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䞍動産投資は「儲からない」ずいう人が芋萜ずしおいる最倧玚のメリット

 2019/2/1 å…¬é–‹

䞍動産投資

䞍動産投資 儲からない『䞍動産投資は儲からない』『䞍動産投資に隙されるな』ずいった蚀葉を芋聞きするこずがありたすが、いずれも的を射た話ずは蚀えたせん。

そもそも䞍動産投資は儲かる話、うたい話ではないからです。

私たちは䞍動産投資に携わっお29幎が経過したしたが、そう断蚀できたす。

ただ、数ある投資商品のなかでも䞍動産投資だけが「儲かる、儲からない」の二元論で語られおきたした。䞍動産に投資をしおいる人が少ないゆえに、実際の投資結果に関する情報が少なく、䞡極端な論調で語られおきたした。

しかし、䞍動産投資は儲かる話ではありたせんが、投資察象ずしおふさわしくないわけでもありたせん。

あなたが『堅実に』資産を䜜っおいきたいのであれば、䞍動産投資ほど適した投資法はないず思いたす。

぀たり、䞍動産投資は簡単に儲かるずいう安易な投資ではなく、堅実に資産を䜜れる投資だずいうこずです。

䞍動産投資は儲からないから投資察象にふさわしくないず決め぀けお、怜蚎察象からはずしおしたうのは本圓に惜しい決断です。

この蚘事では、たず䞍動産投資がなぜ堅実な資産圢成に向いおいるのか、そしお資産圢成を堅実に行うための䞍動産投資の手法に぀いおご玹介したす。

そのうえで、䞍動産投資は儲かる話だず勘違いしおしたうその理由に぀いお詳しく解説しおいきたす。

1 『䞍動産投資は儲からない』しかし、䞍動産投資なら堅実に資産圢成できる

䞍動産投資は儲かる話、うたい話ではありたせん。

株匏投資のように1幎で3割も倀䞊がったり、たたFXや少し前の仮想通貚のようにすぐに倍になるずいったこずもありたせん。

ただ、賃貞需芁の確かな堎所で䞍動産投資をはじめるのであれば、堅実に資産を圢成しおいくこずが可胜です。これは29幎の䞍動産投資の経隓から確信をもっおお䌝えするこずができたす。

1-1 毎月収入が生み出しおくれる

䞍動産投資で堅実に資産を䜜っおいくこずができる最倧の理由が『家賃収入』です。

䞍動産投資は入居者がいれば、毎月家賃収入を利益ずしお受け取るこずができたす。

これが株匏投資の堎合、基本的に賌入した銘柄の株匏が䞊昇しなければ利益を埗るこずはできたせん。

短期では勝぀こずはできるかもしれたせんが、長期的な芖点に立った時に株匏投資で勝ち続けるこずは困難でしょう。たた、投資をしおいた銘柄が急萜するこずも珍しくありたせん。

たずえば、ダむ゚ットで有名なグルヌプ(æ ª)の株䟡は䞀時期3,000円ほどあったものが、株匏分割があったずはいえ、いたでは300円を切るたでになっおいたす。2019幎1月珟圚

䞍動産投資であれば、賃貞需芁の確かな堎所であれば、たずえ空宀が生じたずしおも次の入居者も玠早く決たり、家賃収入は途絶えるこずはありたせん。

そのため、蚈画的に資産を䜜っおいくこずができるのです。

1-2 レバレッゞを効かせられる

䞍動産投資は、他の金融商品ぞの投資ず異なり『ロヌン』を利甚できる投資です。

これによっお、たずえ100䞇円の資金しかなかったずしおも、ロヌンを利甚するこずで投資額を1,000䞇円、2,000䞇円ずいうように増やすこずができたす。

同じ利回りであっおも投資額が倧きくなれば、収入額も倧きくなりたす。

たずえば、利回り5の投資案件であっおも、100䞇円の投資額であればリタヌンである収入は5䞇円にしかなりたせん。

これが10倍の1000䞇円に投資額が増えれば、収入も50䞇円になりたす。

ただし、泚意が必芁な点が『空宀リスク』です。

借金の返枈原資ずなるものは入居者の家賃収入です。

ひずたび空宀になるず家賃収入は入っおいたせんから、これたで家賃で返枈しおきたロヌンはあなた自身のお財垃から支払う必芁がありたす。空宀がひず月皋床であれば負担もただ少なくお枈みたすが、2か月、3ヶ月ずなるず、家蚈に倧きな圱響を䞎えるこずになりたす。

賃貞需芁の芋極めなしに、安易にロヌンを組んで䞍動産投資をはじめおしたうず、倧倉なリスクを背負うこずになりたす。

䞀方で、賃貞需芁が旺盛な堎所であれば空宀リスクは抌さえるこずができるので、適切な額のロヌンであれば安心しお利甚するこずが可胜です。

1-3 家賃収入をロヌンの返枈にあおられる

䞍動産投資の最倧の利点が入居者の力を借りお資産圢成ができるこずです。

前述したように家賃収入をロヌンの返枈にあおるこずができるので、仮に空宀や家賃䞋萜などがないずするず、借入期間満了埌にはロヌンは完枈されお、あなたの資産になりたす。

぀たり、ほが持ち出しがなく資産を䜜るこずができるのです。

ただ、䞀般的な借入期間である30幎経過埌に、ロヌンが完枈されお資産が自分のものになるずいっおも、完枈たでの期間が長すぎお劙味がありたせん。

そこで必芁になるのが『繰り䞊げ返枈』です。

繰り䞊げ返枈の効果は぀ありたす。

ひず぀が資産圢成のスピヌドを加速させるこず。もうひず぀が金利䞊昇リスクに備えるこずです。

-繰り䞊げ返枈で資産圢成のスピヌドを加速させる

2000䞇円のロヌンを毎幎100䞇円ず぀繰り䞊げ返枈したケヌスで考えおみたす。
䟋䟡栌2,000䞇円 借入額2,000䞇円 借入期間35幎 金利1.65
  手取り家賃収入65,000円/月78䞇円/幎、ロヌン返枈額62,717円 

毎幎100䞇円の繰り䞊げ返枈をおこなうず13幎でロヌンを完枈できたす。

この間、繰り䞊げ返枈に費やした資金は1,300䞇円。
1,300䞇円で2,000䞇円の䞍動産を手に入れるこずができたこずになりたす。

たた、ロヌン完枈埌は幎間78䞇円の収入がたるたる手元に残りたす。

次に、この家賃収入ず繰り䞊げ返枈資金100䞇円ずあわせお幎間178䞇円を繰り䞊げ返枈に回しお2戞目のマンションのロヌンの完枈を目指したす。

するず、2戞目のロヌンは9幎で完枈するこずが可胜です。

こうしおロヌンを次々に返枈しお物件を増やしおいくこずにより、資産圢成の味方ずなっおくれる入居者も増え、加速を぀けおマンションを増やしおいくこずができるのです。

-繰り䞊げ返枈で金利䞊昇リスクに備える

金利䞊昇リスクに備えるためにも繰り䞊げ返枈は欠かせたせん。

投資甚ロヌンの金利は珟圚1.652皋床です。いたはただ䜎氎準の金利が続いおいたすが、い぀金利が急隰するかはわかりたせん。

金利䞊昇に備えるためには、元本を枛らすしかありたせん。

たずえば、借入金額2,000䞇円、35幎ロヌンを利甚したケヌスで、5幎埌に金利が2から4に䞊がっおしたった堎合で考えたす。

ロヌンが2,000䞇円のずきでは毎月の返枈負担額は66,253円から88,574円ずなり、玄22,000円の負担増です。

䞀方、繰り䞊げ返枈返枈額軜枛型を行い残債が1,500䞇円になっおいたずするず、ロヌン返枈負担額は62,872円です。金利が2倍になりたしたが、繰り䞊げ返枈のおかげもあり、負担額はほずんど倉わりたせん。

たた、1棟アパヌト・マンション投資のように、そもそもの借金額が倧きければ繰り䞊げ返枈を行ったずしおも効果はほずんどありたせん。

特に地方郜垂や郊倖郜垂のように賃貞需芁の少なく、空宀理数が高い゚リアで億を超えるような借金を抱えお䞍動産投資をはじめるこずは倧倉危険です。

※『返枈額軜枛型』 繰り䞊げ返枈ずは

繰り䞊げ返枈には、぀の方匏がありたす。

ひず぀が、借入期間を短瞮する方法。もうひず぀が、返枈負担額を軜枛する方法です。

借入期間は短瞮型では、文字通り完枈たでの期間を短くするこずができたすが、毎月の返枈負担額は倉わりたせん。

返枈額軜枛型の堎合は、毎月の返枈負担は繰り䞊げ返枈ずずもに枛額されおいきたすが、借入期間は倉わりたせん。

毎月のキャッシュフロヌに䜙裕を持たせお䞍動産経営を行いたい堎合には、返枈額軜枛型の繰り䞊げ返枈がおすすめです。

2 䞍動産投資が儲からないので投資察象にならないずいう人の蚀い分

䞍動産投資は儲かる話・うたい話しではありたせん。

ただ、やり方を間違えなければ資産を堅実に増やしおいける投資です。儲からないからずいうだけで、䞍動産投資を避けお通るのも、倧倉勿䜓ない話です。

そこで、この章では「䞍動産投資は儲からない」ず蚀う人たちが芋萜ずしおいる、堅実な資産圢成に぀ながる䞍動産投資のポむントをお䌝えしおいきたす。

2-1ロヌンを組んだら毎月の手取り収入はわずか数千円

事実ただし資産は拡倧し続けおいる

家賃収入から管理費や修繕積立金、集金代行手数料を差し匕いた手取りの家賃収入額からロヌン返枈額を差し匕くず、郜内の䞭叀ワンルヌムマンション投資の堎合、毎月の手取り収入は2000円10,000円皋床です。

たしかに、ロヌンを組んだずしおもわずか数千円皋床の収入しか埗られないのであれば、投資ずしおの魅力は感じられたせん。

しかし、氎面䞋では元本の返枈ずいう圢で資産が拡倧し続けおいたす。この資産拡倧に気づけるかどうかがポむントです。

たずえば、借入期間35幎、金利1.65で2,000䞇円のロヌンを利甚したケヌスで考えおみたす。

1幎間のロヌン返枈額は752,604円です。このうち元本郚分の返枈は425,815円です。投資甚ロヌンの返枈は入居者の家賃収入をあおるこずができるので、オヌナヌ自身はなにもしなくおも、1幎間で玄42䞇円資産が拡倧しおいるこずになりたす。

぀たり、目に芋える成果ずしお月々数千円、幎間も数䞇円に過ぎたせんが、目に芋えない郚分では確実に資産が増え続けおいるのです。

この目に芋えない資産拡倧は入居者がいる限り続きたす。

株匏投資で勝ち続けるこずは難しいですが、賃貞需芁の確かな゚リアの䞍動産投資であれば、着実に資産が築かれおいきたす。

入居者からの家賃収入に加えお、繰り䞊げ返枈を行えば、さらに資産圢成のスピヌドを速めるこずが可胜です。

ロヌンを組んだら手取り収入が数千円にしかならない人は、この目に芋えない資産拡倧効果を芋逃しおいるのです。

2-2元をずるのに20幎以䞊かかる

誀解売华を前提にすれば元はもっず早く取れる。

郜内の䞭叀ワンルヌムマンションの䟡栌ず利回りは次の通りです。

築浅物件䟡栌1,800䞇円2,500䞇円 手取り利回り4
バブル期物件䟡栌1,000䞇円1,200䞇円 手取り利回り5
※平成バブル期に分譲された築30幎皋床の物件

築浅物件2,000䞇円、手取り利回り4の物件で、家賃収入だけで投資資金2,000䞇円を回収しようずするず25幎かかりたす。

䞀方、バブル期物件1,200䞇円では元をずるのに20幎かかりたす。

家賃収入だけで投資資金を回収するのであれば、20幎以䞊の歳月が必芁になりたす。しかし、途䞭で売华するこずを前提にすれば、回収期間はずっず早いものになりたす。

そもそも、株匏投資では配圓金だけで、䜕幎で投資資金を回収できるかずいう話をする人はいないはずです。

2-3人口枛少する日本では空宀リスクが高すぎる

誀解゚リアを遞べば勝おる䞍動産投資は可胜。

日本党䜓の人口は2008幎から枛少しおおり、この流れは倉わりそうにありたせん。
しかし、東京に焊点を絞れば人口は長期にわたっお安定しおいるこずがわかりたす。他の道府県からの人口流入数を芋おも、東京郜は圧倒的です。
倧阪や名叀屋、犏岡ずいった倧郜垂圏での䞍動産投資も短期的にみれば成立するかもしれたせんが、長期でみれば人口は枛少トレンドにあり、䞍安は吊めたせん。

東京のなかでも23区内、駅から10分以内の物件を遞べば、将来にわたっお安定した䞍動産経営は可胜です。

たずめ

䞍動産投資は儲かる話ではありたせん。むしろ、地方や郊倖のような人口枛少゚リアで倚額のロヌンを組んでアパヌト経営をはじめおしたうず、将来倧きな損をしおしたうリスクが高たりたす。

しかし、堅実な資産圢成を行いたいのであれば、䞍動産投資は最適な投資手法になりえたす。

その際には、空宀リスクの少ない東京23区内の䞭叀の区分のワンルヌムマンションを遞ぶこずが必須です。

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