その価格は適正か？収益還元法を使いこなして物件価格を確かめる

この不動産の価格は本当に適正なのか？ひょっとした相場よりも高い金額なのではないか？不動産の購入を考えたことがある人であれば、一度はこんな経験をしたことがあるかもしれません。

不動産の価格で疑心暗鬼になってしまうのは、不動産価格の決定方法を知らないことが原因です。もしあなたが不動産の価格の決め方を知り、活用できるのであれば、物件を高掴みすることもありません。この物件価格の代表的な決定方法が収益還元法です。

この記事では、物件価格の決定法である収益還元法について、わかりやすく解説します。収益還元法の考え方を身に付けることができれば、物件価格が適正なのかを自分自身の目で見極めることができ、受け身ではなく主導権を持って物件を選ぶことができるようになるはずです。それでは一緒に確認していきましょう。

1. 　不動産価格の決定方法　収益還元法とは

ここでは不動産価格の決定方法である収益還元法の考え方とそのほかの代表的な不動産価格の決定法について確認していきます。

1-1　収益還元法とは

収益還元法とは、物件が将来生み出す収益力に基づいて不動産の価格を決定する方法です。物件の生み出す収益力が高ければ不動産価格も高くなり、収益力が低ければ物件の価格も安くなります。収益力に着目して不動産価格を決定するので、収益不動産の価格算定によく用いられます。

1-2　そのほかの不動産価格の算出方法

物件価格の決定方法は収益還元法がもっとも標準的ですが、その他の不動産価格の決定方法についても参考までに確認していきましょう。他の不動産価格の決定方法を知ることで、収益還元法についてもより理解が深まるはずです。

取引事例比較法
近隣の取引事例をもとに不動産価格を算出する方法

原価法
同じ建物を再度建てたときにかかる金額（再調達原価）から、老朽化などによって生じた価値低下分を差し引いて不動産価格を算出する方法。

2. 　2つの収益還元法　直接還元法とDCF法

将来の収益力から不動産価格を算出する収益還元法には、直接還元法とDCF法の2つがあります。

DCF法の方がより細かく不動産価格を算定することができますが、計算が複雑なため、一般投資家にはなじみません。直接還元法をおさえておけば十分、価格の妥当性を確かめることができます。まずは直接還元法からみていきましょう。

2-1　直接還元法

直接還元法とは、不動産から発生した1年間の収益を、その不動産から得られることが妥当な投資利回り（還元利回り）で割り戻して不動産価格を決定する手法です。

還元利回りの算出方法

直接還元法において還元利回の設定は最も重要な要素です。この還元利回りは、主に周辺相場における類似物件の利回りを参考に求めます。 還元利回りの算出に際しては、以下のサイトでエリア毎に利回り記載してあるので、参考にしてみてください。

直接還元法の計算例

それでは次に、具体的な数字をもとに直接還元法を用いて不動産価格を算出してみましょう。

2-2　DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）

将来得られる収益と売却時の予想価格を現在の価値に置き換えてから、その合計額を不動産の価格として算出する方法。

現在価値とは

10年後にもらえる100万円といますぐもらえる100万円では価値が異なります。たとえば、先にもらえれば、10年間の間に100万円を運用にまわして増やすことも可能です。また、将来の収益ですから、確実に入ってくるかどうかもわかりません。 そのため、将来の収益はいますぐにももらえる収益と比較すると、割り引いて考える必要があります。 このようにDCF法では、将来の収益と売却価格を現在の価値に割り引いて（ディスカウント）から計算します。

DCF法の計算例

それでは実際に数値を入れてDCF法を用いて不動産価格を算出してみましょう。

まとめ

収益還元法についての考え方を身に付けることができれば、物件を高掴みすることもありません。直接還元法であれば、計算も複雑ではありません。ぜひ使いこなしてください。