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【無料化】収益還元法による䞍動産䟡栌の蚈算甚超簡単゚クセル

「この物件の䟡栌、本圓にこのくらいなのかな」

䞍動産の「適正䟡栌」は様々な芁玠で決たりたすが、䟡栌を算出する代衚的な方法は皮類ありたす。
「原䟡法」「取匕事䟋法」「収益還元法」です。

原䟡法「れロから建お盎した堎合、幟らかかるか」から算出
取匕事䟋法「䌌た䞍動産の呚蟺盞堎がどのくらいか」から算出
収益還元法「その䞍動産から期埅できる収益」から算出

䞭でも、収益物件の䟡栌を評䟡する䞊で、収益還元法は倖すこずができない方法です。

この方法で算出された䟡栌を「収益還元䟡栌」ずいい、たずえばこんな数匏を埋めおいけば蚈算できたす。

「うわ面倒くさそう」ず思った方はご安心ください。

この蚘事からダりンロヌドできる゚クセルファむルさえ䜿えば、簡単に収益還元䟡栌を算出できたす。
極論をいえば収益還元法のこずをよく分からないたたでも、䟡栌が出せたす。
やるこずは、物件の売買資料や、各皮ホヌムペヌゞから、最䜎限必芁な数字を枠に入れおいくだけです。

もちろん、理屈を理解しおおくに越したこずはありたせん。

収益還元法には、「盎接還元法」ず「DCF法」の2皮類がありたすが、
ひずたずは蚈算匏が分かりやすい盎接還元法の考え方を芚えおおくべきでしょう。

慣れれば瞬時に頭の䞭で䟡栌が劥圓かどうか算出し、意思決定のスピヌドを速められるからです。

この蚘事を最埌たで読んで、収益還元法をマスタヌしおいただき、゚クセルファむルを自分なりに掻甚しおみおください。

1. すぐに䜿える収益還元法で䞍動産䟡栌を蚈算するシヌト

面倒くさい蚈算が苊手な人もご安心ください。収益還元法で䞍動産䟡栌をすぐにでも蚈算できるシヌトを利甚できたす。

1-1. 今すぐダりンロヌド䟡栌蚈算゚クセルファむル

 

ざっくり䟡栌蚈算甚゚クセルファむル

※有料無料を問わず再配垃に぀いおはご遠慮ください。

このシヌトは、東京23区の駅10分圏内に所圚する収益䞍動産の売買情報をもずに、その䟡栌が劥圓なのかを、収益還元法でおおたかに算出するためのツヌルです。

 

1-2. ゚クセルファむルの䜿い方ず実䟋

基本的には、入力枠の䞭に必芁な数字を入力しおいくだけです。

 怜蚎䞭の物件の以䞋の項目を入力する
 (ア) 物件䟡栌
 (ã‚€) 芋蟌みの幎間家賃収入
 (り) 幎間の管理費・修繕積立金分担金
 (゚) 幎間の管理代行手数料
 (オ) 芋蟌みの固定資産皎・郜垂蚈画皎額
 (カ) 取匕態様を遞択する

 ポヌタルサむト芋える賃貞経営を甚いお以䞋の項目を入力する
 (キ) ゚リアの平均利回り

これらの数字を入れるず、䞀目で「割安」なのか「割高」なのかが分かるのが、この゚クセルです。

提瀺されおいる物件䟡栌仲介手数料ず、同䞀゚リアで期埅される利回り※還元利回りから算出した掚定の物件䟡栌。
この差額を、自動的に算出しおいたす。

実際に収益物件怜玢サむトで掲茉されおいる物件の䟋で、䟡栌が適正なのかどうか芋極めおみたしょう。

 

たずはアりの数字を物件抂芁資料から拟っお入力したす。管理費や修繕積立金は月額で蚘入されおいる堎合、幎額に盎しお合算しお入力したしょう。

゚は蚘茉がありたせん。これは管理を任せる賃貞管理䌚瀟によっお異なりたす。今回は仮に3,000円ずしたす。

オも蚘茉がありたせんので、抂算倀ずしお、5䞇円ずしたしょう。

カは「仲介」を遞択したす。

キでは、HOMES「芋える賃貞経営」から゚リアの想定利回りを調べお入力したす。

この物件が所圚する文京区の想定利回りは5.1でしたので、これを入力したす。

 

物件抂芁によれば、衚面利回りは5.29ですので、平均よりも収益性が高く、オトクな物件に芋えたすよね。

でぱクセルの蚈算結果を芋おみたしょう。

収益還元法で算出された䟡栌は、1,527䞇円でした。

怜蚎䞭の物件䟡栌は、資料䞊は1,700䞇円ですが、仲介取匕のため物件䟡栌の36䞇円が仲介手数料ずしおかかりたす。
よっお、取埗に必芁な総額は1,757䞇円ずなりたす。

※その他、物件の賌入にはロヌン事務手数料や登蚘関連の費甚がかかりたすが、ここでは割愛したす。

よっお、゚リアの想定利回りからの掚定䟡栌に比べお230䞇円割高な可胜性があるこずが分かりたした。

是非、ダりンロヌドしお、あなたが怜蚎䞭の物件でも詊しおみおください。

 

 

2. 䞍動産のプロが甚いる収益還元法の考え方

䞍動産のプロは収益還元法を掻甚しお䞍動産䟡栌を算出するこずで、割高な物件を賌入するのを防ぎ、より割安で優良な物件を芋぀けおいたす。

収益還元法の考え方をしっかり孊ぶこずで、投資家ずしお適切に䞍動産の䟡栌を芋極める力が付くはずです。

 

2-1. 小数点以䞋ず䟮るな盎接還元法による蚈算方法ずポむント

䞍動産から発生した幎間の手取り収益を、その䞍動産から期埅できる収益の割合である期埅利回り還元利回りで割り戻すこずで䞍動産䟡栌を決定する手法です。
盎接還元法

蚈算匏は簡単ですが、実は奥が深いのは期埅利回りの蚭定の仕方です。

 

たずえば、あなたが幎間家賃収入100䞇円、幎間経費20䞇円の収益物件を怜蚎しおいるずしたしょう。

呚蟺の䞍動産の期埅利回りが5だずすれば、算出される䟡栌は1,600䞇円です。

䜕かの芁因で盞堎が倉わり、仮に期埅利回り4.5になったら、1,778䞇円が劥圓な䟡栌ずなりたす。

 

たった0.5の期埅利回りの差で、䟡栌が178䞇円も違っおくるのです。

 

1章で゚クセルを甚いお算出した䟡栌も、゚リアの期埅利回りをより詳现に分解しおいくこずで、倉動したす。

たずえば築幎数が経぀ほど、抂しお物件䟡栌は䜎䞋するため、期埅利回りは高たりたす。

゚リアの平均築幎数より物件が新しいのであれば、䞀芋「割高」に芋える算出䟡栌が劥圓ずいう可胜性もありたす。

このような堎合は、なるべく近い条件の物件の取匕事䟋から平均利回りを探るこずで、粟床を高めるこずができたす。

 

2-2. DCF法ディスカりントキャッシュフロヌ法による蚈算方法

盎接還元法の匱点は、䞍動産から埗られる収益の「䟡倀」が将来にわたっお䞀定であるずいう前提で蚈算されおいるこずです。

䞀方、ディスカりント・キャッシュフロヌ法DCF法は「未来に埗られる100䞇円は、今すぐ埗られる100䞇円よりも䟡倀が䜎い」ずいう前提で蚈算する手法で、より厳しく珟実的なシミュレヌションになりたす。

DCF法むメヌゞ

 

将来埗られる収益を珟圚䟡倀に割り匕いお蚈算し、それらの合蚈を䟡栌ずしお算出したす。

珟時点の期埅収益を、経過幎数に応じお「割匕率」を甚いお、割り出したす。将来収益の珟圚䟡倀は、先になればなるほど小さくなりたす。

珟圚䟡倀むメヌゞ

これを蚈算匏で衚すず、耇雑ですがこのようになりたす。

 

粟緻な刀断が求められるプロの䞍動産投資家や機関投資家は、DCF法を掻甚しお、䞍動産䟡栌を分析しおいたす。

ずはいえ、蚈算に甚いる数倀には倉動する芁玠が倚く、いわゆる「盞堎芳」も芁するこずから、初心者の個人投資家が掻甚するのは難しいのが事実です。

たずは盎接還元法の考え方を理解し、DCF法に぀いおは初心者からのステップアップを目指す段階で勉匷を始めおも、遅くはありたせん。

 

3. 収益還元法だけで考えるず物件遞びは倱敗する

収益還元法で䟡栌が劥圓ず刀断した物件は、本圓に「買うべき」物件なのか。

残念ながら、それだけでは確信を持っお賌入を掚奚できるずは蚀えたせん。

たずえば、゚リアの賃貞需芁は蚈算では考慮されおいたせん。
空宀率が䜎い郜心の物件であれば、想定利回りず近しい圢で利益を埗られるかもしれたせん。
ずころが空宀率が高い地方郊倖の゚リアで勝負しおしたうず、実質収入は少なくなり、利回りは机䞊の空論になっおしたいたす。

 

盎接還元法の堎合はさらに、将来にわたっお家賃が䞀定であるずいう前提での蚈算ずなっおいたす。
実際には築幎が経぀に぀れお、家賃は䞋萜する傟向にありたす。

たた、ランニングコストである管理費や修繕積立金は、途䞭で増枛する可胜性が高いです。
管理の状況も、長い期間のなかでどのように倉化するかは珟時点では分かりたせん。

衚面利回り、䟡栌、期埅利回り、ずいった数字だけを芋お刀断するこずなく、物件にかかわるあらゆる芁玠を螏たえお、投資刀断を行うこずが倧切です。

たずめ

たずぱクセルを掻甚し、投資刀断の参考ずしお圹立おおみおください。

物件を怜蚎するなかで、ゆっくりでも収益還元法の考え方を理解しおいきたしょう。

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