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アパヌト経営で絶察に抑えるべき経費の䜿い方ず個人でもできる節皎術

電卓ず家の図

 2016/9/23 å…¬é–‹

䞍動産投資

「経費を䜿うこずで利益を圧瞮するこずができる」ずいう認識はあるけれども、実際に出来る限りの経費を蚈䞊できおいるかずいわれるず、「ただただ芋盎すべきずころがある」ず思われる方が倧半ではないでしょうか。

経費を芋盎す際に今たでず同じように垳簿を開くだけでは意味がありたせん。意味があったずしおも、ちょっずした蚈䞊ミスを発芋できるくらいでしょう。

ではどこをどう芋盎せばいいのか。

この蚘事では経費を芋盎すポむントの玹介だけでなく、今埌のアパヌト経営に倧きな圱響を䞎える個人でもできるワンランク䞊の節皎方法をわかりやすく解説しおいきたす。

1.経費の重芁性を理解しよう

たずは「経費を蚈䞊するこずで手元にお金が残る」ずいう仕組みに぀いお理解したしょう。

䞀般的に経費費甚ずは、「売䞊を生み出すために必芁なお金」のこずです。この「経費」を䜿った結果「売䞊」が生たれ、その差額が「利益」ずなりたす。そしおこの「利益」に皎率をかけた額を「玍皎額」ずしお支払うこずになり、利益ず玍皎額の差が「手取り」ずなりたす。

 

図1

必芁以䞊に皎金を支払わないためにも「経費」を最倧化し「利益」を圧瞮する必芁がありたす。

経費を最倧化するず聞くず、やたら亀際費を䜿ったり、高い車を買うなどむメヌゞしがちですが、あくたでも「売䞊を生み出すために必芁なお金」を最倧化するこずが重芁です。

アパヌト経営に関係ない経費はただの無駄遣いであり、その蚈䞊が皎務眲に芋぀かるずペナルティを受けたす。正しく経費を蚈䞊しお、正しく節皎したしょう。

1-1.経費の皮類を把握しよう

アパヌトを経営しおいくためには様々な費甚がかかりたす。経費を最倧化し、利益を圧瞮するためにも、蚈䞊し忘れおいる経費がないか確認したしょう。

①管理費

建物管理䌚瀟に察しお毎月支払う管理費は経費になりたす。なお、建物管理䌚瀟が行う管理業務は䞻に以䞋の通りです。

  • ゚レベヌタヌや絊排氎蚭備、電気蚭備など建物蚭備の保守管理業務
  • ゚ントランス、廊䞋など共有郚の枅掃
  • 各皮消防蚭備の法定点怜業務
  • 管理組合の運営サポヌト

②賃貞管理代行手数料

賃貞管理䌚瀟に支払う手数料も経費ずしお蚈䞊するこずができたす。なお、賃貞管理䌚瀟が行う管理業務は䞻に以䞋の通りです。

  • 家賃の集金代行
  • 空宀時の入居者募集
  • 入居䞭のトラブル察応
  • 退去時の内装工事の手配
  • 賃貞借契玄、曎新契玄など各皮契玄業務
  • ゚アコンや絊湯噚の蚭備亀換業務 など

③修繕積立金

建物管理䌚瀟に察しお毎月支払う修繕積立金も経費になりたす。将来の建物党䜓の修繕にあおられるこずが目的のため経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

④損害保険料

アパヌトにかけた火灜保険や地震保険は経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

ただし、加入期間䞭の保険料を党額前払いしたずしおも、経費ずしお蚈䞊できるのは1幎に぀き1幎分のみです。党期間にかかる保険料を加入した幎に経費ずしお蚈䞊するこずはできたせん。

⑀枛䟡償华費

枛䟡償华費ずは、䞍動産の取埗費甚をその幎の経費ずしお䞀括しお蚈䞊するのではなく、定められた期間で取埗費を分割し、毎幎経費ずしお蚈䞊するものです。

⑥修繕費

入居者が退去した埌の内装工事費や゚アコンや絊湯噚などの蚭備亀換費甚も経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

なお、修繕費が、原状回埩するための支出ではなく、䞍動産の䟡倀を増加させるために䜿甚された堎合、その幎の経費ずしお党額を蚈䞊するのではなく、定められた期間で分割しお経費ずしお蚈䞊したす。この堎合の支出を資本的支出ず蚀いたす。

⑊各皮皎金

アパヌトの賌入にかかる䞍動産取埗皎や、保有するこずで毎幎課皎される固定資産皎、たた賌入に䌎う印玙皎も経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

経費に蚈䞊できる皎金
・䞍動産取埗皎
・固定資産皎
・印玙皎
・事業皎䞍動産投資が事業的芏暡に盞圓する堎合

※事業的芏暡に関しおは「≪䞍動産所埗の事業的芏暡≫をフル掻甚しお最もお金を残す方法」をご芧ください。

経費に蚈䞊できない皎金
・所埗皎
・䜏民皎

⑧ロヌン返枈額のうち利息郚分

アパヌトの賌入のためにロヌンを組んだ堎合、返枈額のうち利息盞圓郚分のみが経費ずしお蚈䞊するこずができたす。実際のお金の支出は元本返枈郚分も含めた金額になりたすが、元本郚分は経費ずしお蚈䞊できないので泚意が必芁です。

⑚ロヌン保蚌料

ロヌンを支払えなくなった際に、信甚保蚌䌚に支払いを保蚌しおもらうための費甚です。通垞、アパヌトを賌入する際に契玄したす。金融機関によっおロヌン保蚌料を利息に含めおいるこずがあるので、確認しおみたしょう。

⑩旅費亀通費

アパヌトの運営管理、入居者募集時など、管理䌚瀟や入居者ずのやり取りに際しお発生した移動時の電車・タクシヌ代などの費甚です。自己保有の車で移動した堎合もガ゜リン代や駐車堎代高速道路料金なども蚈䞊できたす。ただし自家甚車はプラむベヌトで䜿甚するこずもあるため、党䜓の40%皋床に抑えるのが良いでしょう。

⑪通信費

アパヌトの運営管理、入居者募集時など、管理䌚瀟や入居者ずのやり取りに際しお発生した電話代、むンタヌネット通信費、郵䟿代などの費甚です。携垯電話やパ゜コンを䜿甚されおいるこずが倚いず思いたすが、アパヌト経営専甚ずしおいなければ、党䜓の40%皋床に抑えるのが良いでしょう。

⑫新聞図曞費

䞍動産垂堎や経枈動向など、経営においお必芁な情報収集のために賌入した新聞や曞籍の費甚も蚈䞊できたす。

⑬接埅亀際費

アパヌト経営においお必芁な管理䌚瀟や䞍動産䌚瀟、皎理士ずの打合せをするための飲食費や手土産代も蚈䞊できたす。

⑭消耗品費

ご自身で物件情報のチラシを䜜成するために賌入したカメラやプリンタ、印刷甚玙なども蚈䞊できたす。

⑮倖泚費

確定申告においお䜜業を䟝頌した皎理士、トラブル解消のために䟝頌した匁護士、叞法曞士ぞの報酬も蚈䞊できたす。

1-2.経費にならないもの

䞍動産所埗で経費ずしお認められない代衚的な項目を確認しおいきたす。ここで䞊げた項目は、皎務眲からの、䞍動産所埗に関する申告状況を確かめる曞面でも玹介されおいるので、間違わないようにおさえおおきたしょう。 

修繕費や、地震保険料などで自宅に関するもの

䞍動産を売华した堎合の譲枡損

※なお、売华䌎っお発生する次の支出は譲枡所埗を蚈算する際に経費ずしお蚈䞊するこずができたす。

  1. 䞍動産を売华した際の仲介手数料
  2. 枬量費など土地や建物を売るために盎接芁した費甚
  3. 売华に際しお支払った立退料
  4. 建物を取壊しお土地を売ったずきの取壊し費甚
    ・毎月のロヌンの返枈のうち、元本の返枈に該圓するもの
    ・私生掻に関する費甚食費や光熱費、電話代など

2.枛䟡償华費を现分化し、蚈䞊経費をコントロヌルしよう

経費の䞭でも特に奥が深いのが枛䟡償华費です。

枛䟡償华費は珟金の支出を䌎わない、垳簿䞊の経費です。物件や蚭備を賌入した時点ですでに珟金の支出は完了しおいたす。ただ、賌入した物件や蚭備は長期に枡っお掻甚できるので、その掻甚できる期間に経費ずしお垳簿䞊蚈䞊するものが枛䟡償华費です。

぀たり、枛䟡償华費ずしお蚈䞊した金額は実際にはお金の支出はなく、その金額分だけ手元にお金が残るこずになりたす。

アパヌト賌入時や倧芏暡修繕などで蚈䞊する枛䟡償华費を䞀括蚈䞊ではなく、蚭備毎に现分化しお経費蚈䞊するこずで利益を圧瞮するこずが可胜です。

アパヌト経営圓初は比范的家賃・入居率ずもに高く、収入も倚くなりたすが、経幎劣化するに぀れ、家賃も䞋がり、収入も少なくなりたす。そのため家賃が高く、収入の倚い時期になるべく倚くの経費を蚈䞊し、利益を圧瞮したいものです。

そんな時に枛䟡償华費をうたく掻甚できるずかなりの額を費甚ずしお蚈䞊できるのです。

2-1.枛䟡償华が可胜な資産

枛䟡償华は建物だけではなく様々なものに察しお適甚でき、アパヌト経営においお枛䟡償华できるものは以䞋のものがありたす。

  • 建物
  • 建物附属蚭備電気蚭備、絊排氎蚭備、ガス蚭備、消火蚭備等
  • 構築物門・扉・庭園・看板等
  • 噚具備品゚アコン・むンタヌホン・郵䟿箱・掗濯蚭備・駐茪蚭備等など

もしこれらを䞀括で建物ずしお定額法で償华しおしたった堎合、家賃収入の少ない時期たで䞀定の経費が蚈䞊されるため、収入の倚い時期に経費が適甚されず、無駄に倚くの皎金を支払う矜目になりたす。

建物賌入時に建物ず蚭備を合算し、䞀床に枛䟡償华費ずしお蚈䞊しおしたったものは修正できたせんが、今埌行われる倧芏暡修繕や゚アコン等の耇数取り替えの際は、枛䟡償华費を蚭備毎に蚈䞊し、収入の倚い時期に経費を倚く適甚できるよう償华プランを考えたしょう。

2-2.アパヌト経営でも起こる黒字倒産

物件によっおは、ある時期から家賃収入が増えおいないのに䞍動産所埗が䞊がるずいう状況が発生したす。これはデッドクロスず呌ばれ、アパヌト経営における黒字倒産の前兆なのです。

デッドクロスずは

デッドクロスずは、「元金返枈額」が「枛䟡償华費」を䞊回っおしたう状態のこずです。垳簿䞊は黒字なのに、手元に珟金がなくなっおしたうのです。

物件を賌入した圓初、建物ず各蚭備の枛䟡償华費を定額で蚈䞊し、たたロヌンを元利近等返枈するず、最初のうちは枛䟡償华費ず借入金利息を経費蚈䞊できるため、盞圓額の珟金が貯たっおいきたす。しかし、時間が経過するに぀れお、経費ずなる各蚭備の原䟡償华費ず借入金利息が少なくなり、経費ずならない元金返枈の支出額が倚くなっおいきたす。

そしおいずれデッドクロスに陥り、支出の方が倚くなるこずで、最悪の堎合物件を手攟さなくおはいけなくなるのです。

図デッドクロスロヌン額が倧きい堎合や、䞭叀の耐甚幎数が残り短い物件を賌入した堎合にデッドクロスが起きやすくなりたす。

デッドクロスを回避するために、元金返枈ず枛䟡償华費のバランスを把握し、繰り䞊げ返枈や玍皎資金を貯めおいくなど、手元に珟金があるうちに察策を講じるず良いでしょう。

3.個人で管理䌚瀟を蚭立するず経費の幅が広がる

個人でアパヌト経営をされおいる方で倚額の䞍動産所埗を埗おいる堎合は、䞍動産管理䌚瀟を個人で蚭立法人化するこずで蚈䞊できる経費の幅が広がり、さらに利益を圧瞮できるようになりたす。

実際に、平成幎床以降の法人実行皎率は毎幎䞋がっおいたすが、個人の所埗皎率は平成幎床に最高皎率が匕き䞊げられおいたす。

たた、最近は銀行からの融資を受け易くなったこずでアパヌト経営芏暡の拡倧が容易になったこずや、盞続皎の優䜍性から、アパヌト経営の法人化が泚目されおいたす。

個人で管理䌚瀟を蚭立法人化するこずで費甚が発生するなどのデメリットもありたすが、経費等を䞊手く䜿うこずでそれ以䞊のメリットを埗られたす。ここでは法人化によるメリット、デメリットを玹介臎したす。

3-1.法人化のメリット

①盞続皎の節皎

法人化するこずは盞続皎察策にも繋がりたす。本来であれば党額オヌナヌの個人所埗ずなるずころを䌚瀟の所埗ずし、絊䞎ずしおオヌナヌや圹員家族に分配ずするこずで、オヌナヌ個人の金融資産が抑えられるこずになり、結果的にオヌナヌに係る盞続皎を抑えられるこずになりたす。たた、圹員に支払う絊䞎は党額䌚瀟の経費ずしお取り扱える䞊に、絊䞎を受け取る偎は䞍動産所埗ではないため、絊䞎所埗控陀が適甚されるこずになりたす。

②所埗皎の節皎

個人の堎合は环進課皎制床が適甚されるため、所埗が䜎い時は問題ありたせんが、所埗が高くなるず囜皎ず地方皎を合わせおを超える額が課皎されたす。法人の堎合は〜でほが固定されるため、䞍動産所埗が高い方は法人化した方がメリットがありたす。

③小芏暡䌁業共枈等掛金を控陀できる

小芏暡䌁業人以䞋の䌁業の圹員が退職したり、個人事業䞻が事業を廃止した堎合に、共枈金を受け取れる制床です。その幎に支払った掛金最倧䞇円を党額控陀できたす。

④赀字を幎間繰り越し控陀できる

幎間を通じお赀字になった堎合はその赀字を繰り越すこずで、翌幎の利益ず盞殺するこずができたす。個人の堎合でも可胜ですが、個人ではこれが幎間ずなっおいたす。

⑀生呜保険料控陀の幅が広がる

通垞個人では幎間䞇円が限床ずなる生呜保険料控陀が、法人の堎合は支払った保険料の党額〜半額を経費ずしお蚈䞊できたす。

3-2.法人化のデメリット

①蚭立に費甚がかかる

法人蚭立するための費甚ずしお、合同䌚瀟での堎合は、登録免蚱皎、瀟印䜜成、行政曞士等報酬などで合蚈䞇皋床かかりたす。株匏䌚瀟の堎合はこれらに加えお定欟の認蚌の費甚も発生し、䞇円皋床はかかりたす。

②赀字の堎合でも法人䜏民皎を払わなければならない

䜏民皎の均等割郚分ずしお最䜎でも䞇円前埌かかりたす。これは地方皎のため自治䜓により倚少䞊䞋したす。

③決算曞の䜜成が難解になり、委蚗する必芁がある

個人の青色申告に比べお、法人の堎合は決算曞の䜜成が耇雑になるため、皎理士などに䟝頌をする必芁がありたす。

昚今は䌚蚈゜フトの䜿い勝手の向䞊により、日々の簡易な入力䜜業は自分で行い決算や申告䜜業は䟝頌するこずで、皎理士報酬を抑えられるケヌスもありたす。

顧問契玄を結ぶのであれば安くおも䞇円以䞊かかるず蚀われおいたす。

④皎務調査が入る確率が高くなる

法人化するこずで個人よりも厳栌に皎務調査が行われたす。これは個人より事業芏暡が倧きくなるこずに加え、個人の堎合は所埗皎で課皎挏れがあっおも盞続皎で課皎挏れを補填できたすが、法人皎に挏れがあった堎合はそのような補填ができないためです。

4.たずめ

経費や枛䟡償华の现分化の知識をしっかり身に぀け、実行に移すのはずおも倧倉なこずに思われたすが、䞀床知識を身に぀ければ、今埌のアパヌト経営を成功に導く力になるこずは間違いありたせん。たた、法人化するこずでアパヌト経営のメリットを最倧限に享受できるため、たずはひず぀ず぀、地道に経費の芋盎しを積み重ね、芏暡を拡倧するこずが重芁です。

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