一括借り上げとは？ベテラン大家が避ける恐ろしいトラブルの元凶

不動産投資で一番頭を悩ますのは空室ですよね。この空室リスクを一気に解決してくれるのが一括借り上げです。

ただ、あなたも感じているように、何十年も不動産会社が空室を保証してくれて、本当にリスクやトラブルがないのでしょうか。

そこで、この記事では一括借り上げのよくあるトラブルやリスクについて取り上げ、一括借り上げの注意点について網羅しました。記事を読めば、一括借り上げを正しく活用でき、トラブルも未然に防ぐことができます。ぜひ役立ててください。

1. 一括借り上げの仕組み

一括借り上げとは、オーナーが所有する投資用不動産を不動産会社が借り上げ、不動産会社はその物件をさらに転貸するものです。

オーナーは不動産会社が借り上げてくれるので、空室の心配はありませんが、直接入居者に部屋を貸し出す家賃に比べて、不動産会社からの保証家賃は低くなります。

2.一括借り上げのメリット

空室リスクの解消

一括借り上げのメリットは、不動産会社が物件を借り上げてくれることによる、空室リスクの解消です。不動産会社との契約期間中は、物件を借り上げてくれているので空室の心配はなく、安定した収益を見込むことができます。

管理の手間がかからない

不動産会社が一括して借り上げてくれることで、建物の清掃や定期メンテナンス、入居者の募集や入退去の手続きも代行してくれます。また一括借り上げを行う不動産会社によっては、入居者が退去後のリフォーム工事費用が無料の会社もあります。

2. 一括借り上げのよくあるトラブル

一括借り上げのトラブルについては、国民生活センターでも「不動産サブリースの問題」として、大きく取り上げられています。ここでは国民生活センターに取り上げられたケースをもとに一括借り上げ（サブリース）のトラブルとリスクを確認しています。

2-1　家賃の値下げトラブル

一括借り上げ契約を結んだとしても、契約当初の家賃で保証され続けるわけではありません。不動産会社によって、契約賃料の見直し期間も2年～10年程度で幅はありますが、一定期間が経過すると、家賃の見直し、つまり家賃の減額されてしまいます。

また、借り上げ会社からの家賃の減額については、その適法性が最高裁の判例でも認められています。（最高裁平成15年10月21日判決）

サブリース業者が長期間の賃料収入を保証すると勧誘してアパート建築を受注しながら、当初の収支計画が課題に見積もられていたことにより、その後の賃料が大きく切り下げられ、家主は建築時に設定した住宅ローンの返済にも苦慮し、不動産を手放さざるを得ない等の深刻なトラブル事例もみられるようになってきました。
（不動産サブリースの問題点　賃料減額をめぐるトラブル）

ローンを活用してアパートを建てているような場合、ちょうど修繕費用もかさんでくるときに家賃の減額の目にあうと、収支計画もおおきく狂ってしまいます。

一括借り上げのトラブルの中でも最も多いのが、この家賃の減額に関するものです。

2-2　解約トラブル

一定期間が経過後に家賃の見直しが入りますが、この減額を断った場合、不動産会社によっては一方的に一括借り上げ契約を解除してくるケースもあります。

不動産の管理を一括借り上げしてくれる会社にまる投げしていた場合、いきなり解除されてしまうと、部屋が空室だらけだったということにもなりかねません。

収益性が低下した物件の家主に対し、大幅な賃料下落を求め、これに応じなければ一括借り上げ契約そのものを解除すると迫り、家主がこれを拒絶すると、現実にサブリース契約を解除し、転借人たる入居者全員を近隣の自社物件に転居させるという強硬手段にでる事業者も実在します。
（不動産サブリース問題の現状　契約打ち切りをめぐるトラブルより）

また、自身の不動産に住んでいる入居者の情報はオーナーがほとんど知らないことが大半なので、いきなり管理契約を解除されてしまうと、入居者はこれまでどおり借り上げ会社の口座に家賃を振り込むなど、管理の変更には大変な労力とリスクが伴います。

また、こちらから解約する場合でも、高額の違約金が設定されているケースもあります。解約の通知は、解約予定日の半年前でかつ家賃の4か月分の解約手数料が必要と言ったものです。一括借り上げを利用する際には、契約書に記載されている解約条件をしっかりと確認しておきましょう。

2-3　倒産トラブル

稀なケースですが、一括借り上げをしている会社が倒産してしまうケースもあります。借り上げ会社が倒産してしまうと、入居者が振り込んだ家賃や敷金を取り戻すことは、ほぼ不可能です。

大切な資産を預けるのであれば、企業規模や財務状況を確認して確かな不動産会社を選びましょう。

3. 一括借り上げをする際の注意点

ここからは一括借り上げを利用する際の注意点についてまとめました。不動産の立地によっては、契約内容に問題なくても、一括借り上げをしないほうが利益があがることもあります。ひとつずつ確認していきましょう。

3-1　土地活用は不動産経営だと認識する

土地活用としてアパートを建築し、そのアパート建築を受注した不動産会社が一括借り上げを行うというケースが一般的な契約の流れです。

一括借り上げ契約に安心して、相続対策目的に賃貸需要のない土地にアパートを建てるケースが目立っています。特に借金をして、このような不動産経営を行ってしまうと、将来大きなリスクに直目することになります。

不動産投資は賃貸需要のある立地で行うことが、安定して収益をあげるための鉄則です。需要のない土地で不動産投資を始めた場合、将来は空室や家賃下落で苦しむことになります。

一括借り上げ契約も、家賃の減額や一方的な解約があることはすでに確認してきました。建物が老朽化して、いざ保証が必要になったときに、家賃の減額、契約の解除されることも十分考えられます。

一括借り上げを過信せず、将来の賃貸需要まで考えて不動産経営を行いましょう。

3-2　一括借り上げが得になるかを判断する

東京23区内のような大都市圏で将来にわたっても賃貸需要が見込める立地に不動産があるのであれば、なにも一括借り上げを利用することもありません。

一括借り上げを行った場合、不動産会社の保証家賃は直接オーナーが入居者に不動産を貸し出した時の家賃に比べて、10％程度低く抑えられています。この10％分は空室リスクの引き受け料ともいえます。

空室リスクを心配する必要のない立地であれば、直接オーナーが物件を貸し出した方が、手元の多くのお金を残すことができます。高いお金を支払って、空室リスクを担保してもらう必要はありません。

3-3　契約書のチェックポイント

最後に、借り上げ契約を結ぶ際に注意しておきたいチェックポイントをまとめました。借り上げ契約を検討される際には、ぜひ活用してください。

• 賃料の見直しまでの免責期間
• 一括借り上げ契約の解約条件
• 退去後のリフォーム工事や定期メンテナンス費用の負担について
• 更新手数料や敷金の取り扱い

借り上げ契約書のサンプルはこちらから（国土交通省：サブリース住宅原賃貸借標準契約書）

4.　一括借り上げと消費税

家賃に対する消費税は居住用不動産と非居住用不動産で異なります。居住用不動産の場合は、消費税は非課税となり、事業用不動産の場合は課税対象です。

一括借り上げによって不動産会社からオーナーが受け取る収入に対しては、
契約書において、不動産会社が住宅用の貸し付け（居住用）として転貸に限る旨の記載がある場合は非課税となります。

 5.契約解除の方法

一括借り上げ会社に対して不満がある場合は、どうやって解約したらいいのでしょうか。ここでは管理会社を変更するための方法をご紹介します。

なお、解約手続きは新管理会社に委任状を出すことで、手続きの代行も可能です。

STEP1.　解約条件を契約書で確認する

契約書には解約の手続きや解約条件が記載してあるので、それにしたがって解約手続きすすめます。なお、一括借り上げ会社によって解約条件は内容が異なります。

STEP2.　書面で解約の通知をする

契約は口頭でも解約できる場合がありますが、トラブルを未然に防ぐために書面で解約の通知を行います。

STEP3.　管理を引き継ぐ

家賃や敷金、入居者との賃貸借契約書、そして部屋の鍵をどのように引き渡しを受けるのか確認する。

STEP4.　入居者へ連絡する

賃貸管理会社が変わって家賃の振込先が変更になることを伝達する。

STEP5.　新管理会社に管理を移行する

回収した部屋の鍵および契約書の写しを新管理会社に引き渡す

まとめ

一括借り上げには空室リスクを解消するというメリットはありますが、家賃の減額や解約条項など契約条件には気を付けておく必要があります。借り上げ契約を検討する際は記事であげたポイントをよく抑えておきましょう。