はAIやバイオなどあるテーマに該当する企業に投資するものあれば、マーケット全体に投資をするものもあります。

継続して運用の利益を上げ続けることを期待するのであれば、成長が停滞しているマーケットではなく、海外マーケットやアメリカなどに特化した投資信託に投資をすることがおすすめです

(安全性)
株式投資のように特定の投資信託の銘柄が大きく値を下げることは少なく、マーケット全体に影響を及ぼす要因によって投資信託が下落するリスクがあります。

この点、個別銘柄の暴落リスクが少ないことから、相対的に安産性は高い投資と言えます。

(流動性)
投資信託を換金する場合には、解約手続きを行うことになります。基本的にはいつでも解約可能です。

なお、一定期間解約のできない「クローズド期間」を定められているものもあるため、注意が必要です。

(投資金額)
投資信託は1万円があれば購入することが可能です。最近では、毎月投資信託を購入する積み立てサービスも展開されており、こちらを利用すれば100円から購入することも可能です。

(手間)
投資信託は短期間で利益を上げる種類のものではなく、長期的な視点で積み立て投資を行うものです。

そのため、株式投資のように常に経済状況を確認しておき、売買のタイミングを自身で判断する手間はありません。

1-4 FX

FX(外国為替証拠金取引)とは、ドル、ユーロなどの外国通貨を売買することにより利益を得る取引のことです。

収益力
(稼ぐ力)

継続性
(利益を上げ続けられるか)
安全性
(価格変動)
流動性
(売りやすさ)
投資金額手間
不動産投資
FX××

(収益力) 
FXの特徴は大きなレバレッジをかけることができる点です。

取り扱う会社によってもレバレッジの倍率は異なりますが、手持ち資金の何倍ものお金を運用することが可能です。

レバレッジをかけた分だけ大きく収益を上げるチャンスがありますが、損をした場合には損失額も同じように大きく膨らんでしまいます。
高レバレッジを簡単に利用できて運用できるという点では、他の金融商品のなんかでも、収益力の最大値は最高の部類になります。

(継続性)
FXで継続して利益を上げ続けることは至難の業です。

(安全性)
安全性を望むのであればFXはおすすめできません。
レバレッジをかければかけるほど期待できる収益額も大きくなりますが、お伝えしたように損失リスクも高まります。たとえ、レバレッジをかけなかったとしても、短期的に相場がどのように動くかは誰にもわかりません。

(流動性)
マーケットは24時間動いているので、いつでも取引が可能です。

(投資金額)
FXを取り扱う会社によって売買の最低通貨単位が定められています。多くの会社では最低通貨単位は1000通貨に設定されています。

たとえば、ドルの最低通貨単位が1000通貨で、1ドルが120円の場合、12万円が最低投資額となります。

ただ、この場合でもレバレッジをかけることができるので、仮に10倍のレバレッジをかければ、12,000円で投資をすることが可能です。

(手間)
為替相場は24時間動いているため、あなたが寝ている間にも相場は刻一刻と変化します。こうした変化に対応するためには、こまめに相場を確認することが欠かせません。

さらに、相場の予想をしようとするのであれば、株式投資以上に幅広い経済知識も必要です。

1-5 金投資

金投資は値上がりを目的とするものではなく、もっぱら資産価値の保全をすることが一般的です。

そのため、投資期間は短期ではなく長期になりますし、頻繁に売買するものでもありません。株式や投資信託、債券にはそのもの自体の価値はありませんが、「金」自体に価値があるため、資産保全効果を見込んで所有するのです。

将来の経済不安に備えるため、他の資産の価格変動リスクに備えるため、資産ポートフォリオに組み込むために利用されます。

収益力
(稼ぐ力)

継続性
(利益を上げ続けられるか)
安全性
(価格変動)
流動性
(売りやすさ)
投資金額手間
不動産投資
金投資

(収益力)
そもそも値上がりを期待する投資先ではありませんし、株式投資のように配当金がでるわけでもありません。金自体は価値を有していますが、金が直接利益を生み出すことはありません。
 
(継続性)
金自体はそもそも収益を生まないので、収益の継続性もありません。

ただ、将来の不安から金需要が高まることを予測して売却利益を得ようと金投資される方もいますが、継続して売買で利益を得ることは難しいでしょう。

(安全性)
金自体が無価値になることはありません。そのため、他の金融資産に比べても安全性は高いといえます。

また、一般的に景気動向や世界情勢が悲観されるほど、資産価値の保全の観点から、金が求められる傾向にあります。実際、2001年の同時多発テロ以来、金に対する需要が高まり、約4倍に急騰しています。

(流動性)
金投資は長期保有が主な目的となるため、短期的な売買は行いませんが、いざ売却したいときには実物の金であれば、買い取り専門業者に持ち込むことで買い取りしてもらうことが可能です。積み立ての場合でも、投資信託のように解約手続きを行うことで精算することが可能です。

(投資金額)
金の積み立て投資であれば毎月数千円という少額から始めることが可能です。

(手間)
実物の金投資であると保管の手間がかかりますが、積立購入した場合は、会社で預かってもらうことになるので手間はかかりません。

1-6 不動産投資

不動産を第三者に貸し出して家賃収入を得たり、売買することで利益を上げる投資を不動産投資といいます。ただし、一般的に不動産の売買によって利益を得ることは、時期や物件の見極めの関係から、資産運用初心者では困難です。

また、不動産投資といっても、投資する不動産の種類や立地によっても価格や利回りは大きく異なります。

(収益力)
不動産投資の投資利回りはおよそ3%~10%程度です。

他の金融商品と比較して、高い利回りを見込めますが、入居者がいなければ高い利回りも想定で終わってしまいます。地方や郊外の物件ほど価格が安く、高い利回りを期待できますが、その分空室リスクも高くなります。

(継続性)
不動産投資は入居者が継続して入居していれば、毎月家賃収入を得ることが可能です。

そのため、賃貸需要が旺盛な立地、建物で投資を行うことができれば、長期にわたって安定した収入を期待することが可能です。

(安全性)
株式や投資信託と違って不動産が短期間で半額になるということはありません。

特に、人気のエリアの物件であれば築年数が経過したとしても、高い資産価値を維持しています。

(流動性)
不動産は他の金融商品と比べて、流動性は低くなります。

比較的売りやすい都内のワンルームマンションを不動産会社に買い取ってもらう場合でも、現金化までに1週間程度はかかります。これが築年数が経過した、地方エリアのマンション・アパートの場合、半年たっても売れないということは珍しくありません。

(投資金額)
地方の中古ワンルームマンションであれば数百万円から購入することが可能です。

また、ワンルームマンション投資の場合、投資用ローンを利用することができるので、100万円程度の自己資金があれば、収益物件を購入することが可能です。

(手間)
不動産投資をはじめると、入居者募集や内装工事の手配、賃貸借契約など、いわゆる大家としての仕事を行う必要があります。大家業は代行してくれる賃貸管理会社に物件の管理を委託することで、オーナーの手間はなくなります。


2.代表的な不動産投資|2つの種類

ひとくちに不動産投資と言っても、どのような物件に投資するかによって収益性やリスクも異なります。

ここでは代表的な不動産投資の2つの種類「ワンルームマンション投資」と「1棟アパート・マンション投資」についてご紹介します。

ワンルームマンション1棟アパート・マンション
価格×
利回り×
流動性×
リスク×
ローン×
管理の自由度×
資産価値×
立地×

2-1 ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資は、分譲された投資用マンションの1室を投資対象とする手法です。

ワンルームマンション投資の特徴

・物件価格:新築に比べて中古は割安
地方の中古ワンルームマンションであれば数百万円で購入可能です。

また都心部であれば中古ワンルームで1,200万円~2,800万円、新築ワンルームであれば3,000万円~4,000万円です。

・利回り:手取り利回り4%~5%
都心部の新築ワンルームマンションの手取り利回りは3%程度。

同じ都心部でも中古になると手取り利回りは4%~5%程度になります。

・流動性:投資家からの人気は年々上昇
都心部のワンルームマンションは投資需要が旺盛でいざ売却しようとすると、すぐに買い手が見つかります。実際、中古ワンルームマンションの流通数は10年前の約2.4倍に増加しています。

・リスク:リスク分散になる
1棟アパートのように一つの場所にまとめて所有するよりも、同じ戸数をエリア分散して所有したほうが、空室リスクや火災、地震リスクに対応しやすい。

・ローン:融資を利用しやすい
大都市圏のワンルームマンションであれば、投資用ローンを利用することが可能です。自己資金は100万円程度あればスタートできます。

・管理の自由度:自由度は低く、管理組合への積極的な関与が必要
建物部分の管理については、マンションオーナーで組織される建物管理組合で方針が決定され、委託を受けた建物管理会社が実行します。

そのため、オーナー個人がマンション全体の管理の方向性や施工会社を決めることはでません。あくまでも議決権を通して意思を反映させることにとどまります。

管理組合への参加者が少なく、機能不全に陥っているマンションも見かけることがあるので、議決権の行使だけでなく、理事に立候補するなど積極的な関与が必要となります。

・資産価値:立地に恵まれ、資産価値を維持しやすい
分譲タイプのワンルームマンションの場合、RC造・SRC造で建てられているため建物劣化は木造アパートに比べて、ゆるやかです。

また、経済的価値については立地に依存しますが、ワンルームマンションの多くはアパートに比べて、駅近立地が多く、資産価値が落ちづらいのも特徴です。ただし、地方都市や郊外にあるような場合、いくら駅から近いといっても、大都市圏に比べると経済的価値の目減りは早くなります。

・立地:駅前立地
上述したようマンションはアパートに比べて立地は駅から近い場所が多く、そのため早期の空室解消も期待できます。

2-2 1棟アパート投資

アパート・マンションの1棟全体を購入する投資手法です。金額も高額になりますが、その分、家賃収入額も高額になります。

・価格:アパート6800万円、マンション1億5,000万円

全国平均ではアパートが約6,500万円、マンションが約1億5,000万円になります。全体的な傾向としては、融資が付きづらくなっているため、価格は下落傾向にあります。
(健美家 収益物件 市場動向マンスリーレポートより)

・利回り:表面利回りは8%まわるが、大都市圏の手取り利回りは区分とほぼ変わらない
アパート・マンションの平均利回りはともに8%と超えていますが、経費を差し引くとおよそ6%~7%程度になります。

また、立地を厳選して都内に絞ると、手取り利回りは区分マンションとほぼ変わらず5%程度です。
(健美家 収益物件 市場動向マンスリーレポートより)

・流動性
ワンルームマンションに比べて、1棟アパート・マンションは売りたいと思っても、なかなか売れません。

地方や郊外に立地している築古物件ほど、この傾向は顕著です。

古いアパートは銀行が融資しないので、現金で買える投資家を見つけてくる必要があります。現金で購入できる投資家は限られますので、買い取り業者に買いたたかれることもあります。実際、あるお客様が25年前に4500万で買った茨城県のアパートの売却価格は、たった500万でした。

・リスク
1棟アパート・マンション投資の最大のリスクは借金です。物件が高額なゆえに、ローン金額も大きくなります。万が一、空室や滞納が発生した場合、家賃収入が入ってこなくなるのと、ローン返済が途端に困難になり、不足分が自ら支払う必要があります。

また、購入当初は満室でも築年数が経過すれば、物件の競争力が落ちてきますので、空室期間も長期化します。これが賃貸需要の少ない地方、郊外エリアであればなおさらです。

空室や滞納で不動産経営が破綻するのではありません。借金の返済がまわらなくて不動産経営が破綻してしまうのです。投資をするには、立地を厳選することが欠かせません。

・ローン
不正融資問題もあり、金融機関はアパート投資に対する融資に慎重です。

問題が起きる前は、年収500万円のサラリーマンでもほぼフルローンに近い形で借り入れを利用できました。いまは年収条件もあがり、頭金も2割程度が必要になります。

・管理の自由度
1棟物件すべてを一人のオーナーが所有することになるので、自分自身の判断で管理運営を行うことが可能です。外観だけをリノベーションしたり、自動販売機を設置するなど、必要と思うタイミングで、必要な施策を実施できます。

・資産価値
木造アパートは経年劣化が早いので、鉄筋コンクリート造のマンションに比べて、資産価値も落ちがちです。また、「流動性」のパートでも紹介しましたが、賃貸需要の少ないエリアの築古物件の価値下落はより顕著です。

・立地
ワンルームマンションに比べて、アパートは駅から離れている立地にあることが多くなっています。最近ではより駅近物件を好まれるお客様が増えているので、アパートのなかでもより駅から近い場所を選ぶことが欠かせません。


まとめ

不動産投資と金融商品を比較したときに、利回りだけ見れば、不動産投資よりも優れた商品はあります。ただ、安定して収益を上げていくのであれば、不動産投資は自信を持っておすすめできる投資先です。しかし、ご注意頂きたいのはどのような投資物件でもよい問いわけではないということ。
サラリーマンであれば少額の自己資金から始められて、価格が手ごろ中古ワンルームマンション投資からはじめることが良いでしょう。

参考記事
これだけは知っておきたい!中古ワンルームマンション投資のメリットとリスク

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