投資物件には一戸建ての住宅を投資用不動産として投資をする「戸建賃貸」があります。ただ、戸建賃貸は投資物件のなかでも数が少なく、本当に投資先として魅力のあるものなのか実態が見えづらくなっています。そこで、この記事では戸建賃貸のメリットとデメリット、戸建賃貸の失敗事例、戸建賃貸に向いている人の条件など、戸建賃貸に実態について詳しくご紹介していきます。
不動産投資体験談
目次
1． 中古の戸建賃貸はおすすめできない
戸建賃貸について紹介するまえに、まず戸建賃貸とはどのような投資物件なのかをお伝えします。そのうえで、中古戸建ての
1-1 戸建賃貸とは
第3者に住宅を貸し出し、家賃収入を得ることを目的にして所有する物件を投資物件といいます。
この投資物件には、ワンルームマンションやファミリーマンション、アパート1棟など様々な種類がありますが、そのうち一戸建ての住宅のことを『戸建賃貸』といいます。
1-2 中古の戸建賃貸にはたくさんのリスクがある
戸建賃貸を所有して不動産投資を始める際には、新築の戸建を新たに購入するか、または中古の戸建を購入するのか2つに分かれます。ここでは、もともと自宅として利用していた戸建を、転勤等の理由で貸し出す場合は、純粋な投資と異なるので、ここでは除いて考えます。
この点、戸建賃貸をはじめる際には、中古物件はおすすめできません。なぜなら、中古物件には次のようなリスクがたくさんあるからです。
- シロアリ被害
- 基礎部分の痛みにおる、床の落ち込み
- 配管の老朽化
- リフォーム工事をして商品化するまでの期間の長期化
こうしたリスクは、購入当初には判別がつきづらいものばかりです。せっかく投資物件を手に入れたとしても、リスクのある物件にあたってしまうと、修繕するのに時間もお金もかかります。
特にマンションと異なり、戸建の場合は建物のメンテナンスがオーナー個人の裁量にまかされるため、リスクも大きくなりがちです。なかには、あえてぼろぼろの戸建を狙って投資をしてリフォームを施し、高利回りを狙う手法もあります。ただこうした投資手法は、万人に向いた投資法ではなく、誰もが再現できるものではありません。
その点、新築物件であれば、こうしたリスクはありません。戸建賃貸を行うのであれば、リスクの少ない新築物件を選ぶことです。
1-3 土地がないなら戸建賃貸には向かない
戸建賃貸は新築物件が良いといっても、土地から購入するのであれば話は別です。土地がない場合は、当たり前ですが建物の価格だけでなく土地を購入する必要があります。
家賃収入は変わらずに、投資金額が大きくなるということは、その分投資効率も悪くなります。
その点、マンションの1室であれば土地の持ち分も含まれるので、かえって投資効率も高まり、そうであれば、あえて戸建賃貸を選ぶメリットも少なくなります。
2. 戸建賃貸のメリット
戸建賃貸に関する基本的な投資スタンスはお分かりいただけたでしょうか。次に、戸建賃貸のメリットについて確認していきましょう。
・入居期間が長い
戸建住宅の入居者層は子供のいるファミリー世帯が中心です。小学校、中学校への通学の関係上、いったん入居が決まれば2年程度で退去することは少なく、入居期間は長期化します。そのせいでオーナーは長期にわたって安定収入を得ることができます。
・自分ひとりの意思決定で修繕を進められる
マンションの場合には、大規模修繕工事を実施するにしても、修繕工事に備えて積立金の増額を決定するにしても、オーナー全員で組織される管理組合の決議が必要です。そのせいで、自身が行いたい工事が実施されなかったり、先送りされることもあります。戸建賃貸の場合、オーナーは一人ですので、必要な工事を必要なタイミングで実施することができます。
・駅から離れていても賃貸需要がある
単身世帯の場合には、最寄駅までの距離がなにより重視されますが、ファミリー世帯の場合、駅からの距離よりも周辺の生活環境が重視されます。静かな住環境、夜でも安心して帰れる道、公園の有無、さらに子供が通学する学区も影響されます。単身世帯とは考慮される要素がことなるので、たとえ駅から離れていたとしても、賃貸経営が可能なケースがあります。
・変形した土地でも有効に活用できる
変形した土地の場合、アパートを建ててしまうとデッドスペースが生まれてしまい、土地を十分に活用することができません。そうしたケースでは、戸建を並べて建てることで、土地を有効に活用することができます。
3. 戸建賃貸のデメリット
次に、戸建賃貸のデメリットについても確認していきましょう。
・リフォーム費用が高額
戸建賃貸の場合、いったん入居者が退去すると戸建全体をフルリフォームする必要があるので、リフォーム費用が高額になります。エアコンや給湯器の交換も同時に行うと150万円以上かかることもあります。
・庭のメンテナンスにもお金がかかる
庭木の手入れや雑草の処理もオーナーの負担となります。1回あたり数万円の費用がかかることもあります。
・隣人とのトラブル
マンションと違って隣人関係トラブルが起きやすいのも戸建賃貸の特徴です。庭木の越境やゴミ出しルールの徹底など、トラブルの解決もオーナーに求められます。
・退去のタイミングで空室が長期化することもある
1月から3月までの引っ越しシーズンのピークを逃すと、半年以上も空室が埋まらないことも珍しくありません。
3． 戸建賃貸と他の投資物件との比較
戸建賃貸だけにしぼったメリットとデメリットだけではなく、ここでは他の投資物件と比較して、それぞれの投資物件の特徴を見ていきます。
| 利回り | 空室リスク | メンテナンス費用 | 投資金額 | |
| 戸建賃貸 | ◎土地あり/△土地なし | 中～高（時期による） | 高 | 中 |
| ワンルーム投資 | ○中古物件/×新築物件 | 低 | 低 | 低 |
| 1棟アパート | ◎ | 中 | 高 | 高 |
4. 戸建賃貸の失敗事例
ここで、戸建賃貸で失敗をしてしまった実際の事例をご紹介します。
千葉県の市川駅から数駅ほど離れた場所にある戸建を中古で購入したケースです。
1,000万円で戸建を購入しましたが、その後、入居者を募集するためにリフォーム費用で150万円がかかりました。しかも、入居者募集で引っ越しシーズンのピークを逃したため、空室期間も長期化してしまうことになりました。現在、入居中の方もファミリー層ではなく、近隣で工事を行う関係者の短期需要でした。いまから次の入居者の募集に頭を悩ませています。
詳しい戸建賃貸の失敗事例はこちらから「実録！絶対にしたくない不動産投資の7つの大きな失敗例」
5． 戸建賃貸に向いている人
ここまで戸建賃貸のメリットとデメリット、他の投資物件との違いを紹介してきました。ここで、あらためて戸建賃貸に向いている方の特徴を確認していきましゅう。
戸建賃貸に向いている方
- 相続などですでに土地を所有している
- 土地は都内ないではないが、大都市からの通勤圏内である
- 土地が変形地でアパート建築には向いていない
以上のようにすでに土地を所有しており、その土地も上記に掲げているような条件を満たした方が戸建賃貸に向いている人です。
ただし、戸建賃貸の入居者層である典型的なファミリー世帯は、年々減少を続けています。戸建賃貸の大きなトレンドとしては、逆風が吹いていることが間違いありません。土地を持っているからと言って、簡単に手を出すのではなく、将来の賃貸需要もしっかりと見極めることが大切です。
まとめ
戸建賃貸は他の投資物件と異なり、投資に適した条件が絞られる物件です。土地を持っている方であれば、それが紹介した条件に見合った戸建賃貸に向いている立地なのか、また土地がそもそもない方であれば、他の投資物件に投資をすることがおすすめです。
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