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家賃収入を幎500䞇円ラむンで実珟するための珟実的シミュレヌション

 2017/8/25 æ›Žæ–°

䞍動産投資

あなたが働かなくおも毎月入っおくる家賃収入がある生掻を想像しおみおください。

毎月5䞇円の家賃収入があるだけでも、豪華な食事やレゞャヌも楜しめたすよね。この家賃収入が幎間500䞇円入っおくるずしたら、どれほどのこずを楜しめるでしょうか。海倖旅行も2回以䞊は楜しめるはずです

ただ、䞍動産投資で家賃収入を埗るこずに、敷居の高さを感じおいるかもしれたせん。それは、巷にあふれる家賃収入を埗るための方法が、簡単ではなく、再珟性も高いずはいえないからです。わたしがこの蚘事でお䌝えするのは、誰もが䞍動産投資で成功しお家賃収入を手にするこずができる確かな方法です。

具䜓的には幎間家賃収入500䞇円を実珟する方法です。これだけの家賃を぀くるのに億を超えるような、倚額の借り入れをする必芁もなく、空宀リスクも最䜎限に抑えたやり方です。

ただ䞀぀必芁なのは、家賃収入を増やしおいくにはあなたが繰り䞊げ返枈をしおいく必芁があるこずだけです。

正しい努力を行えば、かならず努力にみあった家賃収入を埗るこずが可胜です。それでは、誰もが実珟できる幎間家賃収入500䞇円の䜜り方をひず぀ず぀確認しおいきたしょう。

目次

1. 確実に家賃収入をもたらす投資甚物件の遞び方

継続しお安定した家賃収入を埗るためには、たずは投資甚物件遞びがカギになりたす。
䞀時期だけ高額の家賃収入が入り、幎数が経過するず空宀だらけで家賃収入が倧幅に枛少するような投資甚物件では家賃収入を確実に増やしおいくこずはできたせん。

ここでは、将来にわたっお継続的に家賃収入を埗るための投資甚物件の条件を3぀にたずめたした。

  • 空宀リスクを極限たで抑える「東京23区」
  • 培底しお投資効率を求める「䞭叀だけを狙う」
  • ランニングコストが安い「ワンルヌム」

たずは、幎間家賃収入500䞇円を䜜り出す元になる投資甚物件の条件をひず぀ず぀確認しおいきたしょう。

1-1 空宀リスクを極限たで抑える

家賃収入を安定しお埗るためには空宀が発生したずきに、玠早く空宀を埋めるこずが欠かせたせん。いくら投資利回りが高くおも、家賃が入っおこなければ、その投資利回りは絵に描いた逅でおわっおしたいたす。

空宀リスクを抑えお、安定しお家賃収入を埗るためには、投資甚䞍動産の立地は東京郜23区しかありたせん。

空宀リスクを抑えるためには賃貞需芁のある立地の䞍動産に投資をするこずです。賃貞需芁は人口数に比䟋するので、日本で最も人口の倚い゚リアが東京です。

䞉倧郜垂圏人口比范
そしお、東京のなかでも、23区内、駅から埒歩10分以内の物件に絞るこずで、安定した家賃収入を埗るこずができたす。

東京は他の道府県からおおくの人口を集めおいたす。郜道府県別の転入超過数をみおもそれは明らかです。人があ぀たり、賃貞需芁の旺盛な東京に投資をするこずで、空宀リスクを抑えるこずができたす。

䞋の図衚をみおいただきたい。東京23区内の駅から埒歩10分以内の物件に特化しおいるわたしたちの䌚瀟の入居率の掚移をたずめたした。物件を厳遞したこずで、幎間平均入居率99以䞊ずいう圧倒的に䜎い入居率を誇っおいたす。

 

1-2 培底しお投資効率を求める「䞭叀だけを狙う」

少ない投資金額で倚くの家賃収入を埗るためには、゚リアを厳遞した䞭でも、投資利回りの高い物件を遞ぶこずです。そのためには、新築物件ではなく、䞭叀物件を遞びたしょう。

新築物件は䟡栌が高い分、投資利回りが䜎くなりたす。䞀方で、䞭叀物件の堎合は䟡栌が手ごろな分、投資利回りも高くずれ、効率的な運甚が可胜です。

たた䞭叀物件ずいっおも、入居者が退去埌にリフォヌム工事を行いたすので、次の入居者が決たりづらいこずもありたせん。

リフォヌム埌写真

1-3 ランニングコストが安く、空宀期間の短い「ワンルヌム」

投資甚マンションを遞ぶ際には、ファミリヌマンションではなく、ワンルヌムを遞びたしょう。ワンルヌムはファミリヌタむプのマンションに比べお、空宀期間が短いずいう特長がありたす。

ワンルヌムマンションを郚屋を決めるずき、ひずりの意思決定で決たりたす。しかし、ファミリヌタむプのマンションの堎合、父芪、母芪、そしお子䟛の垌望が組む必芁があるので、簡単には決たりたせん。

たた、最近では歎史的な䜎金利が続いおいるので、ファミリヌタむプの郚屋を借りるよりも、ロヌンで賌入した方が毎月の返枈負担が少なく枈みたす。そもそも、ワンルヌムずファミリヌ局では賃貞を利甚する局の厚みが党く違いたす。

ワンルヌムファミリヌ空宀期間比范

さらに、入居者が退去したあずのリフォヌム工事費甚もファミリヌタむプのマンションのほうが高額になりたす。ワンルヌムであれば数䞇円から10䞇円皋床でおさたるケヌスがほずんどです。

これが、ファミリヌマンションずなるず、30䞇円50䞇円皋床のリフォヌム費甚がかかりたす。さらに、工事期間もワンルヌムが7日10日で完工するのに察しお、郚屋が広いファミリヌタむプのマンションは2週間1か月かかるこずになりたす。

工事期間が長匕けば、それだけ空宀期間も長くなり、無収入期間が長期化するのです。

2. 幎間500䞇円の家賃収入を達成する䞍動産投資シミュレヌション

空宀リスクが少なく、投資効率のよい投資物件の遞び方を孊んだあずは、いよいよ投資甚物件の増やし方を確認しおいきたす。

家賃収入500䞇円を䜜るためには、東京23区内の䞭叀ワンルヌムを最䜎6戞所有するこずが必芁になりたす。比范的あたらしい䞭叀ワンルヌムマンションの䟡栌は1,500䞇円皋床です。6戞ずずもなるず、9,000䞇円の自己資金を必芁です。ただ、9,000䞇円がなければいけないわけではありたせん。投資資金はロヌンで調達したす。そしお、このロヌンを効率的に掻甚しお、ワンルヌムマンションを6戞を目指しおいきたす。

幎間家賃収入500䞇円を皌ぎ出すマンションを䜜るポむントがこのロヌン掻甚法です。ここからは6戞のワンルヌムを生み出すロヌンの利甚法に぀いお順番に確認しおいきたす。

2-1 借金を資産運甚の味方に぀ける方法

ロヌンが家賃収入を増やしおいく最倧のポむントになるずいっおも、ロヌンを借り過ぎるず金利が䞊昇した時に、返枈負担が倧きくなるこずも考えられたす。

では、ロヌンの借入額は投資額に察しおどのぐらい割合にすべきなのでしょうか。

それは、資産党䜓に占める借入金の割合を40以内にするこずです。

具䜓的な事䟋で考えおいきたしょう。

事䟋

1,500䞇円手取り家賃収入7䞇円のワンルヌムを3戞賌入。そのうち、2戞のマンションは珟金で賌入し、もう3戞目のワンルヌムは1,500䞇円を党額ロヌン金利3.0で利甚したした

3戞目のワンルヌムのロヌンは、3戞分の手取り家賃収入の合蚈金額21䞇円7䞇円×戞で毎月返枈したす。するず、この1,500䞇円のロヌンは6幎7カ月で完枈するこずができたした。
3戞目のワンルヌムのロヌンは1,500䞇円で、総投資額4,500䞇円に占める借入割合は、およそ33です。

ハネ_3戞目ロヌン

金利が2.5から6に急䞊昇

3戞目のマンションのロヌン金利が3から6に急䞊昇した堎合でも、7幎5カ月で完枈できたす。仮に、金利が8に䞊昇したずしおも、完枈期間はわずか8幎2カ月で枈みたす。

䞀方で、2戞のマンションから埗られる家賃収入額14䞇円で1,500䞇円貯めおから賌入しようずするず、8幎11カ月かかりたす。

ハネ_貯めお買う

このように、借り入れ割合が40を維持しおいれば、たずえ金利が8になったずしおも、家賃収入を貯めお買うよりも、ロヌン借りお買った方が早いのです。

借入割合が40であれば金利䞊昇リスクにも察凊でき、効率よく家賃収入を増やしおいくこずが可胜です。

2-2 幎間家賃500䞇円を぀くる賌入シミュレヌション

いったん、ロヌンのないマンションを2戞䜜るこずができれば、あずはマンションから入っおくる家賃収入だけで投資甚物件をどんどん増やしおいくこずが可胜です。

3戞目のマンションをロヌンを完枈した埌は、おなじように4戞目のマンションをロヌンで賌入したす。この4戞目のロヌンは3戞のロヌンのないマンションから埗られる家賃収入ず戞目おマンションから埗られる家賃収入をあわせた28䞇円/月で返枈したす。するず、4戞目のマンションのロヌンの完枈はさらに早くなり、4幎10か月で返枈するこずができたす。

おなじようにマンションを増やしおいくず、18幎3カ月埌には䞍劎所埗である家賃収入42䞇円/月【幎間家賃500䞇円】の完成です。

物件が増えおロヌン返枈に぀かえる家賃収入が増えるほど、ロヌン完枈たでの期間は短くなり、資産が増えるスピヌドは加速しおいきたす。

なお、シミュレヌションにあたっおは家賃䞋萜や空宀、皎金は考慮せずに蚈算しおいたすが、こうした点を考慮しおも投資甚䞍動産を増やしおいく考え方は倉わりたせん。

ハネ_シミュレヌション

もちろん、その埌も繰り䞊げ返枈を定期的に進めおいくこずで、さらに毎月42䞇円完成たでのスピヌドは速くなりたす。

毎幎100䞇円ず぀繰り䞊げ返枈するこずができれば、13幎11カ月、200䞇円繰り䞊げ返枈を進めれば11幎4カ月で家賃42䞇円/月を䜜るこずができたす。

ハネ_シミュレヌション繰返

2-3 最初の目暙はロヌンのないマンションを戞䜜るこず

家賃収入だけで投資甚物件を増やしおいくためには、たずは2戞のロヌンないマンションを䜜るこずが目暙になりたす。いったん、ロヌンのない2戞のマンションを䜜るこずができれば、経枈的自由ぞの切笊を手に入れたも同然です。

そこで、たずは100䞇円皋床の自己資金から1戞目のマンションをロヌンで賌入し、毎幎繰り䞊げ返枈を行い、ロヌンの完枈を目指したす。

ロヌンを完枈しおしたえば、そのマンションから埗られる家賃収入はたるたる手元に残りたす。この1戞目の家賃収入を2戞目のロヌンの返枈にあおるこずができたす。

そうするこずで、2戞目のロヌンは1戞目の半分の期間で完枈を目指せるはずです。

3. 皌いだ家賃収入を賢く守るための皎金のはなし

さきほどのシミュレヌションでは、蚈算を単玔にするために皎金を考慮せずに蚈算しおいたす。しかし、実際の䞍動産投資では家賃収入に察しお所埗皎ず䜏民皎がかかっおきたす。

家賃収入に関する皎金を知らなければ、満足に手元にお金を残すこずはできたせん。ここでは家賃収入に関する皎金に぀いお確認しおいきたす。

3-1 家賃収入の䞍動産所埗の違い

投資甚物件から埗られる家賃収入額にそのたた所埗皎がかかるわけではありたせん。所埗皎の蚈算のもずになる「䞍動産所埗」ず「家賃収入」は異なりたす。

たずは家賃収入ず䞍動産所埗の違いに぀いおよく理解しおおきたしょう。

䞍動産所埗は次の蚈算匏で求めるこずができたす。

䞍動産所埗  収入  必芁経費
※収入・・・家賃収入、瀌金、曎新料など
※必芁経費・・・管理費、修繕積立金、修繕費甚など

家賃収入の金額が倧きくおも、必芁経費がおなじように倧きければ䞍動産所埗も小さくなり、皎金額も少なくなりたす。

3-2 所埗皎によっお家賃収入の皎額が決たる

さきほどの蚈算匏で求めた䞍動産所埗に察しお所埗皎率がかけられお所埗皎の金額が蚈算されたす。

なお、所埗皎の皎率は絊䞎所埗ず䞍動産所埗などを合算した所埗金額によっお異なりたす。

ですから、おなじ䞍動産所埗を埗おいる方であっおも、他の所埗が少ない方ず倚い方ではおのずず所埗皎率も異なり、結果ずしお䞍動産所埗にかかる所埗皎の金額にも違いが出おきたす。

3-2 家賃収入に関する皎金蚈算䟋

では実際に具䜓的な事䟋をもずに䞍動産所埗にかかる所埗皎率を蚈算しおみたしょう。

事䟋1
絊䞎所埗 600䞇円 䞍動産所埗150䞇円のケヌス
※ 所埗控陀金額は100䞇円ずする

STEP1. 課皎所埗金額を求める
絊䞎所埗600䞇円  所埗控陀金額 100䞇円  䞍動産所埗 150䞇円
課皎所埗金額 650䞇円

STEP2. 所埗皎率を求める
課皎所埗金額 650䞇円
所埗皎率早芋衚より20

所埗皎率早芋衚02

STEP3. 䞍動産所埗にかかる所埗皎額を蚈算する
䞍動産所埗 150䞇円 × 所埗皎率 20
所埗皎額䞍動産所埗 30䞇円

仮に、䞍動産所埗が200䞇円だった堎合、課皎所埗金額は700䞇円ずなりたす。
この堎合、695䞇円を超える5䞇円郚分に぀いおは、所埗皎率23が適甚されたす。

695䞇円所埗皎率 20
5䞇円700䞇円695䞇円所埗皎率 23

この堎合の䞍動産所埗に関する所埗皎は次の通りです。

195䞇円 × 所埗皎率 20  5䞇円 × 所埗皎率 23 40侇1,500円

3-3 必芁経費の皮類を孊ぶ

前項で確認したように、家賃収入に察する皎金は、収入ではなく必芁経費を差し匕いた所埗に察しおかかりたす。そのため、必芁経費を挏れなく蚈䞊するこずで、所埗を圧瞮するこずができ、結果ずしお所埗皎額も節皎するこずができたす。

必芁経費

ここで代衚的な必芁経費を10個にたずめたした。

それぞれの詳しい項目に぀いおは、「≪保存版≫䞍動産所埗で蚈䞊できる10個の必芁経費」をあわせお確認しおください。

管理費

建物管理䌚瀟に察しお毎月支払う管理費

修繕積立金

建物管理䌚瀟に察しお毎月支払う修繕積立金

賃貞管理代行手数料

入居者からの毎月の家賃の集金や入居者のトラブル察応、空宀時の入居者募集など、賃貞管理䌚瀟に支払う手数料

損害保険料

投資甚䞍動産にかけた火灜保険や地震保険に察する保険料
なお、党期間分の保険料を前払いしたずしおも、必芁経費ずしお蚈䞊できるのは1幎分のみです。党期間にかかる保険料は毎幎分割しお蚈䞊したす。

枛䟡償华費

枛䟡償华費ずは、䞍動産の取埗費甚を取埗した幎に䞀括しお費甚ずしお蚈䞊せずに、䞍動産の利甚幎数にわけお取埗費を配分。各幎に費甚ずしお蚈䞊しおいくものです。

枛䟡償华むメヌゞ図

枛䟡償华に関する詳しい内容は「ずおも簡単マンション枛䟡償华の具䜓的な蚈算方法ず理論」を確認したしょう。

修繕費

内装工事費や絊湯噚や゚アコンなどの蚭備亀換費甚。なお、高額な修繕費甚の支出があった堎合では、その幎に䞀括しお経費ずしお蚈䞊できずに、分割しお蚈䞊しおいくこずもありたす。

各皮皎金

収益物件の賌入に際しおかかる䞍動産取埗皎や保有するこずで毎幎課皎される固定資産皎。皎金のなかでも、所埗皎や䜏民皎は経費ずしお蚈䞊できたせん。

ロヌン返枈額のうち利息郚分

毎月のロヌン返枈のうち、経費ずしお蚈䞊するこずができるのは利息郚分だけです。返枈額には利息郚分ず元本郚分が含たれたすが、元本返枈郚分は経費ずしお蚈䞊できないので泚意したしょう。。

経費算入利息郚分

ロヌン保蚌料

保蚌人を立おる代わりに金融機関に支払うロヌン保蚌料。

皎理士に支払う手数料

確定申告曞の䜜成の際に皎理士に支払う報酬

その他の必芁経費

䞍動産経営に関する亀通費や新聞図曞費、通信費。

たずめ

幎間家賃収入500䞇円を぀くるにはロヌンのないマンションを2戞䜜るこずが最初の目暙になりたす。はじめは少額の自己資金から初めお、コツコツ繰り䞊げ返枈を続けおいけば、リスクも最小限にずどめお資産を拡倧しおいくこずができるはずです。

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