手にした瞬間から家賃収入を得られるオーナーチェンジ物件を選ぶポイント

オーナーチェジン物件

投資用物件を買ったは良いものの、いつまでも入居が決まらず、家賃収入が得られなければ、誰もが不安ですよね。そんな心配がいらない物件が『オーナーチェンジ物件』です。

オーナーチェンジ物件には、そもそも入居者が付いているため、購入した瞬間に家賃収入を得ることができます。投資対象として好まれるオーナーチェンジ物件ですが、メリットだけを見て選んでしまうと、思わぬことで後から足元をすくわれるかもしれません。

購入後、大幅に家賃が値下がりしたり、多額の内装・修繕費用が必要となって、当初の収支計画が成り立たなくなることも充分に考えらられるからです。

ここでは、オーナーチェンジ物件を選ぶ際、確認ポイントと注意点を紹介しています。この記事に書かれている内容を確認して、オーナーチェンジ物件を選べば、不動産投資の最善のスタートを切ることができるはずです。

-目次-
1.オーナーチェンジ物件の定義
2.オーナーチェンジ物件の探し方
3.オーナーチェンジ物件の2つのメリット
4.気を付けるべき3つのポイント
5.オーナーチェンジの流れ
まとめ

1.オーナーチェンジ物件の定義

まず始めに「オーナーチェンジ物件」について確認しておきましょう。

オーナーチェンジ物件とは、物件に住んでいる入居者はそのままで、所有しているオーナーだけが変わることです。オーナーチェンジ物件を購入した瞬間に、入居者から家賃を受け取る権利を得ることになります。

同じ投資用物件であっても、入居が付いていない空室の物件は、オーナーチェンジ物件とは呼びません。

オーナーチェン図

2.オーナーチェンジ物件の探し方

オーナーチェンジ物件を探す方法は、大きく分けて2つあります。1つずつ確認していきましょう。

2-1.インターネットを使って探す

投資用物件を専門に扱っているポータルサイトであれば、物件情報の現状欄に「賃貸中」か「空室」のいずれかが記載されています。賃貸中と書かれていれば、オーナーチェンジ物件ということです。

ポータルサイト物件検索画面

 

2-2.不動産会社から紹介してもらう

不動産会社が市場から中古物件を買い取り、再度販売することを「再販」といいます。

1度、不動産会社が買い取る訳です。わざわざ悪い物件を購入する訳がありませんから、再販は優良物件であること確立が高くなります。

こうした物件のなかには、インターネットに掲載されないで不動産会社だけが取り扱う非公開物件もあります。

非公開物件を紹介してもらう方法は「不動産投資!コンマ1%でも多く利益を出せる物件の見極め方と探し方」で紹介していますので、詳しくはそちらをご覧ください。

3.オーナーチェンジ物件の2つのメリット

オーナーチェンジ物件のメリットは大きく分けて2つあります。1つずつ確認していきましょう。

3-1.より確かな収支計画を立てられる

すでに入居が付いていて家賃も決まっているオーナーチェンジ物件なら、より確かな収支計画を立てることができます。一方、空室の物件であれば、いつ入居が付くかも分かりませんし、いくらの家賃で入居が決まるかも定かではありません。

空室とオーナーチェンジの家賃

物件を購入する際、利回りを元に収支計画を立てたとしても、不動産投資を始めた瞬間から、計画通りにいかない場合もありますが、オーナーチェンジ物件なら心配はありません。

3-2.過去の運用状況が分かる

オーナーチェンジ物件は、全てが中古物件です。中古物件だからこそ、得られる情報はたくさんあります。

購入しようとしているオーナーチェンジ物件に管理費・修繕費の滞納はないか、きちんと計画通りに修繕工事が行われているのか、重要事項調査報告書を見れば、将来の管理状況を予測することができます。

重要事項のチェックポイント

また、どんな入居者が住んでいて、もう何年になるのか。前オーナーはなぜ売却したのか。何かトラブルがあったのではないか。

こうしたポイントを踏まえて物件を選ぶことができるのも、オーナーチェンジ物件のメリットです。

4.気を付けるべき3つのポイント

オーナーチェンジ物件を選ぶ際、気をつけていただきたいポイントは3つあります。いずれも購入前にきちんと確認するようにしましょう。

4-1.入居期間を確認する

新築から10年間も住み続けている長期入居者の場合、当初の家賃のまま、もう何年も値下げしていないことも考えられます。ほとんどの入居者が3年で退去していきます。いつまでも同じ入居者が住み続けてくれる保証はありません。購入後、すぐに退去になることもあり得ます。

平均入居期間実際に退去になった場合、築年数が経過した分、家賃を値下げしなければ、新しい入居が決まりずらいものです。そうなれば、当初の収支計算が成り立たなくなってしまいます。

4-2.保証人の有無

オーナーチェンジ物件を購入する際には、必ず契約書の中身を確認して、入居者の保証状況を確かめてください。

稀に売買されているオーナーチェンジ物件のなかには、保証人がついていない、保証会社にも加入していない入居者が住んでいることがあります。入居期間が10年近くにもなるような場合、いまでは保証人と連絡が取れなくなっていたり、すでにお亡くなりになられていることも考えられます。それでは、入居者が家賃を滞納した場合、全く保証がない、裸の状態です。
連帯保証人
保証人がついていない場合には、新たに保証人を立ててもらうか、保証会社に加入いただくようにしましょう。

4-3.敷金の扱い

オーナーチェンジ物件を購入した場合、前オーナーから敷金の返還義務を引き継ぐことになります。まずは、前オーナーからの敷金の引き継ぎを正確に行ってください。
敷金オーナーチェンジ物件の場合、入居中のため、お部屋の中を確認して購入を決めることは出来ません。前オーナーから、なるべくお部屋の情報を聞き、敷金が該当するケースを確認して起きましょう。

5.オーナチェンジの流れ

オーナーチェンジ物件とはいえ、通常のマンションを購入する流れと変わりません。手元に必要な書類も同じです。

購入の流れは「後悔しないために!買う前に知りたいマンション購入の流れと注意点」で紹介していますので、詳しくはそちらをご覧ください。

まとめ

オーナーチェンジ物件のメリットと注意点について紹介しました。

オーナーチェンジ物件の購入後は、速やかに入居者と連絡を取ってください。オーナーが替わったことが、入居者に正しく伝わっていなければ、いままで通りの口座に家賃が振り込まれトラブルに繋がることもあります。

このポイントを踏まえて、オーナーチェンジ物件を手にすることで、不動産投資の最善のスタートが切れるはずです。

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