シェアハウスやアパートの違法建築など、不動産業界を揺るがす問題が多発しています。問題の中身を見てみると、投資家を安心させるようなセールストークで誘惑したり、専門家でないと確認が難しい箇所で手抜きがされていたりなど、悪質な手口が白日のもとにさらされました。
すでに不動産投資に経験があったとしても、知らなければ対処のしようがなく、ましてや初心者は格好の獲物とされてしまうのではないかという不信感を持たれるかもしれません。しかし、不動産投資はリスクやコストをきちんと把握し、無理のない資産計画を立てることができれば、働いている時間を有効に活かし、将来の資産形成に役立てることができます。
まずは、不動産投資未経験者にこそ聞いていただきたい、４つの危険なセールストークを知ってもらい、初心者に最適な不動産投資とその学び方についてご紹介します。
不動産投資体験談
目次
1 不動産投資初心者が乗ってはいけない4つのセールストーク
初めて不動産投資を行う方には、絶対に乗ってはいけない4つのセールストークがあります。それは、『新築』、『節税対策』、『地方』、『一棟』の4つです。これらのセールストークを信じて始めてしまうと、不動産投資初心者は特に失敗に陥ってしまいます。
1-1 『新築』は買うな！
新築の物件は土地や物件の金額以外に、広告費やディベロッパーの利益などが上乗せされ、中古の物件よりも3割ほど高くなっています。
しかし、家賃は中古とほとんど変わりません。さらに、中古ワンルームマンションの投資であれば、月々の家賃収入からランニングコストとローンの返済を差し引いても、黒字経営が可能です。『毎月数万円の持ち出しで、新築物件のオーナーになれますよ』といった赤字経営を勧められても、絶対に首を縦に振ってはいけません。
1-2 『節税対策』は間違い！
所得税の節税効果を狙ったセールストークにも要注意です。
不動産投資は、家賃収入から諸経費を差し引くだけでなく、そこからマンションの減価償却費を差し引いた金額に対し税金が発生します。
一部の不動産会社は「減価償却のおかげで節税になる」と誘引しますが、いつまでも多額の減価償却費を計上できるわけではありません。いずれその効果もなくなり、黒字転換するのです。また、サラリーマンが不動産投資で家賃収入を得ていた場合は、毎年に確定申告を行い納税します。このとき、不動産投資で得られた所得が黒字であれば、その黒字相当額の所得税を納めますが、赤字が発生した場合には、すでにサラリーマンとしての給料から差し引かれていた所得税から赤字相当分の税金が戻ってきます。つまり、不動産投資で赤字をだすほど、税金が戻ってきます。赤字を出すためには、より多くの経費を計上する必要がありますが、そこでローンを借りて経費を増やそうとするのが常とう句です。
ここで注意しなければならないのは、ローン支払い額のうち「利息部分」だけです。さらに、その利息も無制限で計上できるわけではなく、赤字になった場合には制限が設けられます。『節税対策』を口上に近づいてくる不動産会社からは離れましょう。
1-3 『地方』には手を出すな！
不動産投資は、『地方』で行うことは非常に危険です。
手頃な価格で高利回りの物件を探していると、地方の不動産に行き着きます。例えば越後湯沢では、10％を超える利回りの物件が、数百万円という破格の金額で販売されているものもあります。しかし、表面上の価格感や利回りだけで購入を決めてしまうことだけは絶対にしてはいけません。不動産投資は入居者がつき、毎月安定した家賃収入を得ることが最大の目的です。地方は賃貸需要が低いため、一度空室になってしまうとなかなか入居者が見つかりません。半年以上空室の物件もざらにあるのです。さらに、収益を生む見込みが薄ければ薄いほど、売却も難しくなってくるのです。
しかし、設備にかかる費用は東京の物権と変わりません。その間の諸経費やローンの支払いは全てオーナーの負担となってしまいます。一度、地方の不動産に手を出してしまうと、負のスパイラルからなかなか抜け出すことができないのです。
1-4 『一棟』から始めるな！
「サブリース契約だから安心」は大きな間違いです。
『一棟』と『地方』セットで勧められる際によく耳にするトークとして「サブリース」があります。サブリース契約とは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに対し家賃保証を約束するものです。
この話だけ聞くと、たとえ空室になったとしても安心できるかもしれませんが、実情は違います。サブリースの契約書を眺めると、家賃の下落交渉に関する記述が入っています。つまり、現在の家賃は将来的に保証されることはなく、いずれ保証家賃を下げる交渉がつきものとなっています。また、サブリースを解除するためには、半年間や1年間分の家賃を違約金として支払わなければならないことも多くあります。「サブリース」といううたい文句には絶対に乗ってはいけません。
2 初心者におすすめする『東京中古ワンルーム』
初めて不動産投資を行う方へオススメするのは、間違いなく『東京中古ワンルーム』への投資です。これは28年の賃貸管理会社としての実績からお伝えすると、不動産投資において、最もリスクを抑えて運用することができるからです。
2-1 なぜ東京か
不動産投資の鉄則は、賃貸需要の高い立地で行うことです。日本で行うとすれば、最も人が集まっている東京で行うことが大前提です。総務省が取りまとめた2017年の都道府県別転入超過数を見てみると、東京が圧倒的に増加しています。
さらに、山手線新駅や渋谷や大手町などで行われている大規模な再開発が後押しし、今後も多くの人が東京へ集中することが予想されています。
2-2 なぜ中古か
中古物件は新築にないメリットが多くあります。まずひとつ目は、新築に比べ価格が安く、利回りが高く、借り入れもしやすいのが「東京中古ワンルーム」です。１ー１でもお伝えした通り、中古は新築と比べ価格が3割ほど安くなっているにも関わらず、家賃はさほど変わりません。その結果、利回りが新築よりも１％ほど高く４％〜５％程度で推移しています。
また新築と比べて、およそ3割価格が下がるものの、家賃に大きな差がないため、高い利回りで運用ができることも利点のひとつです。
ほかにも、「重要事項調査報告書」でこれまでの管理状況を確認できることです。マンションは建ててから数年経過しないと問題がわからないケースがあります。しかし、中古マンションにある「重要事項調査報告書」には、その時点での修繕積立金の総額や金融機関からの借入状況など様々なことを確認することができ、物件の将来を判断する指標となります。
2-3 なぜワンルームか
ワンルームの大きな魅力のひとつが、最も入居の決まりやすい間取りであることです。ファミリータイプと比べると奥様や子供の環境を考慮してしまいなかなかお部屋が決まりにくいのが現状です。しかし、ワンルームは意思決定者が一人ですので、ファミリータイプと比べても断然入居が決まりやすくあります。
また、部屋数が多かったり専有面積が広ければ広いほど、リフォーム費用が高くなり工事期間も長期化します。不動産投資は一日でも早く入居者を付け、日割り家賃を得られるかどうかが鍵となります。
さらに東京都の賃貸住宅に住む全世帯数のうち、およそ7割がワンルームのターゲットとする単身世帯です。この状況からも、空室期間を短くでき、高い入居率を維持できます。
2-4 絶好調な区分マンションの融資状況
女性向けシェアハウスの問題を受けて、一棟アパートへの融資に対する基準がより厳しくなっています。代わりに投資用ワンルームのローンを取り扱う金融機関は現在増加し、競争が激化しています。たとえば、ローン完済時の年齢を７９歳から８４歳まで引き上げた金融機関もあれば、付帯する団体信用生命保険に一部のガン保証のついた商品を出す金融機関もあります。
3 不動産投資初心者はセミナーで学ぼう！
3-1 短時間で効率的に学べるセミナーが最適！
不動産投資をこれから勉強する方に最適な勉強方法は、セミナーに行くことです。
セミナーは書籍やブログなどと比べ、短時間でその会社の投資スタイルやメリット、物件情報などを見聞きできます。さらに、気になることがあればコンサルタントへ直接相談することもでき、いちど足を運べば、多くの情報収集ができます。ただし、個別面談に参加した場合には、その後コンサルタントから勧誘電話を受ける場合もありますので、ご注意ください。
3-2 初心者にぴったりな『東京中古マンション投資セミナー』
初心者の方にお勧めさせていただくセミナーは、当社が運営する『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』です。
毎月開催しているこちらのセミナーでは、サラリーマンと不動産投資の相性が抜群な理由や上手な資産拡大のコツ、他の不動産会社が話したがらないリスクやコストの話まで包み隠さずご紹介します。また、セミナーを運営するスタッフの多くが、ご紹介する手法で実際に不動産投資を行っていますので、実体験も交えてお応えさせていただきます。セミナー後には個別相談会も実施していますが、当社は『しつこい勧誘電話は一切行わない』ことを、お客様にお約束しています。今後の不動産投資の指針を定める良い機会として、また情報収集だけでも構いませんので、ぜひご参加ください！
のべ22,000人が参加した
サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー
まとめ
『新築』、『節税対策』、『地方』、『一棟』の4つのキーワードで誘う不動産投資には、大きな落とし穴があります。初めて不動産投資を行う方は、この４つのキーワードが出たら一歩引いて考える必要があります。不動産投資にうまい話はありません。大きな一歩よりも、コツコツ区分のマンションで資産形成を行なっていくことが成功へとつながっているのです。
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