中古ワンルームマンション投資を始めようとしたときに、本当に利益が上がる投資先なのか、一度はお悩みになるでしょう。マンション投資は、どんな物件に投資するかによって収益性は大きく違ってきます。中古ワンルームマンション投資であれば「中古」と「ワンルーム」ならではのメリットやデメリットがあります。 今回の記事は、そんなワンルームマンション投資の実態について、メリットとデメリット、リスクについて分析しながら紹介しています。 中古ワンルームマンション投資を考えている方にとっては、どれも押さえておきたいポイントです。ぜひ読んで見てください。
不動産投資体験談
1中古ワンルームマンション投資のメリット
それではまず初めに「中古」と「ワンルーム」それぞれのメリットについて１つずつ確認していきましょう。
1-1新築よりも価格が安くて利回りが高い
中古ワンルームマンション投資の手取り利回りは4～6％です。一方、新築ワンルームは手取り利回り2～3％ですから、各段に投資効率が良いことになります。 新築の販売価格には、マンションを販売するための人件費や販促費が含まれています。そのため、どうしても価格が高くなるのです。しかし、家賃は新築も中古もさほどかわりありません。投資効率を重視するなら中古の方が優れています。 
1-2管理状態を確かめられる
中古ワンルームマンション投資の場合、これまでの管理状況を確認することができます。 定期的に修繕工事が行われてきたのか、ちゃんと修繕積立金は溜まっているのか。きちんと管理されているマンションであれば、入居者も住み続ける可能性が高くなります。 逆に、エントランスの郵便受けにチラシが散乱しているような、日常清掃がされていない建物であれば、退去するきっかけにも繋がるこかもしれません。なかなか入居者が見つからず、せっかくの利回りも無駄になってしまいます。 新築の場合は、これから管理組合によって運営されていくのでどうなるかは、ふたを開けて見ないとわからないのです。 
1-3売却までの期間が短い
中古ワンルームマンションは価格が手ごろなため、1棟アパートや土地などと比べると換金性が高くなります。 特に利便性の高い首都圏では、流通市場が活発で、この15年間で11倍もの規模に成長しました。 もちろん株式投資より素早く売却できるわけではありませんが、それでも2週間ほどで換金してまとまったお金を手にすることができます。
1-4入居者決まりやすい
ワンルームの特徴は入居者が決まりやすいことです。 一人暮らしの住まいですから、自分が良いと思ったら誰に相談する必要もありません。すぐに申込みを入れる人もいます。一方でファミリータイプになると意思決定者が最低2人以上になります。 駅から近くに借りたいと思っても「スーパーから遠いからヤダ」と思わぬ反論に合って、なかなか入居が決まらないのです。
1-5ランニングコストが安い
退去となれば、新しい入居者を迎えるため壁紙を張り替えたり、リフォームが必要になります。 こうしたリフォーム工事は㎡あたりで加算されますので、もとからお部屋の面積が狭いワンルームでは、ランニングコストが抑えられます。わずかなリフォームで済めば、その分、少しでも早くお部屋を見学してもらうことができます。そうなれば成約率のアップにもつながるはずです。
1-6リスク分散になる
どんな投資でもリスク分散として、分散投資が効果的です。 たとえば株では１つの銘柄に対して、自己資金のすべてを使っていっきに購入したりしないですよね。銘柄を分けて、タイミングをずらして、買い進めていきます。不動産投資で同じうようにするには、中古ワンルームマンションが最適です。エリアや築年数を分けることで、災害リスクやエアコンや給湯器設備故障リスクを分散することができます。
2中古ワンルームマンション投資のデメリット
次は「中古」と「ワンルーム」のデメリットを見ていきます。デメリットがあることもしっかりと把握したうえで、収支計画を立てていきましょう。
2-1 所有しているだけで経費と税金がかかる
中古ワンルームマンションに投資を始めるとの経費と税金がかかってきます。 こうした経費や税金がかかることを見込んで、あらかじめ収支計画を立てておけば、購入後に、慌てずに済むはずです。 
2-2 利用可能な年数が短い
マンションの寿命は60年以上と言われています。 中古は新築に比べて年数が経っている分、利用可能年数も短くなります。家賃収入が得られる期間も短くなるということは、総家賃収入が少なくなるということです。 古すぎる中古ワンルームに投資した場合、家賃収入だけで投資資金を回収できないことも考えられます。
2-3 室内設備の老朽化
エアコンや給湯器と設備も中古になります。こうした設備はだいだい10年を目安に故障します。購入のタイミングによっては、購入後すぐに故障してしまうことも考えられます。
2-4 室内の間取りや建物設備が古い
ワンルームマンションも分譲時のトレンドがあります。 築20年以上も経っているワンルームマンションのほとんどが、床がカーペットであったり、バスとトイレが一体型の3点式ユニットが使われています。当時、バブル期で土地値が高騰していたため、お部屋の広さを抑えて、 販売戸数を確保しようという動きが目立ちました。そのため15㎡以下の極小物件も少なくありません。 こうしたワンルームマンションは今の若者のトレンドから外れているため、入居者がつきづらくなることも考えられます。 
2-5 地震リスクは築年数に注意する
見た目は同じようでも築年数によっては中古ワンルームマンションの耐震構造は大きく違ってきます。 地震リスクを抑えるのであれば、昭和56年に施行された新耐震基準法に準拠して建てられたマンションを選ぶましょう。 その前に建てられたマンションは旧耐震基準と呼ばれて、耐震性能が大幅に劣ります。 施行時期から考えると、おおむね昭和58年以降の建てられた物件を選ぶようにしましょう。 
3中古ワンルームマンション投資の失敗例
他の投資と比べてローリスクと言われる中古ワンルームマンション投資とはいえ、立地の選定を間違えてると失敗する可能性はぐっと高くなります。ここでは、中古ワンルームマンション投資の失敗例を紹介していきます。
3-1 地方の安すぎる物件を選んで失敗したケース
地方の中古ワンルームマンションであれば、安いものでは100万円台で手に入ります。空室リスクよりも高い利回りを選んだため、失敗するケースは珍しくありません。 入居者がいなければ利回りは架空の数字です。利回りよりも賃貸需要を確認して購入しましょう。
3-2 ローンの借り過ぎが失敗の最大の原因
中古ワンルームマンション投資はローンを利用して始めることができますが、この「ローンの借り過ぎ」は最大のリスクになります。 低金利だからといって、過剰なローンを抱えてしまうと金利が上昇したら、破たんしてしまいます。バブル全盛期に多くの投資家が破たんした理由は、空室や滞納でなく過剰にローンを利用したためです。
3-3 入居者を間違って捉えて失敗したケース
ワンルームマンションですから、入居者は一人暮らしの学生や駆け出しの社会人といった若者がほとんどです。立地の選定をする際、いかに若者の賃貸需要が見込めるかを基準にして考えてください。 例えば、東京と福岡の違いを見てみましょう。平成25年の転入超過数はお互いに増えています。東京都は15歳から29歳までの若者が圧倒的に増えているのに対し、福岡県は20歳から29歳までは減少してしまっています。 40歳代や50歳代の層は増えていますが、この層はほとんどがファミリータイプを求めるはずです。 中古ワンルームマンションの賃貸需要は若者が中心だということを覚えておきましょう。
4中古ワンルームマンション投資のはじめ方
中古マンション投資で確実に収入を上げていくためには、以下の注意点を確認するようにしてください。
4-1 賃貸需要が将来も見込める場所を選ぶ
長期安定的に家賃を得るためには、なんといっても東京の中古ワンルームが選ぶことです。不動産は立地が最重要です。立地が全てといっても過言ではありません。 そうであれば、将来的にも高い賃貸需要が見込める土地は東京しかありません。
4-2 新耐震基準の物件を選ぶ
築年数が古すぎる中古ワンルームマンションは地震リスクが高いため、昭和58年以降に供給された物件を選びましょう。
4-3 入居者はいつから住んでいるのか
中古ワンルームマンションのなかには、入居者がついている状態で取引されている物件もあります。 なかには、10年以上も済み続けていて、相場家賃よりも高い家賃で住んでいることも考えられます。 そうした長期入居者が退去してしまうと、次に入居者を相場家賃で募集しようとすると、家賃が大幅な値下げとなってしまうことも考えられます。入居者の情報について、事前に確認しておきましょう。
4-5 建物の管理状況を確かめる
きちんと修繕工事が行われていて、建物の管理が行き届いているか中古ワンルームマンションであれば重要事項調査豊報告書で確認できます。 なかには20年近くたっているのに、一度も修繕工事が行われていないマンションや積立金を滞納している人がたくさんいるマンションもあります。 購入後、後悔しないためにも管理をしっかりと確認するようにしましょう。
まとめ
中古ワンルームマンション投資を始める際に知っておいていただきたいリスクやメリットについて紹介いたしました。ぜひ参考にしてください。
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